對(duì)比2013年尾的焦灼“地溫”，今年上海土地市場(chǎng)的開(kāi)年仍然呈現(xiàn)了“回調(diào)”的態(tài)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 經(jīng)歷了數(shù)次低溢價(jià)或底價(jià)成交，年后的上海土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)逐步升溫的跡象。在此之中，閩商無(wú)疑起到了推波助瀾的作用。

　　2月14日，上海市青浦區(qū)推出兩宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓面積為14.3萬(wàn)平方米，起拍金額共計(jì)24億元。來(lái)自福建的企業(yè)泰禾地產(chǎn)以及正榮集團(tuán)各有一宗土地入賬，總成交金額約達(dá)40億，溢價(jià)分別達(dá)到93%以及59%。

　　閩商40億拿地

　　此次成交的兩宗土地分別為，青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)62A-02A純住宅地塊、及青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路東側(cè)A-3A-1、A-3A-2商住地塊。

　　根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體記錄，首先進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的是62A-02A純住宅地塊，共有萬(wàn)科、保利、金地、朗詩(shī)、泰禾、正榮、融信等11家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。

　　經(jīng)過(guò)94輪舉牌之后，該地塊最終以15.3億的價(jià)格被泰禾地產(chǎn)購(gòu)得，溢價(jià)率92.75%，樓板價(jià)1.26萬(wàn)元/平方米。

　　資料顯示，62A-02A地塊出讓面積6.08萬(wàn)平方米，被規(guī)劃為普通商品房用地。根據(jù)出讓公告，該地塊需要配建6082.48平方米的保障房和不小于1000平米托老所及150-200平米的社區(qū)文化設(shè)施（信息苑）。且其住宅項(xiàng)目以及保障性用房整體裝配率和全裝修比例須達(dá)到100%。

　　據(jù)悉，該地塊是泰禾在上海奪得的第三塊土地。2013年，泰禾曾斥資近200億在全國(guó)拿地，并正式進(jìn)入上海，先后購(gòu)得上海閘北區(qū)商辦地塊以及寶山高境住宅地塊。其中，寶山住宅項(xiàng)目將于今年上半年面市。

　　緊隨泰禾高溢價(jià)奪地之后，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路東側(cè)A-3A-1、A-3A-2地塊正榮集團(tuán)收入囊中，成交金額約25.6億，溢價(jià)59.4%，樓面價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米。

　　資料顯示，A-3A-1地塊東至規(guī)劃A-3A-2地塊，南至規(guī)劃道路，西至聯(lián)民路，北至規(guī)劃道路；A-3A-2地塊：東至太保橋路，南至倪家角路，西至A-3A-1地塊，北至徐和路。地塊用途均為餐飲旅館業(yè)、商業(yè)用地、普通商品房用地，出讓面積為8.24萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，這已是正榮集團(tuán)自去年進(jìn)入上海以來(lái)，拿下的第5幅土地。就在4天前，該集團(tuán)還曾以6.25億元購(gòu)得金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)涇波路以東、涇荷路以南地塊，成交樓面價(jià)5066元/平方米，溢價(jià)率51.23%。

　　仍屬“高溫”回調(diào)

　　不過(guò)，對(duì)比2013年尾的焦灼“地溫”，今年上海土地市場(chǎng)的開(kāi)年仍然呈現(xiàn)了“回調(diào)”的態(tài)勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，僅就福建這兩家企業(yè)此次拿地來(lái)看，相較之前明顯有所收斂。

　　“此次成交的兩塊地均位于青浦，其中商住用地位于徐涇。從拿地的樓面價(jià)來(lái)看，都還傾向合理，沒(méi)有出現(xiàn)地價(jià)逼近房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。”宋會(huì)雍表示，“盡管如此，就現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)來(lái)看，項(xiàng)目利潤(rùn)不會(huì)特別豐厚。”

　　據(jù)他介紹，正榮集團(tuán)購(gòu)得的A-3A-1、A-3A-2地塊位于徐涇板塊，該區(qū)域目前房?jī)r(jià)均值在2.6萬(wàn)/平方米-2.7萬(wàn)/平方米。泰禾競(jìng)得的62A-02A純住宅地塊位于青浦新城，目前那邊的一手房?jī)r(jià)為2萬(wàn)/平方米左右。

　　不過(guò)，一個(gè)利好因素就在于，17號(hào)地鐵線延長(zhǎng)線現(xiàn)已做好規(guī)劃，如若開(kāi)通，將途經(jīng)徐涇、趙巷、青浦新城，直達(dá)朱家角。

　　宋會(huì)雍補(bǔ)充稱，在17號(hào)線沿線有兩個(gè)一手房供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，其中供需最旺的板塊就是徐涇，另一個(gè)是青浦新城。

　　“每年徐涇的交易流量約30萬(wàn)平方米左右。如果地鐵開(kāi)通，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)有可能在原有的基礎(chǔ)上上浮20%-30%。”

　　談及今年的土地市場(chǎng)，宋會(huì)雍認(rèn)為，起步尚比較理性。

　　“從開(kāi)年拍的這幾塊土地來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)回歸，不再像外高橋、臨港新城那么瘋狂。不過(guò)，今年的供求仍會(huì)非常旺盛。”

　　他續(xù)稱，根據(jù)規(guī)劃，上海市將在土地供應(yīng)方面加大力度，因而2014年土地供應(yīng)量必然會(huì)比較旺盛。而需求層面，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入上海的訴求已然旺盛。而這些表現(xiàn)在成交價(jià)格上，（土地）成交價(jià)格的表現(xiàn)將取決于房?jī)r(jià)的表現(xiàn)。

　　在房?jī)r(jià)方面，由于今年土地供應(yīng)量變大，同時(shí)存量房供應(yīng)量也在變大（1000多萬(wàn)平方米），因而房?jī)r(jià)的自然攀升速度將會(huì)根據(jù)供求關(guān)系出現(xiàn)一定下滑。

　　與此同時(shí)，政策壓力也比此前更加明顯。不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)影響二手房市場(chǎng)，從去年下半年到現(xiàn)在，上海二手房市場(chǎng)當(dāng)中，中高端房源掛牌數(shù)量明顯增加。二手房源增加必然會(huì)對(duì)一手房的房?jī)r(jià)產(chǎn)生制約效果。