“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)企業(yè)最應(yīng)該做的事情，不是偏離自己的主業(yè)，一窩蜂的去做互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，而是用互聯(lián)網(wǎng)思維，把原來的業(yè)務(wù)做得更好”。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 堅(jiān)持自住需求的基本導(dǎo)向策略，讓萬科在“白銀時(shí)代”銷售依然領(lǐng)先。

　　但在市場下行背景下，不管是從提出輕資產(chǎn)運(yùn)營策略，還是事業(yè)合伙人制度與項(xiàng)目跟投制度，均不難看出行業(yè)老大也在適應(yīng)市場，并作出改變。

　　在公司內(nèi)部管理上，萬科管理層與世界首富蓋茨針對微軟員工實(shí)施的期權(quán)激勵(lì)方式較為一致，推出了事業(yè)合伙人制度。

　　“只有進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系時(shí)，才能激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的主人翁意識(shí)、工作熱情和創(chuàng)造力，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值”。

　　在公司戰(zhàn)略方面，出于改善B股融資環(huán)境考慮，萬科嘗試轉(zhuǎn)版并最終成功登陸港交所，提升了國際資本市場的知名度和影響力同時(shí)，也為自己有效利用境外資源創(chuàng)造了更有利的條件。

　　行業(yè)進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型期時(shí)，萬科也高調(diào)宣布要進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并聲稱萬科未來將采取一些新的管理舉措，推動(dòng)新業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　新的管理舉措包括將物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為獨(dú)立的部門，建立市場化的資本和運(yùn)營平臺(tái)，打造開放式平臺(tái)整合社會(huì)資源，吸引物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才并建立專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)等方面。

　　當(dāng)電商對傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)帶來沖擊時(shí)，萬科也難以幸免。由此其選擇將體驗(yàn)類消費(fèi)作為未來重點(diǎn)發(fā)展方向。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營上，開始采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，當(dāng)傳統(tǒng)商業(yè)遭遇電商入侵時(shí)，不管是與百度合作還是自己摸索“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)”與“分享達(dá)人”兩款網(wǎng)絡(luò)化全民營銷產(chǎn)品，萬科在努力保持與互聯(lián)網(wǎng)接軌。

　　不過，在電商合縱連橫角逐下，萬科認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)行業(yè)依然有很多的機(jī)會(huì)，而不是毫無節(jié)制的涌入互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。

　　“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)企業(yè)最應(yīng)該做的事情，不是偏離自己的主業(yè)，一窩蜂的去做互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，而是用互聯(lián)網(wǎng)思維，把原來的業(yè)務(wù)做得更好”。

　　另外，雖然市場從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，但萬科認(rèn)為，輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對萬科集團(tuán)的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：受市場波動(dòng)因素影響，截止到6月底，多數(shù)房企的銷售同比下降，而萬科前6月銷售同比仍保持增長，在萬科看來，導(dǎo)致出現(xiàn)這兩種情況的原因是什么？

　　萬科：萬科始終堅(jiān)持自住需求的基本導(dǎo)向，堅(jiān)持積極銷售策略。1-6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，累計(jì)銷售金額1009.1億元，比2013年同期分別上升14.6%和20.6%。

　　觀點(diǎn)新媒體：繼小股操盤后，萬科今年又新提出事業(yè)合伙人制度與項(xiàng)目跟投制度，提出這些制度的根本目的是什么？隨著這些制度的成熟，對萬科今后發(fā)展具有哪些關(guān)鍵性的意義？

　　萬科：事業(yè)合伙人制度包括集團(tuán)層面的持股計(jì)劃，和項(xiàng)目層面的跟投制度。相對于職業(yè)經(jīng)理人制度，在合伙人制度下，對股東負(fù)責(zé)就是對自己負(fù)責(zé)，這可能是一種更好的利益共享機(jī)制。

　　跟投制度是在國際PE行業(yè)廣泛存在的制度設(shè)計(jì)。萬科的項(xiàng)目跟投制度，把項(xiàng)目管理人員、一線公司對項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量有重大影響的管理人員的利益，和項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果緊密捆綁在一起。其“精確制導(dǎo)”的針對性，是傳統(tǒng)股權(quán)激勵(lì)方案難以達(dá)到的。

　　合伙人制度可以進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系，激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的主人翁意識(shí)、工作熱情和創(chuàng)造力，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。

　　觀點(diǎn)新媒體：就合伙人集體增持萬科A事宜，外界認(rèn)為或不排除利益輸送的可能，對此萬科怎么認(rèn)為？合伙人增持股票比例方面會(huì)否提出一些限制性條例？

　　萬科：推出事業(yè)合伙人的主要目的是強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系，進(jìn)一步提高管理團(tuán)隊(duì)的工作熱情和創(chuàng)造精神。事業(yè)合伙人持股計(jì)劃的資金，來源于經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金，經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金固定為經(jīng)濟(jì)利潤的10%。經(jīng)濟(jì)利潤（凈利潤-股權(quán)資本機(jī)會(huì)成本）是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)為股東創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。合伙人持股計(jì)劃遵循自愿原則。參與計(jì)劃前，相關(guān)員工對于可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有了充分的認(rèn)識(shí)和了解。事業(yè)合伙人用經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金，自愿在二級市場上買入公司股票，其數(shù)額完全取決于為股東創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值，其收益完全決定于股價(jià)變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了管理團(tuán)隊(duì)與股東利益的高度一致。

　　觀點(diǎn)新媒體：“B轉(zhuǎn)H”成功后，萬科又增多一個(gè)境外融資平臺(tái)，今后將如何體現(xiàn)該融資平臺(tái)的價(jià)值？未來萬科在境外的各個(gè)融資平臺(tái)具體定位是怎樣的？

　　萬科：B轉(zhuǎn)H有助于提高公司在國際資本市場的知名度和影響力，在香港上市，將讓更多的境外投資者認(rèn)識(shí)萬科，了解萬科，為公司今后有效利用境外資源創(chuàng)造更有利的條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：在互聯(lián)網(wǎng)思維方面，萬科最新動(dòng)作是與百度合作為旗下商業(yè)系列提供技術(shù)支持，未來萬科如何去挖掘更多可與互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營商合作的要點(diǎn)，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮流？

　　萬科：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)行業(yè)依然有很多的機(jī)會(huì)。

　　互聯(lián)網(wǎng)改變的主要是慣例和積習(xí)，但人類的基本需求不會(huì)因此消失。小米是大家公認(rèn)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)，但它的業(yè)務(wù)，卻是最紅海不過的行業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)企業(yè)最應(yīng)該做的事情，不是偏離自己的主業(yè)，一窩蜂的去做互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，而是用互聯(lián)網(wǎng)思維，把原來的業(yè)務(wù)做得更好。

　　通過與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的交流，萬科更加確信，對客戶好，永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)，只是未來要對客戶更好。性價(jià)比未來會(huì)變得更重要，未來需要把產(chǎn)品和服務(wù)的性價(jià)比做得更極致。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科的商業(yè)發(fā)展備受外界關(guān)注，您認(rèn)為萬科商業(yè)與凱德比還有多遠(yuǎn)距離？境外融資平臺(tái)今后對公司商業(yè)發(fā)展會(huì)起到什么作用？在商業(yè)規(guī)模上萬科有怎樣的發(fā)展計(jì)劃？

　　萬科：網(wǎng)購對傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)確實(shí)有很大沖擊。我們?nèi)ツ昴╅_業(yè)的購物廣場，已經(jīng)以體驗(yàn)類消費(fèi)作為重點(diǎn)方向了。未來叫體驗(yàn)展示中心或者消費(fèi)廣場，可能比購物中心更貼切。

　　作為城市配套服務(wù)的重要組成部分，消費(fèi)廣場、社區(qū)配套商業(yè)，仍有其存在的理由。尤其核心城市遠(yuǎn)郊區(qū)和衛(wèi)星城，是未來人口流入的主要目的地，但目前的商業(yè)配套依然比較缺乏。

　　萬科的商業(yè)地產(chǎn)，主要布局在上述重點(diǎn)方向。同時(shí)我們會(huì)采用輕資產(chǎn)的模式，北京昌平萬科廣場是一個(gè)比較典型的例子。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年萬科介入物流地產(chǎn)，公司在這方面有哪些優(yōu)勢？相比較早進(jìn)入且有一定規(guī)模的企業(yè)萬科還有哪些需要學(xué)習(xí)的地方？下一步會(huì)具體展開哪些方面的工作？

　　萬科：我們看好未來中國的物流的發(fā)展前景。第一，消費(fèi)驅(qū)動(dòng)物流在發(fā)展。第二，電商的快速驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致了物流需求的增加。第三個(gè)，城市集群，人口的增加，為物流地產(chǎn)提供了巨大的增長空間。

　　做物流地產(chǎn)需要廣泛的布局，需要有土地建造的經(jīng)驗(yàn)，需要較低融資成本的支持，這些都是萬科的優(yōu)勢。再一個(gè)，善于開展合作也是萬科的一大特點(diǎn)，這也有助于萬科攜手各界打造開放共贏的產(chǎn)業(yè)物流平臺(tái)。

　　萬科未來將采取一些新的管理舉措，推動(dòng)新業(yè)務(wù)發(fā)展，包括將物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為獨(dú)立的部門，建立市場化的資本和運(yùn)營平臺(tái)，打造開放式平臺(tái)整合社會(huì)資源，吸引物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才并建立專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)等方面。

　　觀點(diǎn)新媒體：在市場回歸背景之下，限購、限價(jià)等政策是否有必要繼續(xù)存在？如果退出，萬科認(rèn)為應(yīng)該建立怎樣的退出機(jī)制？接下來房地產(chǎn)政策會(huì)有什么樣變化預(yù)期？

　　萬科：限購政策出臺(tái)的原因是房屋供不應(yīng)求，房價(jià)快速上升。隨著房價(jià)上漲的結(jié)束和供應(yīng)變得充裕，之前一些行政手段確實(shí)有了重新探討的空間。未來政策的主要變動(dòng)方向，應(yīng)該是逐漸轉(zhuǎn)向市場化。當(dāng)然，作為企業(yè)，我們不應(yīng)該寄希望于政策調(diào)整，還是應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)做好自己的業(yè)務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國房地產(chǎn)泡沫破裂與拐點(diǎn)、崩盤的觀點(diǎn)越來越多，您怎樣看這樣的說法？如果要讓疲軟的樓市成交恢復(fù)，從哪些方面著手最管用？對于未來市場有怎樣的預(yù)期？

　　萬科：對于未來的行業(yè)前景，我們的基本邏輯是謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對。

　　行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險(xiǎn)要有充分的認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對是必要的。

　　但是，積極應(yīng)對的前提是對行業(yè)前景有信心，可以說以前是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。

　　從城鎮(zhèn)化的角度來看，2013年中國城鎮(zhèn)化率為53.7%，而日本1955年就已經(jīng)達(dá)到56.1%。未來還有相當(dāng)大的提升空間。

　　而從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化的角度來看，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求和以前都會(huì)有很大的區(qū)別，原有存量的不動(dòng)產(chǎn)難以滿足他們的需求。這就對企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高的要求，不僅要提供質(zhì)量好的房子，還要提供全面的配套服務(wù)，甚至還要去營造良好的社區(qū)氛圍，因?yàn)楹绵従訒?huì)變得越來越重要。

　　行業(yè)集中度也有很大的提升余地。美國前五大開發(fā)商的市場占有率2010年為18.1%，而國內(nèi)前五大開發(fā)商2013年的占有率僅8.6%。進(jìn)入白銀時(shí)代，競爭的加劇將加速行業(yè)的整合。

　　因此，只要我們扎扎實(shí)實(shí)提高專業(yè)能力，靠產(chǎn)品、靠服務(wù)贏得客戶，我們的事業(yè)仍然有廣闊的平臺(tái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直不暢通，預(yù)期今年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有怎樣的融資環(huán)境？房企應(yīng)該如何應(yīng)對今年的資金及金融變化？

　　萬科：對房地產(chǎn)企業(yè)來說，最重要的資金來源始終是賣房子，彈性最大的資金支出始終是買地。萬科始終堅(jiān)持銷售，謹(jǐn)慎投資，截至1季度末，萬科凈負(fù)債率為40.9%，繼續(xù)處在行業(yè)較低位置；公司的貨幣資金也較為充裕，持有現(xiàn)金375.3億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和279.1億元。

　　在融資上，大型企業(yè)由于在資金、品牌、信用方面表現(xiàn)較好，在融資能力上會(huì)更有優(yōu)勢一些。

（發(fā)稿：陳業(yè)    審校：勞蓉蓉）