“西安這個市場特別平和，要想做大，得從市場占有率方面考慮。”

　　受訪者/西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理李寧

　　“不能說西安市場疲軟，應(yīng)該說西安市場比較穩(wěn)定。今年我個人感覺城改項目的集中推出對市場會有所沖擊。”在2014城市觀點論壇西安行現(xiàn)場，西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理李寧，向觀點新媒體闡釋其對西安市場的理解。

　　據(jù)李寧介紹，富力2005年進(jìn)入西安，采取了和以往進(jìn)駐城市一樣的大盤模式，第一個項目富力城至今已經(jīng)做了9年。今年將會推出最后一棟樓，差不多2-3萬平方米的貨量。

　　“西安市場2013年銷售總貨量基本上到了800-1000億元，所以我們現(xiàn)在所占的市場份額還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”李寧認(rèn)為，要想擴(kuò)大規(guī)模，只有從市場占有率方面考量。因此富力今年會加大新項目的拓展，目前也已經(jīng)有了目標(biāo)地塊。

　　談及西安市場的變量，李寧指出，西安市場和全國市場不同的地方，一個是土地市場，另一個就是貨量。“今年西安市場上的炸彈不知道什么時候要炸，就是城改項目。城改項目去年年底凍結(jié)了一陣，今年市場上放出來的項目估計不下100個，這么多貨量對市場的沖擊得有多大？”

　　他續(xù)稱，北京也有這種項目，叫城中村，但是那邊給的開發(fā)配比是1：0.5，西安是給1：1.5。所以可以想見未來一定會對樓市有一定沖擊。

　　以下為觀點新媒體對西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理李寧的采訪實錄：

　　觀點新媒體：富力在很多地方都是大盤模式，西安也是嗎？

　　李寧：富力西安第二個項目年中開盤，大概在六七月份。至于大盤模式，也不盡然，要根據(jù)本地的市場情況。富力2005年進(jìn)入西安，第一個項目富力城到現(xiàn)在已經(jīng)9年。這個項目差不多結(jié)案了，今年會開最后一棟樓，貨量不多，2-3萬平方米的貨量，然后會加大新項目的拓展，目前也有目標(biāo)地塊。

　　觀點新媒體：富力西安去年銷售額有多少，今年目標(biāo)是多少？

　　李寧：今年富力西安目標(biāo)銷售額是10億，這幾年基本都是這個數(shù)值。西安市場跟北上廣這些城市完全不一樣，現(xiàn)在北京不分剛需豪宅，不管在哪兒都賣得好，不管是什么產(chǎn)品都賣得好。西安就是十年前的北京，十年前中國大的地產(chǎn)商沒有幾個，現(xiàn)在回看，基本上物是人非了。比如融創(chuàng)，都死過一段了，現(xiàn)在發(fā)展不也是很好嗎？所以現(xiàn)在討論是不是還有十年發(fā)展時間，意義不是太大。

　　觀點新媒體：前一段時間北京住總?cè)f科橙開始平價跑量，是不是說明市場有所變化？

　　李寧：正是因為這樣，可以看到開發(fā)商稍稍有些動作就可以賣得出去。北京市場上近一兩年崛起比較快的，比如泰禾，還有北京周邊的華夏幸?；鶚I(yè)等企業(yè)，急速冒起。

　　西安，我們來得早，但是起了個大早，趕了個晚集。憑借一個大盤，我們進(jìn)入西安，當(dāng)時很多大的開發(fā)商還沒進(jìn)駐，富力城項目周圍一片荒涼。

　　但是這么多年，房價漲了沒有一倍，土地漲了幾倍。所以西安這個市場特別平和，要想做大，得從市場占有率方面考慮，最近沒有聽說過哪個單項目可以賣二十幾個億。

　　2013年西安市場銷售總貨量基本上到了800-1000億元，所以我們所占的市場份額還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)然，富力城在市場上表現(xiàn)還算穩(wěn)健，在西安也算站住腳了，今年會加大拓展力度。

　　觀點新媒體：您覺得對于外來開發(fā)商來說，要想在西安做大規(guī)模，需要具備哪些條件？

　　李寧：上一次調(diào)控公布了16家央企可以開發(fā)房地產(chǎn)，其他退出房地產(chǎn)市場，然后央企做大做強。在北京，當(dāng)時為了對抗南派的開發(fā)商，很多國有開發(fā)商聯(lián)合起來。

　　現(xiàn)在又是一輪洗牌，本來門檻幾年前就已經(jīng)很高了，中小開發(fā)商只有幾個億的資金怎么買地？現(xiàn)在市場上剩下的開發(fā)商肯定都是要做大做強。

　　觀點新媒體：您覺得西安市場有什么特點？

　　李寧：中國市場太大了，沒有哪個政策能涵蓋整個市場。所以還是要分區(qū)域，區(qū)域里面還是要細(xì)分市場。西安市場和全國市場不同的地方，一個是土地市場，另一個就是貨量。今年西安市場的炸彈不知道什么時候要炸，就是城改項目。城改項目去年年底凍結(jié)了一陣，今年放出來的項目估計不下100個，這么多貨量對市場的沖擊得有多大？

　　近幾屆的“兩會”都是提到土地的問題，為什么不讓農(nóng)民的土地和城市居民的土地同權(quán)同價？西安市場就有點跟全國其他地區(qū)不太一樣，加上現(xiàn)在提出要加大棚改項目力度，西安本來城改項目量就很大了，再加上棚改項目。所以在前幾年就看得出來，西安市場為什么比較穩(wěn)定，穩(wěn)定的原因是價格穩(wěn)定，是因為土地量大、開發(fā)規(guī)模大，沒有哪個開發(fā)商能攪動這個市場。

　　如果說今年內(nèi)這些棚改項目放出來，對西安市場影響將會非常大。因為它們的土地成本非常低，容積率非常高，直接導(dǎo)致價格非常低?，F(xiàn)在西安市場商品房均價每平方米6000多元，想象一下，如果一個月內(nèi)突然放出100多個項目，西安市場會變成什么樣？每平方米4000多元都有利潤可賺，現(xiàn)在已經(jīng)有放出來的項目了。

　　觀點新媒體：這對于開發(fā)商來說意味著什么？

　　李寧：本土開發(fā)商可能受沖擊比較大，全國性開發(fā)商受影響就小一點。像富力、萬科，抗風(fēng)險能力強一些。因為集團(tuán)每年是幾百上千億的銷售額，我們在集團(tuán)所占的權(quán)重不是太大，我們可以等。

　　總體來說，不能說西安市場疲軟，應(yīng)該說西安市場比較穩(wěn)定。今年的感覺就是城改項目對市場有所沖擊，北京也有這種項目，叫城中村，那邊給的開發(fā)配比是1:0.5，西安是1:1.5。

　　觀點新媒體：富力在廣州有很多寫字樓，在海南有旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在也開始嘗試做購物中心，在西安會只做住宅類產(chǎn)品嗎？

　　李寧：我們的產(chǎn)品線挺全的，全國在運營的五星級酒店十來家。我們在西安仍然是有這種想法，可能跟萬科、萬達(dá)不一樣。我們自己持有的項目非常多，在西安也會這樣。

　　觀點新媒體：在西安做商業(yè)、寫字樓這些業(yè)態(tài)容易嗎？

　　李寧：沒有問題。做商業(yè)就是一個地段的問題，這種話十年前就有人說過——地段、地段、還是地段。

　　觀點新媒體：富力比較看好哪些區(qū)域？

　　李寧：任何地區(qū)都是一樣，只要是好的地段，早晚都賣得出去。越往外，價格也低，價值也低。一旦市場出現(xiàn)震蕩，越是地段好的，抗風(fēng)險能力越高，遠(yuǎn)一點的項目就看品質(zhì)。（采訪/整理：見習(xí)編輯 王靜）