通過(guò)比較租金、經(jīng)營(yíng)能力通常是區(qū)域性本土化品牌的生存能力非常強(qiáng)。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕，這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來(lái)”展開(kāi)討論，通過(guò)數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見(jiàn)。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，12月24-31日，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 談及當(dāng)前商業(yè)發(fā)展，同質(zhì)化是必然繞不過(guò)去的問(wèn)題。升龍集團(tuán)副總裁張艾明對(duì)此表示，市場(chǎng)規(guī)律是王道，生存率是第一位。

　　據(jù)張艾明介紹，升龍?jiān)谏虡I(yè)里最希望整合的是當(dāng)?shù)刈罹哂猩媪Φ钠放啤?/p>

　　“以前在拓展的時(shí)候，可能也跟大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一樣，尋找全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)能力最強(qiáng)的商家。”

　　但現(xiàn)在升龍已經(jīng)轉(zhuǎn)變思路，張艾明稱，從今年的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講，通過(guò)比較租金、經(jīng)營(yíng)能力通常是區(qū)域性本土化品牌的生存能力非常強(qiáng)。

　　在同商家的合作方面，張艾明認(rèn)為商家看中的是項(xiàng)目本身，能否在項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。

　　“無(wú)論是地段也好，還是整個(gè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是動(dòng)線的組合，甚至是后期的物業(yè)服務(wù)。越有發(fā)展實(shí)力的商家，選址越精準(zhǔn)?！?/p>

　　“我們希望做到的是商家不僅進(jìn)來(lái)，還要在我們的場(chǎng)子里有活力。”

　　為了達(dá)成這樣的目的，升龍也在不斷進(jìn)行自我調(diào)整。事實(shí)上，據(jù)張艾明介紹，從整個(gè)綜合體，包括寫(xiě)字樓、公寓、街邊的商業(yè)和集中式的商業(yè)的配比，升龍會(huì)根據(jù)每個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行不同的調(diào)整。

　　張艾明認(rèn)為，根據(jù)市場(chǎng)行情能最快做出調(diào)整的開(kāi)發(fā)商一定是能成功的。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)升龍集團(tuán)副總裁張艾明女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：升龍集團(tuán)現(xiàn)階段規(guī)模如何？

　　張艾明：我們?cè)谌珖?guó)已經(jīng)有20幾個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售也已經(jīng)有一百六七十個(gè)億，今年又拿了十幾個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年可能會(huì)達(dá)到260個(gè)億。按這個(gè)銷(xiāo)售額的話，應(yīng)該在全國(guó)能進(jìn)前20。

　　觀點(diǎn)新媒體：升龍集團(tuán)在商業(yè)方面發(fā)展如何，能否簡(jiǎn)單介紹下？

　　張艾明：其實(shí)我們商業(yè)的體量很大，大概有2000萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)體量。其中商業(yè)方面，如果純商業(yè)的話大概有260萬(wàn)平方米，加上商住的話大概有800萬(wàn)平方米。

　　我們的商業(yè)主要是綜合體配套進(jìn)行的，注重的是適用性，純自持的項(xiàng)目目前不多。現(xiàn)有項(xiàng)目也基本上是配套有超市、影院、電玩、KTV，還有一些體驗(yàn)業(yè)態(tài)，以及餐飲這些主力業(yè)態(tài)，同時(shí)也有很多社區(qū)型的商業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：升龍目前在鄭州正在運(yùn)營(yíng)得的商業(yè)項(xiàng)目情況是怎樣的？

　　張艾明：我們的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是鄭州的曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目目前在鄭州應(yīng)該已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)體；另外一個(gè)在西邊，一東一西，東有曼哈頓，西有升龍國(guó)際。兩個(gè)項(xiàng)目大概自持的體量都在15萬(wàn)方以上，同時(shí)銷(xiāo)售的體量也很大，差不多占到一半。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)布局都是跟著住宅走，是不是沒(méi)有把商業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的線劃分出來(lái)？

　　張艾明：商業(yè)實(shí)際上是一個(gè)單獨(dú)的線，但是我們?cè)谏虡I(yè)上也在反思，對(duì)于商家來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)力是第一位的。在大家所有競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化的前提下，我們是不是做一個(gè)跟隨者，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，自持物業(yè)到底多少對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)是合適的。

　　我們這三年來(lái)一直都在調(diào)整，從一開(kāi)始自持很多，到逐漸的反思這個(gè)配比，到整個(gè)綜合體，包括寫(xiě)字樓、公寓、街邊的商業(yè)和集中式的商業(yè)的配比，我們會(huì)根據(jù)每個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行不同的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：以升龍的角度來(lái)看，商業(yè)調(diào)整要走的方向是怎樣的？

　　張艾明：不論是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商，生存都是第一位的，而根據(jù)市場(chǎng)行情能最快做出調(diào)整的開(kāi)發(fā)商一定是能成功的。這個(gè)世界上沒(méi)有一定的法則，不是說(shuō)這個(gè)模塊成功了，其他人就一定能成功，必須要走自己的路。

　　觀點(diǎn)新媒體：升龍的規(guī)模已經(jīng)很大，調(diào)整也沒(méi)有那么容易，升龍是如何平衡這個(gè)問(wèn)題的？

　　張艾明：我們可能會(huì)為了市場(chǎng)環(huán)境的反應(yīng)，不停地在調(diào)整規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃本身就包括了在額定的容積率之下不同的業(yè)態(tài)之間的配比的調(diào)整，甚至包括它與周邊互動(dòng)的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：住宅和商業(yè)的占比是怎樣的？

　　張艾明：目前住宅比例仍然是最大，大概能占到50%吧。其它的寫(xiě)字樓、公寓，加上銷(xiāo)售型的商業(yè)，以及自持型的商業(yè)，全部加起來(lái)占50%。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)商業(yè)的市場(chǎng)空間很大，也有人說(shuō)現(xiàn)在的商業(yè)太多有過(guò)量問(wèn)題。聯(lián)系到寫(xiě)字樓，升龍?jiān)谶@方面對(duì)市場(chǎng)的選擇和看法是怎樣的？

　　張艾明：如果從市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，寫(xiě)字樓從前年年底獲得了一個(gè)高速的增長(zhǎng)，去年是一個(gè)集中式的爆發(fā)，到了今年你說(shuō)的這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始凸顯出來(lái)。它和商業(yè)一樣，只不過(guò)商業(yè)的同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)走在前面一點(diǎn)。

　　這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上開(kāi)發(fā)商都會(huì)有預(yù)判的，而我們對(duì)行業(yè)的預(yù)判會(huì)領(lǐng)先于市場(chǎng)差不多半年，這個(gè)半年時(shí)間實(shí)際上很重要。

　　從整個(gè)行業(yè)來(lái)講，任何一個(gè)供給都是這樣，當(dāng)它獲得很高利潤(rùn)空間的時(shí)候，一定就會(huì)有很多的跟風(fēng)者，這樣的話一定會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況。之后大家都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，然后再出現(xiàn)波動(dòng)下滑，大家再開(kāi)始調(diào)整，出現(xiàn)新一輪的供求曲線。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待當(dāng)前商業(yè)的同質(zhì)化問(wèn)題？

　　張艾明：同質(zhì)化這個(gè)問(wèn)題，可能也是大家面臨的主要困惑。這個(gè)同質(zhì)化，我想做慣綜合體的人，可能會(huì)對(duì)街邊鋪有偏見(jiàn)。

　　做慣綜合體的人，還是相信自持物業(yè)的力量，調(diào)整起來(lái)會(huì)比較有自主權(quán)，產(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里，不在業(yè)主手里，這樣對(duì)業(yè)態(tài)的整體調(diào)整會(huì)更加有利一些，管理起來(lái)也更加規(guī)范一些，同時(shí)可能整個(gè)實(shí)現(xiàn)給客戶的體驗(yàn)感也會(huì)更強(qiáng)。

　　但現(xiàn)在我們看來(lái)，市場(chǎng)規(guī)律是王道，街邊鋪有街邊鋪生存的空間，生存率是第一位。

　　我們?cè)谏虡I(yè)里希望能整合的就是在當(dāng)?shù)刈罹哂猩媪Φ钠放啤Ｒ郧霸谕卣沟臅r(shí)候，可能也跟大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一樣，尋找全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)能力最強(qiáng)的商家，這可能跟我們過(guò)去的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里邊大家的品牌資源有關(guān)?，F(xiàn)在我感覺(jué)，從今年發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)講，通過(guò)比較租金，比較經(jīng)營(yíng)能力，通常是區(qū)域性本地化品牌生存能力非常強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：升龍是如何同商家建立合作關(guān)系，如何把自己已有的資源維系下來(lái)，這方面有什么經(jīng)驗(yàn)之談？

　　張艾明：首先我覺(jué)得商家更多看的是項(xiàng)目本身，這是實(shí)實(shí)在在的，其它的比如說(shuō)友誼、公司的規(guī)模、發(fā)展前景，這個(gè)肯定也是必要的。

　　但是作為商家來(lái)講，越有發(fā)展實(shí)力的商家，選址越精準(zhǔn)，我們更多要做的還是提供一個(gè)好的項(xiàng)目出來(lái)給商家。無(wú)論是地段也好，還是整個(gè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是動(dòng)線的組合，甚至是后期的物業(yè)服務(wù)，人家看的是實(shí)實(shí)在在的能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。

　　前期拓展可能是很簡(jiǎn)單的事情，我們跟品牌商家打交道的過(guò)程中，他們自己也存在拓展部和運(yùn)營(yíng)部之間的博弈，拓展部拿下來(lái)的項(xiàng)目如果不好，后期的營(yíng)運(yùn)部也會(huì)對(duì)拓展部的成績(jī)進(jìn)行考核，這樣的品牌商家才有生存力。

　　我們希望做到的是商家不僅進(jìn)來(lái)，還要在我們的場(chǎng)子里有活力。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來(lái)商業(yè)發(fā)展最核心的本質(zhì)還是項(xiàng)目本身？

　　張艾明：我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，招商可能只是其中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，越來(lái)越多的要把眼光放到運(yùn)營(yíng)上面，未來(lái)運(yùn)營(yíng)一定是王道。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得商業(yè)的未來(lái)大概會(huì)是怎樣的？

　　張艾明：我覺(jué)得不管怎么樣，商業(yè)在未來(lái)肯定還是會(huì)獲得一個(gè)大的發(fā)展，雖然有電商的挑戰(zhàn)，實(shí)體店的調(diào)整，種種新形勢(shì)讓我們的商業(yè)現(xiàn)在變得更加的紛繁復(fù)雜，很多人覺(jué)得看不清，或者是看不太遠(yuǎn)。

　　但我相信商業(yè)還是會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獲得增長(zhǎng)，但是需要大家共同來(lái)努力思考，如何根據(jù)新的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)整。