城啟集團(tuán)董事局主席楊樹(shù)坪后來(lái)曾這樣回憶：“當(dāng)年我們從天譽(yù)那里買(mǎi)下了洲頭咀地塊，后來(lái)，城啟遇到了困難，天譽(yù)幫助我們，又買(mǎi)回了洲頭咀地塊。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過(guò)了八年周折，先后和越秀集團(tuán)、城啟、保利香港、海航地產(chǎn)等一系列房地產(chǎn)企業(yè)有過(guò)緣分的天譽(yù)廣州洲頭咀項(xiàng)目終于要面世了。

　　2014年6月19日，洲頭咀項(xiàng)目的持有人，天譽(yù)置業(yè)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布已經(jīng)命名為“天譽(yù)半島”的洲頭咀項(xiàng)目將于年底入市，9月或10月期間開(kāi)放樣板房及營(yíng)銷中心。

　　這是多年未在廣州有項(xiàng)目推出市場(chǎng)的天譽(yù)最新的力作，在昨天發(fā)布會(huì)上，天譽(yù)公司上下對(duì)此充滿期待。

　　年底入市銷售

　　資料顯示，天譽(yù)半島項(xiàng)目位于位于廣州市海珠區(qū)洲頭咀，地處羊城八景之一的白鵝潭。主要由住宅、辦公及其配套設(shè)施等組成，2011年開(kāi)始正式動(dòng)工，現(xiàn)仍在施工中，預(yù)計(jì)下半年推出市場(chǎng)。

　　項(xiàng)目一共包括7棟，其中A1棟為16層55米公寓及；A2、A3棟為兩座38層123.55米超高層住宅樓；A4棟為30層高113.4米辦公樓；A5-A7棟為38層～52層超高層住宅樓，地下設(shè)置3層，總建筑面積約425524平方米。

　　據(jù)天譽(yù)置業(yè)總裁助理崔東風(fēng)介紹，該項(xiàng)目的公寓及商業(yè)部分將全部自持，目前已經(jīng)簽約仲量聯(lián)行提供物管服務(wù)，而年底入市的將是住宅部分。

　　對(duì)于該項(xiàng)目，天譽(yù)置業(yè)營(yíng)銷中心副總監(jiān)吳洪明表示，該項(xiàng)目三面臨江，地理位置優(yōu)越，旁邊就是廣州政府這幾年重點(diǎn)打造的白鵝潭規(guī)劃區(qū)，周邊未來(lái)的發(fā)展前景無(wú)可限量。

　　據(jù)悉，在廣州只有三個(gè)這種三面臨江的項(xiàng)目，即星河灣開(kāi)發(fā)的海怡半島，霍英東家族的南天名苑以及天譽(yù)半島。

　　吳洪明稱，天譽(yù)半島也會(huì)充分利用江景概念，做出不亞于海怡半島的豪宅產(chǎn)品。

　　但對(duì)于未來(lái)的定價(jià)和預(yù)期銷售金額，天譽(yù)方面對(duì)此未正面回應(yīng)。

　　不過(guò)，在6月11日，天譽(yù)置業(yè)行政副總裁文小兵在香港曾表示，公司今年的銷售目標(biāo)為30億元，下半年擬推出廣州及廣西南寧的新盤(pán)。

　　文小兵稱，廣州“天譽(yù)半島”為今年重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為商住綜合體，預(yù)計(jì)下半年推售兩幢大樓，涉逾3萬(wàn)平方米。

　　此外，目前廣州近期豪宅項(xiàng)目銷售有所回暖，以中海花城灣1號(hào)為代表的豪宅產(chǎn)品去化表現(xiàn)一直不錯(cuò)。

　　因此，市場(chǎng)預(yù)期天譽(yù)半島也會(huì)有較好的銷售表現(xiàn)。對(duì)此，總裁助理崔東風(fēng)表示下半年的市場(chǎng)仍很難預(yù)計(jì)，尤其豪宅市場(chǎng)的走向尚難以估量。

　　八年前的起點(diǎn)

　　現(xiàn)在，對(duì)天譽(yù)置業(yè)來(lái)說(shuō)，歷經(jīng)八年這個(gè)項(xiàng)目終于走到了銷售環(huán)節(jié)。

　　而對(duì)于這個(gè)地理位置頗為優(yōu)越的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前推向市場(chǎng)尚存最大的問(wèn)題可能就是該項(xiàng)目是天譽(yù)置業(yè)2006年獲得的，2014年才入市銷售，那么房產(chǎn)證上的年限會(huì)從哪一年算起呢？

　　天譽(yù)方面回應(yīng)到，公司正在就此問(wèn)題和政府方面協(xié)調(diào)，盡量希望能補(bǔ)足使用年限。

　　翻查歷史資料，2006年7月12日，天譽(yù)置業(yè)以不超過(guò)4億港元的價(jià)格收購(gòu)一家名為榮威集團(tuán)的51％的股權(quán)，而榮威集團(tuán)即為現(xiàn)在廣州天天譽(yù)半島項(xiàng)目，彼時(shí)洲頭咀一塊面積達(dá)10萬(wàn)平方米土地的實(shí)際擁有者。

　　資料顯示，天譽(yù)置業(yè)在當(dāng)年7月6日與榮威的股東之一簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，值得注意的是，榮威集團(tuán)也是2005年7月6日注冊(cè)成立的公司，此時(shí)保利（香港）下屬全資子公司與另一股東分別持有榮威49％和51％的股權(quán)。

　　榮威成立之后，正是通過(guò)下屬兩家全資子公司收購(gòu)了洲頭咀地塊發(fā)展。因此，天譽(yù)當(dāng)時(shí)完成收購(gòu)榮威股權(quán)之后，即成為洲頭咀發(fā)展的實(shí)際控股方，從而參與洲頭咀項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　當(dāng)年公告顯示，洲頭咀項(xiàng)目占地面積為106273平方米，位于廣州市海珠區(qū)洲頭咀同福西路以南及厚德路以北。彼時(shí)該地塊的所有人為廣州越秀集團(tuán)。但是，越秀、廣州市港務(wù)局及洲頭咀發(fā)展于2003年3月31日合作成立合營(yíng)公司，并簽訂了合作協(xié)議。

　　該協(xié)議顯示，越秀及廣州市港務(wù)局提供土地，洲頭咀發(fā)展出資共同開(kāi)發(fā)上述洲頭咀地塊。而洲頭咀發(fā)展向越秀支付了1000萬(wàn)元作為現(xiàn)金補(bǔ)償，因此，越秀方面此后不再享有該地塊的任何權(quán)益。而廣州市港務(wù)局則享有項(xiàng)目總建筑面積的28％，其余72％物業(yè)及合營(yíng)公司所產(chǎn)生的其他收益將全部歸于洲頭咀發(fā)展。

　　當(dāng)時(shí)公告還顯示，天譽(yù)置業(yè)獲取該地塊時(shí)，該地塊尚有20％未完成拆遷，天譽(yù)方面需等待拆遷完成之后著手地塊的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶轉(zhuǎn)讓工作。

　　對(duì)于此地塊的獲取，天譽(yù)當(dāng)時(shí)表現(xiàn)出非常積極的態(tài)度，在隨后于香港舉行的股東大會(huì)后，時(shí)任天譽(yù)置業(yè)投資部首席經(jīng)理的姜正宏就對(duì)外表示新收購(gòu)的洲頭咀項(xiàng)目，發(fā)展六座40至60層住宅物業(yè)，另設(shè)一間酒店，一座服務(wù)式住宅大樓，以及一座辦公大樓。

　　同時(shí)，財(cái)務(wù)總監(jiān)張蓮順還透露，項(xiàng)目總收購(gòu)代價(jià)4億港元中，部分代價(jià)會(huì)透過(guò)供股及發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證所取得款項(xiàng)支付，目前集團(tuán)手頭約有8000萬(wàn)港元現(xiàn)金。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資連地價(jià)需約20億港元，包括建筑成本約8億港元，項(xiàng)目仍需向銀行融資約7億元人民幣。

　　按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，天譽(yù)方面希望該項(xiàng)目2009年能入市銷售。

　　然而，天有不測(cè)風(fēng)云，2008一場(chǎng)全球金融風(fēng)暴改變了一切。

　　金融風(fēng)暴故事

　　2007年3月，天譽(yù)置業(yè)為籌集拿地及開(kāi)發(fā)所需的資金，發(fā)行了一筆2億美元債券，集資約1.925億美元，其中9250萬(wàn)美元用于再次收購(gòu)洲頭咀項(xiàng)目部分股權(quán)，8070萬(wàn)美元用于向保利及蜆殼行使廣州威斯汀酒店收購(gòu)權(quán)，1600萬(wàn)美元用作票據(jù)付息準(zhǔn)備。

　　這批債券被6名機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)，其中雷曼認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)美元，美林國(guó)際認(rèn)購(gòu)2000萬(wàn)美元。

　　同年，天譽(yù)與雷曼兄弟訂立一項(xiàng)信貸協(xié)議，以取得一筆2.2億元的過(guò)渡貸款。這筆資金就是用于收購(gòu)Yaubond51%股權(quán)，而Yaubond間接持有一幅位于廣州市天河區(qū)土地。

　　這次合作有一項(xiàng)附加條件：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，天譽(yù)置業(yè)必須拿到廣州洲頭咀項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，否則將觸發(fā)自動(dòng)贖回價(jià)值7500萬(wàn)美元票據(jù)及累計(jì)利息的“滾雪球”式債務(wù)。

　　雖然當(dāng)時(shí)眾多投行投資天譽(yù)置業(yè)債券的一個(gè)原因就是看好洲頭咀項(xiàng)目的發(fā)展前景。然而，此時(shí)席卷全球的金融危機(jī)發(fā)生了。

　　2008年，受金融風(fēng)暴影響，雷曼兄弟倒下，美林國(guó)際也瀕臨破產(chǎn)，最后與美銀重組為美林美銀。這直接導(dǎo)致天譽(yù)的融資受到影響，而此時(shí)洲頭咀項(xiàng)目的土地出讓款也幾次延付。

　　事實(shí)上，后來(lái)?yè)?jù)了解當(dāng)時(shí)天譽(yù)已經(jīng)獲得的部分融資可能先給了保利香港。據(jù)當(dāng)年4月的天譽(yù)公告，天譽(yù)向保利香港增持廣州物業(yè)公司洲頭咀剩下的49%股權(quán)，涉3.2億港元；完成交易后，天譽(yù)對(duì)廣州洲頭咀為完全持股。

　　因此由于土地出讓款延付的影響，直到2009年，天譽(yù)置業(yè)仍沒(méi)有拿到洲頭咀項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。這觸發(fā)了當(dāng)時(shí)融資時(shí)的限制條款，也引發(fā)了天譽(yù)置業(yè)彼時(shí)的信用危機(jī)。

　　2009年11月，天譽(yù)置業(yè)公告稱，公司已遭債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)，臨時(shí)清盤(pán)人正對(duì)天譽(yù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及事務(wù)進(jìn)行評(píng)估。

　　具體則是，天譽(yù)當(dāng)時(shí)的一名債權(quán)人于11月6日向香港高等法院提出清盤(pán)呈請(qǐng)，法院同日發(fā)出命令，委任安永企業(yè)財(cái)務(wù)服務(wù)有限公司廖耀強(qiáng)、閻正為作為公司臨時(shí)清盤(pán)人。要求二人對(duì)天譽(yù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及事務(wù)進(jìn)行評(píng)估。

　　事實(shí)上，當(dāng)時(shí)為了渡過(guò)難關(guān)，亦是為了繼續(xù)籌集獲取洲頭咀項(xiàng)目的資金，2009年9月，天譽(yù)以11億元的價(jià)格把手中持有的天譽(yù)威斯汀酒店及天譽(yù)大廈轉(zhuǎn)讓給海航酒店。

　　而后為了繼續(xù)融資，同屬天譽(yù)系的另一上市平臺(tái)綠景控股在2010年亦宣布，欲將上市公司轉(zhuǎn)讓給海航置業(yè)、海航酒店。

　　不過(guò)，最終此次交易未能完成。但2011年，天譽(yù)再次宣布將以13億元向海航集團(tuán)旗下公司海航商業(yè)出售洲頭咀項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在看來(lái)，洲頭咀項(xiàng)目后來(lái)并未交予海航商業(yè)，而繼續(xù)由天譽(yù)置業(yè)持有。

　　此外，在天譽(yù)和海航就洲頭咀項(xiàng)目曾經(jīng)的交易之前，還有一則小插曲。據(jù)當(dāng)時(shí)知情人士透露，在金融風(fēng)暴的困難時(shí)期，天譽(yù)曾將洲頭咀項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了廣州城啟集團(tuán)，而后在城啟集團(tuán)經(jīng)營(yíng)困難的情況下，天譽(yù)置業(yè)又重新將它購(gòu)回。

　　城啟集團(tuán)董事局主席楊樹(shù)坪后來(lái)曾這樣回憶：“當(dāng)年我們從天譽(yù)那里買(mǎi)下了洲頭咀地塊，后來(lái)，城啟遇到了困難，天譽(yù)幫助我們，又買(mǎi)回了洲頭咀地塊。”

（發(fā)稿：武瑾瑩    審校：勞蓉蓉）