　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) “表面上花樣年與其它房企都有類似的多元化舉措，但實際上花樣年只做一件事情--社區(qū)服務(wù)。”花樣年主席潘軍在接受觀點新媒體采訪時由衷感慨道。

　　據(jù)潘軍介紹，公司八大業(yè)務(wù)都是圍繞社區(qū)服務(wù)平臺來開展，房地產(chǎn)開發(fā)是為社區(qū)提供生產(chǎn)客戶，而金融、養(yǎng)老、商業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都可以為社區(qū)居民提供增值服務(wù)。

　　據(jù)了解，目前花樣年全面完成基于移動互聯(lián)網(wǎng)、客戶大數(shù)據(jù)時代的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局，成為中國領(lǐng)先的以金融為驅(qū)動、社區(qū)服務(wù)為平臺、開發(fā)為工具的金融控股集團。

　　同時，公司涉足地產(chǎn)開發(fā)、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)、國際商務(wù)物業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)八大板塊。

　　值得一提的是，6月中旬來自港交所的一紙批文，了卻了潘軍彩生活分拆上市的熱望。更重要的是，上市不足一周的彩生活市值已然反超花樣年。

　　對此，潘軍用其獨特的帶有戲謔的口吻嘲諷自己很苦逼。其稱，自己當(dāng)老媽子拉扯花樣年養(yǎng)了幾萬名員工，然后囤了1000多萬平米地，一大堆物業(yè)、酒店、商場，反而不及彩生活這間賬上沒有任何資產(chǎn)只有現(xiàn)金，只有管理模式和團隊的公司市值高。

　　不過，從潘軍的言談之間，我們還是不難從中看出其對彩生活寄予的厚望。“公司計劃于2015年年底前進一步擴展華東(如上海、南京及蘇州)、華南(如深圳、惠州及東莞)、中國西北(如西安)及中國西南(如成都)城市的業(yè)務(wù)。”

　　也就是說，在潘軍看來，彩生活目前階段重點著力點是進行跑馬圈地，繼續(xù)擴大發(fā)展規(guī)模。

　　而對于接下來的收購宏圖，潘軍也以春秋戰(zhàn)國隱喻當(dāng)下局勢。“從春秋到戰(zhàn)國一定要是先兼并小的，再兼并大的。當(dāng)秦國的戰(zhàn)斗力是楚國五倍的時候，楚國一定會被兼并。也就是說，我最后讓大的(物業(yè)公司)不得不用彩生活。”

　　“事實上，我準(zhǔn)備3年后把彩生活的軟件平臺全部開放，像特斯拉一樣，全部送給我們小的同行，我教給你怎么降成本，你用我的平臺、我的標(biāo)準(zhǔn)。因為我最終是要建立起我的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。”這是潘軍對彩生活的戰(zhàn)略愿景。

　　另外，潘軍也明確表示，在兼并小的物業(yè)公司方面，具體選擇標(biāo)準(zhǔn)是在200萬平米以上，而且目標(biāo)放在前200強。

　　“我對前十強一點興趣都沒有，因為前200強排著隊下來有幾十家和我們洽談。”潘軍頗有自信地透露。

　　以下是觀點新媒體對花樣年控股集團有限公司主席潘軍的采訪實錄：

　　觀點新媒體：彩生活作為花樣年轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)運營商的一個關(guān)鍵，預(yù)期今年的業(yè)務(wù)增長為多少？未來三年的前景目標(biāo)是如何的？

　　潘軍：根據(jù)國家統(tǒng)計局及國土資源部的統(tǒng)計，于2008年至2013年間，中國的物業(yè)用途新土地供應(yīng)、在建的住宅物業(yè)建筑面積、及落成住宅物業(yè)的建筑面積的復(fù)合年增長率分別為21.6%、16.9%、及7.7%。

　　于往績期內(nèi)，彩生活主要透過取得新服務(wù)委聘達致內(nèi)涵式增長。為加快擴展進程，彩生活打算更著重于選擇性尋求收購地區(qū)物業(yè)管理公司的機會。彩生活計劃選擇性評估在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中人口稠密城市的發(fā)展機會。舉例而言，彩生活計劃于2015年年底前進一步擴展華東(如上海、南京及蘇州)、華南(如深圳、惠州及東莞)、中國西北(如西安)及中國西南(如成都)城市的業(yè)務(wù)。

　　另外，對于彩生活，目前階段重點著力點是進行跑馬圈地，繼續(xù)擴大發(fā)展規(guī)模。

　　觀點新媒體：在具體的收購過程中，能否透露相關(guān)的策略以及標(biāo)準(zhǔn)？

　　潘軍：從春秋到戰(zhàn)國一定要是先兼并小的，再兼并大的。當(dāng)秦國的戰(zhàn)斗力是楚國五倍的時候，楚國一定會被兼并。也就是說，我最后讓大的(物業(yè)公司)不得不用彩生活。

　　事實上，我準(zhǔn)備3年后把彩生活的軟件平臺全部開放，像特斯拉一樣，全部送給我們小的同行，我教給你怎么降成本，你用我的平臺、我的標(biāo)準(zhǔn)。因為我最終是要建立起我的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，在兼并小的物業(yè)公司方面，具體選擇標(biāo)準(zhǔn)是在200萬平米以上。什么意思？我現(xiàn)在兼并的是前200強，我對前十強一點興趣都沒有，前200強排著隊下來有幾十家和我們洽談。

　　觀點新媒體：在國內(nèi)物業(yè)多數(shù)面臨虧損的背景下，彩生活與其它同類公司相比有何優(yōu)勢？能否簡單介紹公司的業(yè)務(wù)模式？

　　潘軍：為加強彩生活的競爭力及減低對密集勞動力的依賴，我們集中于落實標(biāo)準(zhǔn)化、集約化及自動化策略。我們有系統(tǒng)地將物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，于所有彩生活管理的住宅社區(qū)復(fù)制采用同一高效率的方法提供服務(wù)。

　　透過標(biāo)準(zhǔn)化、集約化及自動化策略，我們得以更有效地善用我們的員工團隊。此外，公司已制訂內(nèi)部工程時間表為設(shè)備進行定期保養(yǎng)，列明將進行特定保養(yǎng)工作的日期及時間。

　　其后，公司將向相關(guān)社區(qū)的駐場經(jīng)理跟進并聽取反饋，以評估有關(guān)工作。透過該等措施，彩生活得以透過貫徹一致及具成本效益的服務(wù)，響應(yīng)住戶的需求及關(guān)注事項，藉以提高彩生活的品牌認(rèn)知度，及使我們在尋找新商機時較其它同業(yè)具有一個重大競爭優(yōu)勢。

　　彩生活的業(yè)務(wù)模式能使我們高效地擴展物業(yè)管理服務(wù)，同時降低對傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)所需密集勞動力的依賴。

　　此外，公司相信物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模及集約化管理系統(tǒng)使彩生活能具效益地發(fā)展增值服務(wù)。

　　同時，彩生活的業(yè)務(wù)模式有助提升我們的凈利潤率，于2011年及2012年分別為16.0%及22.8%，而根據(jù)相關(guān)研究指出，百強物業(yè)管理公司于同年的平均凈利潤率則分別為7.4%及8.0%。于2013年，我們的凈利潤率為19.5%或29.3%(撇除2013年上市開支的影響)。

　　觀點新媒體：您曾提到，增值服務(wù)將會是彩生活利潤的主要來源，不過現(xiàn)今來看這一板塊收入占比的絕對值比較小，今后公司將如何做大“增值服務(wù)”？

　　潘軍：就彩生活的增值服務(wù)分部而言，主要是提供公共空間租賃協(xié)助、購物協(xié)助、住宅及零售單位租賃及銷售協(xié)助。鑒于勞工成本上升，我們計劃進一步拓展我們的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)于往績記錄期內(nèi)的利潤率高于我們現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)及工程服務(wù)業(yè)務(wù)。公司旨在向增值業(yè)務(wù)投放更多資源，深信此舉將有望使我們的業(yè)務(wù)更多元化，并增強盈利能力，從而提升我們作為中國物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先者之一的競爭優(yōu)勢。

　　彩生活為管理或提供顧問服務(wù)的住宅社區(qū)住戶透過線上及線下服務(wù)平臺提供增值服務(wù)，以提高生活質(zhì)素及方便該等住戶。我們目前主要透過辦公室平臺提供增值服務(wù)。

　　彩生活預(yù)期增值服務(wù)持續(xù)演變，故此計劃擴展彩生活網(wǎng)站的覆蓋范圍至更多我們管理的住宅社區(qū)，以擴大網(wǎng)上平臺及迎合住戶不斷轉(zhuǎn)變的需要。此外，增值服務(wù)因應(yīng)多項因素在不同住宅社區(qū)會有所不同，包括當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境及住戶的特定需求。于2013年12月31日，彩生活已為358個我們管理或提供顧問服務(wù)的住宅社區(qū)透過網(wǎng)上平臺提供增值服務(wù)。

　　觀點新媒體：彩生活成功分拆上市后，對花樣年及公司的發(fā)展起到了什么作用？

　　潘軍：彩生活的董事相信分拆將有希望帶來多項益處，包括實現(xiàn)花樣年控股及彩生活的股東于集團投資的公平值機會、以及允許彩生活建立作為獨立上市集團及集資平臺的身份，使彩生活進一步發(fā)展專長及提升住宅物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素。

　　同時，以彩生活的股份表現(xiàn)作為評估彩生活表現(xiàn)的獨立基準(zhǔn)及使花樣年集團及彩生活更專注發(fā)展、策略規(guī)劃及優(yōu)化資源分配。

　　觀點新媒體：上市不久的彩生活市值反超花樣年，原因是什么？今后如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)以及其他板塊跟彩生活之間的平衡發(fā)展？

　　潘軍：彩生活12年，辦公樓都是租的，賬上沒有任何資產(chǎn)只有現(xiàn)金，只有管理模式和團隊，市值今天56億。比我這當(dāng)媽的辛苦15年，培養(yǎng)了幾萬名員工，然后囤了1000多萬平米地，還囤積了幾百億的物業(yè)、酒店、商場等一大堆，花樣年市值反而更低。你說這不苦逼嗎？

　　實際上這個模式是錯的，如果不改就得不斷增加利息，最后所有的公司是被這個東西搞完蛋的。一個是虧損，虧損是怎么造成？大部分是人工等等利潤下降；還有一個是利息，現(xiàn)在利息在中國越來越高，你說要減負(fù)債，要么得增收，要么得減負(fù)債。

　　觀點新媒體：在您的愿景中，花樣年將發(fā)展成一個什么樣的公司？

　　潘軍：作為一家具有“創(chuàng)新”基因的企業(yè)，花樣年憑借超前的洞察力和敏銳性，早在2012年就提出新的戰(zhàn)略定位：轉(zhuǎn)型為金融控股集團，以金融和服務(wù)為平臺，協(xié)調(diào)發(fā)展旗下八大業(yè)務(wù)形成有機生態(tài)圈。花樣年也成為國內(nèi)率先轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　表面上花樣年與其它房企有類似的多元化舉措，但實際上花樣年只做一件事情--社區(qū)服務(wù)。八大業(yè)務(wù)都是圍繞社區(qū)服務(wù)平臺來開展，房地產(chǎn)開發(fā)是為社區(qū)提供生產(chǎn)客戶，金融、養(yǎng)老、商業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都可以為社區(qū)居民提供增值服務(wù)。

　　彩生活上市意味著花樣年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得顯著成功，2013年花樣年已成為中國最大的社區(qū)服務(wù)運營平臺，并繼續(xù)以領(lǐng)先的姿態(tài)向國際化金融平臺邁進。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯何緣審校：武瑾瑩）

關(guān)注觀點新媒體
官方微信二維碼