盡管上半年市場很艱難，但總體而言，中海覺得還可以。對全年銷售目標沒有任何調整，其實這本身就是一種信心。

　　觀點網 中國海外發(fā)展有限公司8月1日披露其截至2014年6月底止六個月的經營財務數據，并就此召開2014年中期業(yè)績發(fā)布會。據披露，報告期內公司股東應占利潤為130.2億港元，同比增加18%；核心利潤107.9億港元，同比增加33.7%；每股盈利1.59港元。

　　期內，中海實現房地產合約銷售額為730.4億港元，完成全年目標1400億港元的53%，對應銷售面積為442萬平方米。其中內地房地產銷售為686.6億港元，銷售面積為440萬平方米。

　　至于中海上半年銷售數據同比小幅下滑8.8%的問題，中海地產主席兼首席執(zhí)行官郝建民在業(yè)績會上解釋稱，中海過去披露的數字都是叫銷售額，但中海在今年年初披露的銷售計劃指的是銷售合約額。

　　“通過中海7月份披露的上半年數據可以發(fā)現，大概有近80億港元的銷售額是已售未簽的，如果加上80億，按去年同口徑比較，應該也是800多億港元，這樣不會覺得今年上半年中海銷售數據同比有太大差別，所以盡管上半年市場很艱難，但總體而言中海覺得還可以。”

　　或正是對上半年銷售滿意，中海并未對年初目標做出相應的調整。而不調低目標，在郝建民看來也是對下半年銷售有信心的一種表現。

　　據介紹，中海目前布局的城市大概有41個，主要集中在一二線城市，這些城市整體加起來大概有106個項目在運營當中。其中，下半年中海大約推出28到30個新盤。

　　價格上面，郝建民透露，中海將堅持兩項原則，一項是隨行就市地進行項目發(fā)展，根據市場變化來制定銷售策略；但同時也希望能夠保持一個比較強的盈利能力。

　　在業(yè)績會上，郝建民也就當前市場波動行情發(fā)表了自己看法，郝建民認為，中國的房地產行業(yè)隨著中國各方面經濟的發(fā)展及城市化進程的推進仍是一個朝陽行業(yè)，還有相當好的發(fā)展前景。

　　同時與任志強觀點一致，郝建民也表示，行業(yè)在不停調整和變化當中，對每一個企業(yè)來說都是一次考驗，但始終相信機會是留給已經做好準備的人。

　　以下是中國海外發(fā)展有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現場問答實錄：

　　現場提問：年初中海提出的計劃是全年1400億港元，但上半年中海銷售才730多億港元，請問依目前情況來看，中海能否順利完成全年目標？今年上半年中海的僅完成目標五成，自2007年以來這算是比較差的一個上半年，對此中海如何評價？

　　郝建民：中海對外披露的全年銷售目標是1400億港元，上半年銷售了730億港元，完成全年目標53%。目前我們并沒有對年初目標做出相應的調整。

　　通過一些統(tǒng)計數據得知，今年上半年房地產整體形勢受制于很多因素影響，很多企業(yè)在完成銷售任務方面有比較大的差距。如果沒有記錯的話，大概在內房的企業(yè)當中，只有6家完成了上半年的經濟指標，中海也很榮幸成為了其中一家。

　　至于大家講到的，中海上半年表現好像比過去差一點，在這里有必要給大家做一個解釋。中海過去披露的數字都是叫銷售額，但中海在今年年初披露的銷售計劃指的是銷售合約額，這兩者最大的差距是銷售額，通過中海7月份披露的上半年數據可以發(fā)現，大概有近80億港元的銷售額是已售未簽的，如果加上那80億，按去年同口徑比較，應該也是800多億港元，這樣不會覺得中海今年上半年銷售數據同比有太大差別，所以盡管上半年市場很艱難，但總體而言，中海覺得還可以。對全年銷售目標沒有任何調整，其實這本身就是一種信心。

　　現場提問：現在內地部分一二三線核心區(qū)域有一些豪宅降價，下半年中海的項目會否也會采取一些降價措施？之前有消息指中海通過“海嘯行動”進行減價，是不是有這件事？如果有的話，下半年是不是也會有些降價部署？

　　郝建民：至于價格問題，上半年市場觀望氣氛濃厚，個別城市、個別企業(yè)也有些較大幅降價行為，我相信這都是企業(yè)各自經營策略上的考慮和安排，中海一向堅持兩項原則，一項是隨行就市地進行項目發(fā)展，根據市場變化來制定銷售策略；同時也希望能夠保持一個比較強的盈利能力，這是中海一貫堅持的兩個經營方針，未來也會繼續(xù)堅持這兩方面經營方針。

　　至于“海嘯行動”，不知道是誰起的名字，反正我們沒有海嘯計劃。中海南京公司也是后來才聽到，估計可能跟外界聽到的時間差不多。這消息究竟從哪兒來的，我至今也沒查到消息從哪兒來，也不知道是哪一方面。

　　現場提問：注意到公司上半年銷售回收資金有所減緩，中海預計下半年的回收資金會不會有所增長？毛利率這一塊，大概會維持在多少？

　　郝建民：我們上半年整體的銷售資金回籠超過75%，大概在77%左右，相信這應該是同行業(yè)中比較好的一個銷售回款。這得益于中海有很多方面的優(yōu)勢，包括好的經營群體，好的客戶資源。同時也跟銀行之間有非常好的合作關系。這些因素融合下，促使中海在信貸政策適度偏緊、資源有限情況下保持著比較好的銷售回款。

　　當然，上半年一般來講銷售數據比較小，就中海上半年整體數據情況來來說，6月份的數據比較好，但還是需要一個回款的時間。按照以往經驗看，中海對下半年的銷售回款還是非常有信心的。

　　毛利率方面，中海現在的房地產核心毛利率是35.8%。我過去講過一個觀點，超過30%的毛利率水平就是卓越的或者叫非常優(yōu)秀的，我們會繼續(xù)向這個方向努力。

　　現場提問：在目前房地產需求比較溫和的情況下，計劃下半年開多少新盤？中海的項目集中在哪些城市？二三線城市占比如何？

　　郝建民：中海全年的推盤情況，下半年大約推出28到30個新盤。我們沒有調低整體發(fā)展節(jié)奏和步伐，希望下半年這些新盤能有一個比較好的業(yè)績。

　　中海布局的城市大概有41個，項目主要集中在一二線城市，這些城市整體加起來大概有106個項目在運營當中。全年施工面積大概有3000萬平方米。

　　現場提問：公司未來的銷售部署是怎樣的？您怎么看待內地房地產市場下半年的發(fā)展？在房價方面會不會在政策放松的情況下進行上調？

　　郝建民：我們過往一直都是保持審慎樂觀態(tài)度，相信大家對中海也應該有過一些了解。過去其實不論是傳媒界還是投資界朋友都表揚中海，說中海不管是好市場、不好的市場，都保持著一定比例的增長，當然我個人理解這也是對中海的一種鞭策，說實話，這也是一件很辛苦的事。

　　中海下半年整體的策略上，新項目還是保持隨行就市的銷售策略。大家如果注意到中海一些已經銷售沒有入帳和已經銷售項目，均價其實是不低，基本上也沒有太大價格上的波動和變化。我覺得下半年樓價也很難用整體普降還是整體普升來概括評價，不同的城市會有不同表現，有的城市表現是預想當中，有些城市可能會好過預期。總體而言，隨著政策性的調整，起碼觀望氣氛會淡一些，入市的欲望會強一些，這是整體的態(tài)勢。

　　現場提問：您認為下半年拿地的窗口期到了嗎？土地市場有沒有到底部？您怎么看待香港下半年的樓市發(fā)展？

　　郝建民：看機會。中國這么龐大的市場，單一用一個有機會還是沒機會來講不恰當，有的城市會有機會。

　　在香港的整體安排方面，中海對香港整體的投資策略是沒有變化的，就是保持適度參與。在整個大的比例當中，中海在香港買地比以前多了，但實際上今天的中海規(guī)模已經很大了，就總規(guī)模看占比并不高。

　　現場提問：中海之前投得了兩宗港人港地，現在香港發(fā)展局局長說到以后沒有計劃再推出港人港地了，你們怎么看這個計劃的取消？

　　肖肖(執(zhí)行董事、副主席兼高級副總裁)：關于港人港地的問題，我是理解為你想讓我們說一說對于政府取消了港人港地計劃有什么看法。簡單來講是沒看法，回顧過去二三十年，政府在不同的階段總是有不同的房屋政策和發(fā)展模式，港人港地只是其中一個而已，我們對政府的政策沒有什么看法。就中海來講，關鍵是看土地的價值，覺得土地的價值跟旁邊賣的幾塊地也沒分別，甚至更好，現在這個項目發(fā)展也很順利，取的名字叫啟德一號。

　　現場提問：近期，越來越多城市的調控政策在松綁，您預計政策放松會不會利好中海下半年的成績？預計來年中央的房地產政策走勢是怎樣的？

　　郝建民：相信大家都很關心這個問題，對于近期中國的房地產行業(yè)，相信大家總體的感受會好過年初，尤其是一季度結尾那個時段。這段時間，通過政策上的微調行情來看，對下半年市場銷售還是持審慎樂觀態(tài)度，起碼不會比以前悲觀。

　　現場提問：您覺得中國房地產市場今年上半年調整是一個短期的回調，還是像萬科王石所說，有可能長達2到4年的一個長期調整？

　　郝建民：各方觀點都不同，對中國房地產行業(yè)而言，尤其是2014年的上半年，雖然有關數據不是史上最差的，當然個別數據已經跟歷史上最差數據接近了，但我相信今年上半年應該是爭議最多的半年。這半年當中，太多方面的聲音對這個行業(yè)做了很多評估、判斷、表態(tài)。

　　我想表達兩層意思，一層是中國的房地產行業(yè)隨著中國各方面經濟的發(fā)展及城市化進程的推進仍是一個朝陽行業(yè)，還有相當好的發(fā)展前景。短時間內的調整、變化是受制于很多因素的，不僅僅是由于某一個政策影響，它更有市場、金融、政策等等方面原因。記得曾講過一個觀點，房地產行業(yè)本身涉及面是比較廣的，如果單純去評價它的周期有多長，是否崩盤等種種一概而論的判斷都是不客觀的。

　　以前也講過另外一個觀點，這個行業(yè)在不停調整和變化當中，對每一個企業(yè)來說都是一次考驗，但我始終相信機會是留給已經做好準備的人。

（發(fā)稿：陳業(yè)、見習編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）