一言以蔽之，目前對于投資者來說，他們更關(guān)注的是股票的折讓價，而不是模式。

　　觀點網(wǎng) 6月以來，香港資本市場迎來一波內(nèi)房股上市的小高潮。在經(jīng)過幾年的籌備后，國瑞置業(yè)即在這樣的背景下發(fā)起IPO沖刺。

　　據(jù)其6月23日發(fā)布的招股公告披露，國瑞置業(yè)當日起至26日中午公開招股，擬全球發(fā)售6.61億股股份，其中一成在港公開發(fā)售，招股價介乎2.30港元至2.84港元，每手1000股，入場費2868.63港元。

　　國瑞置業(yè)預期，公司將于6月27日定價，7月7日聯(lián)交所掛牌，按招股價中位數(shù)2.57港元計算，是次全球發(fā)售所得款項凈額約16.03億港元，其中六成擬用于物業(yè)開發(fā)項目，三成用于未來收購土地儲備，余下一成用作一般企業(yè)及營運資金用途。

　　據(jù)了解，國瑞置業(yè)是一家從廣東起步，目前總部位于北京的地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務領(lǐng)域包括物業(yè)開發(fā)、一級土地建設(shè)及開發(fā)服務、物業(yè)投資以及物業(yè)管理和相關(guān)服務。該公司在2011年、2012年以及2013年，已簽約銷售額分別為人民幣19.47億元、32.83億元以及50.57億元，復合年增長率為61.2%。同期的收入分別為人民幣17.53億元、42.76億元以及68.35億元，復合年增長率為97.4%。

　　優(yōu)勢：北京核心城區(qū)物業(yè)

　　國瑞置業(yè)董事長張章筍接受觀點新媒體采訪時總結(jié)了公司上市的主要亮點。“首先我們是北京的公司，主要項目在北京。我們在北京市中心以及廊坊地區(qū)有較多布局，可以享受時下京津冀一體化的紅利。”

　　“其次，目前公司持有型物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。今后每年都將增加一定量的持有型物業(yè)，包括甲級寫字樓、商場、購物中心等。另外，公司開發(fā)的‘國瑞城’品牌已經(jīng)比較成熟，未來發(fā)展前景良好。”

　　國瑞置業(yè)招股書中對于是次上市的賣點亦有詳細闡述。“我們是北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的物業(yè)開發(fā)商，擁有4.1%的市場份額，并且為北京第45大物業(yè)開發(fā)商，所占市場份額為0.34%。此外，根據(jù)第一太平戴維斯報告，于2014年3月31日，以竣工建筑面積計算，我們作為投資物業(yè)持有的北京國瑞購物中心亦為北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的購物中心。我們在北京的所有已竣工項目均位于北京市中心天安門廣場方圓一至五公里范圍內(nèi)。”

　　由此不難看出，擁有北京市中心核心位置多處物業(yè)，是國瑞置業(yè)引以為豪的資本。根據(jù)招股書，國瑞置業(yè)在北京持作銷售的物業(yè)包括北京國瑞城以及北京富貴園，權(quán)益貨值合計18.76億元。

　　持作開發(fā)的物業(yè)中，位于北京地區(qū)的僅有東城區(qū)崇文門路口東南角的北京國瑞中心，權(quán)益貨值為24.26億元。持作投資的物業(yè)中，有四個位于北京市，且均分布在東城區(qū)。包括北京國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、富貴園購物中心以及北京國瑞城多個四合院。

　　但值得注意的是，在國瑞置業(yè)680萬平方米的土儲中，北京地區(qū)的土地儲備總建面僅為39.05萬平方米，占土地儲備總額的5.8%，平均地價為8378元/平米；占比最大的是廊坊和沈陽，分別為31.3%以及22.7%。更為重要的是，北京核心城區(qū)未來亦不會有土地繼續(xù)出讓，這樣的項目或成絕版，繼續(xù)拓展幾乎不可能。

　　因此，談及未來國瑞置業(yè)在北京的發(fā)展策略時，張章筍稱，公司會繼續(xù)在市中心做棚戶區(qū)、舊城改造項目，同時借助京津冀一體化，在廊坊地區(qū)發(fā)展項目。

　　市場：對模式不再敏感

　　進入6月以來，已經(jīng)相繼有方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務金茂投資掛牌、眾安地產(chǎn)分拆商業(yè)部分中國新城市掛牌、花樣年分拆物業(yè)部分彩生活掛牌，以及大連億達攜軟件園模式上市。

　　致富證券有限公司中國區(qū)董事葉海亞解釋稱，本來6月份是香港聯(lián)交所上市聆訊截止的一個時間，這段時間如果不上的話就要再拖半年。

　　一個有意思的現(xiàn)象時，幾乎每一家赴港上市的內(nèi)房新股都能講出一個資本的故事。然而現(xiàn)實的尷尬是，作為故事受眾的投資者眼下對這些故事卻興趣缺缺。

　　葉海亞對觀點新媒體坦言，從目前內(nèi)房股上市的情況來看，其對香港資本市場的吸引力相比其他行業(yè)并不是太高。有的主打高端住宅，有的專注核心區(qū)域的商業(yè)，每個公司都能提出非常有特色的賣點。其實內(nèi)房股的賣點就是便宜，折讓價大。對于市場的吸引程度不會差太多。

　　“內(nèi)房股在香港資本市場已經(jīng)有很多，大多數(shù)內(nèi)房股上市的目的主要是融資，它們對融資平臺的需求更大一些，反而流通需求并不是很大。”他進一步解釋稱，“中小型內(nèi)房股上市后股票流通率非常低，會出現(xiàn)內(nèi)房股以非常折讓的PD價格上市，有的甚至折讓到0.6倍，即賬面值1塊錢，上市只要6毛錢左右。”

　　一言以蔽之，目前對于投資者來說，他們更關(guān)注的是股票的折讓價，而不是模式。“因為模式都大同小異，形式差不多，每個都能挑出優(yōu)點，市場對此已經(jīng)不太敏感了。”

　　中國新城市的最新定價即印證了這一點。6月26日早間，由眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)部分上市的中國新城市公布，經(jīng)計及現(xiàn)行市況后，最終發(fā)售價已定為每股發(fā)售股份1.30港元，遠低過招股價下限2.12港元。此前其因為發(fā)行價不被市場認可而一度推遲上市時間。