上市平臺(tái)價(jià)值被低估，對(duì)股價(jià)和公司現(xiàn)有的價(jià)值不滿意，是上市公司私有化并放棄上市地位的最常見原因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 在內(nèi)房股拼命入港上市之時(shí)，自稱“不賺錢”的新世界中國(guó)卻緊急退市，另辟融資途徑。

　　3月14日，新世界中國(guó)及新世界發(fā)展聯(lián)合公布，新世界發(fā)展建議將新世界中國(guó)私有化，代價(jià)為每股6.8港元，并擬撤銷新世界中國(guó)上市地位。

　　相關(guān)分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，認(rèn)為上市平臺(tái)價(jià)值被低估，對(duì)股價(jià)和公司現(xiàn)有的價(jià)值不滿意，是上市公司私有化并放棄上市地位的最常見原因；“私有化上市公司，主要是因?yàn)檫@個(gè)平臺(tái)不能起到應(yīng)有的融資及增值功能”。

　　私有化新世界中國(guó)

　　根據(jù)聯(lián)合公告，新世界發(fā)展的全資附屬公司義榮企業(yè)有限公司建議計(jì)劃以每股6.8港元向新世界中國(guó)股東提出私有化，并建議撤銷新世界中國(guó)上市地位。

　　新世界發(fā)展建議3供1的供股計(jì)劃，以供股價(jià)每股6.2港元，較停牌前折讓約36%，發(fā)行介乎21.48億股至22.56億股供股股份，供股所得款項(xiàng)介乎133.16億至139.9億港元，所得款項(xiàng)凈額將約為131.14億港元。截至目前，新世界發(fā)展一致行動(dòng)人士持有合共59.95億股新世界中國(guó)股份，新世界中國(guó)已發(fā)行股本約69.10%。

　　公告顯示，新世界中國(guó)未來有龐大的資金需求，但其股份的流通量低，且在聯(lián)交所的成交價(jià)較新世界中國(guó)每股資產(chǎn)凈值存在大幅折讓，上市平臺(tái)通過于公開股市籌集資金的能力有限，而這一情況在可預(yù)見的將來也不大可能有顯著改善。

　　而新世界發(fā)展認(rèn)為，公開股本市場(chǎng)未能向新世界中國(guó)提供穩(wěn)定資金來源，建議將簡(jiǎn)化集團(tuán)結(jié)構(gòu)；并相信私有化后，新世界中國(guó)可透過新世界發(fā)展雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力，及以更具競(jìng)爭(zhēng)力的融資條款借貸，為較大型物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目提供資金。

　　相關(guān)分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，認(rèn)為上市平臺(tái)價(jià)值被低估，對(duì)股價(jià)和公司現(xiàn)有的價(jià)值不滿意，是上市公司私有化并放棄上市地位的最常見原因；“私有化上市公司，主要是因?yàn)檫@個(gè)平臺(tái)不能起到應(yīng)有的融資及增值功能”。

　　該分析師還表示，一般而言，上市公司發(fā)債融資是主要渠道，但是，如果上市平臺(tái)被低估，并不能起到融資功能，那么，就需要謀求其他方式；“像新世界這類企業(yè)的資信很好，在銀行貸款方面十分有利”。

　　日前新世界發(fā)展主席鄭家純?cè)_表示，再公布供股主要為私有化新世界中國(guó)作準(zhǔn)備，未來5年公司都無需要供股；“現(xiàn)時(shí)進(jìn)行供股是合適時(shí)機(jī)，私有化世界中國(guó)后，新世界系營(yíng)運(yùn)會(huì)更順暢，財(cái)務(wù)安排更方便”。

　　而對(duì)于私有化新世界中國(guó)，鄭家純稱，私有化后亦可便利財(cái)務(wù)安排及貸款事宜，有信心計(jì)劃獲新世界發(fā)展及新世界中國(guó)股東支持。同時(shí)，他還指出，即使私有化計(jì)劃不成功，亦可將集資所得用作日常營(yíng)運(yùn)資金，發(fā)展新世界中心及于香港及內(nèi)地增加土地儲(chǔ)備。

　　但大行對(duì)新世界系此次舉措抱觀望態(tài)度?；ㄆ炀驼J(rèn)為，以內(nèi)地房產(chǎn)同業(yè)恒盛有45%溢價(jià)私有化仍失敗的經(jīng)驗(yàn)，新世界中國(guó)私有化的溢價(jià)只逾32%，并不吸引。

　　另市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，私有化新世界中國(guó)是新世界發(fā)展為剝離酒店業(yè)務(wù)重組上市做準(zhǔn)備。對(duì)此，鄭家純回應(yīng)稱，兩件事是分開的，盡管將新世界中國(guó)私有化，對(duì)于將旗下酒店上市的計(jì)劃沒有影響。

　　據(jù)了解，新世界發(fā)展及新世界中國(guó)均有酒店業(yè)務(wù)。當(dāng)中新世界發(fā)展在內(nèi)地、香港及東南亞合共擁有17間酒店。該公司在內(nèi)地的7間酒店，是通過新世界中國(guó)持有，余下10間酒店，新世界發(fā)展持有介乎20%至100%股權(quán)，截至去年12月底，新世界中國(guó)在內(nèi)地?fù)碛?間酒店錄得8494萬港元虧損。

　　以退為進(jìn)謀內(nèi)地?cái)U(kuò)張

　　資料顯示，新世界中國(guó)為香港上市公司新世界發(fā)展內(nèi)地的旗艦物業(yè)公司，自八十年代初期即活躍于內(nèi)地，并于1999年7月在香港聯(lián)交所上市，目前其有36個(gè)主要項(xiàng)目遍布21個(gè)城市，目前其總資產(chǎn)則達(dá)1240.79億港元。其包括住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店以及度假村等。截至2013年12月31日的財(cái)年中期，新世界中國(guó)的收益為118.84億港元，合約物業(yè)銷售額93.20億元。

　　熟悉新世界中國(guó)的業(yè)內(nèi)人士表示，近5年來，新世界中國(guó)很少拿地，還是依賴2000年以前所拿土地開發(fā)，現(xiàn)在土地估計(jì)已經(jīng)不多了，在當(dāng)前內(nèi)地城市土地成本越來越高的情況下，其需要大量資金補(bǔ)倉(cāng)。

　　有數(shù)據(jù)表明，新世界集團(tuán)自1980年以來在內(nèi)地投資基建、房地產(chǎn)、舊城改造等100多個(gè)項(xiàng)目，目前土地儲(chǔ)備近2560萬平方米，當(dāng)中約80%的住宅樓面面積是來自二三線城市。據(jù)悉，該公司早年于武漢、廣州、沈陽及北京低價(jià)掃地，如拿了北京等多個(gè)城市的舊城改造項(xiàng)目。

　　然而自2000年后，北京舊改由于拆遷問題難以提速，2004年“831”大限后，土地市場(chǎng)“單價(jià)貴、總價(jià)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈”的特點(diǎn)也讓新世界在土地拍賣面前止步。

　　新世界中國(guó)公司秘書及執(zhí)行董事顏文英在2月底的業(yè)績(jī)會(huì)上也曾表示，對(duì)于新投地項(xiàng)目，公司持審慎態(tài)度，主要以消化現(xiàn)有土地儲(chǔ)備為首要；“若有新的投地項(xiàng)目亦不會(huì)考慮拍賣方式，而收購(gòu)的方式成本低，更符合公司利益”。

　　有業(yè)內(nèi)表示，新世界中國(guó)的房產(chǎn)項(xiàng)目一直集中于內(nèi)地二三線城市，今年來，這些城市的樓價(jià)及交投都轉(zhuǎn)弱，對(duì)新世界中國(guó)的股價(jià)不利；相信新世界中國(guó)私有化后，可整合新世界發(fā)展在內(nèi)地的房產(chǎn)項(xiàng)目，帶來協(xié)同效應(yīng)。

　　上述業(yè)內(nèi)還表示，作為港資企業(yè)，新世界中國(guó)在財(cái)務(wù)考量上非常謹(jǐn)慎，尤其在運(yùn)用自有資金拿高價(jià)地之時(shí)，其很難做到像新鴻基那樣大手筆100多億元拿上海地塊；“這就迫使其尋求更多融資機(jī)會(huì)，以求得更多資金”。

　　美林美銀最新研報(bào)亦指出，新世界系不需要兩家分離的上市平臺(tái)，發(fā)展香港及內(nèi)地物業(yè)，此次私有化讓新世界中國(guó)善用新世界發(fā)展較大的資產(chǎn)負(fù)債表，可令新世界系資產(chǎn)規(guī)模更大，有利擴(kuò)展資金需求甚大的內(nèi)地物業(yè)業(yè)務(wù)。