　　縱觀2013年深圳土地出讓情況，不難發(fā)現(xiàn)，所推地塊中與產(chǎn)業(yè)用地掛鉤的商服用地占大頭。對此，相關(guān)業(yè)內(nèi)表示，這主要與目前深圳的土地市場現(xiàn)狀，及深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略相關(guān)聯(lián)，而長遠(yuǎn)來看，這些與產(chǎn)業(yè)用地掛鉤的商服用地，也將成為深圳未來經(jīng)濟(jì)最具競爭力的基礎(chǔ)。

　　35.49億底價(jià)拿地

　　資料顯示，T207-0049商服用地，位于南山區(qū)濱海大道以北，深灣一路以東；土地面積為3.15萬平方米，其中建設(shè)用地面積2.99萬平方米，市政道路用地面積1553.44平方米；地塊起拍價(jià)格為35.49億元。

　　根據(jù)地塊出讓條件，要求項(xiàng)目建成后，15.66萬平方米辦公建筑面積限自用，且自竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不準(zhǔn)對外出售；1.6萬平方米酒店限整體轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，地塊限定競買人需為總部注冊地在深圳的金融類企業(yè)。

　　最終，據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場確認(rèn)的消息，該地塊因只有中信證劵跟金石澤信聯(lián)合體一家參與報(bào)價(jià)，并以底價(jià)35.49億元直接成交，樓面單價(jià)約1.36萬元/平方米。

　　對于中信證劵底價(jià)獲得該地塊，深圳金鷹地產(chǎn)營銷總監(jiān)林曉華表示，該地塊位于深圳華僑城、后海中心區(qū)、福田中心區(qū)三個(gè)區(qū)域的中間位置，該地塊周邊的人文環(huán)境、自然資源比較好，地理位置可比擬深圳前海及福田的金融CBD。

　　“于早前市場有消息指，若該地塊設(shè)定為居住用地，且打造別墅的話，該項(xiàng)目的售價(jià)會相當(dāng)高，目前雖定位為商業(yè)辦公用地，但對中信證劵來講，地塊能獲得一個(gè)比較好的估值，深圳以后再也難有這樣的地塊?！?/p>

　　林曉華補(bǔ)充指，中信證劵聯(lián)合體此次拿到地塊，未來或會將整個(gè)總部遷入，包括中信系統(tǒng)內(nèi)的一些企業(yè)。

　　而另有分析認(rèn)為，該地塊本就是定向發(fā)售給中信證券，而該地塊成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，中信證券以底價(jià)競得相當(dāng)于獲得約60億元政府補(bǔ)助。

　　至于深圳政府之所以將地塊低價(jià)售與中信證劵聯(lián)合體，相關(guān)分析認(rèn)為，除為保障金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，當(dāng)中信證劵總部落定深圳后，會對深圳GDP的增長帶來益處。

　　產(chǎn)業(yè)用地開花

　　除此次中信證劵聯(lián)合體定向獲得深圳商服用地外，查閱深圳市國土資源局網(wǎng)站信息不難發(fā)現(xiàn)，2013年來深圳已有多宗與產(chǎn)業(yè)用地掛鉤的商服地塊，定向出讓給相關(guān)證劵、金融、銀行、期貨等公司，地塊分布于前海、后海中心區(qū)、坪山新區(qū)等。

　　對于產(chǎn)業(yè)用地的定向出讓，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)表示，定向出讓產(chǎn)業(yè)用地，在土地資源稀缺的深圳，為其未來土地出讓的趨勢。

　　同時(shí)，通過推出產(chǎn)業(yè)用地，以此來引入更多產(chǎn)業(yè)，對未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還能起到很好的促進(jìn)作用。

　　該業(yè)內(nèi)補(bǔ)充指，對比北上廣深四個(gè)城市土地出讓特征，深圳土地出讓特征明顯，其并不靠出讓居住用地來獲取土地財(cái)政，相反現(xiàn)在能出讓的地塊，全是與產(chǎn)業(yè)掛鉤的用地，而這些地塊未來都可以成為深圳經(jīng)濟(jì)增長的后勁。

　　“例如說文化產(chǎn)業(yè)，華誼兄弟拿的那塊坪山的用地，華潤以近27億拿得以造總部基地的后海地塊，這些都是對深圳未來十幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有很好促進(jìn)作用的土地，且對政府來說也是在謀求一個(gè)長期利好，由此來看，這些產(chǎn)業(yè)用地的出讓，都好過居住用地”。

　　對于向企業(yè)定向推出與產(chǎn)業(yè)掛鉤的用地，另有相關(guān)分析也認(rèn)為，除產(chǎn)業(yè)用地能更好地適應(yīng)深圳發(fā)展要求外，另一方面，出于深圳人才、辦公等各方面配套的成本，及緊挨香港等地理優(yōu)勢，各種產(chǎn)業(yè)本身也有停留深圳的需求。

　　或正是基于深圳土地現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要，目前深圳已定向出讓多宗與產(chǎn)業(yè)掛鉤的商服或新型產(chǎn)業(yè)用地。其中包括華誼兄弟于深圳坪山打造的華誼兄弟文化城項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積118萬平方米，總建筑面積125萬平方米，總投資130億元人民幣。

　　同時(shí)，還有2012年8月份，華潤旗下三家公司以聯(lián)合體方式底價(jià)26.53億元競得的南山區(qū)后海中心區(qū)T107-0028地塊。當(dāng)時(shí)該地塊出讓公告曾要求，競買申請人或其實(shí)際控制人2011年?duì)I業(yè)額不低于2500億元人民幣，2011年國內(nèi)零售銷售額不低于300億元人民幣，且承諾在本項(xiàng)目建成后將其中國總部及零售業(yè)務(wù)中國總部遷入；同時(shí)，競得人還須以BT方式承擔(dān)該項(xiàng)目東側(cè)的科技館、創(chuàng)新大廈項(xiàng)目的建設(shè)，且該宗地塊需在競得后兩年內(nèi)開工建設(shè)。

　　此外，于2013年10月28日，深圳還以直接簽約的形式底價(jià)出讓五宗地塊，最終五宗地塊分別被銀行、證劵公司、期貨公司、創(chuàng)投公司等非地產(chǎn)企業(yè)包攬。五宗地塊總面積2.95萬平方米、總出讓價(jià)格26.34億元。

（審校：劉滿桃）