雖周邊的寫字樓出租率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但依舊沒(méi)有形成固定的消費(fèi)人群。這使得珠江新城商圈存在購(gòu)物人流不足、有效的消費(fèi)力不足等問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 一直享有“千年商都”之譽(yù)的廣州，從來(lái)都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商想要進(jìn)駐的商業(yè)“圣地”。顯然，率先把藝術(shù)·人文·自然三大核心元素融合在一起的商業(yè)品牌K11也有這樣一個(gè)“羊城夢(mèng)”。

　　據(jù)媒體5月6日?qǐng)?bào)道，新世界集團(tuán)旗下K11購(gòu)物藝術(shù)中心正式確定落戶廣州東塔。對(duì)此，新世界中國(guó)地產(chǎn)華南區(qū)域董事耿樹森對(duì)媒體表示，廣州K11購(gòu)物藝術(shù)中心建筑面積為8萬(wàn)平方米，將于2016年中開業(yè)。

　　屆時(shí)，廣州K11也將會(huì)像香港、上海的K11一樣，所呈現(xiàn)的不僅僅是一座購(gòu)物中心，更是一間藝術(shù)博物館、環(huán)保體驗(yàn)中心、主題旅游景點(diǎn)和展示人文歷史的場(chǎng)所。

　　K11入駐東塔

　　事實(shí)上，K11進(jìn)駐廣州早已是板上釘釘?shù)氖虑椤?008年，新世界集團(tuán)旗下的周大福集團(tuán)以2860元/平方米的底價(jià)報(bào)價(jià)，競(jìng)得廣州東塔項(xiàng)目。其后，在2010年市場(chǎng)就有傳言稱，新世界地產(chǎn)太子爺鄭志剛首次獨(dú)當(dāng)一面創(chuàng)辦的全球首個(gè)文化藝術(shù)主題商場(chǎng)K11有望進(jìn)駐廣州東塔。

　　如今，時(shí)隔三四年，K11終于確定正式入駐東塔，即周大福中心。

　　對(duì)此，不少市場(chǎng)人士都不以為奇，稱只是“新世界肥水不流外人田”而已。

　　資料顯示，K11由香港新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理鄭志剛一手創(chuàng)立。

　　2008年，新世界從港府手中接過(guò)九龍區(qū)的整改項(xiàng)目時(shí)，曾在哈佛大學(xué)學(xué)習(xí)藝術(shù)的鄭志剛便開始琢磨將藝術(shù)與購(gòu)物結(jié)合在一起。

　　不久后，與藝術(shù)品結(jié)合的香港K11開業(yè)。開業(yè)后市場(chǎng)反響良好，第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

　　之后，鄭志剛開始在大陸全力推進(jìn)“K11”品牌的建設(shè)步伐，并預(yù)計(jì)在未來(lái)7-10年間投入10億美元，構(gòu)建近百萬(wàn)平米的營(yíng)業(yè)空間。

　　2013年1月下旬，經(jīng)過(guò)為期1年多的改建，新世界大陸首個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心在上海試營(yíng)業(yè)，5月份正式營(yíng)業(yè)。

　　半年后的7月，鄭志剛出席上海第三家K11開幕禮時(shí)表示，由上海新世界大廈翻新而成的K11商場(chǎng)，斥資逾4億元，整體零售商場(chǎng)租金比翻新前上升70%，寫字樓租金收入亦增加30%，總體銷售提高40%。

　　并且，其還宣布，計(jì)劃未來(lái)5至6年內(nèi)，投資10億美元(相當(dāng)於78億港元)營(yíng)建19座K11商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)駐北京、上海、廣州、武漢、天津、沈陽(yáng)、海口等城市，打造超過(guò)100萬(wàn)平方的購(gòu)物中心。屆時(shí)冀K11概念項(xiàng)目的每年銷售額，可提高至逾200億元人民幣。

　　藝術(shù)定位待考

　　不過(guò)目前，K11在國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)情況并沒(méi)有全如鄭志剛預(yù)期中的美好。

　　K11和其他商業(yè)項(xiàng)目最大的不同則是，其大力強(qiáng)調(diào)了藝術(shù)和購(gòu)物中心的結(jié)合。在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到一定水平，普通市民也可隨意在生活中感受“藝術(shù)”的香港，這樣的定位或許能博得消費(fèi)者的認(rèn)可和喜愛。

　　上海的情況和香港類似，因此K11在上海也能取得一定的成績(jī)也不足為奇。但在中國(guó)內(nèi)地其他地方，包括廣州在內(nèi)，對(duì)于藝術(shù)的接受程度，對(duì)于購(gòu)物中心的理解和需求，顯然還沒(méi)有達(dá)到上海的水平，因此，K11這樣主打“藝術(shù)”牌的購(gòu)物中心能否被市場(chǎng)所認(rèn)可，實(shí)在無(wú)法肯定。

　　至少，從已經(jīng)有K11項(xiàng)目的城市如武漢來(lái)看，其并沒(méi)有成為武漢商業(yè)項(xiàng)目的代表案例，也沒(méi)有成為K11在國(guó)內(nèi)的又一個(gè)成功典范。

　　至于K11此番進(jìn)入廣州，值得注意的是，K11入駐的地方正位于被不少業(yè)內(nèi)直言“商圈并未成熟”的珠江新城商圈，因此，K11的藝術(shù)購(gòu)物中心能否適應(yīng)“千年商都”廣州也成了一個(gè)值得關(guān)注問(wèn)題。

　　戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及高級(jí)助理董事伍林分析稱：“東塔和西塔、'小蠻腰'屬于廣州的的地標(biāo)性建筑，建筑本身的起點(diǎn)已經(jīng)要求入駐的商場(chǎng)定位必須要高端。日后，商場(chǎng)所針的客戶群會(huì)是進(jìn)駐東塔以及珠江新城的白領(lǐng)人士。在這種情況下，K11的藝術(shù)購(gòu)物中心存在定位和設(shè)計(jì)上的差異。

　　“商場(chǎng)怕的不是定位獨(dú)特，而是定位雷同。”伍林如此說(shuō)道，“雖然有著商場(chǎng)定位的差異，但依舊會(huì)受到商圈成熟程度的影響。”

　　因?yàn)樵诖蟛糠掷蠌V眼中，珠江新城市是屬于寫字樓林立的辦公場(chǎng)所，而非專門的購(gòu)物中心。

　　“目前花城匯地面和地上的交通設(shè)施也還未完善，雖然周邊的寫字樓出租率呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但依舊沒(méi)有形成固定的消費(fèi)人群。而這也在一定程度上使得珠江新城商圈購(gòu)物人流不足、有效的消費(fèi)力不足等問(wèn)題。”伍林繼續(xù)分析稱，“現(xiàn)在，珠江新城的商場(chǎng)都在進(jìn)行調(diào)整，想更快地做好。”

　　據(jù)了解，為了迎合珠江新城寫字樓人群吃飯需求，珠江新城的“大地主”高德置地近一兩年來(lái)不僅在完善該區(qū)域的交通。不僅特地調(diào)高了餐飲業(yè)態(tài)比例，還將最初定位為“高端購(gòu)物中心”的“冬”商場(chǎng)調(diào)整為“輕奢侈時(shí)尚購(gòu)物中心”。

　　“因此，市場(chǎng)預(yù)計(jì)珠江新城區(qū)域的市場(chǎng)還將有幾年的培育期，再加上電商的沖擊，商圈的成熟以及大的品牌入駐可能會(huì)更為緩慢謹(jǐn)慎。”