集團(tuán)整體上市的計(jì)劃不會(huì)在短期內(nèi)去做，但是綠景集團(tuán)資產(chǎn)管理公司上市會(huì)作為一個(gè)目標(biāo)去推進(jìn)。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕，這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，12月24-28日，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 對(duì)于眼下的綠景集團(tuán)而言，或許商業(yè)項(xiàng)目較其住宅項(xiàng)目更具影響力。

　　據(jù)綠景集團(tuán)副總裁陳鐵身介紹，綠景按照商業(yè)產(chǎn)品屬性分了幾個(gè)系列，但核心業(yè)務(wù)還是購物中心。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，很多人會(huì)認(rèn)為沉淀資金帶來壓力。陳鐵身則不認(rèn)同這個(gè)說法：“其實(shí)恰恰相反，沉淀一分錢，可能會(huì)帶來兩分錢融資的規(guī)模”。

　　隨著商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)增，資金需求加大，而對(duì)于未來會(huì)否通過上市獲取發(fā)展所需資金。對(duì)此，陳鐵身表示，集團(tuán)整體上市的計(jì)劃不會(huì)在短期內(nèi)去做，但是綠景集團(tuán)資產(chǎn)管理公司上市會(huì)作為一個(gè)目標(biāo)去推進(jìn)。

　　“在短期里面我們會(huì)采用借殼，或者并購的方式進(jìn)入上市公司的渠道”。陳鐵身透露。

　　相比住宅，陳鐵身更看好公司的商業(yè)地產(chǎn)，“從目前情況來講，綠景的商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)會(huì)更快一些?！睆奈磥韼讉€(gè)大的項(xiàng)目來講，包括白石洲項(xiàng)目、東莞項(xiàng)目，在比例上來講都是以商業(yè)為主。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)綠景集團(tuán)副總裁陳鐵身的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：綠景商業(yè)分幾個(gè)系列，具體有哪些？

　　陳鐵身：按照產(chǎn)品屬性分了幾個(gè)系列，但核心業(yè)務(wù)還是購物中心。第一個(gè)是綠景集團(tuán)的佐阾系列。從規(guī)劃來講，未來三到五年，我們要以品牌和管理輸出式建設(shè)、收購或者重組十個(gè)項(xiàng)目，希望能夠在華南地區(qū)形成30個(gè)佐阾系列購物中心版圖。但不排除在其他地方，如果不出意外，我們可能會(huì)在蘇州有比較好的土地儲(chǔ)備。

　　第二個(gè)是NEO都市綜合體系列，它是以商務(wù)寫字樓為主，比如我們?cè)谏匙煊幸粋€(gè)NEO項(xiàng)目規(guī)劃，現(xiàn)在正在建設(shè)之中；我們?cè)诿肪肮I(yè)園改造過程中也要做第三個(gè)NEO；另外，在白石洲也會(huì)有更多的商務(wù)辦公樓宇出現(xiàn)，總體上來講我們今后的辦公樓宇主要是以NEO為主打品牌。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠景在商業(yè)方面有沒有較其他開發(fā)商有什么特別的地方？

　　陳鐵身：首先，綠景對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的理解和很多開發(fā)商、行業(yè)專業(yè)人士看法不太一樣。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)，這里商業(yè)是個(gè)大概念，它并不是和零售商結(jié)合了才叫商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)空間的提供者，所以我們有一個(gè)口號(hào)，叫倡導(dǎo)新生活方式，打造新商業(yè)空間，這是綠景基于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)理解提出的使命。

　　第二，綠景商業(yè)地產(chǎn)是跨形態(tài)、多項(xiàng)目、全流程運(yùn)作的平臺(tái)。綠景商業(yè)資產(chǎn)管理公司是我們專門管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的機(jī)構(gòu)，從拿地開始，到設(shè)計(jì)、開發(fā)、經(jīng)營、后期的資本化運(yùn)作，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條都設(shè)計(jì)到了，這是我們的一個(gè)特點(diǎn)。

　　第三，我們有自己的商業(yè)物業(yè)管理品牌作為后期運(yùn)營品質(zhì)的保證，有一個(gè)基源物業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠景目前商業(yè)管理、物業(yè)設(shè)計(jì)方面都是自有團(tuán)隊(duì)操作的嗎？

　　陳鐵身：綠景基源物業(yè)實(shí)際上通過和CBRE的合作，提供我們的翡翠服務(wù)體系，以這樣一個(gè)服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)，來形成自己獨(dú)有的物業(yè)管理體系。

　　我們會(huì)有設(shè)計(jì)公司配合，設(shè)計(jì)公司也是選擇戰(zhàn)略合作伙伴，會(huì)有長(zhǎng)期的合作關(guān)系。我們既有集團(tuán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，也有自身的工程管理部門。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠景對(duì)進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的品牌有什么要求嗎？

　　陳鐵身：佐阾的基本定位是從社區(qū)生活需求解決方案的角度出發(fā)，我們會(huì)更多的選擇適合基本定位的商家進(jìn)行合作。而且，我們有一個(gè)商家資源庫，有一個(gè)中央招商系統(tǒng)，我們和所有的商家一般會(huì)有一個(gè)戰(zhàn)略合作，對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)需求比較特殊的，我們?cè)谠O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都已經(jīng)開始合作了。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前整個(gè)商業(yè)的環(huán)境比較熱，綠景選擇什么樣的策略去應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)？

　　陳鐵身：對(duì)購物中心來講，目前遇到的三大問題：一個(gè)是結(jié)構(gòu)性過剩。從總量上來講存在過剩，但綠景打造的佐阾購物中心主要是解決社區(qū)客戶的需求，社區(qū)生活方式的解決方案。我認(rèn)為社區(qū)型的購物中心還是一片藍(lán)海，我們找到了自己的優(yōu)勢(shì)。

　　第二個(gè)，購物中心同質(zhì)化。解決同質(zhì)化的問題更多要尊重需求的角度，通過資源思考的角度、根據(jù)地塊所處的條件，加上與時(shí)俱進(jìn)的理念，在后期運(yùn)營上做進(jìn)一步的調(diào)整。

　　第三個(gè)，電商的沖擊。我們基本思路是不去回避這個(gè)事情，也沒有去正面處理這個(gè)矛盾，而是把自己的產(chǎn)品做好一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看商業(yè)和金融之間的關(guān)系？

　　陳鐵身：我們已經(jīng)和銀行、金融部門有相關(guān)合作，包括華人銀行、民生銀行、上海銀行，他們都有所謂社區(qū)銀行系列，我們?cè)谖飿I(yè)空間規(guī)劃上都會(huì)融合在一起。我個(gè)人覺得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是屬于金融行業(yè)范疇，實(shí)際上很適合作為金融產(chǎn)品不動(dòng)產(chǎn)的模式來管理，所以我更多把商業(yè)地產(chǎn)理解為金融類的業(yè)務(wù)。

　　從這個(gè)方面來講，我們自己的資產(chǎn)管理為什么取這個(gè)名字來管商業(yè)地產(chǎn)，還有在我們的職能部門里面規(guī)劃金融協(xié)同的安排，都是基于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融屬性的認(rèn)同。

　　另外，我們今年年底或者明年初會(huì)在香港資本市場(chǎng)有更多的作為，解決我們商業(yè)地產(chǎn)的退出機(jī)制。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠景還沒有上市，如果今后有上市的動(dòng)作，會(huì)不會(huì)把商業(yè)作為重點(diǎn)？

　　陳鐵身：整個(gè)集團(tuán)的IPO是我負(fù)責(zé)的，有幾條路徑可以走，當(dāng)然集團(tuán)整體上市的計(jì)劃不會(huì)在短期內(nèi)去做，但是我們資產(chǎn)管理公司上市是作為一個(gè)目標(biāo)去推進(jìn)的。在短期里面我們會(huì)采用借殼，或者并購的方式進(jìn)入上市公司的渠道。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前綠景發(fā)展的資金都是從銀行來的嗎？

　　陳鐵身：銀行、信托多種渠道，但是是以銀行為主，還有自己資本積累的基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)項(xiàng)目占集團(tuán)的今年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)利潤(rùn)比例大不大？

　　陳鐵身：還可以。購物中心對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)有兩個(gè)方面，一個(gè)是現(xiàn)金流的產(chǎn)生。佐阾第一個(gè)項(xiàng)目出來以后，我們的回報(bào)還是不錯(cuò)的，整個(gè)NEO的回報(bào)也是不錯(cuò)。從商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)形態(tài)來講，除了租金回報(bào)之外，還有本身的物業(yè)價(jià)值的提升，估值的提高，這方面在帳面處理上還得不到體現(xiàn)，但是它實(shí)際的價(jià)值已經(jīng)發(fā)揮作用了；另外，我們購物中心對(duì)集團(tuán)整體融資的擴(kuò)展也是有貢獻(xiàn)的，持有型物業(yè)本身可以通過抵押的方式去做，經(jīng)營性物業(yè)可以用經(jīng)營收入作為解決方案。大家都在議論購物中心自己持有，是不是會(huì)在資金方面產(chǎn)生壓力，或者說會(huì)不會(huì)沉淀一些資金。其實(shí)恰恰相反，沉淀一分錢，可能會(huì)帶來兩分錢融資的規(guī)模。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來商業(yè)有沒有具體的規(guī)劃，住宅和商業(yè)的比例是多大？

　　陳鐵身：從戰(zhàn)略上給它一個(gè)定位，我們叫地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)，住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售，以及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營這兩條腿是并行的。

　　從目前情況來講，我們商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)會(huì)更快一些，從未來幾個(gè)大的項(xiàng)目來講，包括白石洲項(xiàng)目、東莞項(xiàng)目，在比例上來講都是以商業(yè)為主。

　　這個(gè)是大商業(yè)的概念，包括持有型物業(yè)，其中有寫字樓、酒店、購物中心、商業(yè)街、服務(wù)式公寓，所以，這些產(chǎn)品今后在集團(tuán)的比重商業(yè)會(huì)超過住宅。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)了解白石洲是一個(gè)舊改項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目目前的進(jìn)展怎么樣？

　　陳鐵身：政府的行政許可手續(xù)辦得都差不多了，我們會(huì)在明年的上半年首先啟動(dòng)北區(qū)的開發(fā)。因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目比較大，整個(gè)開發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)，而且涉及到很多村民返遷的問題。

　　整個(gè)項(xiàng)目跨了深南路兩邊，我們首先從區(qū)域上來講是先北區(qū)后南區(qū)，北區(qū)做舊改開發(fā)，南區(qū)做保護(hù)性開發(fā)。北區(qū)的住宅開發(fā)分成兩期，明年上半年會(huì)推出北區(qū)。

　　當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)核心地段在臨深南路，可能會(huì)在三到五年之后開發(fā)。北區(qū)有一個(gè)佐阾系列，它是解決這個(gè)片區(qū)的社區(qū)需求。在第一期，深南路南邊我們做成一個(gè)接近20萬平方米大型都市型購物中心。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳作為綠景集團(tuán)的大本營，除了白石洲項(xiàng)目之外，還有沒有其他意向項(xiàng)目？

　　陳鐵身：我們的土地儲(chǔ)備在1000萬平方米左右，除了深圳之外，在珠三角的兩個(gè)重要區(qū)域，一個(gè)在珠海，一個(gè)在東莞。東莞我們剛剛拿下將近250萬平方米的大的舊改項(xiàng)目，是整個(gè)樟木頭樟園片區(qū)的改造。這里面我們實(shí)際上是重造一個(gè)城了，占地面積將近2平方公里。