　　而呂華表示深控會在上述改革方面都有所作為。“其一為國有監(jiān)管體系更傾向市場化，意味著對未來深控在很多方面可能自主權(quán)更大；其二國有資產(chǎn)債權(quán)化比例的提高，對深控未來幾年資產(chǎn)注入的審批障礙會越來越小；其三通過國有企業(yè)內(nèi)部激勵機制能進一步調(diào)動深控職工的積極性，對加快企業(yè)的發(fā)展有正面作用”。

　　同時，于業(yè)績會上針對部分三線城市出現(xiàn)降價跑量的情況深控會不會效仿同行的問題，深控執(zhí)行董事及副總裁劉崇表示，深控加快三、四線城市的銷售不是現(xiàn)在才開始，因為深控在發(fā)展戰(zhàn)略上早就開始在轉(zhuǎn)型，即從三、四線城市逐步退出，聚焦一、二線城市。所以在銷售的過程中深控本就會采取靈活的措施推進銷售，但目前沒有大幅降價的打算。

　　而就退出三四線城市引申的資產(chǎn)處置問題，深控董事會主席呂華透露，去年深控已處理掉了三四線城市70萬平方米的資產(chǎn)，現(xiàn)在大概還有110萬平方米未處理，未來還會繼續(xù)。

　　另在當天的業(yè)績會上，關(guān)于母公司深業(yè)注資的動作，深控方面也有進一步回應(yīng)。據(jù)呂華介紹，母公司深業(yè)集團的總資產(chǎn)，包括上市公司資產(chǎn)總額超過800億元人民幣；同時在深圳、南京的土地儲備及潛在的舊改項目，這些土地加起來有差不多300萬平方米。因此未來深控將主要透過母公司資產(chǎn)去拿地。

　　至于深控為什么不自己直接買地，呂華稱，主要是因為深控的負債率比較高。

　　“深控去年除了拿了一個項目以外，通過舊改方式我們在深圳直接增加了150萬平方米建筑面積的新土地儲備。這些項目雖然是舊改項目，但是它們都面臨交地價的壓力，所以通過母公司拿地這是一個孵化的方式，能在不太增加深控負債壓力的情況下擴增土地儲備”。

　　呂華還表示，未來透過母公司資產(chǎn)拿的項目仍會集中在深圳或者深圳周邊地區(qū)。“未來深控將逐漸增加深圳區(qū)域在公司層面的占比，現(xiàn)在深圳是18%，未來會占到30%以上。”

　　此外，于業(yè)績會上深控方面還披露了其今明兩年的銷售計劃，據(jù)深控介紹，公司2014年的合同銷售目標是105億元，比上一年同比增長17%，主要貨量大概188萬平方米，貨值大概250億元，同比增長7%。重點項目包括深業(yè)上城，香月灣、泰然大廈等等，推盤主要集中在二、三季度。

　　深控還透露，2015年公司將力爭銷售達到200億元，2016年、2017年會有持續(xù)的增長，而這里面大部分支撐都是來自深圳的項目。“同時，2018年是深業(yè)上城的落成，它的商業(yè)和寫字樓的完工，我們將增加大概50萬平方米的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，物業(yè)收入從現(xiàn)在的5、6億元增長到20億元。長期負債率目標是在75%左右”。

　　以下為深圳控股有限公司2013年年度業(yè)績會實錄：

　　現(xiàn)場提問：深控今年的合同銷售目標是105億元人民幣，你們?nèi)ツ赇N售金額是90億元，因為今年是改革的一年，房地產(chǎn)調(diào)控也不會有太大的變化，所以深控這次制定的銷售目標會不會太樂觀了？

　　劉崇：我們在制定今年合同銷售計劃的時候還是非常審慎地對市場進行了判斷，從今年春節(jié)以來，大家看到房地產(chǎn)市場好像整個形勢不是太樂觀，但是我們總體的判斷是整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)該還是一個健康平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　因為從國家層面來講，今年全國兩會上總理做的政府工作報告都沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控的問題，至少從政府層面來講行政手段對市場的調(diào)控不會進一步加強，會按照市場規(guī)律來進行。

　　深控最近幾年的銷售安排里面，主要的產(chǎn)品是在深圳，廣州，像深圳深業(yè)上城，泰然大廈等項目都是一線城市，它的市場狀況從現(xiàn)在來看，在未來的一段時間里面還是平穩(wěn)往上的趨勢。我們對今年安排的105億元的銷售目標持審慎樂觀態(tài)度。

　　現(xiàn)場提問：深控很多項目都在三線城市，公司會考慮和同行業(yè)一樣去加速項目的去化嗎？

　　劉崇：我們?nèi)€城市確實有一些項目，而且現(xiàn)在也在處于比較激烈的市場競爭過程中。大家也看到一些三線城市房地產(chǎn)公司在降價銷售，但是從我們了解的情況來看，這種降價更多是一些推動銷售的具體手段，倒不是說整個房價要往下走的趨勢。

　　我們加快三、四線城市銷售不是現(xiàn)在才開始，是我們在發(fā)展戰(zhàn)略上有一個轉(zhuǎn)型，從三、四線城市逐步退出，聚焦一、二線城市。所以在銷售的過程中我們會采取靈活的措施推進我們的銷售，會有一些加快去化的措施，但是要打價格戰(zhàn)，或者大幅降價我們目前沒有這方面的打算。

　　現(xiàn)場提問：公司目前和深圳國際在前海土地方面的合作進展情況怎么樣？呂華：我們的合作一直在進行中，目前和深圳國際的合作主要是我們共同成立了一個機構(gòu)，該機構(gòu)我們占55%。該機構(gòu)負責對深國際擁有的前海土地進行前期的策劃和研究，以及申報工作，這個已經(jīng)在進行。因為這塊地雖然已經(jīng)確定了權(quán)利，但是只能搞物流，還沒有確定商業(yè)開發(fā)。

　　另外，我們和深國際屬于國資系統(tǒng)的兄弟單位，有很好的人脈背景和良好的合作關(guān)系。我們和深國際的合作除了前海這塊地以外，在其他方面，比如說深國際的其他一些物流領(lǐng)域的合作也在商議之中。再比如說深國際和母公司深業(yè)集團的高速公路公司之間的合作，也在商議之中。所以我們雙方的合作是很密切的，合作推進情況非常良好。

　　現(xiàn)場提問：去年深控提到會處理三四線城市的資產(chǎn)，該計劃目前的進展情況是怎么樣的？

　　呂華：去年有70萬平方米處理掉了，現(xiàn)在大概還有110萬平方米未處理，未來還會繼續(xù)。在三、四線城市的比例大概50%對50%。

　　現(xiàn)場提問：未來深圳區(qū)域的比重會到多少？

　　呂華：現(xiàn)在深圳的比重已經(jīng)增加了不少?，F(xiàn)在深圳是18%，未來會占到30%以上。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在公司有母公司的資產(chǎn)注入，自己也獲得了一些項目，比如說中冶南京地王這些，未來這兩方面的業(yè)務(wù)會不會進行整合？

　　呂華：南京項目是深控的母公司取得的。這個項目我們是以外資的形式進入南京的，也就是說通過香港市場融資后拿下的這個項目，它的最大特點是融資成本很低，而且經(jīng)過商務(wù)部批了以后很順利就進入了南京市場。南京這個項目從現(xiàn)在來看我們覺得是一個非常好的項目，深控目前在土地儲備方面堅持的原則是聚焦深圳，聚焦一、二線城市，逐步縮小在三線城市的投資比例。

　　實際上去年一年深控和母公司在外面通過直接投資或者拍賣的方式一共拿了兩塊地。一塊是深控和地鐵的合作項目，這個項目總的地價投資是35億元，我們占50%，拿地價格15億元左右。另外，深控母公司在南京拿的項目，這個項目總地價是33億元。在三線城市去年沒有動作，我們在三線城市的動作主要是減持已經(jīng)持有的土地，通過合作的方式、加快開發(fā)合作的方式把三線土地進行變現(xiàn)。

　　至于深控和母公司南京項目的情況，未來合作是一個大的趨勢。因為母公司基本上不具備開發(fā)能力，沒有團隊，因此會在什么時點和上市公司直接產(chǎn)生交易，或者產(chǎn)生直接的關(guān)系，這個有待下一步研究。

　　為什么深控不自己直接買地，既然是個好項目，現(xiàn)在來看這個項目都已經(jīng)有溢價。主要是因為深控的負債率比較高--深控去年除了拿了一個項目以外，通過舊改方式我們在深圳直接增加了150萬平方米建筑面積的新土地儲備。這些項目雖然是舊改項目，但是它們都面臨交地價的壓力。如果由深控直接拿地，33億元的投資支出對深控來說會進一步提高負債水平。所以，我們通過母公司拿這樣一個孵化方式，在不太增加深控負債壓力的情況下能擴增土地儲備。

　　現(xiàn)場提問：深控說會以母公司的資本去拿地，今年大部分拿地計劃是不是也通過這種方式進行，公司拿地的資本開支是多少，項目集中在哪里？

　　呂華：我們?nèi)昵熬陀幸粋€戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，我們要回到深圳，未來很長一段時間內(nèi)可預(yù)見到的是我們拿的土地會在深圳，或者深圳周邊地區(qū)。母公司最近在江蘇南京獲得了比較好的土地，將來是否會委托上市公司，或者和上市公司合資，或者直接拿給上市公司進行二級開發(fā)，這個現(xiàn)在還在討論。上市公司會從股東利益角度出發(fā)，選擇最有利于股東的角度進行合資，或者購買或合營的形式進行。

　　今年上市公司買地的資本開支一方面主要是從母公司手里購買一些位于深圳的好項目。另外是位于深圳的舊改項目，補交地價方面的資本性開支。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地銀行收緊對開發(fā)商的貸款，會不會影響母公司的資產(chǎn)注入？

　　劉崇：現(xiàn)在市場都很關(guān)注銀行貸款的問題，大家都不是那么樂觀。但是對于我們來講，我們有深港兩地的融資優(yōu)勢，我們南京項目實際上在香港融資成本比較低。

　　另外，深控的母公司深業(yè)集團是深圳一個30年的老國企，總的規(guī)模和實力在深圳都是處于比較領(lǐng)先的地位。在金融界、在銀行貸款方面還是能夠獲得比較好的貸款上的支持。

　　目前銀行給我們的授信額度，每年也就使用到50%、60%左右，授信額度沒有完全用完。而且深控和國內(nèi)幾大銀行建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，所以我們在融資方面現(xiàn)在沒有太大的壓力。

　　執(zhí)行董事高圣元：深控在三、四線城市所碰到銀行貸款壓力和其他的房地產(chǎn)公司基本相似。但是剛才總裁說了，我們的這些企業(yè)主要是依靠在深圳的母公司，包括深控的下屬子公司，像泰然、恒基、南方，還有其他企業(yè)來給深控提供資金支持，這一塊我們是非常有信心的，不會出現(xiàn)資金上的問題。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在母公司在深圳的資產(chǎn)大概有多大的規(guī)模，面積大概是多少？之前沿海公布了增發(fā)計劃，現(xiàn)在公司有沒有計劃要參與增發(fā)的行動？

　　首席營運官朱國強：母公司深業(yè)集團的總資產(chǎn)，包括上市公司資產(chǎn)總額超過800億元人民幣。同時，母公司在深圳有土地，包括在南京的土地儲備及潛在的舊改項目，這些土地加起來有差不多300萬平方米，這個應(yīng)該說是未來上市公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的一個重要來源。

　　增發(fā)計劃我們明確了不跟，這個任務(wù)已經(jīng)全部完成了。對沿海我們主要的動作是退出，但今年無計劃出售。公司仍持有約6億股沿海家園股票。

　　現(xiàn)場提問：深圳現(xiàn)在在進行國資委改革，深圳控股也是個重要的平臺，這方面會不會使得深控有更大的發(fā)展機會？

　　呂華：關(guān)于國資改革，今年是金融改革的元年，我們了解深圳國資改革有關(guān)的政策和措施正在醞釀和申報過程中，不久的將來就會出臺。

　　我們了解了大的背景是深圳的國資改革是走在了全國的前列，現(xiàn)在全國一些其他城市正在出臺的改革措施或者舉措實際上深圳在早些年已經(jīng)做過了，或者已經(jīng)做出了成效。

　　未來深圳國資改革可能有三個方面，一個是國資監(jiān)管體系可能會發(fā)生一些變化。未來國資監(jiān)管方式會更傾向于市場，以前大家經(jīng)常談到的淡馬錫模式，我們了解深圳市政府正在醞釀這方面的改革措施。

　　第二個，關(guān)于國有資產(chǎn)證券化比例的提高。深圳國資經(jīng)過這些年的發(fā)展，證券化的比例在全國已經(jīng)是最高的。我們從國資系統(tǒng)內(nèi)部得到的消息是深圳下一輪改革中，可能會利用深圳的國資系統(tǒng)上市公司比較多的優(yōu)勢，進一步大幅度提高國有資產(chǎn)證券化比例。

　　第三個，在國有企業(yè)內(nèi)部的激勵機制方面會有比較大的突破。而我們深控在這一輪改革中在這方面都有所作為，一方面國有監(jiān)管體系更傾向市場化，意味著對深圳控股投資決策自主行為會有更大的支持，我們未來很多方面可能自主權(quán)更大。

　　其次，國有資產(chǎn)債權(quán)化比例的提高，對深控未來幾年資產(chǎn)注入的審批障礙會越來越小。實際上我們前兩次的資產(chǎn)注入國資委一直很支持，實際上深控還有一個比較長遠的注資計劃，因為母公司畢竟擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)比較多，我們相信隨著改革進程的推進，未來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入審批障礙會越來越小，這對深控來說也是有利的。

　　再者，國有企業(yè)內(nèi)部的激勵機制，我覺得這個對深控來說提高了生存的活力，進一步調(diào)動深控職工的積極性，對加快企業(yè)的發(fā)展有非常正面的作用。目前我們深控在上市公司層面，在高管層面已經(jīng)實施了兩期的期權(quán)激勵計劃。但是，隨著改革的進一步推進，有可能在集團，或者上市公司中層層面，對下屬企業(yè)管理層層面進行激勵，項目公司層面這種激勵機制的推出會對提高整個深控的活力非常有好處，這兩個措施對深控進一步提高自身的發(fā)展速度會帶來更多正面的的影響。

（審校：劉滿桃）