“我們的樓盤在沈陽當(dāng)?shù)睾艹雒曌u(yù)也不錯(cuò)，推出的產(chǎn)品去化率也很高，不存在有減價(jià)的空間。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 勞蓉蓉、見習(xí)編輯 王靜 近來杭州的降價(jià)風(fēng)波如同在中國樓市的水面上投入了一顆石子，攪皺一池春水。在2月25日舉行的新世界中國地產(chǎn)有限公司中期業(yè)績會(huì)上，杭州的一個(gè)噴嚏，讓其頻頻被問及是否也被傳染。

　　根據(jù)新世界中國發(fā)布的數(shù)據(jù)，其2014上半財(cái)年的平均售價(jià)由去年同期錄得的18035元/平方米，跌至13073元/平方米，每平方米跌幅達(dá)4962元。對(duì)此，新世界中國執(zhí)行董事顏文英解釋稱，公司沒有主動(dòng)降價(jià)，均價(jià)下調(diào)主因是本期內(nèi)集團(tuán)去化區(qū)域集中在二三線城市。“集團(tuán)項(xiàng)目的去貨率達(dá)50-60%，未有考慮減價(jià)。”

　　對(duì)于媒體提出在新世界中國項(xiàng)目較多的武漢、上海等地，因存貨較高、供大于求而存在降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑，其回應(yīng)稱，“我們看不到有減價(jià)的市場”。新世界中國表示降價(jià)是個(gè)別樓盤，公司的樓盤在當(dāng)?shù)睾艹雒?，推出的產(chǎn)品去化率也很高，不存在減價(jià)的空間。至于目前各界極為關(guān)注的杭州市場，新世界并未有項(xiàng)目。

　　除了降價(jià)，當(dāng)日的另一個(gè)關(guān)鍵詞即為深圳前海。針對(duì)市場傳言新世界有意參加深圳前海開發(fā)一事，新世界中國明確表態(tài)稱沒有參與任何前海土地拍賣，也沒有計(jì)劃去參與。目前主要是想積極去消化發(fā)展現(xiàn)有的項(xiàng)目，前海方面沒有考慮。

　　新世界中國進(jìn)一步提到，對(duì)于常規(guī)的土地招拍掛，沒有太積極去做。因?yàn)樵谂馁u這種形式拿地時(shí)，各大發(fā)展商都非常踴躍，但其未必能競爭過其他同行。“我們會(huì)定向，以及會(huì)做一些規(guī)劃定向的項(xiàng)目或者是收購項(xiàng)目，從這幾個(gè)范疇去增加土地儲(chǔ)備，成本會(huì)比較低。”

　　展望2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場，新世界中國預(yù)計(jì)中央不會(huì)有更加嚴(yán)格的措施出臺(tái)，但不排除某一些地方政府會(huì)適時(shí)做自己的區(qū)域規(guī)劃措施。至于二三線城市，該集團(tuán)認(rèn)為城鎮(zhèn)化是未來的一個(gè)發(fā)展方向。二三線城市都有潛力，有潛力的城市市場的環(huán)境都會(huì)更加好一點(diǎn)。

　　以下為新世界中國地產(chǎn)有限公司中期業(yè)績會(huì)現(xiàn)場實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：公司項(xiàng)目均價(jià)下跌較多，能不能說一下你們關(guān)于這方面的情況？去年下跌的原因是什么？而現(xiàn)在的售價(jià)情況是怎么樣？

　　管理層：我們?nèi)ツ昃鶅r(jià)是1.3-1.4萬/平方米的水平，這個(gè)是平均的數(shù)字，不是反映減價(jià)的情況。是說兩個(gè)期間我們的銷售入帳的樓盤分布在不同的地方，去年我們二三線城市的銷售占比超過了75%，所以是由于這部分的比重較大而拉低均價(jià)，不是有指標(biāo)性的價(jià)格下跌。

　　去年下半年我們沒有完成的物業(yè)多數(shù)在二三線城市，現(xiàn)在毛利率有大概50%，全年來計(jì)算，應(yīng)該是35%以上。二三線城市的毛利率會(huì)比一線城市稍微低一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：剛才講的50%和35%是講入帳銷售嗎？

　　管理層：是入帳銷售，確切地說中期是50.9%。我們2013年全年的毛利率是42%，這次中期純粹看這個(gè)數(shù)字的話，會(huì)看到我們的生意很好，所以對(duì)于我們來說不是一個(gè)指標(biāo)性的數(shù)字。

　　現(xiàn)場提問：你們今年度的合約銷售，說到二三線銷售，或者是貨量太多，售價(jià)都有一些壓力，你們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？

　　管理層：截至去到12月的半年，我們的合約銷售有100億，我們?nèi)甑哪繕?biāo)是170億，現(xiàn)在我們達(dá)到57%。市場上有一些消息說二三線城市的存貨比較高，但對(duì)于集團(tuán)來說，我們存貨去貨率都有五六成，一二三線區(qū)域過往去貨率都差不多是這個(gè)水平。不是側(cè)重于哪個(gè)地區(qū)的存貨會(huì)特別高。

　　現(xiàn)場提問：想問一下，你們在武漢以及上海都有很多樓盤，這兩個(gè)城市都是被認(rèn)為存貨量比較高的區(qū)域。就你們的觀察，當(dāng)?shù)貥潜P有沒有因?yàn)檫@個(gè)原因，都需要減價(jià)呢？

　　管理層：沈陽我們有一個(gè)盤有40、50萬平的建面，量比較大，有三千多個(gè)單位。但是我們的去貨速度很快，都有六七成。所以我想降價(jià)的是個(gè)別樓盤。我們的樓盤在沈陽當(dāng)?shù)睾艹雒?，聲譽(yù)也不錯(cuò)，推出的產(chǎn)品去化率也很高，不存在有減價(jià)的空間。

　　現(xiàn)場提問：如果一些三四線城市樓盤減價(jià)，對(duì)于你們的均價(jià)會(huì)不會(huì)有壓力？你們會(huì)不會(huì)也有減價(jià)？市場有沒有減價(jià)跡象？

　　管理層：我們集團(tuán)不會(huì)采取產(chǎn)品減價(jià)的促銷方式。我們一向?qū)τ谧陨砥焚|(zhì)和售后服務(wù)比較關(guān)注，我們會(huì)以比較完善的方式去促銷以實(shí)現(xiàn)去庫存，沒有考慮過減價(jià)。

　　至于市場方面，我們看不到有減價(jià)的市場，至少在沈陽看不到。可能大家目前比較關(guān)注的是杭州市場，但是我們在杭州沒有市場份額。

　　現(xiàn)場提問：在拿地策略方面，因?yàn)槎€可能是供多于求，會(huì)不會(huì)針對(duì)這個(gè)情況調(diào)整買地策略？

　　管理層：我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充裕，因此拿地會(huì)以比較審慎的積極政策去進(jìn)行土地儲(chǔ)備。現(xiàn)階段，我們沒有一個(gè)新的指標(biāo)打算今年要做多少或者增加多少。土地儲(chǔ)備對(duì)于我們很重要，我們的土地存量要準(zhǔn)備夠起碼五年的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：在內(nèi)地就很少看到新世界會(huì)以招拍掛形式拿地，你們在內(nèi)地的主要拿地方式是什么？

　　管理層：增加土地儲(chǔ)備有很多不同的方法，其中一個(gè)就是拍賣，這個(gè)方式我們不是太積極去做。我們會(huì)定向，以及會(huì)做一些規(guī)劃定向的項(xiàng)目或者是收購項(xiàng)目，從這幾個(gè)范疇去增加土地儲(chǔ)備，成本會(huì)比較低。因?yàn)樵谂馁u這種形式拿地時(shí)，各大發(fā)展商都非常踴躍，我們嘗試了幾次都沒有他們出價(jià)高。

　　現(xiàn)場提問：之前都聽說新世界會(huì)有意參加深圳前海開發(fā)，現(xiàn)在對(duì)前海有沒有一個(gè)具體的態(tài)度？

　　管理層：新世界中國是沒有參與任何前海土地拍賣的，而我們也沒有計(jì)劃去參與。因?yàn)槟壳爸饕窍敕e極去消化發(fā)展現(xiàn)有的項(xiàng)目，所以前海方面我們沒有考慮。

　　現(xiàn)場提問：會(huì)不會(huì)一起參與發(fā)展？比如說跟周大福一些會(huì)不會(huì)一起建設(shè)？

　　管理層：沒有這個(gè)計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于毛利率方面，你們有寫下半年入帳的項(xiàng)目毛利率是35%以上，這是指下半年還是全年是35%？

　　管理層：全年35%?？梢赃@樣說，每一年計(jì)算，我們的毛利率都可以在35%以上。

　　現(xiàn)場提問：酒店業(yè)務(wù)為什么虧損較大？是不是最近的經(jīng)營情況都有變化？

　　管理層：我們今年有一個(gè)酒店新開幕，是11月份在北京的新世界酒店，開幕不夠兩個(gè)月。酒店新開幕有虧損狀態(tài)，才會(huì)拉低整體的數(shù)字。如果撇開這一家，我們其他六家酒店，中期內(nèi)無論是房間入住率或是房價(jià)都上升了。

　　現(xiàn)場提問：2014年你們的展望是什么？

　　管理層：2014年我們覺得會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)的年度，大家可以看到新政府的班子非常平穩(wěn)，是以市場為導(dǎo)向作為方針去運(yùn)作，所以我們預(yù)計(jì)中央應(yīng)該不會(huì)有一些更加嚴(yán)格的措施出臺(tái)。在這樣的環(huán)境下，我們也不排除某一些地方政府會(huì)適時(shí)做自己的區(qū)域規(guī)劃措施。至于二三線城市，我們集團(tuán)認(rèn)為城鎮(zhèn)化是未來的一個(gè)發(fā)展方向。二三線城市都有潛力，有潛力的城市市場的環(huán)境都會(huì)更加好一點(diǎn)。