億達在招股書中也承認(rèn)，在向新城市擴張及為新行業(yè)打造商務(wù)園項目時，過去的業(yè)務(wù)模式所取得的成功未必可以復(fù)制下去。

　　觀點網(wǎng) 對中小房企而言，在資金鏈愈加緊張而A股大門緊閉的當(dāng)下，赴港上市似乎是不錯的融資選擇。

　　6月17日，億達中國控股有限公司在香港股票交易所官網(wǎng)發(fā)布招股說明書稱，將于6月17日至6月20日公開招股，如成功通過IPO，將于6月27日掛牌。

　　這也意味著，繼光谷聯(lián)合、陽光100中國及力高地產(chǎn)之后，大連億達作為2014年第四個內(nèi)房股也即將登陸香港資本市場。

　　然而，目前內(nèi)房股上市股價卻不盡如人意。據(jù)悉，上個周五早前上市的陽光100中國已累挫10.75%。

　　不過，對此億達中國財務(wù)總監(jiān)羅兆和稱，就目前情況來看，預(yù)計發(fā)行新股一切順利。

　　億達赴港上市

　　據(jù)介紹，億達中國是在開曼群島注冊成立的有限公司，其股份代號是3639。其母公司大連億達集團將把大連軟件園公司、大連億達房地產(chǎn)公司、大連億達服務(wù)和大連億達管理等40多家子公司放入這個上市平臺中。

　　根據(jù)招股書顯示，億達中國將向全球發(fā)售5.8億股股份，每股定價是2.3港元至2.9港元，集資13.34-16.82億港元。公司預(yù)計初步為擴大已發(fā)行股本的22.48%，對香港發(fā)售5800萬股股份，約占比10%；其余90%的股份全部通過國際發(fā)售。

　　億達中國表示，所收取的融資凈額的45% 將用于新土地收購，45%用于現(xiàn)有項目開發(fā)，余下不超過10%用于營運資金及其他一般企業(yè)用途。

　　另外，億達又引入多個基礎(chǔ)投資者，與中國信達、華融香港、中國太平集團旗下中保集團基金、瑞安集團旗下Doreturn、松下電器及日本住友不動產(chǎn)等六名投資者訂立基礎(chǔ)配售協(xié)議，這六名投資者已同意按發(fā)售價認(rèn)購總計約8.24億港元，據(jù)估算，相當(dāng)于已發(fā)行股本約12.29%。

　　但讓市場擔(dān)憂的是，億達去年逾140%的負(fù)債率。據(jù)招股書透露，截止2013年底，公司未償還貸款總額為134.2,7億元，當(dāng)中信托貸款涉22.25億元。今年內(nèi)需償還的貸款為51.48億元。

　　有港股分析師表示，正是因為億達這么高的負(fù)債率，公司才急于赴港上市，開辟融資渠道。

　　從招股書可看到，億達的融資成本由2012年的9200萬元增加1.69億元，至2013年的2.61億元，猛增183.2%。

　　對此，億達中國首席財務(wù)官羅兆和回應(yīng)稱，就目前情況來看，預(yù)計發(fā)行新股一切順利；"高負(fù)債料在兩三年后改善，相信銀行貸款方面能夠處理妥當(dāng)?shù)狡诘膫鶆?wù)，有信心能夠降至100%的水平"。

　　分析人士認(rèn)為，"之所以有這么高的負(fù)債率，與其商務(wù)園為中心的商業(yè)模式不無關(guān)系"。

　　商務(wù)園模式壓力

　　資料顯示，億達主營商務(wù)園、以及相關(guān)住宅等房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)，其去年收入63.99億元。其中，商務(wù)園相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入，占總收入的60.2%。

　　6月17日，香港新股說明會上億達主席兼執(zhí)行董事孫蔭環(huán)表示，億達開發(fā)的商務(wù)園區(qū)已吸引大量有競爭力的企業(yè)入駐，同時其開發(fā)的住宅物業(yè)在市場競爭力相對較高，銷量以及售價均處于穩(wěn)定狀態(tài)。

　　在招股書中，億達將公司的成功歸于以商務(wù)園為中心的商業(yè)模式。億達認(rèn)為，商務(wù)園項目的成功幫助公司出售商務(wù)園內(nèi)的住宅物業(yè)和選定的辦公樓，為公司提供相對快速的資金周轉(zhuǎn)及流動性。

　　然而，不容忽視的是，市場有分析認(rèn)為在億達期待豐厚回報的同時，規(guī)模巨大的商務(wù)園需要投入龐大的資金等成本和資源。

　　分析指，以億達首個商務(wù)園項目大連軟件園為例，該項目占地面積約3平方公里，于1998年開始興建，并于1999年進入運營。

　　截止目前，大連軟件園項目投資已過百億。這主要來自于19.11億元的土地出讓金和高達83.95億元的開發(fā)成本，以及預(yù)計該項目產(chǎn)生的額外開發(fā)成本約7.3億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2014年3月31日，大連軟件園項目已竣工建筑面積合共約129.7萬平方米，其中開發(fā)中住宅物業(yè)的建筑面積約為13.36萬平方米，已預(yù)售30156平方米。按照當(dāng)?shù)孛襟w公布的近期約1.5萬元/平米的均價計算，其住宅銷售回籠資金約4.5億元左右。

　　而商業(yè)部分，億達為保證園區(qū)長期規(guī)劃的穩(wěn)定性，軟件園采取"物業(yè)定制，長期租賃"的運營方式。分析認(rèn)為，這種方法雖然保證了規(guī)劃的長期連貫性，但是同時也導(dǎo)致其資金回流緩慢。

　　異地復(fù)制難點

　　據(jù)億達最新上市招股書顯示，億達現(xiàn)在正將這種模式大規(guī)模異地復(fù)制。

　　6月17日，億達中國行政總裁孫燕生在記者會上稱，公司計劃五年內(nèi)未來每年拓展一個新城市的商業(yè)園項目。

　　招股書披露，截至2014年3月31日，億達已共6個商務(wù)園項目正在或者將要開發(fā)，其中5個位于大連市，1個位于武漢市，包括大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城核心區(qū)商務(wù)園、億達信息軟件園、大連騰飛軟件園、大連天地，以及武漢軟件新城。

　　此外，億達還在2013年11月和2014年1月，分別于與上海市和蘇州市相關(guān)部門簽署協(xié)議，開發(fā)上海商務(wù)園和蘇州高鐵新城科技園。

　　不過，這些項目的獲取，同時也意味著億達未來需要支出更為龐大的資金。

　　同時，對于億達來講其獨特園區(qū)產(chǎn)業(yè)模式卻仍然面臨可能難以復(fù)制的問題。

　　最基本的問題就是，大連軟件園是"官助民辦"軟件園的典型代表，其結(jié)合自身臨海、臨日的區(qū)位特點，定位為IT服務(wù)外包型產(chǎn)業(yè)園。

　　有媒體曾將解釋這種體制："民辦"，指的就是從1998年大連軟件園建園之初，億達作為主體開發(fā)企業(yè)，負(fù)責(zé)軟件園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；而"官助"就是大連市人民政府發(fā)揮宏觀指導(dǎo)、制定政策、招商引資等作用。

　　也就是說，大連軟件園的立項、發(fā)展與當(dāng)?shù)卣拇罅χС钟心蟮年P(guān)系。而這也是本地企業(yè)在本土發(fā)展時的優(yōu)勢所在。

　　據(jù)悉，近年來國內(nèi)專注發(fā)展園區(qū)地產(chǎn)的企業(yè)也不在少數(shù)。比如今年來受益于京津冀一體化，被諸多分析師看好的華夏幸福，以及成功打造了中國最著名的軟件園區(qū)中關(guān)村的北科建等等。

　　因此，在其本地之外區(qū)域打造新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，億達需要正面和更多的知名房地產(chǎn)企業(yè)競爭、并獲得當(dāng)?shù)卣С?，而這仍然是億達能否持續(xù)成功的關(guān)鍵所在。

　　對此，億達在招股書中也承認(rèn)，在向新城市擴張及為新行業(yè)打造商務(wù)園項目時，過去的業(yè)務(wù)模式所取得的成功未必可以復(fù)制下去。

　　看來，在億達即將成功在香港資本市場新上市掛牌之際，其商業(yè)模式的競爭力與后續(xù)發(fā)展，仍然是市場觀察要點。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：勞蓉蓉）