8月6-9日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長(zhǎng)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級(jí)思想盛會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎來到海南，來到2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇已成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，論壇規(guī)模不斷擴(kuò)大，論壇影響力也在一直增強(qiáng)。到今天，我們又一次達(dá)到了新的高峰。

　　十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇每一次思想碰撞與觀點(diǎn)交鋒，曾留下一個(gè)個(gè)經(jīng)典的記憶與場(chǎng)景，成為了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程中不可或缺的組成部分，這是我們共有的平臺(tái)。

　　回顧過去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的新高峰，但這種趨勢(shì)在進(jìn)入2014年后戛然而止，反轉(zhuǎn)跌入下行通道，或許很多人都不會(huì)想到這樣的演變軌跡。

　　這半年來，一切變化都在告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在真實(shí)地發(fā)生著改變--從政策到市場(chǎng)，從行業(yè)到企業(yè)，從資本市場(chǎng)到土地市場(chǎng)，每一個(gè)緯度、每一個(gè)環(huán)節(jié)的改變都是確定而且清晰的。

　　今天在這里，我們匯聚一堂，為下行中的房地產(chǎn)行業(yè)把脈，為企業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型問策，也是交流觀點(diǎn)、交流信息的一個(gè)好時(shí)機(jī)。相信每一位來到博鰲房地產(chǎn)論壇的地產(chǎn)人，都能明白"下行"對(duì)于行業(yè)的影響和意義，都能獲得自己想要了解和想要得到的內(nèi)容。

　　這就是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題"下行通道中的房地產(chǎn)"，對(duì)于行業(yè)來說，或許是一次難得的機(jī)會(huì)。

　　接下來，請(qǐng)?jiān)试S我們代表主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)、華夏時(shí)報(bào)、時(shí)代周報(bào)，再一次歡迎各位朋友的到來，謝謝大家。

　　主持人：下面介紹出席本次論壇的嘉賓，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮先生

　　北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng) 蔣衛(wèi)平先生

　　香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng) 陳啟宗先生

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，北京大學(xué)、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授 樊綱先生

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng) 劉曉光先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng) 巴曙松先生

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席 蔡洪平先生

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席 單偉豹先生

　　花樣年控股集團(tuán)有限公司主席兼首席執(zhí)行官 潘軍先生

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 向松祚先生

　　中原集團(tuán)主席 黎明楷先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁 張遠(yuǎn)先生

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 沈建光先生

　　中國(guó)銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 趙強(qiáng)先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO 劉愛明先生

　　海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司總裁 周迪永先生

　　原海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng) 林克昌先生

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng) 許國(guó)碧先生

　　深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司董事長(zhǎng) 李永明先生

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營(yíng)官 陳風(fēng)楊先生

　　中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 鐘瑾女士

　　五礦建設(shè)有限公司副總經(jīng)理 楊律先生

　　新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　歌華中奧投資有限公司總裁 吳振綿先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽捷先生

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

　　金地集團(tuán)董事、金地商置集團(tuán)行政總裁 徐家俊先生

　　景瑞控股有限公司常務(wù)副總裁 楊鐵軍先生

　　正榮集團(tuán)有限公司副總裁 黃超先生

　　沿海綠色創(chuàng)投有限公司總裁 夏向龍先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司營(yíng)銷定位中心總經(jīng)理 方明富先生

　　三盛地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁 梁川先生

　　旭輝控股（集團(tuán)）有限公司副總裁 朱瑜先生

　　福晟集團(tuán)有限公司董事、常務(wù)副總裁 何建華先生

　　方興地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理 魏浙先生

　　海南中遠(yuǎn)博鰲有限公司黨委書記 鄒斌先生

　　華夏時(shí)報(bào)副總編輯 筆夫先生

　　搜狐焦點(diǎn)總編輯 李晨先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞副總經(jīng)理 楊勣先生

　　時(shí)代周報(bào)市場(chǎng)總監(jiān) 石萍女士

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

　　此外，住建部住房政策專家委副主任顧云昌先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士、著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生、交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生等一批嘉賓，正在趕來的途中，他們也將為我們奉上精彩的演講與對(duì)話。

　　主持人：謝謝所有嘉賓和朋友，并預(yù)祝本屆博鰲房地產(chǎn)論壇圓滿成功。同時(shí)在這里也請(qǐng)?jiān)试S我代表論壇主辦方，感謝2014博鰲房地產(chǎn)論壇的合作伙伴們，他們是：

　　山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、房多多、歌斐資產(chǎn)、好屋中國(guó)、德信資本、華譽(yù)景觀、觀瀾湖國(guó)際旅游度假區(qū)、古猿人、東南電梯、SKYLINE思凱來國(guó)際、5100西藏冰川礦泉水。

　　接下來讓我們正式進(jìn)入到今天上午的嘉賓致辭環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請(qǐng)第一位致辭嘉賓，華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生，掌聲有請(qǐng)。

　　筆夫：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位會(huì)議代表，女士們、先生們，早上好！我們今天又相聚在博鰲房地產(chǎn)論壇這個(gè)大party里面，首先我代表聯(lián)合主辦方華夏時(shí)報(bào)預(yù)祝論壇圓滿成功，對(duì)大家的到來表示熱烈的歡迎。

　　我剛才講到，這個(gè)論壇是一個(gè)大Party，同時(shí)也是一個(gè)大的舞臺(tái)，在這個(gè)舞臺(tái)上有很多明星，他們也是我們這個(gè)論壇歷年來非常耀目的著名的名片，像樊綱、巴曙松、任志強(qiáng)這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和老總，給我們的論壇帶來了巨大的影響。今年的論壇陣容更加強(qiáng)大，也來了很多新的面孔，沈建光、向松祚等一批專家。

　　今天早上我非常榮幸地聆聽了經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會(huì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)老總就當(dāng)前的市場(chǎng)進(jìn)行了非常熱烈的討論，我受益匪淺，他們有很多新的觀點(diǎn)，其中最重要的就是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這個(gè)調(diào)整下，房地產(chǎn)業(yè)將何去何從，這實(shí)在是一個(gè)太重要的話題，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)新常態(tài)意味著房地產(chǎn)業(yè)新的環(huán)境，與過去完全不一樣，這也就是為什么我們這次論壇盛況空前的一個(gè)原因。

　　預(yù)祝所有到會(huì)的嘉賓都能從這次論壇里面得到有價(jià)值的信息，得到有價(jià)值的觀點(diǎn)和其它方面的東西。最后祝各位代表在大會(huì)期間生活愉快、事業(yè)再次步入上升通道。謝謝大家。

　　主持人：再次感謝筆夫先生為我們帶來的精彩致辭。接下來讓我們掌聲有請(qǐng)下一位致辭嘉賓，搜狐焦點(diǎn)總編輯李晨先生。

　　李晨：大家好，我叫李晨，感謝陳詩濤女士，感謝在座的各位先生們、女士們。博鰲房地產(chǎn)論壇為什么每年會(huì)吸引這么多嘉賓，會(huì)吸引這么多的朋友來，在這個(gè)時(shí)候，我想不光是海南有很好的天氣和很好的空氣，我覺得最主要的是我們這里有很好的內(nèi)容和觀點(diǎn)，有了這些內(nèi)容和觀點(diǎn)，不管是在市場(chǎng)好還是在市場(chǎng)壞的時(shí)候，都會(huì)給我們做一些指導(dǎo)。就像昨天晚上我在幾個(gè)專訪現(xiàn)場(chǎng)，作為一個(gè)記者去聆聽那些大佬們給我們一些指點(diǎn)的時(shí)候，我聽到最多的是記者朋友們跟我說，這里營(yíng)養(yǎng)很多，這里干貨很多。

　　我在這里講講來自互聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)容觀點(diǎn)，我是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的編輯、記者，作為內(nèi)容的管理者，我們?nèi)绾稳ドa(chǎn)內(nèi)容和制造內(nèi)容，并且服務(wù)于這個(gè)行業(yè)呢？有幾個(gè)比較關(guān)鍵的問題。第一，我們的內(nèi)容放在哪里合適呢？我們都在說，我們的內(nèi)容將移動(dòng)化，將會(huì)從PC走向手機(jī)和ipad，但這很關(guān)鍵嗎？這重要嗎？也許再過一年，我們的內(nèi)容可能呈現(xiàn)在任何一個(gè)地方，我們走在一塊玻璃面前，點(diǎn)擊一下都可以獲得我們想要的信息。所以載體并不重要，我們要忘記我們的載體，忘記是在電腦前還是在手機(jī)上。

　　第二，我們的內(nèi)容是如何生產(chǎn)的？有很多媒體同行告訴我，我們每天都生產(chǎn)內(nèi)容、采訪內(nèi)容、分析內(nèi)容，這個(gè)夠嗎？在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，內(nèi)容是個(gè)集散地，但其實(shí)內(nèi)容的生產(chǎn)者在發(fā)生潛移默化的變化，在互聯(lián)網(wǎng)里面有一個(gè)關(guān)鍵詞叫UGC，就是用戶原創(chuàng)的內(nèi)容。我們想一想我們的電商是怎么成功的，是怎么完成UGC內(nèi)容，向用戶提供決策，并且完成線下化的。

　　所有的房地產(chǎn)媒體、互聯(lián)網(wǎng)媒體，還有其它的互聯(lián)網(wǎng)媒體，其實(shí)對(duì)我們來說，內(nèi)容大概有三個(gè)部分，第一個(gè)部分是數(shù)據(jù)庫，我們是做房地產(chǎn)的，我就會(huì)有一個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)庫，如果你是做汽車的，你就有一個(gè)汽車的數(shù)據(jù)庫，這是我們生產(chǎn)內(nèi)容的原始素材。第二個(gè)是會(huì)員的數(shù)據(jù)庫，在座各位進(jìn)會(huì)場(chǎng)都會(huì)掃一個(gè)二維碼，我們的個(gè)人數(shù)據(jù)將會(huì)被觀點(diǎn)記錄在他們的數(shù)據(jù)庫里面。這就是數(shù)據(jù)庫的力量。有了兩個(gè)數(shù)據(jù)庫，人員數(shù)據(jù)庫和產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，我們就可以生產(chǎn)內(nèi)容了，但這并不夠，因?yàn)槲覀儾恢烙脩粼谙胧裁?。就像造房子一樣，我們的房子要賣出去，就一定要知道我們的用戶在想什么，所以我們必須用UGC的內(nèi)容，比如我們熟悉的論壇、評(píng)論、互動(dòng)，這些都會(huì)反哺于我們的數(shù)據(jù)庫，和我們的數(shù)據(jù)庫出現(xiàn)融合，形成向用戶提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，幫助他們做線下決策的最后一極。

　　最后我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，有一個(gè)著名的超市，它做了一項(xiàng)研究，它把買高價(jià)豬肉的用戶和買高價(jià)牙刷的用戶做了統(tǒng)計(jì)，在超過普通豬肉價(jià)格兩倍的用戶一定會(huì)買那樣的牙刷，于是他就把那把牙刷打折搭售到這個(gè)豬肉里面。這個(gè)例子告訴我們，在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域里面，所有的數(shù)據(jù)都會(huì)產(chǎn)生意想不到的結(jié)果，看似無關(guān)的數(shù)據(jù)，當(dāng)你把它列出來的時(shí)候，很可能就會(huì)成為我們決策商業(yè)目標(biāo)的一個(gè)最關(guān)鍵的要點(diǎn)。

　　我們要尊重?cái)?shù)據(jù)，我們要尊重人文。最后我想說，我們所有在互聯(lián)網(wǎng)上，到互聯(lián)網(wǎng)下，O2O的時(shí)候，完成這些最重要的是誠(chéng)信，如果沒有誠(chéng)信的保障，我們就不會(huì)坐在這里，不會(huì)每年都來討論房地產(chǎn)會(huì)怎樣，不會(huì)在這里討論經(jīng)濟(jì)問題，只有誠(chéng)信問題了，我們所有的數(shù)據(jù)閉環(huán)才會(huì)被激活。

　　最后預(yù)祝大會(huì)順利完成，也預(yù)祝各位嘉賓在這兩天的思想盛宴里面獲得營(yíng)養(yǎng)，獲得數(shù)據(jù)。

　　主持人：感謝李晨先生，接下來掌聲有請(qǐng)下一位致辭嘉賓，每日經(jīng)濟(jì)新聞副總經(jīng)理?xiàng)顒尴壬?/p>

　　楊勣：尊敬的各位嘉賓，各位朋友，大家早上好，很高興作為論壇的聯(lián)合主辦方與大家在博鰲相聚，共同探討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這里我謹(jǐn)代表聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞社，對(duì)2014博鰲房地產(chǎn)論壇的開幕表示衷心的祝賀，對(duì)房地產(chǎn)各界人士的蒞臨表示歡迎和感謝。

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)整體不是那么景氣，風(fēng)聲鶴唳，有很多焦慮，有很多不安，困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的，甚至我們今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題也叫“下行通道中的房地產(chǎn)”。但是我們每年在這里討論，面對(duì)今年的分化和轉(zhuǎn)型，還是可以聽到很多積極和向上的聲音，包括不久前舉辦的一次活動(dòng)上，我們也通過探討房地產(chǎn)金融化、探討行業(yè)在大數(shù)據(jù)方面的廣泛應(yīng)用，也為行業(yè)提振信心提供了一些正能量。

　　今年博鰲房地產(chǎn)論壇在大家的期盼中如期開幕了，我們相信接下來幾天，各位嘉賓都會(huì)在這樣一場(chǎng)盛會(huì)上用智慧與勇氣提振房地產(chǎn)行業(yè)的信心，作為媒體人我們也會(huì)以我們專業(yè)的態(tài)度為此次盛會(huì)做好報(bào)道工作。

　　最后，祝愿論壇取得圓滿成功。今天也是中國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)氣立秋，也希望行業(yè)內(nèi)的各家企業(yè)在這個(gè)收獲的季節(jié)能夠取得今年的豐收，謝謝大家。

　　主持人：感謝楊勣先生為我們帶來的精彩致辭。下面讓我們掌聲有請(qǐng)下一位致辭嘉賓，本次論壇主辦方，觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，有請(qǐng)。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　一路走來，伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高低起伏，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)連續(xù)舉辦十四年。

 

　　記得兩個(gè)月前，本屆論壇主題“下行通道中的房地產(chǎn)”出來時(shí)，不少業(yè)界朋友認(rèn)為過于悲觀，希望可以適度調(diào)整。我說，論壇主題下有一個(gè)很好的闡釋是對(duì)房地產(chǎn)歷程的概述及我們對(duì)于行業(yè)寄托的希望與祝福：“一路荊棘，一路薔薇”。

　　或者反過來我們也可以自問：什么是上行、什么是下行或者平行？上行就一定意味著好？下行就一定意味著不好嗎？調(diào)控本身的目的就是把不好的企業(yè)出局，那么對(duì)于有準(zhǔn)備的企業(yè)而言，市場(chǎng)起伏很正常，而下行絕對(duì)是機(jī)會(huì)！

　　正如今日之房地產(chǎn)人已經(jīng)開始做有準(zhǔn)備的工作了，大家更愿意沉下心來學(xué)習(xí)來了解更多新的生產(chǎn)方式及新的思維，來交流、來分享不同層面的商業(yè)智慧，所以今年參加論壇的與會(huì)企業(yè)區(qū)域分布及規(guī)模都超過去年，兩個(gè)論壇會(huì)議酒店都住滿了行業(yè)的參與者與思考者。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇每年在最熱的夏季在最熱的地方召開，它將一直保持對(duì)于行業(yè)最專注的熱忱及開放的心態(tài)，為房地產(chǎn)行業(yè)締造真正的專業(yè)平臺(tái)。我想，博鰲房地產(chǎn)論壇不僅僅屬于觀點(diǎn)新媒體，更屬于在座各位，屬于渴望成就的房地產(chǎn)人！

　　最后，讓我們預(yù)祝2014博鰲房地產(chǎn)論壇取得圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：感謝陳詩濤女士的致辭，接下來進(jìn)行今天上午的議程。2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在最高峰反轉(zhuǎn)進(jìn)入下行通道，陷入新一輪調(diào)整周期。對(duì)于未來的預(yù)判一直是行業(yè)中所有人關(guān)心的話題，在繁榮年代的房地產(chǎn)暗影中，下行通道中的反轉(zhuǎn)點(diǎn)會(huì)在哪里？

　　各位來賓朋友們，本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的大會(huì)主題是：下行通道中的房地產(chǎn)。今天上午的議題是：大周期繁榮年代的房地產(chǎn)暗影。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，北京大學(xué)、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生

　　香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

　　北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)蔣衛(wèi)平先生等嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩演講。此外，上午大會(huì)還安排了本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的重頭戲“博鰲鏗鏘行主題討論”，以及第一場(chǎng)“地產(chǎn)精英 博鰲論劍”。

　　接下來讓我們正式進(jìn)入到今天上午的演講環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)第一位演講嘉賓，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生為我們帶來大會(huì)致辭，并做主旨演講，他演講的題目是“認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展”。掌聲有請(qǐng)朱中一先生。

　　朱中一：各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！主辦方希望我做大會(huì)致辭和主旨發(fā)言，我覺得我現(xiàn)在的身份不適合做大會(huì)的致辭和主旨發(fā)言，我只想談一點(diǎn)個(gè)人的觀點(diǎn)，我發(fā)言的題目是“認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。我想從5個(gè)方面談我的觀點(diǎn)，我的發(fā)言稿已經(jīng)拷給主辦方。

　　第一方面，客觀分析我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個(gè)階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，即與國(guó)民經(jīng)濟(jì)三期疊加（經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期）相對(duì)應(yīng)的，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。

　　二是從2010年起房地產(chǎn)本輪調(diào)控的小周期看，2012、2013年的市場(chǎng)是整體向上基礎(chǔ)上的城市差異明顯，而今年是市場(chǎng)差異基礎(chǔ)上總體的增速下降或同比下降。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。6月份，70個(gè)大中城市中，55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。6月末，全國(guó)商品房待售面積54428萬平方米，同比增加24.8%?，F(xiàn)在我國(guó)樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也不像一些媒體說的要崩盤那種程度。以住宅銷售面積為例，今年1-6月累計(jì)銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，那是因?yàn)?013年有一些非理性的和提前釋放的因素；但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的當(dāng)月數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等12項(xiàng)指標(biāo)，當(dāng)月的數(shù)據(jù)都是逐月上升的，仍延續(xù)了往年4、5、6月的情況。如全國(guó)住宅的銷售面積，4月、5月、6月分別為6690萬平方米、7431萬平方米、10541萬平方米。我舉上述數(shù)據(jù)的目的，不是回避市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期，而是希望大家客觀分析今年同比下降的原因和當(dāng)今市場(chǎng)的實(shí)際情況。今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行，主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。但這次調(diào)整，主要與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大和在政策引導(dǎo)下購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生了變化有關(guān)；但主要是市場(chǎng)本身調(diào)整的結(jié)果。這次調(diào)整，估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。這次調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　我們一定要以常態(tài)的心理，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性特征和今后市場(chǎng)的總體走勢(shì)，必須認(rèn)真應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整，確保當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸；同時(shí)要抓緊市場(chǎng)的調(diào)整期，通過改革和建立健全中長(zhǎng)期制度，促進(jìn)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。

　　二、繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控、落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。分類調(diào)控主要是針對(duì)市場(chǎng)的差異性來說的，在當(dāng)前市場(chǎng)差異性明顯，城市之間的供求關(guān)系發(fā)生新的變化的情況下，在政府提出全面深化改革、減少行政性審批的背景下，在政府強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用的機(jī)制下，我認(rèn)為一些明顯供大于求的二三線城市對(duì)于限購(gòu)的政策作為調(diào)整是很自然的。我從今年4月份開始，在不少部委和單位召開的專家論證會(huì)上也提出了這個(gè)建議。但有的地方也要認(rèn)真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃盲目開發(fā)的教訓(xùn)。地方政策措施的調(diào)整，也要把握好近期目標(biāo)與十八屆三中全會(huì)確定的改革方向和國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致；限購(gòu)政策的調(diào)整也不能與國(guó)家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背。

　　三、供明顯大于求的二三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。

　　限購(gòu)政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問題，而沒有解決更多人的購(gòu)房能力問題。為了認(rèn)真做好一些地方過多存量房的消化，除對(duì)限購(gòu)等措施適度調(diào)整外，本人認(rèn)為還可采取下列措施：

　?。ㄒ唬┙ㄗh有關(guān)部門督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用。

　?。ǘ┙ㄗh供明顯大于求的城市要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，也可通過合作開發(fā)、收購(gòu)及兼并等措施，適度地發(fā)展。

　?。ㄈ┕膭?lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

　?。ㄋ模┨剿髟诓疬w安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，讓被拆遷安置戶在市場(chǎng)上購(gòu)買或租賃合適的住房；或者由地方政府與開發(fā)商議定一個(gè)合理價(jià)格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，由政府組織團(tuán)購(gòu)，采取貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法集中安置。

　?。ㄎ澹┯行╉?xiàng)目，如開發(fā)的產(chǎn)品符合多數(shù)人的需求，但因?yàn)檎幕A(chǔ)設(shè)施配套沒有跟上的，政府應(yīng)抓緊配套。

　　（六）鼓勵(lì)有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房，或在旅游地的企業(yè)將未銷售的商品房改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動(dòng)人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　四、抓住市場(chǎng)調(diào)整期，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)改革。

　　市場(chǎng)的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控、在缺乏頂層設(shè)計(jì)和中長(zhǎng)期制度情況下的應(yīng)急調(diào)控、及過多采用行政性措施的調(diào)控必然要改變。今后的調(diào)控也必然要轉(zhuǎn)到“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來。要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，首先要研究并遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，使供需的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格趨向價(jià)值，并通過優(yōu)勝劣汰，提高資源的配置效率。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于市場(chǎng)主體的局限性和趨利性，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制難免會(huì)出現(xiàn)盲目性和滯后性。為了彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，政府就要建立市場(chǎng)制度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，就要完善促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房（含保障性住房）的建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性。

　　五、房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積極做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備

　　房地產(chǎn)企業(yè)也要認(rèn)真總結(jié)對(duì)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)分析不足等教訓(xùn)，根據(jù)市場(chǎng)和環(huán)境的變化認(rèn)真進(jìn)行決策。

　　今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇。多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)下滑，而萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達(dá)、華夏幸福等業(yè)績(jī)?nèi)院苊黠@。萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%，恒大銷售額為693億元，增速為55%。萬科、恒大這幾年的銷售之所以持續(xù)增加，主要是他們開發(fā)的產(chǎn)品是面向中等收入的普通家庭。綠地這幾年也得到了快速發(fā)展，重要的原因是，他們既擴(kuò)大了在國(guó)內(nèi)的覆蓋面，也不斷拓寬了在國(guó)外的市場(chǎng)。而有些企業(yè)，包括有的骨干企業(yè)，在銷售上遇到了困難，主要是開發(fā)的產(chǎn)品中高端產(chǎn)品的比例過高，存在著“供求錯(cuò)配”的問題。所以，我們的企業(yè)一定要認(rèn)真總結(jié)十幾年來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并結(jié)合政策的導(dǎo)向，真正開發(fā)那些符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品；同時(shí)在產(chǎn)品定價(jià)上，要堅(jiān)持合理定價(jià)，努力提高產(chǎn)品的性價(jià)比。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的有漲有跌是正常的。我們要防止的是大漲大跌，而不是正常的波動(dòng)。有關(guān)的單位和居民也要增強(qiáng)房?jī)r(jià)下降時(shí)的承受能力。同時(shí)，我們還要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，今后將進(jìn)入到居民理性消費(fèi)，企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)企業(yè)既要認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，又要對(duì)今后的市場(chǎng)發(fā)展有信心。從中長(zhǎng)期來說，我國(guó)持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化還有十多年時(shí)間；到2020年還要解決好“三個(gè)一億”的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，這中間部分人員是交叉的，但相當(dāng)多的人有購(gòu)房需求、改善性需求和租房需求。此外產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新的業(yè)態(tài)還有很多發(fā)展空間。只要我們對(duì)當(dāng)前的應(yīng)對(duì)措施得當(dāng)，并堅(jiān)定地按照十八屆三中全會(huì)確定的方向推進(jìn)改革，我們的市場(chǎng)一定會(huì)朝著更加理性、更加平穩(wěn)、更加健康的方向發(fā)展。希望大家為實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)共同努力！

　　謝謝！

　　主持人：再次感謝朱中一先生為大家?guī)淼木恃葜v。接下來讓我們掌聲有請(qǐng)出下一位演講嘉賓，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、北京大學(xué)、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱先生。樊綱先生的演講題目是“增長(zhǎng)的極限：房地產(chǎn)繁榮還能持續(xù)多少年”。

　　樊綱：非常高興再次參加這個(gè)大會(huì)，看到這么多人出席，剛才陳詩濤女士講到了今年兩個(gè)賓館都住滿了，人反倒多了，其實(shí)這也是一個(gè)正?，F(xiàn)象，我記得2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，我們收到國(guó)際會(huì)議的邀請(qǐng)比繁榮期更多，說明這個(gè)時(shí)候還要大家思考。

　　我還是講講宏觀經(jīng)濟(jì)的問題，然后在這個(gè)北京下討論房地產(chǎn)。現(xiàn)在很多人都在說一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)中低增長(zhǎng)的時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)換檔期，我不太同意這個(gè)觀點(diǎn)。為什么過去兩位數(shù)的增長(zhǎng)是正常增長(zhǎng)？我們過去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過9%，一定通貨膨脹，真正到了兩位數(shù)，到了10%以上，既是通貨膨脹又是資產(chǎn)泡沫。最高的那一年，2007年達(dá)到14%的增長(zhǎng)，通貨膨脹加房地產(chǎn)泡沫，加股市泡沫，那是不正常的狀態(tài)。那么什么是正常狀態(tài)呢？正常狀態(tài)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所說的潛在增長(zhǎng)率。潛在增長(zhǎng)率怎么分析呢？有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法叫濾波法，把通貨膨脹、通貨緊縮的時(shí)期去除。中國(guó)還有通貨緊縮，從2003到2007年，那幾年時(shí)間里有三段價(jià)格增長(zhǎng)是負(fù)的，按照這樣分的話，中國(guó)兩位數(shù)的增長(zhǎng)時(shí)期都是過熱的。正常的增長(zhǎng)就是在7%到9%之間，也許前幾年高一點(diǎn)，8%到9%，現(xiàn)在是7%到8%，這是正常增長(zhǎng)。所以我說現(xiàn)在不是換擋期，是終于告別了過熱增長(zhǎng)，回歸正常增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來講，這是好事情，而且過去幾十年也不總是兩位數(shù)增長(zhǎng)，過去10年兩次過熱，也就5年是兩位數(shù)增長(zhǎng)，多數(shù)時(shí)候不是兩位數(shù)增長(zhǎng)。我們現(xiàn)在處理的這些問題，產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺(tái)的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結(jié)果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。前一次是整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)弄出來的過熱，后面是政府為了應(yīng)對(duì)危機(jī)弄出來的過熱，總而言之這兩次過熱導(dǎo)致的問題，現(xiàn)在正是我們要處理的，為什么還要歌頌這個(gè)兩位數(shù)的增長(zhǎng)？大家認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)不好的時(shí)代，其實(shí)現(xiàn)在是回歸正常增長(zhǎng)，是一個(gè)好事情?，F(xiàn)在比較難的是到了今天要處理很多過去過熱遺留下來的問題。但是現(xiàn)在我們終于可以明白，為什么要防過熱了。防過熱防的不是過熱的時(shí)候那點(diǎn)事，過熱的時(shí)候大家掙錢掙得容易，東西賣得好，躺著都掙錢，阿貓阿狗都能掙錢，防的就是現(xiàn)在的這些事情，產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)等等。所以在這個(gè)意義上，我說我們現(xiàn)在終于開始回歸正常。

　　說到房地產(chǎn)，我還是想講個(gè)一般性的觀點(diǎn)，一般的市場(chǎng)，什么叫正常狀態(tài)？市場(chǎng)的正常狀態(tài)是競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。你得專注而專業(yè)的，兢兢業(yè)業(yè)的，起早貪黑的，還得有創(chuàng)新，有新點(diǎn)子。用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司的一句話說，你得如履薄冰，擔(dān)心別人有一個(gè)新技術(shù)把你打垮，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時(shí)代不正常。前兩天聽一個(gè)例子，說一個(gè)好的大房地產(chǎn)公司10個(gè)月交房，一個(gè)小公司圈了一塊地，然后也搞房地產(chǎn)，根本做不好，20個(gè)月都沒交房，到了30個(gè)月才交房，結(jié)果它賺的錢比那個(gè)好公司掙的還多。為什么？那20個(gè)月里面房?jī)r(jià)又漲了一塊，結(jié)果他的利潤(rùn)比前面那個(gè)還高，這是不正常的。從這個(gè)意義上來說，我們過去這十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。而我們現(xiàn)在開始回歸正常了。

　　我們的博鰲房地產(chǎn)論壇搞了14屆，回想這14年來，過去很多年都是在討怎么防過熱的問題，政府出了很多的政策進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)在終于不那么熱了。當(dāng)然2012年的時(shí)候也說要退熱了，2013年又跳的跳，也許明年又會(huì)跳一跳。我覺得現(xiàn)在是逐步在開始調(diào)整了，有些問題開始暴露了。因此在這個(gè)意義上說，我們回歸正常的過程已經(jīng)開始了。什么叫正常？我不說最后有多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應(yīng)該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質(zhì)量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常的狀態(tài)。所以我說現(xiàn)在是回歸正常的一個(gè)態(tài)勢(shì)，告別過去不正常的狀態(tài)。過去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼?，F(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是他們把精力用到別處了，當(dāng)然遇到風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)出問題。所以從這個(gè)意義上說，我覺得我們應(yīng)該歡迎看到房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。

　　從這個(gè)角度講，調(diào)整也是應(yīng)該的，十幾年了，也必然會(huì)發(fā)生調(diào)整，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情發(fā)生。我相信在這兩天的會(huì)議上，大家也會(huì)更多的討論這個(gè)問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)必然面臨一個(gè)調(diào)整，面臨回歸正常的過程。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，我們畢竟也是軟著陸，宏觀經(jīng)濟(jì)是軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整，這是現(xiàn)在市場(chǎng)上很多人，包括國(guó)際上很多人在說的，說中國(guó)市場(chǎng)崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了，從2010年4月份限購(gòu)開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，它已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)軟著陸的過程?，F(xiàn)在繼續(xù)這個(gè)過程，這個(gè)過程是正常的，所以你說現(xiàn)在是崩盤了，我覺得是不現(xiàn)實(shí)的。而且最重要的是什么呢？我們是有泡沫，是有過熱，但是我個(gè)人的觀察、判斷，這個(gè)泡沫總的來說還不是特別大，還是有控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。這個(gè)政策必然還起了點(diǎn)作用。2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以發(fā)生調(diào)整，2008年調(diào)整了一年，2008年一二線城市房?jī)r(jià)跌了百分之四五十，如果2009年沒有那一輪美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們搞那個(gè)刺激，2008年那個(gè)情況繼續(xù)下來多好，然后市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這是非常好的狀態(tài)。那次之所以放松調(diào)整，一個(gè)重要的因素是2007年9月份那一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊縮性的措施出臺(tái)，那起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個(gè)泡沫，但是畢竟政府這種擴(kuò)張性的、刺激性的政策只實(shí)行了一年，到了2010年4月份就開始限購(gòu)了，也是很強(qiáng)的行政手段。中國(guó)是采取刺激政策最強(qiáng)的國(guó)家，也是退出最早的國(guó)家，我們2010年4月份就退出。這樣一個(gè)比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒有來得及波及到很多地方去，沒有來得及鼓得很大，就開始向下調(diào)整。這就導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，那些省會(huì)城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價(jià)格和收入的比例關(guān)系基本是正常的。很大的城市群的房?jī)r(jià)基本上是八九千的水平，我覺得價(jià)格不是很離譜，盡管會(huì)出現(xiàn)一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價(jià)格比要調(diào)整的余地也不是特別大。

　　我個(gè)人覺得，調(diào)整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個(gè)調(diào)整畢竟還是一種軟著陸式的調(diào)整。軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，硬著陸就是危機(jī)，大面積的倒閉、破產(chǎn)，血本無歸。軟著陸的話，如果早早地兼并重組，你還能收回本，這就要求做價(jià)格調(diào)整。當(dāng)然大家覺得價(jià)格調(diào)整主要是房?jī)r(jià)調(diào)整，降價(jià)之后就有更多的市場(chǎng)需求。我強(qiáng)調(diào)的是兼并重組過程中的價(jià)格調(diào)整。有些小房地產(chǎn)商說我也想賣掉，但是價(jià)格談不下來。你如果還想用過去的價(jià)格賣你的資產(chǎn)，那誰會(huì)要？你不好好打點(diǎn)折，不滿足于把本收回去，那可能你就賣不出去。所以我說抓緊兼并重組過程中的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，這是現(xiàn)在我們面對(duì)這樣一次調(diào)整所必須做的，因?yàn)閮?yōu)勝劣汰一定要發(fā)生，否則市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也太不合理了。過去很多的政策都是緊縮性的，現(xiàn)在回到中性政策，我們的供求關(guān)系在很大程度上能夠消化一部分產(chǎn)能。過去的政策首先抑制的是投資性需求，我們過去把投資性需求就看做是過熱的這種成分，我堅(jiān)持一直不用投機(jī)性需求這個(gè)詞，因?yàn)槟惴植磺迨裁词峭顿Y，什么是投機(jī)。其實(shí)有一部分投資性需求也是合理的需求，剛才朱會(huì)長(zhǎng)也反復(fù)強(qiáng)調(diào)了租房的需求，有人租房，有人出租，那么出租一方就是屬于投資性購(gòu)房，他就不是自己住，就是準(zhǔn)備用出租，收房租的。這在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也有一定的合理性。因?yàn)樾逻M(jìn)城的農(nóng)民他一下子買不起房，他要租房，那么就要有人出租，這是一個(gè)很重要的需求。包括現(xiàn)在限購(gòu)阻止了一批外地進(jìn)城的人，他是一個(gè)正常的工薪階層，他有正常的收入，能夠賣得起房的，這部分需求還是能在市場(chǎng)上起很大作用的。

　　之所以說現(xiàn)在是軟著陸，其中之一是政策有很大的調(diào)整，因?yàn)檫^去的下行，很大程度上是因?yàn)椴扇×司o縮性政策，希望這個(gè)市場(chǎng)下行，現(xiàn)在政策發(fā)生調(diào)整，這個(gè)下行的過程會(huì)發(fā)生一些調(diào)整。所以從方方面面來看，我個(gè)人認(rèn)為仍然是一個(gè)軟著陸，仍然是有序的調(diào)整。

　　最后講一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題，從這次調(diào)整過程當(dāng)中暴露出來的，我覺得需要房地產(chǎn)商、政府政策制定者們認(rèn)真關(guān)注的一個(gè)問題，就是城市化當(dāng)中的房地產(chǎn)需求問題。這次出現(xiàn)一個(gè)重大的問題，就是三四線城市產(chǎn)能過剩，內(nèi)陸一些邊遠(yuǎn)地區(qū)如果搞很多房地產(chǎn)的話，就會(huì)形成一個(gè)鬼城，因?yàn)槟沁叺娜丝谶€在凈流出，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來口也不會(huì)流入，所以這種地區(qū)就會(huì)出現(xiàn)比較大的問題。這次暴露出來的問題，三四線城市的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。這與我們過去的一些政策相關(guān)，我們過去的政策一直叫做城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)發(fā)展城市，我們的房地產(chǎn)商也是因?yàn)檫@個(gè)政策，才盲目的在一些三四線城市做很多投資。我個(gè)人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市發(fā)展，城市化的根本含義是取決于規(guī)模效應(yīng)，取決于它的具體效應(yīng)。而且世界各國(guó)的歷史也都說明，城市化首先是一個(gè)向大城市集中的過程，因?yàn)榇蟪鞘杏幸粋€(gè)集聚效應(yīng)，效率更高，取得的收益更高，創(chuàng)造的需求、就業(yè)更多，因此城市才會(huì)發(fā)展。現(xiàn)在我們國(guó)家正在形成這個(gè)趨勢(shì)，正在形成一些大城市群體，這是我們需要正視的客觀規(guī)律。有人老說小城市非常好，甚至還有人說農(nóng)村非常好，我就問你一個(gè)簡(jiǎn)單問題，小城市好，為什么你不去住？為什么你要擠在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的東西。包括就業(yè)，為什么北漂？因?yàn)楸本┫∮幸恍C(jī)會(huì)。我們可能知道哪些地方是人口流出的地區(qū)，但是人流到哪兒去，我們不一定知道。流到哪兒去不知道，但是一個(gè)基本的規(guī)律，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的早期階段，人會(huì)向大城市流。小城市將來什么時(shí)候發(fā)展呢？第一批有錢的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工業(yè)化時(shí)代。我們要認(rèn)識(shí)城市化的基本規(guī)律。另外一個(gè)也是關(guān)于城市化的，現(xiàn)在大家知道城市化的根本含義是人的城市化，是農(nóng)民市民化的過程。但是這里面就提出一個(gè)問題，城市化原來不是農(nóng)民進(jìn)城叫城市化，很多人最初進(jìn)城的時(shí)候是窮人，因此城市化本身是一個(gè)窮人進(jìn)城的過程，因此要想這些人有什么樣的需求，這些人沒錢，他有住房的需要，但是他沒有住房的需求，因?yàn)樗麤]有貨幣。需求是有貨幣購(gòu)買力的需要。但是他進(jìn)城也需要有一個(gè)地方住，他首先會(huì)住城中村，那些比較便宜的，質(zhì)量比較低的房子，然后他會(huì)租一些城里原來的老的房子，然后再租好的房子，最初他還是租，他也買不起。然后他可能會(huì)買一套小戶型。在這個(gè)過程中，我們就需要思考城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我聽說李嘉誠(chéng)在香港推出了一種房子，15平米，有人嘲笑他那還不如監(jiān)牢大，監(jiān)牢都要17平方米。他們?yōu)槭裁磿?huì)推出這樣的房子？他針對(duì)的是有購(gòu)買的需求，可能城市化進(jìn)程中，就會(huì)有這種多元化的需求。而我們現(xiàn)在都集中在某一種地產(chǎn)商，從結(jié)構(gòu)上來講不符合城市化的規(guī)律，這也是這次調(diào)整過程當(dāng)中暴露出來的問題。

　　前一階段因?yàn)轸~龍混雜，因?yàn)檫^熱，很多問題被掩蓋了，現(xiàn)在水落石出之后，很多問題就體現(xiàn)出來了，需要我們及時(shí)總結(jié)、討論，使我們今后的房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)來講有好的發(fā)展。

　　主持人：感謝樊綱先生為我們帶來的精彩演講。接下來讓我們掌聲有請(qǐng)出下一位演講嘉賓：華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生。任志強(qiáng)先生的演講題目是“市場(chǎng)化與房地產(chǎn)行業(yè)未來”。

　　任志強(qiáng)：在今天的早餐會(huì)上，我跟各位有一些不同的意見。什么是市場(chǎng)？如果政府在拼命地用保障性住房和棚戶區(qū)改造來撐這個(gè)市場(chǎng)，這就不叫市場(chǎng)，所以對(duì)市場(chǎng)的問題，大家有些不同的爭(zhēng)論。

　　我講幾個(gè)和市場(chǎng)有關(guān)的問題。一個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化，在市場(chǎng)條件下的城鎮(zhèn)化和非市場(chǎng)化條件下的城鎮(zhèn)化是非常不同的概念。美國(guó)從50%的城鎮(zhèn)化率到70%，用了四五十年的時(shí)間，因?yàn)槟菚r(shí)候的工業(yè)化程度比較低，所以農(nóng)民沒辦法從農(nóng)村充分解放出來而進(jìn)入到城市去。城鎮(zhèn)化不是因?yàn)檎鲗?dǎo)，把農(nóng)民搬到城里去，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括自動(dòng)化、播種機(jī)、化肥等等，讓農(nóng)民不再需要在農(nóng)地里頭待著，解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，進(jìn)入城市其它產(chǎn)業(yè)。這個(gè)表下面列的是亞洲的相關(guān)國(guó)家，日本、韓國(guó)和馬來西亞，它們從50%到70%的城市化率大大縮短了這個(gè)時(shí)候，大概就是10年到15年左右。為什么這個(gè)差距這么大？并不是說這些國(guó)家比美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)更先進(jìn)和發(fā)達(dá)，而是歷史證明，當(dāng)工業(yè)化發(fā)展到一定程度之后，城鎮(zhèn)化變成一個(gè)不可抵擋的趨勢(shì)。中國(guó)在最初的時(shí)候，從1978年到1996年這段時(shí)間從20%增長(zhǎng)到30%的城鎮(zhèn)化率，大概用了15年，這段時(shí)間恰恰是我們正在進(jìn)行工業(yè)化的過程，正在把農(nóng)民從土地中解放出來的過程。而這個(gè)時(shí)間的農(nóng)民并沒有脫離農(nóng)業(yè)，仍然在從事城市中的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，比如說進(jìn)城換雞蛋、進(jìn)城賣農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。第二個(gè)發(fā)展階段我們只用了7年，也就是從30%到40%，這段時(shí)間是鄧小平南巡講話之后，讓農(nóng)民可以進(jìn)城打工了，脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。南巡講話之后，允許一個(gè)人可以有更多的雇工。而從40%到50%也用了七八年的時(shí)間。后來還有20%，我們估計(jì)也是15年左右的時(shí)間，和日本、韓國(guó)的速度差不多。如果充分市場(chǎng)化，我們城鎮(zhèn)化率的速度還會(huì)加速。我們現(xiàn)在的矛盾是因?yàn)閼艏贫葐栴}，而導(dǎo)致我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是受阻的，它不是一個(gè)市場(chǎng)化的辦法形成的。所以城鎮(zhèn)化沒有取得一個(gè)正常的發(fā)展過程。大家都在談二三四線城市，一二三線城市的差別，我們可以從城鎮(zhèn)化率看出來，一線城市城鎮(zhèn)化率最高，二線城市差一點(diǎn)，三四線城市差得更多?，F(xiàn)在仍然是這個(gè)趨勢(shì)，大家仍然往大城市跑。但是當(dāng)他的戶籍沒有辦法隨著他遷徙的位置而轉(zhuǎn)移到大中城市的時(shí)候，他只能還在戶籍地留一套房子，就像農(nóng)民把更低留在農(nóng)村一樣，他把房子留在小城市，所以我們看到三四線城市有很多空房子，那些空房子不等于沒賣，也有可能他認(rèn)為那個(gè)空房子就是他的家。我們家雇了個(gè)保姆，跟丈夫離婚了，她有一個(gè)兒子、一個(gè)女兒，這兩個(gè)人住在北京，但是各有一套宅基地，于是她這個(gè)完整的家庭在農(nóng)村有四套宅基地，丈夫有一套，她離婚以后有了三套，因?yàn)閮鹤?、女兒都跟她。女兒和她在北京工作，老公在煙臺(tái)，兒子現(xiàn)在也在北京工作，他們?cè)诒本┮灿幸惶追俊Ｍ瑫r(shí)在農(nóng)村還得占三套房，其中他們拿兩套房子換了旁邊一個(gè)鎮(zhèn)里的小房子，這個(gè)變化過程會(huì)長(zhǎng)期存在。他的戶籍轉(zhuǎn)不到北京去，他們一定會(huì)在家里留一套宅基地，留一套鎮(zhèn)里的房子，他們永遠(yuǎn)會(huì)在那里保留一個(gè)根，因?yàn)榇蟪鞘幸阉麄冝Z走的時(shí)候，他們就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家覺得北京是人口密度是最高的，其實(shí)不是，但是核心區(qū)的人口密度很高，超過了倫敦、東京、紐約。因?yàn)槲覀兯械闹匾脑O(shè)施都在核心區(qū)里頭，那里的人口密度很高，但是攤開來看，北京的建成區(qū)人口密度非常低，全國(guó)倒數(shù)第四。但是為什么陜西這種地方的人口密度那么高？因?yàn)樗虚g沒有大城市，它的城市建成區(qū)的范圍很小，所以在城市化發(fā)展過程中，人都集中在那里。例如寶雞、延安，這種城市你會(huì)去嗎？大家都往西安擠，所以造成它的人口密度很高。

　　我們?cè)倏纯闯鞘型恋仃P(guān)系。從1990年到2012年，我們的城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地從1.2萬平方公里變成了4.5萬平方公里，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的4.5%。但是我們的人口呢？當(dāng)城市土地增長(zhǎng)3.5倍的時(shí)候，我們的人口密度從279變成了2301，增長(zhǎng)了8.2倍，這個(gè)城鎮(zhèn)化速度是不可抵擋的。有人最擔(dān)心的就是我們有沒有這么多需求，城市人口的移動(dòng)就是需求。千萬級(jí)以上城市的人口亞洲有16個(gè)，中國(guó)有6個(gè)，1950年的時(shí)候只有東京一個(gè)，東京那時(shí)候1000多萬人，現(xiàn)在到3800萬人口，那時(shí)候他們拼命修高鐵，希望把東京的人轉(zhuǎn)到大阪去，結(jié)果大阪人都跑到東京去了，就跟中國(guó)非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結(jié)果天津人都跑到北京來了。再過幾年就全是大城市，中國(guó)千萬級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬以上人口的城市會(huì)更多，你能說房地產(chǎn)市場(chǎng)就變成下行通道嗎？我不認(rèn)為。

　　我們看看一年蓋了多少房子，第一個(gè)是全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積，到2012年是10億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)商占7.9億，占總比例71%。從1998年的數(shù)據(jù)可以看出來，非房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)占比是非常大的。1998年的時(shí)候從29%，迅速增長(zhǎng)到高峰期變成72%，而之后又開始迅速下降，我們現(xiàn)在從高峰期的72%開始下降，去年低于70%，今年估計(jì)只有65%左右。為什么？那部分是保障性住房和拆遷房。2011恩年的時(shí)候，我們提出建設(shè)3600萬套，這一部分加大，讓總量繼續(xù)上升，而不是下降。這個(gè)替換過程就造成非房地產(chǎn)生產(chǎn)的房子更多了，這些房子是不是也有人?。咳绻腥俗?，那就說明我們今年只下降了6%的銷售增長(zhǎng)是沒有下降的總需求，總需求是繼續(xù)上升，而不是下降的。你們可以看看它的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在一年生產(chǎn)700多萬套房子，這700多萬套房子里頭，在2011年以后開始有了保障房以后，商品房銷售是沒有跌的。我們提出十二五規(guī)劃3600萬套保障性住房，什么概念？2012年要求開工1000萬套，2013年要求開工700多萬套，相當(dāng)于我們生產(chǎn)量的40%到50%。原來他們只占30%，現(xiàn)在已經(jīng)變成各占50%。

　　看看我們的銷售，在2009年到2013年賣了55億平方米，而竣工面積只有43億，還有11億平方米沒有竣工。不要以為現(xiàn)在的市場(chǎng)上空置得不得了，確實(shí)空置量極大，極大的原因是什么？我們可以看看竣工量，這幾年很明顯的是竣工量迅速下滑，現(xiàn)在我們的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味著這個(gè)樓從買地到建完要7年。怎么回事呢？一個(gè)是我們可能沒有那么多的開工量，地方政府或者開發(fā)商把大量的保障性住房開工出來就沒有做，所以它遲遲完不了工。為什么會(huì)有這么低的竣工量？房子是開發(fā)商的，如果把地錢付了，把房子擱那兒不賣行嗎？如果沒賣出去，這些錢怎么辦呢？7年才能竣工，它忍得住嗎？這里面一定有問題。

　　今年銷售額下降6.7%，銷售面積下滑6%，減少了不到3000萬平方米，請(qǐng)問我們的保障性住房多了多少平方米？銷售的上升和下降不是在今年才開始，我們把去年40個(gè)重點(diǎn)城市中前10個(gè)上升最快的和10個(gè)上升最慢的列出來，你們今天提到的某些城市情況不好，去年就已經(jīng)發(fā)生了，不要以為今年才開始，是因?yàn)槟銈冎豢吹搅丝偭康脑鲩L(zhǎng)，而沒有看到細(xì)節(jié)的對(duì)城市的分析。比如說溫州去年就取消了限購(gòu)，別人都好的時(shí)候它已經(jīng)不好了。無錫去年就出現(xiàn)危機(jī)了，不是說今年才出現(xiàn)問題。

 　　還有兩個(gè)影響最大的政策，一個(gè)是利率的擠出效應(yīng)，還有保障性住房的擠出效應(yīng)。我們一套房子下降10萬塊錢，銀行多了20萬的利息，開發(fā)商下降了10萬，老百姓一分錢優(yōu)惠沒享受，還得多給銀行交10萬塊錢，所以實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格沒有下降。開發(fā)商得下降多少呢？得把銀行多漲的20萬利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到實(shí)惠。

　　我們?cè)俜治鲆幌卤Ｕ闲宰》?，北?300萬平方米，政府蓋了715萬平方米，開發(fā)商在投標(biāo)里頭是585萬平方米，政府和開發(fā)商幾乎各占一半。今年整體市場(chǎng)的消費(fèi)需求并沒有減少，而是在持續(xù)增長(zhǎng)。但是保障性住房在沖擊市場(chǎng)。另外一個(gè)沖擊更可怕，就是棚改，1萬億投資，棚改要完成470萬套，意味著一套房子棚改，政府提供了21萬，這么多錢它用不了，至少要完成900萬套。但是如果今年要求470萬套和我們本來竣工700萬套里面再有的保障性住房算進(jìn)來，我們會(huì)把市場(chǎng)打得一塌糊涂，因?yàn)楸Ｕ闲宰》亢团锔牡淖》繑?shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們過去每年竣工700萬套的數(shù)量。

　　主持人：感謝任志強(qiáng)先生，接下來進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)：博鰲鏗鏘行主題討論。政策之手逐漸停止揮舞，市場(chǎng)在回歸。經(jīng)歷過數(shù)年調(diào)控之后，限購(gòu)?fù)顺鰧?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響到底有多大？不再受限的房地產(chǎn)行業(yè)，又將何去何從？2014博鰲鏗鏘行討論主題是：“限購(gòu)”退出市場(chǎng)之后

　　現(xiàn)在請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，北京大學(xué)、中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱先生。

　　接下來，請(qǐng)參與討論的嘉賓上臺(tái)就坐：

　　香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

　　德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席單偉豹先生

　　有請(qǐng)各位嘉賓上場(chǎng)。

　　接下來把時(shí)間和舞臺(tái)交給各位，你們的討論時(shí)間是30分鐘，掌聲有請(qǐng)樊綱先生開啟本次討論。

　　樊綱：謝謝，主持人的特權(quán)就是發(fā)言沒有觀點(diǎn)，所以我就按照名單上的順序來提問。首先請(qǐng)問香港恒隆集團(tuán)的老總陳啟宗先生，您在大陸有很多商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

　　陳啟宗：內(nèi)地的商場(chǎng)空置率會(huì)很高，我有一個(gè)問題想了10年沒想通，在座各位如果想通了，麻煩你告訴我，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？

　　樊綱：你覺得除了養(yǎng)老鼠之外還能做什么？

　　陳啟宗：我想不通，想了10年了。再加一句話，就是那個(gè)寫字樓，除了北京、上海等等城市要擴(kuò)大規(guī)模以外，其它的我是比較謹(jǐn)慎的，很多城市都要蓋高樓，蓋寫字樓，我是不知道有誰來租。

　　樊綱：我這兩天有一個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)闆]有調(diào)研，不敢多講，不是我說政府政策好，但是總的來講，住宅地產(chǎn)還有點(diǎn)控制，所以我們還有信心說它是軟著陸，沒有控制反倒風(fēng)險(xiǎn)更大，市場(chǎng)的波動(dòng)更大，這是需要大家警惕的事情，因?yàn)檎哌@一塊是空白，市場(chǎng)方面隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)。

 　　陳啟宗：而且情況可能會(huì)越變?cè)綁摹Ｒ虼俗≌袌?chǎng)現(xiàn)在賺大錢的機(jī)會(huì)比較少了，很多人以為有機(jī)會(huì)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)里面，結(jié)果增加的商業(yè)房地產(chǎn)的量，結(jié)果就養(yǎng)更多的老鼠。

　　樊綱：下一個(gè)問題提給陳淮教授，包括商業(yè)地產(chǎn)，以及其它地產(chǎn)的板塊，包括任總剛才講的關(guān)于城市棚戶區(qū)改造、保障房等等，你怎么評(píng)價(jià)現(xiàn)在政府的政策？政府下一階段的政策走勢(shì)大概是什么樣的？你還是離政府比較近的，我非常想聽聽你的觀點(diǎn)。

　　陳淮：樊教授剛才演講已經(jīng)說了，其實(shí)就是四個(gè)政策，今年第一個(gè)政策就是信貸政策的調(diào)整，第二個(gè)政策就是保障房政策的調(diào)整，第三個(gè)是積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城市化，這個(gè)市場(chǎng)和政策可能有些差異，政府希望大家到中小城鎮(zhèn)去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市場(chǎng)是一致的。第四是促進(jìn)改革，不管是金融還是土地，提出市場(chǎng)化，這叫政策，別以為救市是政策，那不是什么政策，都是市場(chǎng)造出來的。不過陳啟宗先生說空置的地產(chǎn)除了養(yǎng)老鼠之外，不知道干什么，其實(shí)你不用過多擔(dān)心，有很多大齡女青年最終都嫁出去了。我們的商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是提供商業(yè)設(shè)施，實(shí)際上還有一個(gè)重要的功能，就是我們的地市級(jí)以上的城市，包括省會(huì)城市，它的城市整體升級(jí)改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每個(gè)城市都想成為中心城市，要輻射別人，現(xiàn)在15萬人口，就想說2020年要擴(kuò)大到50萬人口，這樣的城市很多，你到哪個(gè)縣，他都說這里有什么優(yōu)勢(shì)。上個(gè)月我到鄭州，鄭州說我們有什么優(yōu)勢(shì)，我說鄭州所有的這些優(yōu)勢(shì)，2000年前，500年前，30年前都在這里了，怎么到現(xiàn)在還沒發(fā)揮出來？別老說自己有什么優(yōu)勢(shì)。日本有什么也使，它趕超了歐美？以色列有什么優(yōu)勢(shì)？它能夠讓別人不敢輕視。陳啟宗說我們商業(yè)地產(chǎn)蓋多了，只能養(yǎng)老鼠，我覺得不用那么悲觀。

　　接著樊綱教授說的政策問題，在過去10年中唯一沒有變化和調(diào)整的政策就是商業(yè)地產(chǎn)，不管是穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)候，還是抑通脹的時(shí)候，它從來沒變化過，我覺得這種穩(wěn)定本身也是一種政策傾向，讓市場(chǎng)說話。今天早上吃飯的時(shí)候，有的老總說，我們要活不下去了，我說很不好意思地告訴你，你活不下去一點(diǎn)都不重要，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將活得非常好。

　　樊綱：下面一個(gè)問題問到任總，任總剛才對(duì)保障房的問題進(jìn)行了批判，你說它對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了沖擊，它原來設(shè)計(jì)這個(gè)政策就是為了沖擊房地產(chǎn)商的市場(chǎng)，就是為了讓它價(jià)格不要那么高，讓它價(jià)格降下來，讓窮人能夠買得起房子，從這個(gè)角度來講，現(xiàn)在它有這個(gè)沖擊也是正常的。當(dāng)然原來的房地產(chǎn)商也預(yù)見到了這個(gè)政策會(huì)產(chǎn)生的問題。從您的角度看，它現(xiàn)在這個(gè)沖擊已經(jīng)出來了，下一階段它的沖擊時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)？你對(duì)這些政策機(jī)制有什么看法，希望你再具體講講。

　　任志強(qiáng)：保障房本來應(yīng)該保障的是基本居住需求，一個(gè)國(guó)家必須保障公民的基本居住權(quán)利，所以在1998年我們就提出要保障基本需求，但是前10年沒有認(rèn)真解決保障性需求的問題，在十二五時(shí)期提出要大量建設(shè)保障房，擠出了商品房的需求?，F(xiàn)在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區(qū)的改造，但是這些里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什么好的房子，這種房子再過30年還是拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M足市場(chǎng)的需要。所以我認(rèn)為只要是非市場(chǎng)化的，不管你用它解決房?jī)r(jià)的問題還是什么問題，最終都是錯(cuò)的。用市場(chǎng)的辦法是可以解決房?jī)r(jià)問題的，政府在出讓土地的時(shí)候，并沒有想過把地價(jià)降下來，還有各種方面的稅費(fèi)，所以他們并沒有想讓房?jī)r(jià)降下去。所以房?jī)r(jià)這么高，和開發(fā)商沒什么關(guān)系。我就不同意樊綱說的，2007年泡沫出現(xiàn)了，所以要采取措施。2007年中央政府要不采取防止投資過熱和防止通脹的措施，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)2008年的下降，別以為是美國(guó)金融危機(jī)造成2008年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下行，全是中國(guó)自己干的壞事導(dǎo)致的結(jié)果。如果4萬億是錯(cuò)的，現(xiàn)在棚改也和這4萬億一樣，也是錯(cuò)的。因?yàn)?萬億貸款的棚改，地方政府就得配3到4萬億的資金，加起來就是4萬億，4萬億才蓋470萬套房子？一定會(huì)蓋得更多，它騰出來的土地，一定要蓋更多的土地，要獲得更多的地方補(bǔ)貼。大家都說現(xiàn)在市場(chǎng)沒需求，你們看看政府幾萬億的棚改到底是增加需求，還是減少需求？我們沒搞懂，你們幫我們分析分析。

　　樊綱：待會(huì)兒各位媒體報(bào)道，任志強(qiáng)發(fā)言多次被掌聲打斷，說出了大家的心聲。

　　陳淮：我補(bǔ)充兩句，任總一向說對(duì)的時(shí)候不多，他今天說的也是。棚改到迄今為止，到前天國(guó)務(wù)院發(fā)通知，前兩天熱炒國(guó)開行1萬億，基本上沒說到點(diǎn)上。第一，它不是簡(jiǎn)單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調(diào)房?jī)r(jià)沒關(guān)系。先把這兩條整明白了。那它和什么有關(guān)系呢？第一，和今年的穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)系。今年上半年房地產(chǎn)投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資產(chǎn)增速下降，這有一定的目的是和拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有關(guān)系，說保障房建設(shè)要從原來的國(guó)有廠礦擴(kuò)大到連片改造、老舊危房改造。第二，和城中村改造等等留下的問題有關(guān)，很多的產(chǎn)權(quán)調(diào)整不到位的地方，最近又提出和共有產(chǎn)權(quán)房的改革密切結(jié)合起來，它和改革的很多措施完善，落實(shí)十八屆三中全會(huì)聯(lián)系在一塊，它有這一塊的內(nèi)容。第三，保障房一直是政府單打獨(dú)斗，讓開發(fā)商進(jìn)來，他不掙錢不會(huì)進(jìn)來。棚改把政府的力量和市場(chǎng)的力量結(jié)合起來，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場(chǎng)和政策的力量相結(jié)合，找到了一個(gè)切入點(diǎn)。第四，棚改和升級(jí)有關(guān)系，這些棚改的地區(qū)很多是城市核心區(qū)，它所在的位置很好，但是是連片的低端住宅，城市的基礎(chǔ)設(shè)施改造很難，它和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎(chǔ)設(shè)施、交通規(guī)劃、全面升級(jí)連在一塊，所以包括任總在內(nèi)，也包括我們的媒體，別簡(jiǎn)單地把棚改和保障房、調(diào)房?jī)r(jià)連在一塊。我上面說了四塊，聽得懂的你再寫，聽不懂的最好別寫。

　　任志強(qiáng)：陳淮是怕媒體亂報(bào)道我這個(gè)話，怕我犯錯(cuò)誤。但是我說的這個(gè)話和陳淮是一樣，我沒說和房?jī)r(jià)有關(guān)系，我說和4萬億有關(guān)系，就是他說這點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)下降，上半年增速有可能下降到10%以下的時(shí)候，用棚改拉動(dòng)保障房發(fā)展，保經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我說它和4萬億一樣，4萬億不就為了保GDP嗎？

　　樊綱：在座的還有蔡洪平先生，你是銀行家，我們知道外資銀行不做零售業(yè)務(wù)，沒有銀行的按揭貸款，但是你做投資銀行，據(jù)你的觀察，據(jù)你在銀行界的了解，現(xiàn)在銀行覺得房地產(chǎn)這一塊的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融，包括對(duì)影子銀行的影響關(guān)聯(lián)度究竟有多大？人們所擔(dān)心的連帶效應(yīng)究竟有多大？

　　蔡洪平：第一，我同意現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向調(diào)整期，調(diào)整有上升、有下行，第二，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)過剩必死無疑，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國(guó)有2986個(gè)Mall，全國(guó)這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會(huì)被擠破。對(duì)于過去融資成本過高的，又在二三線城市的，這部分可能會(huì)非常危險(xiǎn)。目前在香港上市的地產(chǎn)商，二三線地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我們開玩笑說，一個(gè)騰訊每天股價(jià)漲10%，或者跌10%，就殺掉4個(gè)大地產(chǎn)商或者增加4個(gè)地產(chǎn)商。資本市場(chǎng)目前對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重的超低的。我認(rèn)為優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機(jī)會(huì)通過資本市場(chǎng)來整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財(cái)力支持。在香港的地產(chǎn)公司每年都發(fā)債，在香港上市的地產(chǎn)商基本上都沒有資金缺口，高的8點(diǎn)幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國(guó)內(nèi)便宜很多，目前這些企業(yè)如果有能力，我覺得不是要更多的買地，而是要改變方式，用資本的杠桿來整合企業(yè)，你買他的股權(quán)比買他的地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多。舉個(gè)例子，一個(gè)250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應(yīng)該在2000億左右，那怎么不能收購(gòu)？我認(rèn)為現(xiàn)在大好的機(jī)會(huì)到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，已上市的公司，應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候整合房地產(chǎn)，收購(gòu)其它公司的股權(quán)。在它奄奄一息之前把股權(quán)買過來。所以我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)整合的機(jī)會(huì)。一個(gè)市場(chǎng)成熟的第一標(biāo)準(zhǔn)是完成了市場(chǎng)大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)，去買它的股權(quán)，而不是買資產(chǎn)，趁銀行收資產(chǎn)之前，盡快把它買下來，這是最好的機(jī)會(huì)。我們都做這個(gè)事，市場(chǎng)就健康了。

　　樊綱：這就是到了優(yōu)勝劣汰的整合時(shí)期了，但是別忘了你買他的股權(quán)，同時(shí)也接過了他的債務(wù)。最后是路勁地產(chǎn)集團(tuán)的董事局主席單偉豹先生，我覺得在今天早餐會(huì)上您是最樂觀的，前面幾位都很悲觀，您給我們講講樂觀的觀點(diǎn)，同時(shí)結(jié)束我們這個(gè)討論環(huán)節(jié)。

　　單偉豹：同時(shí)我不贊成我們這個(gè)主題“下行通道”，這覺得中國(guó)政府有強(qiáng)烈的意愿走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)，我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)的限購(gòu)放松非常正常，而且調(diào)控貨幣市場(chǎng)也是非常正常的，所以中國(guó)政府目前在做一個(gè)很正確的事情。去年房?jī)r(jià)漲了那么多，今年再繼續(xù)上漲合理嗎？這是不合理的。股票也一樣，漲得太快了，肯定會(huì)階段性的下調(diào)。去年大家那么樂觀，今年跌了又那么悲觀，說是到了下行通道，我覺得大家對(duì)基本層面的分析不夠，信心不足。我覺得市場(chǎng)上漲之后這樣的調(diào)整也是正常的，另外中國(guó)的人均可支配收入一直增長(zhǎng)超過10%，為什么房?jī)r(jià)會(huì)跌？這是沒道理的。所以基本層面，我們的城鎮(zhèn)化、GDP增長(zhǎng)，我們的政府走向市場(chǎng)化，這三個(gè)同時(shí)發(fā)生大的變化的話，我是看不到下行的通道，也沒有拐點(diǎn)，我從來也不承認(rèn)中國(guó)在哪一個(gè)城市有什么泡沫，除了特別的一兩個(gè)城市。寧波現(xiàn)在的去化量達(dá)到42個(gè)月，那就說明它的供應(yīng)量太大了。我覺得市場(chǎng)的東西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差異很大，只有個(gè)別城市跌了20%、30%，全中國(guó)真正下跌的城市并不多。當(dāng)然銷售量比我們預(yù)算的要低，但是跟前年相比還上升了，我覺得這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境很好，沒什么可顧慮的，市場(chǎng)的上上下下太正常了?；緱l件沒變，看不到什么危機(jī)。企業(yè)保持自身的競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)新很重要。

 　　樊綱：我們論壇的特點(diǎn)就是各種觀點(diǎn)互相碰撞，在座的各種觀點(diǎn)，下面還有其它的討論環(huán)節(jié)，我們繼續(xù)碰撞。感謝各位發(fā)言人，謝謝大家。

　　主持人：感謝各位嘉賓為我們帶來的精彩討論，接下來繼續(xù)演講環(huán)節(jié)，掌聲有請(qǐng)下一位演講嘉賓，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生，劉曉光先生的演講題目是“新格局下地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式”，掌聲有請(qǐng)。

　　劉曉光：大家好，我的題目是“新格局下的地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式”。這個(gè)題目比較大，想概括地講一講。前一段觀點(diǎn)雜志采訪我的時(shí)候，我講了一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)是最大的一個(gè)行業(yè)，它一定有需求，一定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的基礎(chǔ)性行業(yè)。當(dāng)時(shí)我講到，它未來的形勢(shì)和造成下行的原因，當(dāng)時(shí)我做了三條分析。后來在另外一個(gè)會(huì)上我又做了9條分析，分析中國(guó)地產(chǎn)下行的原因，我覺得只有更好地分析，有更扎實(shí)的數(shù)據(jù)分析和極致的探討，我們才能把局勢(shì)把握得更加準(zhǔn)確。我今天講的包含棚戶區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房之間互相的影響。

　　今天我把重點(diǎn)放在轉(zhuǎn)型這方面。最后這個(gè)會(huì)議的主題我還是持保留意見，還值得商榷，因?yàn)橄滦型ǖ朗且粋€(gè)定性的概念，這個(gè)還要再推敲。我覺得我們面臨一種新的格局，這種新的格局，下一步的市場(chǎng)化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段，現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了很多新的信號(hào)，比如有些城市取消限購(gòu)。取消限購(gòu)以后，它會(huì)出現(xiàn)很多變化，地產(chǎn)價(jià)格和量會(huì)發(fā)生不同的變化。下一步市場(chǎng)改革會(huì)是地產(chǎn)方面的一個(gè)主導(dǎo)因素。

 　　中國(guó)地產(chǎn)支柱的作用不容懷疑，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段。從地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比例、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、政府收入、稅收比例、就業(yè)人員比例、居民收入及財(cái)政收入的比例，銀行放貸比例等等方面，從這里面可以清楚地看到它們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的作用。我們看到，信貸已經(jīng)開始松動(dòng)，市場(chǎng)的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。

　　中國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)也具有持續(xù)的推動(dòng)力，包含中國(guó)城市化的推進(jìn)，常住人口城鎮(zhèn)化與戶籍人口城鎮(zhèn)化的雙比例支撐，戶籍制度的改革使更多的農(nóng)村居民變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

　　民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求持續(xù)在放大?，F(xiàn)在有50%的家庭人均住房面積低于30平方米，很多居民還沒有買過商品房，全國(guó)還有很多購(gòu)買需求，特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發(fā)達(dá)城市，可能改善性需求的量會(huì)更大。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化也會(huì)帶來新的機(jī)遇。比如京津冀一體化，我們要轉(zhuǎn)移出一些東西來，要有新的住房需求等等。我覺得，我們更應(yīng)該看到向上的因素，比如信貸比例的調(diào)整，49個(gè)城市中已經(jīng)有30個(gè)城市房寬了限購(gòu)條件，下半年很多開發(fā)商也會(huì)主動(dòng)降價(jià)促銷，再比如企業(yè)發(fā)展環(huán)境會(huì)進(jìn)一步寬松。產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

 　　新的形勢(shì)下，一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)正迎來一種新的機(jī)遇，我們要尋找向上的力量，我覺得主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一個(gè)，以園區(qū)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景也是不錯(cuò)的。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更加細(xì)分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行新的戰(zhàn)略選擇。當(dāng)然具體方案我們還要細(xì)分，比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級(jí)的配置走向高能級(jí)的配置。模式的轉(zhuǎn)化要從線下走到線上。線下平臺(tái)嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等等。這一部分主要是想說，新格局應(yīng)該是什么樣的。

　　講完新格局，還要講講具體的，就是我們?cè)趺礃佑行碌膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型，有具體化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的模式。一個(gè)是在新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，我們要抓住機(jī)遇，城市化、區(qū)域一體化等等方面都有一些機(jī)會(huì)。我們今天說沒有面臨崩盤的危險(xiǎn)，只是面臨洗牌的局面。第二個(gè)是要規(guī)劃好城市、建設(shè)好城市，這是我們地產(chǎn)商很大的歷史使命和責(zé)任。這里有很多理論的東西我就不細(xì)說了，我覺得這里很重要的一點(diǎn)是要依靠模式轉(zhuǎn)變，來創(chuàng)造我們內(nèi)生的前進(jìn)的動(dòng)力。我們除了地產(chǎn)之外，還有很多的產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，這方面我們也做了很多的探索，包括商業(yè)地產(chǎn)、軌道交通上蓋、旅游文化地產(chǎn)等等。就商業(yè)地產(chǎn)來講，如果做得不好，過剩了就會(huì)死亡。這里比較重要的一點(diǎn)是什么呢？我們應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)真的分析，在轉(zhuǎn)變模式的情況下，把它分析得更加透徹。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，我們對(duì)未來新的業(yè)態(tài)形式做了很多的分析。我們應(yīng)該更加細(xì)地分析模式的轉(zhuǎn)變，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我們?cè)谵D(zhuǎn)型，我們?cè)诮ㄐ碌哪Ｊ降臅r(shí)候，會(huì)有更深的分析。

 　　我們簡(jiǎn)單說說我們對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，做完分析之后，我們?cè)谵D(zhuǎn)型過程中形成一些模式，圍繞這個(gè)來進(jìn)行我們的發(fā)展。我們分析了中國(guó)未來的商業(yè)地產(chǎn)，我覺得有幾個(gè)方面的，一個(gè)是我們網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代以后的商業(yè)地產(chǎn)格局，是綜合性更強(qiáng)的，比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結(jié)合在一起，這種趨勢(shì)應(yīng)該是很明顯的。第二個(gè)是利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)做的線下服務(wù)。我的看法是，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加一些小型的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，通過線上線下的結(jié)合來做一些工作，結(jié)合我們自身的產(chǎn)業(yè)體系，比如小額信貸、擔(dān)保、項(xiàng)目的投融資等等。第三個(gè)是超大城市的城市客廳式的綜合服務(wù)中心。還有融親子購(gòu)物、娛樂于一體的購(gòu)物中心，這方面還是很有前景的。第四個(gè)是我在臺(tái)北看到的情況，它有很小的超市、百貨店、飲食店，它是微型的，24小時(shí)營(yíng)業(yè)，非常適合居民的消費(fèi)需求。另外我們看到法國(guó)巴黎所出現(xiàn)的寫字樓群，里面四個(gè)角都是商業(yè)服務(wù)業(yè)。還有在臺(tái)北和基隆看到的小吃街的兩邊建了一些新商業(yè)設(shè)施，有冷氣，而且可以去點(diǎn)餐，也是一種新的商業(yè)模式。領(lǐng)域我在法國(guó)發(fā)現(xiàn)他們有一些大型的商業(yè)設(shè)施，它的生意很好。我一共分析了16種新型的商業(yè)形式和業(yè)態(tài)，圍繞這些東西說明我們的模式需要轉(zhuǎn)換。這個(gè)模式轉(zhuǎn)換的基本點(diǎn)就是把不同的產(chǎn)業(yè)價(jià)值點(diǎn)向地產(chǎn)來進(jìn)行融合，模式的轉(zhuǎn)變，需要我們發(fā)現(xiàn)未來新的業(yè)態(tài)，通過模式轉(zhuǎn)變，建立我們新的發(fā)展方向。我們努力用自身的力量、向上的力量在中國(guó)下一輪房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中完成我們的業(yè)績(jī)和歷史使命。

　　主持人：接下來掌聲有請(qǐng)出下一位演講嘉賓，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生，陳啟宗先生的演講題目是“全球化變革：世界與中國(guó)的房地產(chǎn)周期”，掌聲有請(qǐng)。

　　陳啟宗：剛才樊綱說題目不是他定的，是大會(huì)給的，同樣，我的題目也不是我找的，我今天講三件事：第一是這個(gè)命題的簡(jiǎn)評(píng)，第二，中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的周期，第三，在新常態(tài)的情況下，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)有什么影響。

　　第一，對(duì)命題的簡(jiǎn)評(píng)。房地產(chǎn)是地方性的行業(yè)，跟全球化的關(guān)系不是那么大，利率會(huì)影響中國(guó)的房地產(chǎn)，全球的資金流也會(huì)影響中國(guó)的房地產(chǎn)，不過在這兩個(gè)方面，中國(guó)市場(chǎng)還不是那么開放，利率也不是完全的市場(chǎng)化，資金流也有限制，所以跟全球化關(guān)系不是太大。第二，世界上大概沒有一個(gè)東西叫做世界的房地產(chǎn)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)都是地方性的，所以不可能有一個(gè)世界性的房地產(chǎn)周期。只有地方性的房地產(chǎn)周期。中國(guó)的房地產(chǎn)周期，不能說與世界沒有關(guān)系，但是關(guān)系不大，我認(rèn)為90%以上影響中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格還是本地國(guó)內(nèi)的因素。反而是中國(guó)房地產(chǎn)影響了世界。怎么說呢？因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的量太大了，用的鋼筋、水泥等等，都會(huì)影響世界的商品價(jià)格，所以不是世界跟中國(guó)的房地產(chǎn)沒關(guān)系，而是中國(guó)房地產(chǎn)影響世界。這是我對(duì)這個(gè)命題的一些簡(jiǎn)評(píng)。

　　第二，中國(guó)房地產(chǎn)的周期問題。中國(guó)房地產(chǎn)的周期是人類歷史上從來沒有見過的，沒有任何一個(gè)國(guó)家、任何一個(gè)市場(chǎng)房地產(chǎn)長(zhǎng)得那么快，長(zhǎng)得那么大。中國(guó)的量是非常嚇人的，20年前30%的城市化，現(xiàn)在是50%多，這個(gè)量絕對(duì)是人類歷史上沒見過的。在不到20年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)由很低的房地產(chǎn)容量，到現(xiàn)在這么大的住房市場(chǎng)，那個(gè)速度是非常了不起的。這個(gè)大周期完了沒有？最近我看到不少文章，包括國(guó)務(wù)院研究中心的副主任劉世錦先生都一些評(píng)論，他們都認(rèn)為這個(gè)大周期已經(jīng)結(jié)束。如果從過去的量和速度來看，我認(rèn)為不可能再有那么快的增長(zhǎng)，那么大的組織的擴(kuò)大。所以量跟速度都會(huì)慢下來。當(dāng)然我們也知道，大量跟快的速度賺錢是最好的機(jī)遇，中國(guó)房地產(chǎn)最好賺錢的時(shí)機(jī)可能已經(jīng)過去，最好的機(jī)遇就是過去十幾年，接下來十幾年不可能再像過去賺那么多的錢，郁亮先生在這方面的看法跟我是比較接近的。

　　為什么這個(gè)大周期完結(jié)了？第一，庫存已經(jīng)很大，供應(yīng)非常大，第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個(gè)大的周期帶到一個(gè)終點(diǎn)。當(dāng)然現(xiàn)在限購(gòu)慢慢放開了，這并不表示在有限度的情況下限購(gòu)不可能回來。有需要的時(shí)候，政府還是會(huì)再用一次。我昨天聽到一個(gè)故事，說有人埋怨政府干預(yù)太多，所以就對(duì)住房的市場(chǎng)沒有興趣了，其實(shí)世界上任何一個(gè)國(guó)家對(duì)住房都有干預(yù)，因?yàn)檫@個(gè)對(duì)民生的影響太大了，所以政府一定要干預(yù)。20年前我的公司做出一個(gè)決定不做住宅，就是因?yàn)檎欢〞?huì)干預(yù)這個(gè)方面。很多人都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越市場(chǎng)化，我承認(rèn)中國(guó)的房地產(chǎn)某些方面是需要越來越市場(chǎng)化，但是全世界的住房市場(chǎng)都不是完全的市場(chǎng)化，比如說90年代美國(guó)的住房市場(chǎng)，因?yàn)檎恼?，造成了泡沫，完全是政府要?fù)責(zé)任的。即使在美國(guó)，還是有相當(dāng)?shù)姆鞘袌?chǎng)化的成分。在中國(guó)，包括香港都是這樣的。如果土地是國(guó)有的話，市場(chǎng)就不可能太過市場(chǎng)化，一定有相當(dāng)程度的非市場(chǎng)化。

 　　第三，中國(guó)房地產(chǎn)的大周期到了一個(gè)結(jié)束的時(shí)候，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)有什么影響？我在這里也順便說一說下行通道這個(gè)詞。房地產(chǎn)本來就是一個(gè)周期性極強(qiáng)的東西，所以下行、上行沒什么奇怪的。短期來說一般的市場(chǎng)，特別是比較成熟的市場(chǎng)都是有上有下的。但是在一個(gè)大發(fā)展的中國(guó)，以往的十幾年基本上是一個(gè)上行的局勢(shì)。到了今天，這個(gè)局勢(shì)可能不在了。要是這樣的話，那到底是下行還是平行呢？這個(gè)我覺得還是要考慮的一個(gè)問題。我個(gè)人認(rèn)為沒有人希望它下行，包括政府在內(nèi)，平行是最好的。平行一段之后，跟著動(dòng)蕩再慢慢上升，那是最好的結(jié)果。今天中國(guó)有沒有這個(gè)可能性呢？我認(rèn)為這個(gè)可能性是有的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大周期要是到了一定的階段，就要看對(duì)4個(gè)參與者有什么影響，第一是發(fā)展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融機(jī)構(gòu)、銀行。發(fā)展商很多會(huì)破產(chǎn)，以往20年房地產(chǎn)商沒有明顯的破產(chǎn)，這是很特定的情況，將來要破產(chǎn)的話，讓它破產(chǎn)好了，房地產(chǎn)商破產(chǎn)是最沒有什么影響的，不像一個(gè)工廠。工廠要是破產(chǎn)的話，員工失業(yè)，那個(gè)產(chǎn)品也不存在了，但是房地產(chǎn)基本上還會(huì)存在，只不過是換一個(gè)擁有者，地還在，房子還在。所以房地產(chǎn)商破產(chǎn)的話，那是沒什么大礙的，反而會(huì)教育下一代的人進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域之前好好地思考，你到底該不該進(jìn)去。還有一個(gè)，對(duì)于沒破產(chǎn)的那些企業(yè)，大賺錢的機(jī)會(huì)少了，風(fēng)險(xiǎn)理論上來說可能比從前小了一點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)少了，賺快錢的機(jī)會(huì)也少了，但是并不表示就沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴皇窍到y(tǒng)性的、長(zhǎng)周期的波動(dòng)，還有好多小的周期性的波動(dòng)。我曾經(jīng)在幾年前說過這個(gè)觀點(diǎn)，在一個(gè)大發(fā)展期、大上升期的時(shí)候，只要你借貸不厲害的話，你的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)?shù)偷?，反而在小周期的里面，要是你借貸多的話，你不止會(huì)破產(chǎn)，而且永遠(yuǎn)翻不了身?？偠灾L(fēng)險(xiǎn)小了一點(diǎn)，賺的錢就少一點(diǎn)，少一點(diǎn)人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，這也是一個(gè)好事，至少會(huì)減少資源的浪費(fèi)。第二方面是政府，很多人擔(dān)心政府沒錢，但是你要從大盤子來看，國(guó)家的財(cái)政狀況還是比較健康的，少數(shù)城市要出問題，但是我認(rèn)為不會(huì)有大的問題。第三是對(duì)老百姓的影響，我覺得現(xiàn)在大周期的完結(jié)絕對(duì)是好事，老百姓買房子比較有機(jī)會(huì)。最后一個(gè)參與者是銀行和金融機(jī)構(gòu)。銀行和金融機(jī)構(gòu)是全國(guó)一個(gè)大盤子的一部分，以往這20多年，銀行真正出事的時(shí)間也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市場(chǎng)的手段，是可以解決的。今天中國(guó)的政府財(cái)政狀況跟10年前、20年前完全不一樣，今天基本上是相對(duì)正常的。

　　可能中國(guó)的房地產(chǎn)第一次見到一個(gè)比較正常的情況，什么是比較正常的？第一，價(jià)格不要暴漲，慢慢上升就好了，第二，價(jià)格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情，第三，交易量要比較平穩(wěn)，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時(shí)期都比較正常，沒有看到房地產(chǎn)價(jià)格再飛升，也沒有看到它大跌，現(xiàn)在的價(jià)格比起三年前還是高的，成交量也還可以，所以我認(rèn)為中國(guó)政府在以往這幾年一切的努力，還是有不錯(cuò)的結(jié)果。

　　在這里我要說一點(diǎn)，關(guān)于任總說的3500萬套經(jīng)濟(jì)適用房在5年之內(nèi)要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在價(jià)格飛升的情況下，不做一些措施，是很難把價(jià)格壓下來的。我們不需要太多考慮事業(yè)的問題，不需要太多考慮社會(huì)穩(wěn)定的問題，但是要是你坐在中南海，你一定要考慮這個(gè)事，所以當(dāng)時(shí)就出了一些政策，當(dāng)時(shí)如果不出這些政策恐怕也壓不下來，社會(huì)的穩(wěn)定就會(huì)受到影響。但是問題還存在。總而言之，當(dāng)你把這些政策放在當(dāng)時(shí)的大環(huán)境下，是可以理解的。

　　這個(gè)新的常態(tài)能夠平穩(wěn)多久？我還是比較樂觀的，第一，庫存很高，第二，政府還有很多的行政手段，需要的時(shí)候就可以用。所以基本上是有可能比較平穩(wěn)發(fā)展的。

　　問題有幾個(gè)，第一，空置的房子怎么辦？住房問題慢慢消化，商業(yè)的房地產(chǎn)，我剛才已經(jīng)問了各位了，我不大同意陳淮說的，要是你們誰都想到有辦法怎么用這些空置的商場(chǎng)的話，麻煩你告訴我，我想來想去，真的想不出來它用來做什么好。反而在這個(gè)大環(huán)境改變的時(shí)期，有一些歷史上的問題確實(shí)應(yīng)該借著這個(gè)機(jī)會(huì)好好的解決。

 　　土地的租約問題，好多是40年的，作為房地產(chǎn)商，我們不能忽視這個(gè)事，大概七八年前，我們向政府反映了這個(gè)問題，他們也研究了一下，他們得出的結(jié)論是暫時(shí)不能摸，暫時(shí)并不摸，并不表示永遠(yuǎn)不能摸，這個(gè)問題是要解決的。所以我也想知道國(guó)家到底長(zhǎng)遠(yuǎn)怎么解決這個(gè)租約的問題，老百姓房子70年，工業(yè)用地50年等等，現(xiàn)在已經(jīng)過了十幾二十年了，可能也是要面對(duì)這些問題的時(shí)候。總的來說我是比較樂觀的，我對(duì)中國(guó)的住房，跟蹤研究了20幾年，我認(rèn)為沒有一個(gè)時(shí)期是比現(xiàn)在更健康的，而且我認(rèn)為繼續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會(huì)是相當(dāng)大的。

　　主持人：接下來有請(qǐng)今天上午最后一位演講嘉賓，他是北京金隅股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)蔣衛(wèi)平先生。蔣衛(wèi)平先生演講題目是：經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下金隅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考。

　　蔣衛(wèi)平：我講幾個(gè)觀點(diǎn)跟大家探討，我主要是從微觀看宏觀。第一，宏觀政策對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行多么重要。第二，改革對(duì)國(guó)有企業(yè)發(fā)展有多么重要。第三，改革的頂層設(shè)計(jì)對(duì)企業(yè)有多么重要。這是一個(gè)觀點(diǎn)。

　　金隅的前身是北京建筑工業(yè)局，建國(guó)以后從全國(guó)各地抽調(diào)了8萬多人，建設(shè)了很多大型的項(xiàng)目，在經(jīng)過一段時(shí)間發(fā)展之后，需要進(jìn)行改革了。當(dāng)時(shí)小小的建設(shè)工業(yè)局，現(xiàn)在是中國(guó)企業(yè)上市百?gòu)?qiáng)之一，中國(guó)企業(yè)盈利能力百?gòu)?qiáng)之一。我們每次的改革都不平靜，從建材工業(yè)局轉(zhuǎn)為企業(yè)，我們要走到企業(yè)化、集團(tuán)化、股份化、證券化。從工業(yè)局轉(zhuǎn)為企業(yè)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)在國(guó)內(nèi)引起軒然大波，從企業(yè)化到國(guó)際化的時(shí)候，當(dāng)時(shí)講企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的問題，從集團(tuán)化到股份化的時(shí)候講到國(guó)有資產(chǎn)是不是能夠保值增值的問題。從股份化到證券化的時(shí)候，又碰到了國(guó)有企業(yè)的集團(tuán)出資和上市公司經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)連交易等等問題。每一次都不平靜，但每一次都走過來了。所以我講，取得了跨越式發(fā)展，改革對(duì)國(guó)有企業(yè)來說十分重要，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。第二，改革需要頂層設(shè)計(jì)，這樣才能減少爭(zhēng)論，能夠順暢的發(fā)展。

 　　第二，一線城市供需基本平衡，剛需旺盛，但高房?jī)r(jià)與有效需求之間矛盾突出。現(xiàn)在說三四線空置率很高，我就不知道這些企業(yè)拿地的時(shí)候是怎么決策的。金隅在四個(gè)直轄市開發(fā)，在全國(guó)很多的省會(huì)城市大面積的開發(fā)，一線城市是我們的主要方向。

　　第三，三四線城市的庫存過大。所以我想一個(gè)比例關(guān)系問題，結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)的永恒主體，對(duì)于這個(gè)結(jié)構(gòu)我們應(yīng)該予以研究。在北京我們開發(fā)的房子沒有空置率，全都賣出去了，在上海、重慶、成都都賣得很好，在天津也賣得很好，保障房更不用了，北京的自住性商品房銷售也非常好。

　　第四，城鎮(zhèn)化不斷落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力，同時(shí)包括棚戶區(qū)改造的力度加大，也為開發(fā)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇。城鎮(zhèn)化和大城市化這是兩個(gè)不同的概念，今天我在聽大家發(fā)言的時(shí)候也在思考，城鎮(zhèn)化、大城市化，也包括中小城市，有一定資金實(shí)力、購(gòu)買勢(shì)力的人愿意到大城市，所以我想大城市要不要發(fā)展，是不是要限制特大型城市，這是需要思考的。城鎮(zhèn)化還是指鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化為城市，大概是這樣的一個(gè)定義。

　　第五，無論是國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)的開發(fā)企業(yè)，都要順大勢(shì)，造小勢(shì)，最終贏得自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展。我們?cè)诒本┑木唧w做法就是以自有土地為核心，積極參加北京的棚戶區(qū)改造，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。金隅的水泥產(chǎn)業(yè)在全國(guó)是前10的，還有新型建材，包括屋面、墻面的材料，這在行業(yè)內(nèi)都是領(lǐng)先的，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司在全國(guó)十幾個(gè)省市都在進(jìn)行開發(fā)。我們的產(chǎn)業(yè)鏈除了開發(fā)之外，還持有，在北京持有最大量的不動(dòng)產(chǎn)，這樣也保障了企業(yè)持續(xù)發(fā)展。所以我們還要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，同時(shí)發(fā)展我們的商業(yè)地產(chǎn)。

　　作為我們的房地產(chǎn)開發(fā)，我要求我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)永遠(yuǎn)做好兩個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第一是拿地的區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整，看準(zhǔn)了再拿地，第二是房屋的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括你的戶型等等。再一個(gè)就是好水快流，快規(guī)劃、快開發(fā)、快建設(shè)、快銷售。在不斷地結(jié)構(gòu)調(diào)整中，不斷地用微觀的結(jié)構(gòu)調(diào)整順應(yīng)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，這個(gè)企業(yè)就會(huì)不斷地做強(qiáng)做大。

　　北京剛出了關(guān)于國(guó)資國(guó)企改革的指導(dǎo)意見，金隅也將會(huì)作為北京的國(guó)資國(guó)企改革試點(diǎn)單位之一，實(shí)行混合所有制?，F(xiàn)在我們?cè)谙愀凵鲜校绻只氐缴虾Ｉ鲜?，集團(tuán)98%的資產(chǎn)都置入到上市公司當(dāng)中，肯定要混合所有。在改革的大潮中！我們每一次的改革都促進(jìn)了金隅的發(fā)展，從一個(gè)名不見經(jīng)傳的工業(yè)局變成了在市場(chǎng)上還享有一定知名度的，在國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

　　最近金隅在全球的上市公司排行榜中位列1291位，在中國(guó)上市公司中排第91位，我們綜合的排名在健在同行業(yè)中排名前三。我們未來的目標(biāo)就是通過改革和不斷發(fā)展，使金隅集團(tuán)進(jìn)入世界500強(qiáng)，那就需要我們?cè)谧鰶Q策的時(shí)候，在執(zhí)行決策的時(shí)候，在用優(yōu)秀的企業(yè)文化來凝聚企業(yè)職工的時(shí)候，不斷地開拓創(chuàng)新，不斷地改革發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)4萬名員工的金隅夢(mèng)。

　　我們十二五提出三個(gè)翻一番（銷售翻一番、利潤(rùn)翻一番，資產(chǎn)翻一番），帶動(dòng)職工收入翻一番。通過這個(gè)三個(gè)翻一番帶動(dòng)一個(gè)翻一番，促進(jìn)金隅在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入世界一流產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的行列。相信通過改革、發(fā)展，通過我們順應(yīng)大勢(shì)，營(yíng)造自身的發(fā)展之勢(shì)，謹(jǐn)慎決策，高效執(zhí)行，我們這個(gè)目標(biāo)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)，我也愿意和各位同仁們向著房地產(chǎn)行業(yè)更加美好的明天揚(yáng)帆進(jìn)發(fā)。

（審校：劉滿桃）