對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售放松，今年7萬套的自住型商品房的供應(yīng)被認(rèn)為是預(yù)售證逐漸放松的一大誘因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈  2014年開年以來，隨著北京自住型商品房的逐漸入市，近期不少豪宅高端項(xiàng)目如愿獲到預(yù)售許可，市場關(guān)于預(yù)售證松綁的討論漸起。

　　北京住建委網(wǎng)站顯示，截至2月23日，位于大興區(qū)天宮院板塊的中國水電·云立方和鑫苑·鑫都匯住宅項(xiàng)目分別于2月19日和21日獲得預(yù)售證，最高批準(zhǔn)售價(jià)分別是為每平米21810元和21893元。而就在此前一周，該區(qū)域的保利首開·熙悅春天一期剛剛以每平米2.3萬元的均價(jià)開盤。

　　至此，沉寂了近一年的大興樓市，終于開始開閘放量，開盤均價(jià)已經(jīng)全部突破2萬元/平方米。而年初，包括近10萬元/平方米的大望京綠地中心在內(nèi)的三個(gè)高端項(xiàng)目入市，引得市場普傳預(yù)售證或?qū)⒔饨?/p>

　　對(duì)此，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，相比去年年底完全不允許漲價(jià)的拿證規(guī)則而言，今年可能有一定的適度放寬，“但也不是說開發(fā)商計(jì)劃銷售多少錢，北京住建委就會(huì)審批多少錢，還是會(huì)對(duì)價(jià)格做一定的控制和管理”。

　　大興區(qū)開閘與豪宅入市

　　2月21日，北京鑫苑萬眾置業(yè)有限公司開發(fā)的鑫苑·鑫都匯終于通過審批，拿得預(yù)售證，最高批準(zhǔn)售價(jià)達(dá)21893元/平方米。開盤當(dāng)天，該項(xiàng)目首推的一期416套房源幾乎售罄。

　　與此同時(shí)，距離鑫苑·鑫都匯不遠(yuǎn)的中國水電·云立方自2012年12月9日取得云立方二期294套房源預(yù)售許可以來，經(jīng)過一年余的漫長等待后，終于在本月19日獲得預(yù)售許可。即使云立方三期開盤521套房源均價(jià)已經(jīng)達(dá)到21810元/平方米，相比二期開盤均價(jià)漲幅近30%，但22日開盤當(dāng)天亦被全部認(rèn)購。

　　從市場看，這是自去年2月國五條出臺(tái)以來大興區(qū)第一次出現(xiàn)如此密集的拿證現(xiàn)象。對(duì)此，市場分析認(rèn)為，受去年國五條預(yù)售證窗口指導(dǎo)制影響沉寂了近一年的大興天宮院板塊終于在馬年解禁。

　　翻查歷史，2013年4月10日，北京市住建委主任楊斌強(qiáng)調(diào)，政府將不再為定價(jià)高于此前成交和周邊同質(zhì)商品房價(jià)的新盤發(fā)放預(yù)售許可證，使得2012年成交明星區(qū)域大興生物醫(yī)藥基地-天宮院板塊迅速冷卻。而在2013年年底，北京建委迫于房價(jià)上漲的壓力推出的預(yù)售證窗口指導(dǎo)制，更使該板塊成為嚴(yán)卡預(yù)售證的重災(zāi)區(qū)，該板塊可說是基本處于斷供狀態(tài)。

　　為此，對(duì)于大興區(qū)商品房再次獲得預(yù)售證的現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)指出，這是北京預(yù)售證松綁的信號(hào)。但亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅持保守態(tài)度，“相比去年年底那種完全不允許漲價(jià)的拿證規(guī)則而言，今年可能有一定的適度放寬，但也不是說開發(fā)商計(jì)劃銷售多少錢，北京住建委就會(huì)審批多少錢，還是會(huì)對(duì)價(jià)格做一定的控制和管理。”

　　事實(shí)上，在大興區(qū)預(yù)售證“開閘”前，北京今年已有不少高端項(xiàng)目入市，也引得市場觀點(diǎn)認(rèn)為這是北京預(yù)售證政策松動(dòng)和房價(jià)即將暴漲的信號(hào)。

　　北京市住建委官網(wǎng)顯示，2014年以來，已有3個(gè)高價(jià)房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可。其中，大望京村綠地中心的單價(jià)高達(dá)9.5萬元/平方米，此前還有7萬元/平方米左右的泰禾北京院子和閱園兩個(gè)高價(jià)住宅項(xiàng)目獲批。

　　“三個(gè)高價(jià)盤的入市僅僅是個(gè)開端。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉此前分析，按照常規(guī)的操盤節(jié)奏，2012年至2013年入市的“地王”項(xiàng)目，大多將于2014年入市，特別是去年年末自住型商品房政策出臺(tái)以來，整體土地供應(yīng)格局中保障房用地約占70%，商品房用地約占30%，且由于要承擔(dān)整盤利潤，這30%多趨于豪宅化，未來高端市場將逐步開閘放量。

　　據(jù)多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，今年3月北京商品住宅市場預(yù)計(jì)有35個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中包括大望京綠地中心、福熙大道、五礦萬科如園、望京o金茂府、御墅等高端豪宅以及別墅項(xiàng)目，而中赫萬柳書院、保利海德公園等一系列高端樓盤也紛紛加緊了入市計(jì)劃?？梢钥闯觯@其中不乏地王豪宅，如香河園地塊、萬柳地塊(萬柳書院)、夏家胡同地塊以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊等。

　　自住型商品房是推手？

　　在市場看好北京高端項(xiàng)目預(yù)售放松的同時(shí)，鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭則認(rèn)為，節(jié)后預(yù)售證并未有所放松，“在年后壓力相對(duì)小的情況下，部分高端項(xiàng)目也會(huì)拿到預(yù)售證，但是預(yù)售證限價(jià)并沒有完全放松，還是有一定限制”。

　　另一方面，對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售放松，今年7萬套的自住型商品房的供應(yīng)被認(rèn)為是預(yù)售證逐漸放松的一大誘因。單從定價(jià)上，“自住型商品房”推出時(shí)就曾規(guī)定，此類住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右。

　　“自住型商品房大量入市，相應(yīng)緩和房價(jià)，而開年以來北京推盤量減少，市場存在觀望態(tài)度。”張旭對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表示。

　　對(duì)此，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，自住房大量入市對(duì)購房者的心理形成比較大的影響；“這種自住房本身的地價(jià)優(yōu)勢(shì)，位置相對(duì)比較好，也吸引了一部分購房者把關(guān)注重心放在了自住房上面。”

　　事實(shí)上，截止到目前，金隅兩自住型商品房項(xiàng)目--金隅.匯星苑和金隅.匯景苑自開通網(wǎng)上申請(qǐng)以來，5390套房源對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)人數(shù)已經(jīng)超過20萬；北京首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣，2000套房源對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)人數(shù)也到達(dá)了15萬。

　　據(jù)其分析，早期沒有自住房推出時(shí)，剛需盤的供需比相對(duì)來說非常低，基本上開發(fā)商推貨的量和購房者搖號(hào)的比例大概是1:4至1:5，但是年初應(yīng)為自住房，導(dǎo)致客戶有所分流，整個(gè)剛需盤的供需比例在1:2左右，總的客戶基數(shù)有下降和分流的趨勢(shì)。

　　“自住房對(duì)北京樓市起到了一定調(diào)控作用，”郭毅解釋稱，參與搖號(hào)的人群分流，客戶基數(shù)沒有那么多，實(shí)際上對(duì)開發(fā)商的預(yù)期也是有一定影響的，特別是對(duì)后期定價(jià)上有影響，有助于抑制開發(fā)商大幅漲價(jià)的沖動(dòng)。

　　而2月21日，朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)地塊重新掛牌出讓，其自住型商品房均價(jià)首次突破2.2萬元/平方米，達(dá)到2.8萬元/平方米，為目前北京最貴的自住房項(xiàng)目。分析認(rèn)為，這是北京市場嚴(yán)格的“限價(jià)限售令”松綁的跡象。

　　而在郭毅看來，這只是北京住建委早前規(guī)劃的一個(gè)表現(xiàn)而已，“前期較低價(jià)的自住房只是嘗試，未來自住房的定價(jià)還是會(huì)逐漸和市場接軌，然后達(dá)到市場價(jià)的七折的價(jià)格定位。”