溫州此時提出限購政策松綁或取消，一定意義上來說，可謂是天時地利人和。

　　據(jù)媒體報道，溫州限購已經(jīng)取消。溫州限購放開主要分為三個步驟，第一步是放開雙拼大戶型的房產(chǎn)登記，第二步是放開新房，第三步是放開二手房。實際上，從執(zhí)行層面來看，多個樓盤以及房產(chǎn)中介均稱，溫州現(xiàn)在已不再嚴(yán)格要求購房前的套數(shù)審查，溫州樓市限購現(xiàn)已全面放開。

　　這是溫州自2013年8月以來，第三次提及松綁或取消限購政策。

　　回顧過去2-3年房地產(chǎn)市場，溫州市一直是全國70個大中城市中房價唯一下跌的，至今這個勢頭并沒有被止住。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年溫州市商品住宅均價達(dá)18403元/平方米歷史高點，2013年降至16430元/平方米，降幅達(dá)10.72%。2014年6月，溫州市商品住宅均價又滑至12794元/平方米。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，近年來溫州樓市價格持續(xù)下滑背后并非偶然，首先，從溫州民間資本角度來講，由于溫州民間資本缺乏投資渠道與實體產(chǎn)業(yè)投資支撐，導(dǎo)致過去幾年絕大多數(shù)溫州企業(yè)主通過投資房產(chǎn)、投資民間借貸、投資土地和項目開發(fā)等形式參與到房地產(chǎn)市場中，投資和投機(jī)現(xiàn)象較為明顯。這使溫州民間資本和房地產(chǎn)行業(yè)有著千絲萬縷的關(guān)系。

　　當(dāng)以限購為主要手段的樓市“去投資化”的政策持續(xù)執(zhí)行之后，大量民間資本“錢生錢”的邏輯被打破，由于房價下跌，在高峰期進(jìn)入房地產(chǎn)的大量民間資本，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，導(dǎo)致許多民營企業(yè)主過度參與房地產(chǎn)投資深陷債務(wù)泥潭不能自拔。尤其是再疊加溫州經(jīng)濟(jì)基本面觸底的因素，整個溫州市房價進(jìn)入下跌通道。

　　其次、中國房地產(chǎn)市場“政策市”的特征是導(dǎo)致溫州“炒房團(tuán)”活躍于全國各地以及隨后房價大面積跳水的最重要的原因，溫州樓市價格下跌也逃不過“政策市”這個弊病。

　　從溫州“炒房團(tuán)”的角度來說，由于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，為這些民間資本短期內(nèi)尋求價值最大化的提供了最佳的時機(jī)。但是當(dāng)“政策市”遇到調(diào)控期，房價上漲復(fù)蘇會放緩，甚至?xí)霈F(xiàn)降價潮，這個時候“高房價”回歸其正常的市場價值。

　　再次，從溫州樓市基本面的角度來講，去年以來，由于市場供應(yīng)量過大，溫州樓市交易價格難以企穩(wěn)。截止2014年7月22日，據(jù)溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示：溫州市商品房庫存49857套，其中住宅34347套，464萬平米。另據(jù)統(tǒng)計，2014年上半年溫州市市區(qū)新建商品房庫存為123.34萬平方米、9779套，較去年底8299套又增加了1480套。市場已明顯呈現(xiàn)出供大于求的特征。當(dāng)前，樓市基本面持續(xù)惡化并沒有好轉(zhuǎn)跡象，同時，又遭遇2014年年初銀行信貸緊縮，這雙重因素的影響已經(jīng)使溫州樓市成為驚弓之鳥。

　　在上述市場背景下，溫州市自2013年8月至今三次提出松綁樓市限購的方案。

　　第一次是2013年8月，當(dāng)時溫州宣布自2011年限購政策實施之后，已購買一套住宅的本地戶籍家庭，可以再購買一套住宅，但名下所有房產(chǎn)只能是兩套。

　　當(dāng)時，溫州房價自2010年調(diào)控以來一直是持續(xù)下跌，即使當(dāng)前大多數(shù)城市樓市基本面已持續(xù)回升、房價已步入小幅上漲通道的市場背景下，溫州房價仍然是領(lǐng)跌全國。溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_，有助于溫州樓市成交量的回升、基本面好轉(zhuǎn)與市場信息恢復(fù)，也有助于溫州房價止跌回升?？梢哉f溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_是溫州房價的“止跌藥”。

　　我認(rèn)為，此次“止跌藥”對于溫州樓市的刺激作用有限，從成交數(shù)據(jù)上也可以看出，去年8月溫州限購定向?qū)捤烧叱雠_后，2013年8-9月的一手商品住宅成交量的確得到回升，由上半年的20萬平方米的月均交易量回升至9月份最高的64萬平方米，但此后又開始回落，市場表現(xiàn)“曇花一現(xiàn)”，一手商品住宅成交量又回落至25-30萬平方米。市場交易量表現(xiàn)“曇花一現(xiàn)”歸根結(jié)底，主要是溫州經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍在下行，供求關(guān)系仍存在比較大的矛盾有關(guān)。

　　隨后，2014年“兩會”期間，溫州市市長陳金彪對外表示，“溫州房地產(chǎn)泡沫已得到充分?jǐn)D壓，價格壓縮的可能性不大，建議國家實行差異化樓市調(diào)控政策?！边@一信號，令當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士頗為期待。半個月后，一份對當(dāng)?shù)厥袌鲎钚路慨a(chǎn)政策的解讀，當(dāng)下正在溫州業(yè)界小范圍流傳。其中包括的內(nèi)容有：

　　在溫州市區(qū)三區(qū)內(nèi)沒有二套以上住房，都可在溫州購房。溫州以外無論有幾套住宅，在溫州購房不限購；公積金貸款最高評估價不可超過18000元/平方米；公積金曾有貸款記錄，還清后再貸款按首套計算可貸70%……

　　這是溫州第二次嘗試完善“雙限”在內(nèi)的調(diào)控措施。

　　而到2014年7月，溫州再次提出限購政策松綁或取消，這已經(jīng)是溫州一年內(nèi)第三次提及限購松綁或取消。

　　據(jù)媒體報道，溫州限購已經(jīng)取消。溫州限購放開主要分為三個步驟，第一步是放開雙拼大戶型的房產(chǎn)登記，第二步是放開新房，第三步是放開二手房。實際上，從執(zhí)行層面來看，多個樓盤以及房產(chǎn)中介均稱，溫州現(xiàn)在已不再嚴(yán)格要求購房前的套數(shù)審查，溫州樓市限購現(xiàn)已全面放開。

　　溫州此時提出限購政策松綁或取消，一定意義上來說，可謂是天時地利人和。從溫州限購松綁政策傳出來的時機(jī)來看，一方面全國范圍內(nèi)已經(jīng)有至少有18個城市已經(jīng)明確表態(tài)限購政策已做調(diào)整或有可能會調(diào)整，已經(jīng)有先例在前，溫州此時松綁限購政策也不會因此“槍打出頭鳥”；另一方面，剛剛上任的住建部部長陳政高提出下半年要“千方百計消化庫存”的要求，而這個定調(diào)也為高庫存與房價持續(xù)下跌的溫州市放開限購提供了政策層面的依據(jù)。

　　從溫州市上半年商品住宅市場表現(xiàn)而言，2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州個別樓盤大幅降價逆襲，成為全國樓市第一降城市。隨后包括溫州在內(nèi)的整個浙江地區(qū)樓市首先在全國范圍內(nèi)開始降價，打破了市場僵局，市場由此而低迷不振。從溫州上半年成交情況來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，溫州市市區(qū)商品房新盤上市量較去年同期下降7.46%；成交3115套、37.33萬平方米，較去年同期的3663套和41.84萬平方米分別下降了14.96%和10.78%；溫州市市區(qū)上半年商品房成交均價同比去年同期下滑8.46%，為22082元/平米。

　　從溫州市市區(qū)商品房庫存來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2014年6月底，溫州市市區(qū)商品房庫存量為123.34萬平米，庫存去化周期為18個月，已經(jīng)明顯超過15個月的降價范圍值，從這個角度來講，也不難理解上半年為何溫州一直處于持續(xù)降價階段。

　　從上述房地產(chǎn)市場背景來看，溫州第三次嘗試“限購”松綁的背后的原因為在2014年年初銀行信貸緊縮的市場背景下，樓市基本面表現(xiàn)為供大于求，庫存量偏大，市場表現(xiàn)依然低迷。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，上半年整個溫州市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，整個市場成交均價也在持續(xù)下跌。從未來市場發(fā)展趨勢來看，溫州樓市短期內(nèi)似乎仍然在僵局之中，還沒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　此時，如果溫州樓市繼續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的溫州實體經(jīng)濟(jì)，更嚴(yán)重影響了地方政府財政。從近兩年溫州土地市場成交的量價來看，均出現(xiàn)下滑的趨勢。從土地市場角度來講，政府已經(jīng)開始有意識地控制土地供應(yīng)量，以2014年為例，2014年溫州住宅用地從去年實際供應(yīng)1500畝，縮減到今年的1000畝左右。同樣，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，適度減少供應(yīng)量過大新城區(qū)域，比如甌海，像鹿城區(qū)這樣的老城區(qū)，會適當(dāng)多推出一些土地。從政府的角度來講，主要是為了平衡住宅供應(yīng)縮減帶來的收入縮減。

　　從溫州實體經(jīng)濟(jì)與地方財政的角度來講，也就不難理解溫州市政府為何一年內(nèi)三次提及定向?qū)捤苫蛉∠拶徴摺?/p>

　　我認(rèn)為，從今年調(diào)控思路來看，住建部的表態(tài)也暗示今年調(diào)控基調(diào)正在發(fā)生微妙變化，即調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒有辦法通過市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房價過快上漲的問題時，行政化手段比如限購還會繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強(qiáng)化執(zhí)行；而對于非熱點城市尤其是庫存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，比如溫州市，政策調(diào)控允許“試探性”的限購定向?qū)捤烧叱雠_，同時，通過控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來市場供求關(guān)系，最終通過這樣的措施達(dá)到去庫存的目的，使整個市場供求關(guān)系回歸至相對比較合理的水平。

　　因此，一定意義上來講，當(dāng)前溫州宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素為溫州市限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺鎏峁┝宿D(zhuǎn)換空間。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者