“華南城不會(huì)因?yàn)樽隽穗娚?，就不開(kāi)發(fā)現(xiàn)在的實(shí)體平臺(tái)，或者做了開(kāi)發(fā)就不做電商。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在嘗到電商的甜頭后，華南城欲聯(lián)手騰訊進(jìn)一步打造“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)”雙平臺(tái)，這也成了今年華南城業(yè)績(jī)會(huì)的最大關(guān)注點(diǎn)。

　　“今年公司定兩個(gè)目標(biāo)：一個(gè)是合約銷(xiāo)售180億元到200億元，另一個(gè)就是跟電商合作，打造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)O2O。”

　　6月25日，在華南城控股有限公司2013/14財(cái)政年度業(yè)績(jī)會(huì)上，該集團(tuán)首席財(cái)務(wù)總監(jiān)馮星航表示，華南城不會(huì)因?yàn)樽隽穗娚?，就不開(kāi)發(fā)現(xiàn)在的實(shí)體平臺(tái)，或者做了開(kāi)發(fā)就不做電商。

　　就在此前一天6月24日，華南城發(fā)布與騰訊合作的具體合作細(xì)節(jié)。根據(jù)合作備忘錄，華南城和騰訊將打造覆蓋華南城門(mén)店的wifi數(shù)字化智能解決方案，圍繞微信公眾平臺(tái)進(jìn)行具有O2O特色的B2C業(yè)務(wù)合作，建立微商聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)華南城ERP和CRM系統(tǒng)與微信平臺(tái)的對(duì)接。

　　事實(shí)上，據(jù)馮星航介紹，華南城已經(jīng)做電商兩年了，公司認(rèn)為需要尋找空間，將相關(guān)業(yè)務(wù)做得更好，“所以我們接觸了不同的運(yùn)營(yíng)商，只能說(shuō)華南城跟騰訊是比較有化學(xué)作用”。

　　就目前華南城正在打造“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)”的業(yè)態(tài)規(guī)模，該公司2013/14財(cái)政年度報(bào)告就披露，華南城首次出現(xiàn)1.89億元的電商收入。而截至3月底，年內(nèi)華南城自營(yíng)的電子商貿(mào)平臺(tái)CSC86.com已協(xié)助近5000家華南城商戶(hù)成功建立線(xiàn)上商鋪，并展示超過(guò)160萬(wàn)件產(chǎn)品。

　　“該部分收入是上個(gè)財(cái)年的下半年才實(shí)現(xiàn)的，主要來(lái)自鄭州華南城網(wǎng)上商鋪的會(huì)員費(fèi)。”馮星航表示，鄭州是華南城試運(yùn)營(yíng)電商的城市，如果鄭州做得好，其他華南城有這樣的條件，就有這樣的復(fù)制性，也會(huì)推向其他城市的華南城。

　　他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，未來(lái)三年，包括租金、物流、電商方面的收入，華南城的持續(xù)性收入有10到20億元，而今年可實(shí)現(xiàn)收入是6.5億元。

　　此外，關(guān)于合肥和鄭州等項(xiàng)目去年實(shí)行優(yōu)惠價(jià)的策略，馮星航回應(yīng)稱(chēng)，這要看物業(yè)的組成，推出市場(chǎng)的產(chǎn)品以及市場(chǎng)需要不同導(dǎo)致均價(jià)不同。

　　同時(shí)，他還指出，優(yōu)惠價(jià)并不是特別針對(duì)合肥和鄭州這兩個(gè)城市，對(duì)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目定一個(gè)相對(duì)吸引的價(jià)格，一向是華南城的銷(xiāo)售策略。

　　對(duì)于今年的資本開(kāi)支，馮星航表示，今年大概會(huì)有180億元到200億元的銷(xiāo)售計(jì)劃，相應(yīng)的大概有120億元的資本開(kāi)支，會(huì)用40-50億元去買(mǎi)地。“平衡現(xiàn)金流進(jìn)和流出，希望公司流動(dòng)性比較強(qiáng)之余有一個(gè)比較穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。”

　　以下是華南城控股有限公司2013/14財(cái)政年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華南城電商2013/14財(cái)政年度收入1.89億元，但上半年中期報(bào)告是沒(méi)有這個(gè)收入的，這是不是下半年才有的？是不是深圳華南城的貢獻(xiàn)？公司期望未來(lái)電商收入占比大概多少？

　　馮星航：電商收入是下半年才發(fā)生的，這個(gè)來(lái)自鄭州華南城網(wǎng)上商鋪的會(huì)員費(fèi)。有7000個(gè)商戶(hù)參與有關(guān)計(jì)劃，公司會(huì)一次性收費(fèi)，其中一部分是一次性加入的會(huì)員費(fèi)，總共有四年的會(huì)員費(fèi)，每年公司都會(huì)有相應(yīng)收入。而一次性收費(fèi)的那個(gè)市場(chǎng)比例會(huì)高一點(diǎn)，其中一半費(fèi)用是當(dāng)年收取，另外一半就分四年體驗(yàn)的服務(wù)費(fèi)用收取。

　　現(xiàn)在說(shuō)電商收入要占多大比例還太早。我們覺(jué)得第四代綜合市場(chǎng)要融合華南城的O2O，這個(gè)也是公司未來(lái)發(fā)展的核心。所以相信未來(lái)電商會(huì)有比較好的增長(zhǎng)。未來(lái)三年，包括租金、物流、電商方面的收入，華南城的持續(xù)性收入有10到20億元，而今年可實(shí)現(xiàn)收入是6.5億元。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：除了鄭州有電商收入外，有沒(méi)有其他城市也有？會(huì)有多少個(gè)商戶(hù)，電商收入是如何向商鋪收取的？

　　馮星航：鄭州是華南城電商試運(yùn)營(yíng)的城市，如果鄭州做得好，其他華南城有這樣的條件，就有這樣的復(fù)制性，也會(huì)推向其他城市的華南城。

　　鄭州是第一個(gè)開(kāi)始有電商收入的，公司會(huì)比較穩(wěn)健去執(zhí)行和實(shí)施計(jì)劃，但是，電商跟物流這兩個(gè)增值服務(wù)及其他一些配套都是按照公司未來(lái)發(fā)展的核心方向進(jìn)行的。

　　華南城奧特萊斯的網(wǎng)上收入就增加了1.8倍，通過(guò)微信加入華南城奧特萊斯的會(huì)員，可每一個(gè)星期或者每個(gè)月接收到推薦產(chǎn)品的信息，再通過(guò)華南城的網(wǎng)站下單，這個(gè)就是O2O，將線(xiàn)下的人拉到線(xiàn)上。我相信這個(gè)生意一定會(huì)做大，但是需要時(shí)間去考驗(yàn)。

　　大概每個(gè)商戶(hù)入會(huì)需要5萬(wàn)元左右，分四年下來(lái)就是每年幾千元。好像奧特萊斯一樣，賣(mài)出去的產(chǎn)品我們都是收它15%到20%。對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道多了一個(gè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2014年的毛利率下跌7%，為什么選擇在合肥和鄭州這兩個(gè)項(xiàng)目推行優(yōu)惠價(jià)？是新項(xiàng)目的優(yōu)惠價(jià)還是合肥和鄭州這兩個(gè)城市有什么特殊？

　　馮星航：先說(shuō)毛利率的問(wèn)題。第一，這要看物業(yè)的組成，比如西安的兩組項(xiàng)目，商場(chǎng)形式建設(shè)的多層交易中心是1.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，單幢低層的交易中心商鋪是8400元/平方米的均價(jià)，南昌的住宅是7800元。再看鄭州跟合肥，鄭州單幢低層的交易中心商鋪是7400元，合肥是7000元。

　　如果是單幢低層的交易中心商鋪，這種戶(hù)型的均價(jià)就是7000多元/平方米；如果是shopping mall的話(huà)就可以賣(mài)到一萬(wàn)多元每平方米，住宅就是六七千元。如果華南城當(dāng)年多推出一些商場(chǎng)形式建設(shè)的多層交易中心或者單幢低層的交易中心商鋪的話(huà)，均價(jià)就會(huì)相對(duì)低了，如果多一點(diǎn)屬于mall的話(huà)，我們的均價(jià)就高了，這個(gè)決定于推出市場(chǎng)的產(chǎn)品，以及市場(chǎng)需要什么東西。

　　第二個(gè)問(wèn)題，優(yōu)惠價(jià)并不是特別針對(duì)合肥和鄭州這兩個(gè)城市的，華南城所有的開(kāi)盤(pán)政策都是這樣。對(duì)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目定一個(gè)相對(duì)吸引的價(jià)格，一向是華南城的銷(xiāo)售策略，比如深圳項(xiàng)目的均價(jià)由最初開(kāi)盤(pán)是6000多元/平方米，之后一直到現(xiàn)在是一萬(wàn)多元/平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年的產(chǎn)品銷(xiāo)售組合是怎樣的？毛利率會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？

　　馮星航：我們相信毛利率會(huì)在45%到55%的區(qū)間，沒(méi)有說(shuō)一定會(huì)上升或者是下跌，主要是因?yàn)橥瞥龅漠a(chǎn)品和推出的組合時(shí)間還不確定。雖然上個(gè)財(cái)年的毛利率下跌了，但公司的正利率做得很好，有20%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么電商合作選擇了騰訊而沒(méi)有選擇阿里巴巴？

　　馮星航：批發(fā)及配套服務(wù)等B2B服務(wù)，華南城已經(jīng)做了兩年了，公司認(rèn)為需要尋找空間，將相關(guān)業(yè)務(wù)做得更好。所以我們接觸了不同的運(yùn)營(yíng)商，只能說(shuō)華南城跟騰訊是比較有化學(xué)作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華南城與騰訊合作主要是哪些方面？這個(gè)合作是否給公司帶來(lái)大的開(kāi)支？投入開(kāi)支大概是多少？未來(lái)是不是有其他計(jì)劃，是哪方面？

　　馮星航：華南城與騰訊有五個(gè)合作點(diǎn)，綜合來(lái)說(shuō)，頭四個(gè)基本上都想將華南城實(shí)體的平臺(tái)，B2C、B2B的平臺(tái)和騰訊的平臺(tái)接軌。第五點(diǎn)就是在這個(gè)過(guò)程中，騰訊也委派騰訊戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理林璟驊以及他的團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)華南城執(zhí)行和落實(shí)在電子商務(wù)等不同方面的工作。我們暫時(shí)覺(jué)得不會(huì)有很大問(wèn)題。

　　與騰訊的合作還涉及具體細(xì)節(jié)問(wèn)題，在操作和運(yùn)營(yíng)上，我們都是正在建造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，這個(gè)都需要時(shí)間，不可能馬上就可以看到收入。但是做得好的話(huà)，對(duì)于華南城的營(yíng)業(yè)收入有幫助。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華南城現(xiàn)在的合作跟其他的電商有什么不同呢？

　　馮星航：華南城與其他電商相比是很不同的。華南城的不同在于我們有實(shí)體商鋪，有實(shí)體的中小企業(yè)。未來(lái)需要有一些網(wǎng)上交易或是展示。

　　通過(guò)網(wǎng)上交易，可以知道商戶(hù)的生意可以做到多少，貨運(yùn)去哪里，這樣公司根據(jù)這些大數(shù)據(jù)去配套一些增值服務(wù)，一些中小企業(yè)需要運(yùn)營(yíng)資金，華南城的小額貸款可以提供給他及其他增值服務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：騰訊跟貴公司的實(shí)際業(yè)務(wù)有什么協(xié)同效應(yīng)？未來(lái)公司的重點(diǎn)是物業(yè)發(fā)展還是電商？

　　馮星航：物業(yè)發(fā)展和電商是兩部分收入，過(guò)往看我們公司是房地產(chǎn)發(fā)展商，只看你賣(mài)多少，但是物業(yè)發(fā)展的收入是來(lái)自我們打造的實(shí)體平臺(tái)，所以華南城不是一個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展商，是一個(gè)綜合物流的發(fā)展商以及運(yùn)營(yíng)商。

　　作為發(fā)展商，華南城每年都會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)這樣的實(shí)體平臺(tái)，從深圳的第一個(gè)項(xiàng)目到今天的八九個(gè)項(xiàng)目，在每年增加一個(gè)城市、一個(gè)項(xiàng)目這樣的速度去復(fù)制的同時(shí)，華南城的項(xiàng)目也會(huì)一期、二期、三期這樣開(kāi)發(fā)。這樣，可以看到華南城有一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入。

　　但同時(shí)，華南城也是一個(gè)綜合物流運(yùn)營(yíng)商，提供綜合平臺(tái)，所以這個(gè)財(cái)年，公司這一板塊的收入是6.21億元，同比增長(zhǎng)1點(diǎn)多倍，包括物業(yè)管理、租金收入、電商的收入等，這些收入都是可持續(xù)性的。

　　所以，華南城不會(huì)因?yàn)樽隽穗娚?，就不開(kāi)發(fā)如今的平臺(tái)了，或者做了開(kāi)發(fā)就不做電商了。華南城第四代的綜合批發(fā)市場(chǎng)需要O2O，所以今年公司定兩個(gè)目標(biāo)：一個(gè)是合約銷(xiāo)售180億元到200億元；另一個(gè)電商合作就是電商協(xié)助華南城打造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)O2O，增加更多用家及中小企業(yè)，同時(shí)，通過(guò)其微信平臺(tái)，騰訊的流量和客戶(hù)也會(huì)增多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中小企業(yè)進(jìn)了華南城的網(wǎng)并給了會(huì)員費(fèi)，公司是否會(huì)安排其進(jìn)入微信入口？中小企業(yè)多久才可以經(jīng)過(guò)微信去做生意呢？倉(cāng)儲(chǔ)那邊是不是只是服務(wù)騰訊或者是京東這樣的公司，如果有其他的電商公司想跟你們合作的話(huà)，華南城會(huì)怎么考慮呢？

　　馮星航：關(guān)于華南城網(wǎng)的問(wèn)題，其實(shí)，鄭州華南城有一個(gè)會(huì)員計(jì)劃，華南城全方位提供電商服務(wù)，包括將有關(guān)商品上網(wǎng)，人員培訓(xùn)及推廣廣告等。需要時(shí)間來(lái)具體落實(shí)和騰訊的接洽，因?yàn)閯倓偢v訊有項(xiàng)目落地，目前不知道需要多長(zhǎng)時(shí)間，我們都想盡快可以給中小企業(yè)提供增值服務(wù)。

　　現(xiàn)在倉(cāng)儲(chǔ)的主要服務(wù)對(duì)象是中小企業(yè)，當(dāng)然有一些中小企業(yè)是做電商的，他們都有用華南城的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，我們會(huì)跟其他物流公司或者是其他電商合作。

　　對(duì)此，華南城持開(kāi)放態(tài)度，只要可以共贏，華南城會(huì)考慮這方面的合作?，F(xiàn)在深圳的會(huì)員有五千個(gè)，鄭州有七千個(gè)，鄭州是必須收取費(fèi)用，深圳只有一部分收取費(fèi)用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年的資本開(kāi)支計(jì)劃是多少？未來(lái)有沒(méi)有其他收購(gòu)計(jì)劃？跟騰訊的對(duì)接，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，是否就是你們的B2B、B2C的商戶(hù)在微信商城可以增加流量？

　　馮星航：銷(xiāo)售計(jì)劃跟資本開(kāi)支的計(jì)劃是匹配的，去年華南城定110億元的銷(xiāo)售計(jì)劃，我們定了80億元的資本開(kāi)支以及20億元的買(mǎi)地款，今年華南城大概會(huì)有180億元到200億元的銷(xiāo)售計(jì)劃，相應(yīng)的，今年大概有120億元的資本開(kāi)支，會(huì)用40-50億元去買(mǎi)地，平衡現(xiàn)金流進(jìn)和流出，希望公司流動(dòng)性比較強(qiáng)之余有一個(gè)比較穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。

　　其實(shí)跟騰訊的合作，實(shí)際上那四點(diǎn)都是將我們不同的平臺(tái)接合，華南城的實(shí)體平臺(tái)B2C、B2B跟微信平臺(tái)接合，這個(gè)接合都是讓商戶(hù)做多一點(diǎn)生意，具體能產(chǎn)生多少收入還要看實(shí)際情況。騰訊有一個(gè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)電商方面的資源共享，他們還會(huì)指導(dǎo)華南城在電商方面的具體落實(shí)工作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年的負(fù)債率低了，但絕對(duì)值是有上升的趨勢(shì)。負(fù)債率低的原因是什么？未來(lái)一年會(huì)不會(huì)有很大的融資計(jì)劃呢？

　　馮星航：絕對(duì)值有一些上升趨勢(shì)是正常的，一般房地產(chǎn)商的負(fù)債率有60%或70%都是比較健康的，華南城現(xiàn)在的現(xiàn)金比較充足，銷(xiāo)售收入是180億元到200億元，資本性開(kāi)支120億元，其實(shí)現(xiàn)金流是可以平衡的。

　　現(xiàn)在華南城的銀行存款是158億元，是非常充裕的，不需要很強(qiáng)的融資計(jì)劃，但對(duì)融資產(chǎn)品，公司會(huì)有開(kāi)放的態(tài)度，也歡迎在資本市場(chǎng)或銀行的比較好的產(chǎn)品。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈、楊曉敏    審校：劉滿(mǎn)桃）