　　12月24日，保利地產(chǎn)正式對外發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。其董事長宋廣菊在發(fā)布會上表示，保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃是全產(chǎn)業(yè)鏈切入，打造由機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老組成的“三位一體”的中國式養(yǎng)老。

　　宋廣菊還表示，保利地產(chǎn)是站在戰(zhàn)略的角度切入養(yǎng)老地產(chǎn)，再將全產(chǎn)業(yè)鏈搭建好后，經(jīng)過逐步的培育，到了十年后可能就會成為公司新的利潤增長點之一。

　　而就具體的養(yǎng)老地產(chǎn)策略，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在發(fā)布會上也介紹到，保利涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的一個指導思想就是致力于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，培育新的利潤增長點。

　　胡在新還提到，在機構(gòu)養(yǎng)老方面，保利成立了保利安平專業(yè)監(jiān)護養(yǎng)老公司，并打造和熹會專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，今后還將在全國各省會城市建立和熹會品牌專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)。

　　據(jù)了解，目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市共擁有六個項目養(yǎng)老地產(chǎn)在建。其中北京西山和熹會構(gòu)已經(jīng)于年初開始運營，這也是保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的首個試點項目。

　　目前北京西山和熹會已經(jīng)有110位老年人入主，平均年齡為79.5歲，80歲以上的老人比例為55%，擁有護士比例占70%，而該項目總共擁有200套房間，目前的入住率約50%。

　　但作為前提投入大、且回報周期長的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其盈利模式也是業(yè)界最為關心的問題。

　　就此，胡在新表示，保利倡導的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式是微利模式。在居家養(yǎng)老方面，通過提供適老化的產(chǎn)品設計和增值服務，收取養(yǎng)老增值服務費；在社區(qū)養(yǎng)老層面，希望通過老年公寓的租賃，還有社區(qū)配套服務，收費方式采用使用權十年租賃收費制。

　　不過，胡在新也坦承，目前北京西山和熹會項目還處于虧損階段，前期的投入全來自于公司地產(chǎn)業(yè)務的盈利。

　　但對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，保利地產(chǎn)還是較為有信心。胡在新就表示，保利計劃用3到5年的時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營率進入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8到10年左右的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

　　另外，保利還計劃在未來的5到10年完成社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設標準，并在保利社區(qū)中提供100%的服務，計劃建成50家和熹會品牌連鎖養(yǎng)老機構(gòu)。

　　以下為保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會現(xiàn)場媒體問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：保利地產(chǎn)的養(yǎng)老項目和普通住宅不一樣，可能都以持有為主，這是否會對公司的資金提出挑戰(zhàn)？

　　宋廣菊：我們養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略是“三位一體”，我認為要想切入養(yǎng)老地產(chǎn)，可能專業(yè)機構(gòu)的建設是必須的，不過專業(yè)機構(gòu)很難盈利，至少在現(xiàn)階段很難盈利。但是隨著老年人消費能力的增長，以及消費需求的升級，未來還是可以盈利的，但是這種利潤可能是微利。

　　目前我們試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)帶動居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來十年我們可能會在主要省會城市建設養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)，實際上我們在北京已經(jīng)建完、并投入運營了。“和熹會”將是我們養(yǎng)老機構(gòu)的品牌，我們通過對它的運營摸索出國際化的管理流程，培育專業(yè)化的養(yǎng)老機構(gòu)人員，在未來十年內(nèi)我們會在全國推行這個品牌，形成品牌連鎖。

　　而通過這樣的專業(yè)機構(gòu)，會對我們保利所有的社區(qū)進行養(yǎng)老的輻射。社區(qū)養(yǎng)老可能會在大型社區(qū)里面和養(yǎng)老機構(gòu)一起配建5到10萬平方米持有型的養(yǎng)老公寓，這個公寓可能是通過12年的產(chǎn)權長期租賃。這樣就解決了當老年人65歲需要全面照顧的時候，我們給他提供一個養(yǎng)老型的公寓，這個公寓里面設有老年大學，老年活動中心，有24小時對他親切關懷，又不打擾他生活的全信息跟蹤。

　　另外，還要結(jié)合居家養(yǎng)老，實際上很多老人習慣在家里，習慣了孩子的照顧，那么我們通過物業(yè)服務平臺給他通過增值養(yǎng)老服務，我們幫助他洗澡，吃飯，給他提供一些專業(yè)的養(yǎng)老服務，通過三位一體來打造。我覺得這種方式更適合中國社會的發(fā)展，以及中國老齡社會的特點，還適合中國居住習慣和養(yǎng)老習慣。

　　現(xiàn)場提問：您提到希望國家在金融政策，以及土地和稅收政策上給予養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠，那么目前國家在這三個方面有沒有明確提出給予哪方面的優(yōu)惠，公司對于政策的呼吁已經(jīng)進展到了哪個程度？

　　宋廣菊：政策優(yōu)惠方面，我們也考察了一些先進國家的做法。但中國的救護險還沒有建立，像日本65歲以后國家就強行要交救護險。救護險是干嘛用的呢，就是當你不能動的時候國家這個險種就會落地。

　　如果說國家救護險能夠出臺，或者允許企業(yè)介入救護險就非常好，因為個人能夠滿足這樣的險種，人生最可怕的就是碰到不能動的時候，這是產(chǎn)業(yè)政策和保險政策方面的缺位。

　　另外，國家對發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的土地還沒有優(yōu)惠政策，我們希望養(yǎng)老機構(gòu)建一個養(yǎng)老園的土地能得到一些優(yōu)惠，這樣的政策其實也可以減輕這個行業(yè)的發(fā)展，但是現(xiàn)在還沒有這樣的政策，所以我們也很期待這樣的政策。當然，還有其他的政策，也希望大家能多呼吁。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在保利的養(yǎng)老地產(chǎn)投資額已經(jīng)到了多少，未來計劃的投資額又是多少？公司預計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利率和凈利率又是多少？

　　宋廣菊：剛才我們提出三位一體的全產(chǎn)業(yè)鏈，像其中的展會前三年都是培育期，很難說它會有利潤。但是我覺得培育期是長線的，如果能培育起來，不但對中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個推動，同時自己也可以獲得利潤。一個會展的培育期，五年差不多需要一千多萬。如果再舉辦高端論壇，可能還得需要三五百萬，而三年后才能盈利，這是展會的投資情況。

　　對于機構(gòu)養(yǎng)老的投入，未來十年可能會建50個，保利布局的每個城市可能都會建一個，也許每個城市還會有兩個，但我們目前的計劃是在每個大城市建一個，從而輻射保利社區(qū)的人群。

　　這方面的建設其實沒有賓館貴，而是根據(jù)床位的不同來定價。比如說一個200到300個床位的養(yǎng)老機構(gòu)，你可以估算他的投資，50個是多少我們也可以測一下。

　　在老年性持有公寓方面，如果我們在一個50萬平方米的社區(qū)留出8千或1萬平方米的老年性持有公寓，將來每個城市會有五、六個項目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。

　　另外，我們現(xiàn)在已經(jīng)建成的社區(qū)的適老化改造有一筆資金投入，我估計有五到十億左右，這方面的投入主要是做智能化緊急呼叫，以及其他一些設備的改造升級，但這方面的投入確實是非常大的。

　　以上這些都是站在整個行業(yè)的角度，站在我們實際的角度，從如何針對三位一體的全產(chǎn)業(yè)鏈進行產(chǎn)業(yè)化的投入，具體我們會在自己的工作計劃中鋪開。

　　現(xiàn)場提問：公司提到養(yǎng)老地產(chǎn)也會引入專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)合作，那么這方面的進展如何？

　　宋廣菊：我們的首個養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)是北京西山林語中的和熹會，這也是保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點。我們提到三位一體中的牽頭者是專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，所以我們不但建設了物業(yè)，我們也按照老齡化的要求建立了床位，同時也組建了自己的專業(yè)團隊，叫做保利安平。

　　和熹會就是目前保利地產(chǎn)的專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，這個機構(gòu)會在中國十年內(nèi)建成至少50個這樣的專業(yè)機構(gòu)，我們目前已經(jīng)有的項目都是在200個床位以上。比如廣州琶洲的項目就是在城市中心做的這種機構(gòu)。

　　由于北京和熹會是在一個酒店的基礎上改造的，所以它在電梯的設計上，以及一些適老型的設計上其實是沒有達到我們想要的要求。但我們在廣州琶洲做的項目，它的設計是引進日本全套的適老型設計標準，包括它的門和普通不一樣，是可以擔架、輪椅推進的，里面完全是適老型的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：目前很多開發(fā)商的做法是在一些遠郊的地方引入酒店、商業(yè)資源做高端養(yǎng)老，但中國社會巨大的養(yǎng)老需求卻是居家的，小型的，或者身邊的養(yǎng)老，那么這方面保利后續(xù)是否會切入？

　　胡在新：保利的觀點是這樣，我們理解遠郊的養(yǎng)老方式，或者獨立于市區(qū)之外的養(yǎng)老，這都是沒有生命力的，不可持續(xù)的，為什么？這源于中國老人的需求，他愿意和子女住在一起，所以我們?nèi)灰惑w的構(gòu)建實際上要強調(diào)居家養(yǎng)老專業(yè)化。

　　據(jù)我們的調(diào)查，九成以上的老人都希望在家里和子女在一起。所以，對于這部分人群我們一定要提供專業(yè)化的養(yǎng)老服務，讓他有一個幸福健康快樂的晚年。

　　另外，要把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做好一定要有專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)做支撐，專業(yè)機構(gòu)的養(yǎng)老肯定要有家，把家的溫情和機構(gòu)的養(yǎng)護結(jié)合起來。我們的機構(gòu)養(yǎng)老和適老公寓，都應該在市區(qū)內(nèi)解決，所以兩者需要很好的結(jié)合。而居家養(yǎng)老應該以家為依托，只有這樣他才能真正符合老人的需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，運用這種優(yōu)勢，再加上多業(yè)態(tài)的開發(fā)模式，還有我們?nèi)珖拈_發(fā)，從而讓長者可以實現(xiàn)一地入會多地養(yǎng)老的局面，這中間會有很大的發(fā)展空間。

　　現(xiàn)場提問：就目前國內(nèi)的養(yǎng)老環(huán)境來看，今后養(yǎng)老產(chǎn)品要如何提高自身的競爭力，目前養(yǎng)老社區(qū)遇到的困難又是什么？

　　胡在新：像發(fā)達國家已經(jīng)走在我們前面，他們可能在投資運營管理方面積累了豐富的經(jīng)驗。也有很多機構(gòu)進入國內(nèi)市場，和國內(nèi)地產(chǎn)商或者其他機構(gòu)在合作。但是，從戰(zhàn)略的角度我們要看到一個方向，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是需要我們自己來做。

　　因為完全依賴國外的機構(gòu)來運營管理，他們的實力肯定不夠，畢竟中國的市場，中國人的家庭倫理觀念和國外不一樣，所以在養(yǎng)老需求方面也會不一樣。由于保利地產(chǎn)的合作主辦方是中國老年人產(chǎn)業(yè)協(xié)會，從政府層面合作入手，可能和其他一些發(fā)展商的做法不太一樣。而由政府的相關機構(gòu)來參與指導我們，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我覺得這是我們做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大優(yōu)勢之一。

　　第二，目前大多數(shù)是希望在社區(qū)內(nèi)解決養(yǎng)老需求，而作為房地產(chǎn)商做這件事就會具有得天獨厚的優(yōu)勢。我們可以通過物業(yè)服務，專業(yè)協(xié)會支持，以及專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)提供專業(yè)的養(yǎng)護服務，這是其他企業(yè)很難整合的資源。

　　當然，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要靠自身的良性循環(huán)，不能靠投錢，或者完全依賴政府投，或者等政策。而是要從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的角度去構(gòu)建，從企業(yè)經(jīng)營，從市場化資源運作和整合的角度去做才更有希望。其實我們也還是處于探索階段，因為這個產(chǎn)業(yè)是非常復雜，這個產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式大家也都很擔心，但我們愿意投入，也愿意去培育它，只是會需要一些時間。

　　現(xiàn)場提問：保利地產(chǎn)目前積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是否意味著這方面會是公司今后的重要發(fā)展戰(zhàn)略？

　　宋廣菊：關于企業(yè)戰(zhàn)略，保利地產(chǎn)的方向是比較堅定的，就是以普通住宅為主，到今天仍然是堅持以普通住宅為主。但是，我們還提到了適當?shù)?、有計劃的增加持有物業(yè)。而根據(jù)中國城鎮(zhèn)化的進程，可能在城鎮(zhèn)化率達到70%以前，我們的發(fā)展戰(zhàn)略都不會做調(diào)整。

　　為什么我們在戰(zhàn)略中提到會有計劃適當增持商業(yè)物業(yè)，是因為我們看到的趨勢。目前國家的城鎮(zhèn)化在不斷強化，到了70%會趨于一個拋物線方向轉(zhuǎn)換。那么在50%到70%的階段轉(zhuǎn)化完成之前，保利會布局相關多元化的產(chǎn)業(yè)來支撐未來的發(fā)展，包括過去提到的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，以及今天發(fā)布的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，其實都是在各個戰(zhàn)略發(fā)展中早就做了一些規(guī)劃，如何逐步實施。

　　今天我們正式發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，也是按照我們一貫的戰(zhàn)略制定的，在局部階段實施的一個方向。所以，保利仍然堅持過去的戰(zhàn)略方向不變，只是當初的戰(zhàn)略制定就有這一塊的安排，而這方面也會是我們未來利潤的增長點之一。

　　現(xiàn)場提問：目前全國100萬平方米以上的項目大多數(shù)是以旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿到的土地，這樣的項目大概有300個，這說明旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭到了一定程度，那么今后保利地產(chǎn)在拿地，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方面有什么樣的策略能夠保證公司在未來的競爭中勝出？

　　胡在新：目前大家都紛紛進入這個行業(yè)，可以說是聞風而動，這其實也說明大家看好這個行業(yè)，未來是可以預期的，因為存在龐大的需求。

　　其實我們在介入養(yǎng)老地產(chǎn)的時候也做過一個構(gòu)思，但對整個產(chǎn)業(yè)鏈的理解還不是特別透撤。當然，每個公司的策略不一樣，而100萬平方米的項目實實在在配建的養(yǎng)機構(gòu)到底是多少，這其實值得考究。所以可能我們要做一些簡單的剔除，也許有一些是以概念地產(chǎn)去獲取土地。

　　但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營要依據(jù)滿足老人的核心需求，從而在此基礎上形成自己的競爭力，而不是依靠規(guī)模有多大，或者項目有多少，核心還是在養(yǎng)老模式，從運營管理和專業(yè)機構(gòu)的構(gòu)建上形成自己的優(yōu)勢。

　　未來我們也會積極和各級政府溝通，爭取這樣的項目，另外我們在策略上，在一定體量的項目上也會主動投入。即便不納入養(yǎng)老項目的范疇，我們也會從各個層面去做我們的養(yǎng)老事業(yè)，從戰(zhàn)略上逐步實施，這樣才能真正把我們的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做到前面，也只有走到了前面才會有優(yōu)勢。任何一個行業(yè)都有競爭，但競爭反而是一件好事，大家可以相互學習，我相信我們會在這個舞臺上和同行共同進步，把這個產(chǎn)業(yè)做好。

　　現(xiàn)場提問：保利現(xiàn)在做專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，那么公司是否會對適老住宅，或者老年公寓的租賃人群設定一個資格，或者通過一個價格機制去引導潛在的租賃者？

　　宋廣菊：我們對于養(yǎng)老公寓的要求是65歲以上的人才有資格購買，為什么要這樣要求呢？因為我們提供的是適老型的公寓，所以你不能買了以后空在那里，這樣運營會帶來很大的困難。

　　我們在銷售的時候，會一次性出售15年的產(chǎn)權，這樣可以收回一部分投資。但是運營需要資金支持，這方面的投入比一般住宅項目高，因為它所有的產(chǎn)品都是特別設計的。

　　銷售之后，會由我們來統(tǒng)一運營，依靠我們專業(yè)的人對老年公寓實行專業(yè)管理。而當老人去世以后，如果沒有住夠15年，那么剩下的折舊費公司一定會放還給老人的孩子，因為這個房子還需要給新的老人入主。如果老人能活到90歲，那么在80到90歲這十年我們還需要補貼租金，這其實是一個互動方式。

　　另外，我們的養(yǎng)老公寓是優(yōu)先考慮已買的客戶，如果當老人失去行動能力的時候，買了我們養(yǎng)老公寓的人是有優(yōu)惠的，一般是6000元/月住到這其中的房子，但如果是買了這個養(yǎng)老公寓的，3000元/月就可以進住，同時在這中間我們還有不同的產(chǎn)品可以進行搭配。

　　而如果每個城市都有專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)能夠服務好保利在這個城市的業(yè)主，那么我們就可以提供高端養(yǎng)老服務，銷售的產(chǎn)品也可能會增值，或者說會比別人銷售得快，因為我們能提供增值服務。

　　所以，我想保利地產(chǎn)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是站在客戶角度去切入的，也是站在地產(chǎn)行業(yè)的角度去探索的，以此來搭建一個全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　也許到未來住宅開發(fā)沒有利潤的時候，正是因為我們能為人民提供這樣一套養(yǎng)老專業(yè)的服務，所以還是可以支撐微利的發(fā)展。而從整個戰(zhàn)略角度而言，養(yǎng)老地產(chǎn)就是我們在縱深多元化和橫向多元化的布局之一。

　　現(xiàn)場提問：目前除房地產(chǎn)商在做養(yǎng)老地產(chǎn)外，很多保險公司也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)，那么作為不同的主體，會不會在模式和盈利點上有所區(qū)別？對于客戶而言，又將怎樣選擇不同主體的養(yǎng)老產(chǎn)品？

　　宋廣菊：我估計大家的切入點不一樣，盈利點肯定掌握得也不一樣。保險公司關鍵是保險產(chǎn)品的銷售，他們捆綁住宅更關心的應該還是盈利點，不過我們還沒有對保險公司切入的模式進行研究。

　　但是，站在保利地產(chǎn)的角度，我們在戰(zhàn)略上還是非常清晰的。現(xiàn)在有很多說法是用養(yǎng)老的名義來圈地，這個可能說得俗了一點。但關鍵還是大家的切入點不一樣，保利地產(chǎn)一方面是出于責任所在，因為我們是國企。

　　第二，從戰(zhàn)略上來看，當伴隨著城鎮(zhèn)化的進程，包括行業(yè)發(fā)展到這個階段，保利從前一階段的專業(yè)化開發(fā)到現(xiàn)在多元化的布局，包括對商業(yè)，對展覽，對所謂的養(yǎng)老，包括對于旅游，對于產(chǎn)業(yè)相關的多元化切入是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的一個思路。

　　另外，現(xiàn)在我們也在考慮打通金融行業(yè)，縱觀美國也好，還是一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡來看，到了一定時期都會實施多元化的轉(zhuǎn)型。大家可以看到日本一些大的開發(fā)商現(xiàn)在都進入了多元化階段，而新加坡的凱德置地在金融方面的運營已經(jīng)成為他未來利潤增長的很大一塊。

　　所以，站在戰(zhàn)略的角度就不難理解保利地產(chǎn)為什么今年會切入養(yǎng)老地產(chǎn)，這個概念是站在一個戰(zhàn)略的角度去思考如何推動企業(yè)長期穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展，這也是未來十年，甚至二十年的戰(zhàn)略布局。

　　今天我們把產(chǎn)業(yè)鏈搭好，然后逐步的培育，到了十年后可能它會成為我們的利潤增長點之一。我們目前叫一業(yè)為主，多輪驅(qū)動，在未來的驅(qū)動過程中，多業(yè)態(tài)也會慢慢成為我們新的利潤增長點。

（審校：勞蓉蓉）