該放松限購的政策，對于杭州市場產(chǎn)生的影響，在熟悉市場的人士看來，只能起到短期的促進(jìn)作用。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在持續(xù)良久的“限購松綁”猜測中，房地產(chǎn)市場馬年首降策源地杭州終于迎來一個(gè)明確說法--“主城區(qū)140方以上解禁，蕭山余杭不查檔”。

　　上述消息源頭來自微博，由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于7月28日下午六點(diǎn)半，通過微博發(fā)布。

　　“從7月29日零時(shí)起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。”

　　另據(jù)了解，上述消息發(fā)布背后，是7月28日杭州市政府牽頭召開內(nèi)部會議，并最終作出松綁限購決定。

　　其實(shí)，從今年2月杭州房價(jià)出現(xiàn)首降開始，市場便開始討論政府救市可能，限購松綁即成為討論焦點(diǎn)之一。然而在隨后幾個(gè)月，有關(guān)限購松綁的消息屢傳，卻并未有明確說法。

　　是次杭州政府終于明確放松限購，市場認(rèn)為調(diào)節(jié)交由市場本身，對房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展有利。而對其所能產(chǎn)生的影響，卻效果并不被市場看好。

　　浙報(bào)傳媒研究院院長丁建剛稱，“雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場一些信心。但松綁限購這樣的單一措施，很難改變市場的走向。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，杭州市當(dāng)前限購政策局部進(jìn)行松綁調(diào)整不會改變杭州市場庫存偏大的基本面，降價(jià)現(xiàn)象還會持續(xù)。

　　另有熟悉杭州市場人士指，限購松綁只能起到短期的促進(jìn)作用，初期可以解放一部分購買力，但隨后市場就會回落。

　　杭州主城放開限購

　　截至目前，已經(jīng)取消或放寬住房限購的城市，大多數(shù)并非有政府公告，而是采取其他途徑散播，并被當(dāng)?shù)刈》勘O(jiān)管機(jī)構(gòu)所默許。

　　此次杭州明確限購松綁，由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在微博上發(fā)布，也顯得不是那么意外。該局在微博上發(fā)布原文為：

　　“今年以來，杭州房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但住房供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。經(jīng)研究，報(bào)市政府同意，從7月29日零時(shí)起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。”

　　對杭州限購松綁主城區(qū)僅限140平方米及以上范圍，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，“杭州高端比例大，這樣基本上是放開了。”

　　張宏偉還指，政策出來的時(shí)機(jī)，全國范圍內(nèi)至少有20個(gè)城市已經(jīng)明確表態(tài)限購政策已做調(diào)整或有可能會調(diào)整，已經(jīng)有先例在前，杭州此時(shí)松綁限購政策也不會因此“槍打出頭鳥”。

　　他同時(shí)還稱，剛剛上任的住建部部長陳政高提出下半年要“千方百計(jì)消化庫存”的要求，而這個(gè)定調(diào)也為高庫存的杭州市放開限購提供了政策層面的依據(jù)。

　　而杭州市場供需關(guān)系矛盾極為緊張，或成為限購松綁政策出臺背后最大驅(qū)動力。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，杭州商品住宅市場(含蕭山余杭，不含保障性住房)累計(jì)供應(yīng)量為435.93萬平米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬平米，與去年上半年相比下滑34.74%。

　　杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經(jīng)明顯供大于求。此外，杭州市上半年商品住宅成交均價(jià)同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平米。

　　從杭州市商品住宅庫存來看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含蕭山余杭，不含保障性住房)庫存量為1151.94萬平米，庫存去化周期為24.75個(gè)月，已經(jīng)明顯超過15個(gè)月的降價(jià)范圍值。

　　另據(jù)了解，截至2014年7月28日，全國住宅物業(yè)市場內(nèi)共有六個(gè)城市及一個(gè)省由官方公布已放寬住房限購政策，并有十七個(gè)城市據(jù)聞已放寬限制。

　　銷量影響或甚微

　　隨著杭州限購松綁消息明確，市場觀點(diǎn)一致稱好，認(rèn)為調(diào)節(jié)交由市場本身，對房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展是為有利。

　　不過該放松限購的政策，對于杭州市場產(chǎn)生的影響，在熟悉市場的人士看來，只能起到短期的促進(jìn)作用。

　　上述人士分析認(rèn)為，限購初期可以解放一部分購買力，這部分購買力是積累的客戶，是早就看中第二套且在猶豫的客戶，大約占有購買力客戶的5%到10%。

　　他還表示，“(松綁后)首月估計(jì)銷量能夠比上月增長3到5倍，松綁第二個(gè)月銷量就會回落到3倍以內(nèi)?？蛻舸蠖噙€是觀望狀態(tài)，房子首要功能畢竟是居住，投資保值增值黃金期已過。”

　　浙報(bào)傳媒研究院院長丁建剛則評論稱，“時(shí)至今日，松綁政策尺度已經(jīng)不重要，重要的是傳遞了一個(gè)政府的信號。今天的政策，雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場一些信心。”

　　“這個(gè)信號會使一些猶豫徘徊的自住型購房者，進(jìn)入市場，市場的活躍度將會有所提高。”不過丁建剛也不太認(rèn)為限購松綁政策能夠真正刺激市場，“在市場信心極度低迷的現(xiàn)階段，松綁限購這樣的單一措施，很難改變市場的走向。”

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在根本不需要擔(dān)心引發(fā)房價(jià)上漲。甚至不排除的可能是，市場仍然得不到恢復(fù)，后續(xù)還要繼續(xù)追加救市措施。更多的措施可能要取決于中央政府。

　　事實(shí)上，今年已經(jīng)取消限購或作出限購政策調(diào)整的城市的經(jīng)驗(yàn)表明，限購政策的松綁或取消并沒有改變市場基本面下行的大勢，也沒有明顯起到“去庫存”促進(jìn)市場成交量回升的作用。

　　在市場預(yù)期較為趨同的背景下，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，歸根結(jié)底，還是由于當(dāng)前銀行信貸緊縮的局面并沒有得到實(shí)質(zhì)性的改變而造成的。

　　據(jù)悉，當(dāng)前杭州大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，甚部分銀行首套房貸利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。

　　“杭州市場仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)‘去庫存’的市場大勢。”張宏偉稱，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)，勢必成為杭州市大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫存”的選擇。

　　一線限購難放松

　　盡管住房限購的放寬或取消正在全國范圍內(nèi)蔓延，北至呼和浩特、沈陽，南至海口、南寧，西至成都，東至蘇州、無錫，不難發(fā)現(xiàn)有所動作的均是二三線城市。

　　而對于一線城市，高力國際在最新的一份報(bào)告中指，雖然銷售量指標(biāo)表現(xiàn)疲軟，一線城市購房者的改善型需求仍然保持強(qiáng)勁。無論在北京、上海抑或廣州及深圳，政府均未放寬限購政策。

　　具體表現(xiàn)為，上半年北京簽約套數(shù)、面積雙雙創(chuàng)9年來同期最低，成交總額722.68億元，同比下調(diào)38%。而成交均價(jià)卻持續(xù)走高，達(dá)到26687元/平方米，同比上浮18.86%。

　　同時(shí)上海、廣州、深圳上半年銷售均出現(xiàn)三到四成下跌，但成交均價(jià)并未同時(shí)下跌，而是紛紛出現(xiàn)10%左右的上漲。

　　故而上述報(bào)告還稱，在政策調(diào)控的背景下，雖然一線城市整體房價(jià)調(diào)整在所難免，但高端住宅市場價(jià)格受影響較小，且表現(xiàn)穩(wěn)定。并預(yù)測，“各一線城市短期內(nèi)完全取消限購政策的可能性較低。”

　　高力國際中國區(qū)研究部董事謝靖宇先生則認(rèn)為，“在低線城市中，鑒于其近幾個(gè)月內(nèi)的政策放寬趨勢以及中央政府顯而易見的默許態(tài)度，限購政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放寬。”

　　他表示，毋庸置疑的是，對于那些存在供應(yīng)過量的城市而言，房價(jià)的進(jìn)一步調(diào)整仍在所難免。