3月12日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式開幕，論壇主題為“模式與革新”。

　　中原集團(tuán)主席黎明楷在論壇上發(fā)表了題為《政策和2014房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析》的演講，以下為現(xiàn)場(chǎng)的演講實(shí)錄。

　　黎明楷：我?guī)淼氖歉胀ǖ钠胀ㄔ挘哉?qǐng)大家忍耐一下。因?yàn)闀r(shí)間不多了，我就簡單講講關(guān)于2014年政策的一些導(dǎo)向。

　　從政策面來講，宏觀的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，我們還沒有看到政府想大力把房地產(chǎn)壓下去的動(dòng)作。這么多年來，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)是在往下行的階段，以前我們的目標(biāo)都是GDP增長8%，現(xiàn)在已經(jīng)降到7.5%了，這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長率在世界范圍來講還是比較高的，但是在中國來講還是說明增速在放緩了。另一方面政府要保證通脹率不要過高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，政府不容忍房地產(chǎn)市場(chǎng)有太大的波動(dòng)，如果出現(xiàn)了調(diào)控過急，使房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)明顯的下調(diào)，對(duì)整體的保經(jīng)濟(jì)也是不利的事。

　　對(duì)房地產(chǎn)有影響的政策，首先是雙向調(diào)控，這一屆政府在這方面比以前更現(xiàn)實(shí)了，以前的政府是不管不同區(qū)域的差別，都是一刀切的方式。雙向調(diào)控是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，如果你的房價(jià)比較高，供求關(guān)系還是比較緊張的，在調(diào)控方面，地方政府可以緊一點(diǎn)。但是如果在已經(jīng)下滑了，中央政府不會(huì)太多的要求調(diào)控政策不能松，未來應(yīng)該有一個(gè)差別化的對(duì)待。第二，長遠(yuǎn)來講，城鎮(zhèn)化的過程中，對(duì)房地產(chǎn)有一個(gè)比較大的推動(dòng)作用，就是三個(gè)一億人。這三個(gè)一億人包括原來已經(jīng)進(jìn)入城市的，但是還沒有城市戶口的，另外一個(gè)就是棚戶區(qū)，這也是未來發(fā)展的重點(diǎn)，另外就是中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。第三個(gè)方面是房產(chǎn)稅現(xiàn)在已經(jīng)改名了，叫做房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在要先從法理上解決這個(gè)問題。我覺得搞立法應(yīng)該稀有一個(gè)過程，從房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅以后，以后從落實(shí)到征收，這個(gè)過程會(huì)有一定時(shí)間，我估計(jì)在今年內(nèi)完成的可能性并不是很大。第四是住房保障會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。從政府的政策上來講，未來我們看到比較清晰的就是有可能會(huì)分成三個(gè)層面，一個(gè)是保障房的供應(yīng)量會(huì)增加，解決中低收入人群的借助問題，另外從去年開始，北京推出一個(gè)自住型商品房的概念，我想在未來有可能在全國很多地方都會(huì)有這樣的做法。這是共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，所謂共有產(chǎn)權(quán)就包括私人的，也包括政府的，因?yàn)槟阕宰⌒蜕唐贩浚憔褪堑蛢r(jià)買回來，以后賣出去的房價(jià)，有一部分是要給到政府，這就是有共有產(chǎn)權(quán)的概念。這就是為了保障一些中產(chǎn)階級(jí)，你沒有資格去買到保障房，但是如果你需要置業(yè)，從政府的角度上來講，也可以有一個(gè)幫助給到你。但如果解決了這兩部分之后，再往上的一些純商品房，政府就有機(jī)會(huì)交給市場(chǎng)了。如果最低收入和中層收入的人的問題不解決，你想賣得多貴，我想政府也不會(huì)同意。

　　從信貸來講，過去這幾年，除了2009年和2010年適度寬松的情況下，其它時(shí)間基本上都是穩(wěn)健的信貸的態(tài)度。今年信貸是適度收緊的，我感覺今年是穩(wěn)中偏緊的。這個(gè)感覺是怎么來的呢？從今年年初我們就明顯感覺到，銀行的放貸的力度相比往年是比較緊一點(diǎn)的，有些城市首貸基本上都是基準(zhǔn)利率了，還有基準(zhǔn)利率往上浮的。以前最好的時(shí)間是打7折的，現(xiàn)在已經(jīng)完全沒有了。從銀行的放貸方面，這個(gè)時(shí)間也很長，我們的房子賣出去之后，要等銀行批這個(gè)款還要等比較長的時(shí)間，所以從銀根方面，我認(rèn)為今年還是比較緊張的。

　　總結(jié)了一些政策之后，我再講講今年的情況。今年頭兩個(gè)月，我們統(tǒng)計(jì)了40個(gè)城市，新房的成交面積相比去年有所下跌。整體房地產(chǎn)的形勢(shì)，我并不是太樂觀的，但我也并不悲觀，只是從整體的成交量來講，預(yù)期會(huì)有所調(diào)整，從今年前兩個(gè)月的成交情況我們看到，比2013年的頭兩個(gè)月已經(jīng)跌了15%。過去這么多年，3月份是一個(gè)比較特別的月份，3月份對(duì)于全年的成交量是有一個(gè)預(yù)兆作用的，這個(gè)表上紅色的部分是3月份的成交量，黑色這個(gè)點(diǎn)是年度的均值，從2009年到2012年，我們看到3月份的成交量跟全年的均值的關(guān)聯(lián)度是非常大的，除了2013年，因?yàn)?013年3月份出臺(tái)了國五條，使得3月份的成交量暴漲，所以2013年3月份的成交量很高，但是均值并不是很高。從今年3月份這一周的情況來推斷，3月份整體應(yīng)該比去年的均值下降17%左右。這跟頭兩個(gè)月和去年相比整體成交跌15%，這個(gè)幅度是差不多的。從這個(gè)角度來看，我們統(tǒng)計(jì)的這40個(gè)城市，應(yīng)該它的成交均值也會(huì)降低，所以今年的情況并不樂觀，因?yàn)槌山涣肯碌鴮?duì)于開發(fā)商跑量、現(xiàn)金流方面都會(huì)帶來一些影響。整體來講，3月份的供應(yīng)量、成交預(yù)期應(yīng)該會(huì)和去年持平甚至下降。所以我們看到2014年的開局并不是很好。

　　從銷售目標(biāo)來講，很多開發(fā)商基本上還是偏樂觀的，大部分的開發(fā)商都預(yù)期了它有一個(gè)下手額的增幅，有一些增幅還是比較大的，今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢？這要看開發(fā)商有多少貨量要推出來，但是有多少貨量也不代表市場(chǎng)能夠完全消化。開發(fā)商是樂觀的，但是市場(chǎng)表現(xiàn)并不是那么樂觀。

　　我們給房企的策略，我們建議開發(fā)商要加速周轉(zhuǎn)，今年的現(xiàn)金是比較偏緊的，所以這一塊非常重要。另外從投資的布局來講，中長期來看，一些中小城市因?yàn)橛谐擎?zhèn)化的因素，它還是會(huì)有所上漲，但是短期來講，高庫存的一些城市還是比較緊張的。另外要抓住棚戶區(qū)改造這個(gè)方向，未來這一塊應(yīng)該是房地產(chǎn)商要關(guān)注的，怎么去配合政府在棚戶區(qū)的改造，因?yàn)檫@也是政策的一個(gè)配套。從戶型方面，從長遠(yuǎn)來講，現(xiàn)在計(jì)劃生育政策的改變，單獨(dú)二胎的政策放開，未來戶型要做一些改變，可能家庭結(jié)構(gòu)會(huì)從三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目?，所以他的需求?huì)從兩房轉(zhuǎn)變?yōu)槿?。隨著人口政策的放開，這種戶型的選擇方面也會(huì)有所改變。

　　對(duì)購房者來講，也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，因?yàn)樽罱€城市也有一些供大于求的情況，當(dāng)然最終買不買房還是要看購房者自己的決定。購房者如果能力足夠的話，有可能他會(huì)選擇一步到位，就是三房的量需求會(huì)增加。對(duì)于一線城市來講，我們基本上還是看好的，我們覺得對(duì)于一些一線城市，購房者還是適當(dāng)?shù)目梢钥紤]入市，從整體的需求量和人口遷移的角度來講，我很難看到一線城市的樓價(jià)會(huì)下調(diào)的勢(shì)頭。所以有錢的如果想入市，現(xiàn)在也是一個(gè)考慮的時(shí)間。