現(xiàn)在正好是土地市場的“臨界點(diǎn)”狀態(tài)，樓市不是太好，導(dǎo)致開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⒉桓摺?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 斷供逾倆月，北京土地大批開閘，華嘉胡同地塊的入市，更是攪亂了“一池春水”。

　　7月18日，北京土地整理儲備中心再掛牌出讓5宗地；至此，據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息，目前共有18宗經(jīng)營性用地正在掛牌交易，合計(jì)出讓面積達(dá)250.23萬平方米。

　　就在此前一天，在順利拍出兩宗地塊的同時(shí)，北京又順勢推出了3宗地，其中，最引人矚目的，便是曾于2月份暫停出讓的“準(zhǔn)地王”華嘉胡同地塊。

　　該地塊之所以備受關(guān)注，正是因?yàn)槠涫侨甓鄟肀本┦泄?yīng)的唯一一塊二環(huán)內(nèi)住宅用地。北京于2011年3月公布《2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》規(guī)定，北京三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地。

　　業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)，其樓面價(jià)有望突破農(nóng)展館地王7.3萬元/平米的北京單價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)，按照50%的溢價(jià)率上限計(jì)算，還有望成年內(nèi)總價(jià)最高的地塊。

　　不過，三十年河?xùn)|三十年河西，時(shí)隔整整五個(gè)月，“天”都變了。

　　偉業(yè)我愛我家土地研究院的分析師孔丹則表示，華嘉胡同地塊出來的時(shí)機(jī)其實(shí)是很微妙的，現(xiàn)在政府肯定還是想推地，希望這樣的優(yōu)質(zhì)地塊得到更多資金。

　　“現(xiàn)在正好是土地市場的'臨界點(diǎn)'狀態(tài)，樓市不是太好，導(dǎo)致開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⒉桓?，即便華嘉胡同地塊是屬于二環(huán)內(nèi)的熱門地塊，政府還是面臨一定壓力，擔(dān)心地塊熱度降低，導(dǎo)致地價(jià)過低。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅很直白地對觀點(diǎn)新媒體指出：“華嘉胡同地塊不會以很高的溢價(jià)率成交，甚至?xí)缘變r(jià)成交。”

　　重新掛牌的華嘉胡同

　　出讓公告顯示，華嘉胡同地塊位于北京市西城區(qū)，東至金融街E9用地及消防站項(xiàng)目用地邊界，南至華嘉胡同，西至金融大街，出讓面積20663.722平方米，建筑面積11.77萬平方米；起始價(jià)為35.5億元，據(jù)測算，起始樓面價(jià)約3.02萬元/平方米，相比農(nóng)展館地塊的起價(jià)每平方米3.04萬元略低。

　　據(jù)了解，該地塊原定在今年2月20日出讓，但北京市國土局于2月17日發(fā)布公告稱因故暫停該地塊的出讓。此次重新掛牌，地塊的用地性質(zhì)、出讓面積及掛牌起始價(jià)有等均無變化。

　　然而，重新掛出的招標(biāo)文件卻提出了十分嚴(yán)苛的條件，讓大多“愛慕者”望而卻步。

　　“該地塊的限定條件很多，并不是任何一家企業(yè)都能夠滿足這些條件，多數(shù)開發(fā)商連招標(biāo)大門都進(jìn)不去。”看過該地塊招標(biāo)文件的郭毅如是感嘆。

　　招標(biāo)文件顯示，華嘉胡同地塊的地塊競得人需無償還建地上商品住宅共計(jì)312套，合計(jì)建筑面積約30503平方米，同時(shí)，競得人需要為被拆遷人提供地下車位312個(gè)，每個(gè)車位的售價(jià)不得高于25萬元。

　　而地塊居住用地內(nèi)除去上述無償還建回遷用房外，地上剩余房源全部由西城區(qū)政府回購，統(tǒng)籌用于其他項(xiàng)目安置，收購單價(jià)為4.2363萬元/平方米。

　　此外，競得人還需向西城區(qū)民防局無償還建地下人防工程不小于1萬平方米；項(xiàng)目園林景觀效果、外立面風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需要服從金融街整體規(guī)劃安排，另外競得人還要在建設(shè)中避讓保護(hù)項(xiàng)目內(nèi)的一棵一級國槐。

　　除了苛刻的地塊規(guī)劃條件，標(biāo)書還對競買企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格限定。招標(biāo)文件表明，鼓勵(lì)具有城市核心商務(wù)功能區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、具有大型金融機(jī)構(gòu)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)服務(wù)建設(shè)辦公樓的經(jīng)驗(yàn)，具有三個(gè)及以上10萬平方米以上甲級寫字樓開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與競買。

　　郭毅則表示對這種方式認(rèn)同，政府給地塊出讓設(shè)置了這么多條件限制，是為了保證整個(gè)金融街板塊維持原有的規(guī)劃和布局，避免規(guī)劃出現(xiàn)混亂。

　　“限定企業(yè)或限定地塊出讓條件，去圈定那些認(rèn)為能夠達(dá)到建設(shè)條件的企業(yè)，有利于未來項(xiàng)目按照規(guī)劃進(jìn)行。”

　　而該地塊首次掛牌之時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士猜測，該地塊是指定出讓給金融街控股有限公司的。

　　查閱資料可知，華嘉胡同地塊的一級開發(fā)企業(yè)為北京順平拆遷有限責(zé)任公司，該公司由金融街股份和華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司共同持股所有，而華融背后的華融綜合投資公司也是金融街控股的第一大股東。

　　市場“臨界點(diǎn)”

　　“現(xiàn)在正好是土地市場的'臨界點(diǎn)'狀態(tài)，樓市不是太好，導(dǎo)致開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⒉桓撸幢闳A嘉胡同地塊是屬于二環(huán)內(nèi)的熱門地塊，政府還是面臨一定壓力，擔(dān)心地塊熱度降低，導(dǎo)致地價(jià)過低。”

　　孔丹認(rèn)為，華嘉胡同地塊出來的時(shí)機(jī)很微妙，現(xiàn)在政府肯定還是想推地，希望這樣的優(yōu)質(zhì)地塊獲得更多資金。

　　其實(shí)，該地塊首次取消出讓之時(shí)，便有業(yè)內(nèi)指出，未來有可能在整個(gè)市場相對比較平穩(wěn)，房企對土地的饑餓程度降低的時(shí)候，華嘉胡同地塊才會推出。

　　“當(dāng)時(shí)，如果這塊地王也入市，市場預(yù)期成交價(jià)至少50億元，對市場的沖擊比較大，也與當(dāng)時(shí)的政府調(diào)控預(yù)期和輿論都不太合”。

　　孔丹認(rèn)為，現(xiàn)在推出華嘉胡同地塊的時(shí)機(jī)還是不錯(cuò)的，至少能有效控制房價(jià)，雖然肯定會比去年冷很多，但是拍的價(jià)格特別低，或者是沒人理這也是不可能的。

　　不過，郭毅則認(rèn)為：“華嘉胡同地塊不會以很高的溢價(jià)率成交，甚至?xí)缘變r(jià)成交。”

　　在他看來，目前房地產(chǎn)政策并不明朗，開發(fā)商不看好市場前景，特別是一些地價(jià)特別高的地塊，開發(fā)商已經(jīng)開始持觀望態(tài)度，拿地時(shí)已有所疑慮。

　　事實(shí)上，斷供68天后，在7月的第二周，北京土地市場連續(xù)兩次拍地推出了5宗地塊，結(jié)果卻略顯冷淡，無論是吸引房企的數(shù)量、競拍次數(shù)還是溢價(jià)率，均無法與昔日相論。

　　7月14日，北京推出昌平區(qū)和順義新城兩宗住宅地塊，然而，兩宗土地僅有吸引了7家房企參與競價(jià)，平均溢價(jià)率僅為10%；7月17日，北京房山良鄉(xiāng)、昌平南邵及石景山八角水泥管廠共3宗土地再度低溢價(jià)拍出，溢價(jià)率均未超30%，其中，石景山地塊被以底價(jià)摘走。

　　此外，有數(shù)據(jù)顯示，從4月份開始，各大房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)明顯降溫。其中，今年4月份，20大標(biāo)桿房企拿地金額為154.4億元，同比下降47%。5月份20家房企合計(jì)拿地金額為116億元，同比下降超70%。6月份20家房企拿地金額僅在百億元，而去年同期則達(dá)到421億元。

　　分析認(rèn)為，開發(fā)商拿地不再踴躍，和與目前北京樓市庫存積壓、房企土地儲備相對充足有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，北京在6月末的商品住宅庫存為981萬平方米，庫存去化周期為17.4個(gè)月，而此前5月份該去化周期為14.1個(gè)月。

　　不過，孔丹還是比較樂觀，他認(rèn)為，下半年北京土地市場還是比較熱鬧的，政府還會積極推地，開發(fā)商還會積極拿地，在個(gè)別的一些純住宅地塊，不包括別墅地塊在內(nèi)的普通商品房住宅地塊的競爭還是會比較激烈的。

　　“雖然北上廣深的供應(yīng)量下滑，但并不意味著樓市就供大于求了，這些一線城市的潛在購房需求還是很旺盛的。對要角逐一線城市的開發(fā)商來說，不拿地不行。”

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：武瑾瑩）