隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將逐步走向成熟，未來十年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　觀點網(wǎng) 趙思茵 2012年，越秀地產(chǎn)將廣州國際金融中心(IFC)注入越秀房地產(chǎn)投資信托基金(越秀房托)，這筆“驚天交易”攪動了地產(chǎn)和金融兩界。至今，IFC的運(yùn)營情況仍備受矚目。

　　據(jù)越秀房托透露，截至2013年6月30日，廣州IFC寫字樓的出租率為74.13%，租金水平繼續(xù)保持市場標(biāo)桿地位；酒店公寓也進(jìn)入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升，房價處于市場領(lǐng)先地位。

　　越秀房托認(rèn)為，旗下的六個項目均處于廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業(yè)保持著較高出租率，租戶較為穩(wěn)定。而國金中心雖然處于成長期，但仍是區(qū)域內(nèi)最為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。

　　對于旗下的商業(yè)物業(yè)，“我們還將繼續(xù)長期持有的策略?！痹叫惴客腥缡钦f。

　　與房地產(chǎn)企業(yè)近來的融資熱潮一樣，越秀房托也在不斷打開融資渠道。

　　“融資工作一直是基金的重點工作，越秀房托也會持續(xù)關(guān)注和開展。截至2013年6月底，房托的借貸比率為33.4%，離守則規(guī)定的45%，還有一定的空間?！?/p>

　　今年5月，越秀房托已成功發(fā)行了3.5億美元五年期的無抵押債券。與其他企業(yè)相比，越秀房托還擁有自己獨(dú)特的融資優(yōu)勢，“房托基金在境內(nèi)外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內(nèi)則有中行、建行、農(nóng)行等?！?/p>

　　對于持續(xù)火熱的商業(yè)地產(chǎn)，在越秀房托看來，未來5-8年間，電商的經(jīng)營規(guī)模有可能占到社會零售業(yè)總額的半壁江山。并且，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的推進(jìn)，將會有許多開發(fā)商由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入激烈競爭階段。

　　在這種情況下，越秀房托認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新是必然趨勢，比如擴(kuò)大直接融資的比例，增加權(quán)益性的融資，資產(chǎn)證券化REITs將會是一種主要的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)形式。

　　最后，越秀房托如此說道：“我們也希望國內(nèi)能夠盡早推出REITs產(chǎn)品，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商有更大的空間?！?/p>

　　以下為觀點新媒體對越秀房地產(chǎn)投資信托基金(越秀房托)的采訪實錄：

　　觀點新媒體：去年IFC注入房托之后，目前的運(yùn)營情況如何？與旗下的白馬服裝市場等項目相比，是處于哪一運(yùn)營階段？

　　越秀房托：去年10月8日，越秀房產(chǎn)基金購入廣州國際金融中心。之后，越秀房托全面開展項目營運(yùn)工作，加大招商推租力度，積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶。

　　2013年上半年，越秀房托的商業(yè)項目租金收入增幅明顯，財富廣場、城建大廈和越秀新都會的增幅分別達(dá)到7.3%、7.0%和8.8%。6月底原5個項目(即不含國金中心)整體出租率平均為98.47%，其中白馬大廈項目出租率為100%。

　　截至2013年6月30日，IFC寫字樓的出租率為74.13%，租戶結(jié)構(gòu)也不斷優(yōu)化，新增多家外資銀行等優(yōu)質(zhì)核心客戶；酒店公寓也進(jìn)入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升。

　　觀點新媒體：越秀房托曾表示，未來還將尋求更廣闊的融資渠道，投資區(qū)域也將擴(kuò)展至全國。這一計劃的進(jìn)展情況如何？是否已經(jīng)發(fā)現(xiàn)合適的項目？

　　越秀房托：首先，越秀房托在2013年，還將繼續(xù)實施積極而審慎的投資理財原則。即在充分評估市場狀況及資本市場情況下，以基金單位持有人長遠(yuǎn)利益為依歸，慎重考慮及把握投資機(jī)會。

　　其中，越秀房托將主要考慮在國內(nèi)的一線城市進(jìn)行物業(yè)投資。根據(jù)越秀房托投資區(qū)域按修改后的信托契約，將從廣東省擴(kuò)展到全中國(包括香港)，并以珠江三角洲為基礎(chǔ)，積極在北京、上海等城市尋找合適項目。

　　目前，越秀房產(chǎn)基金投資的物業(yè)類型現(xiàn)時主要集中于綜合體、寫字樓、零售商業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場等高增長型的商用物業(yè)，如果有機(jī)會，越秀房托還將會策略性考慮綜合性物業(yè)。但是，截止目前越秀房托還沒有具體的項目計劃。

　　觀點新媒體：越秀房托如何增加旗下商業(yè)物業(yè)的價值？

　　越秀房托：越秀房托主要通過實施積極的租賃及資產(chǎn)管理策略。根據(jù)不同物業(yè)的特點，在租戶組合、租金水平與增長、租期等方面制定合理的策略，使物業(yè)組合的租金水平穩(wěn)步提升，出租率高企。

　　其次，越秀房托還會抓住契機(jī)，對維多利廣場全力實施經(jīng)營調(diào)整，引入國際快時尚品牌優(yōu)衣庫。準(zhǔn)備將其打造為中國大陸華南地區(qū)首家全球旗艦店，推動了項目的優(yōu)化升級。

　　此外，越秀房托還將所持的房產(chǎn)項目實施多樣化的資本增值策略。在制定并實施多項資產(chǎn)改造計劃的同時，通過不斷優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、維持良好的客戶關(guān)系、加大招商投入等策略不斷促進(jìn)物業(yè)租金水平及物業(yè)價值的提升。

　　觀點新媒體：近年來，中國商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項目，是否擔(dān)憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢？

　　越秀房托：我們也關(guān)注到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的相關(guān)報道。我們基金旗下的六個項目均處于廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業(yè)保持著較高出租率，租戶較為穩(wěn)定，國金中心雖然處于成長期，但仍是目前區(qū)域內(nèi)最為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。我們將繼續(xù)長期持有的策略。

　　但是，對于房產(chǎn)基金未來的規(guī)模擴(kuò)展，越秀房托將密切留意商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，并根據(jù)市場情況制定投資策略。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形勢逐漸改變，住宅地產(chǎn)市場量價齊升，這對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展會有什么影響？

　　越秀房托：隨著國家出臺一系列強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的政策，住宅地產(chǎn)降溫還是比較明顯，因此，從未來看，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資者及房企關(guān)注的焦點。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體的方向發(fā)展。因此，國際金融中心也將成為廣州商業(yè)地產(chǎn)的亮點。

　　雖然，近期受宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩及國家提倡儉節(jié)政策，短期內(nèi)對高端消費(fèi)行業(yè)、零售百貨業(yè)產(chǎn)生一定影響。但這同時也推動商業(yè)地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型，從規(guī)模擴(kuò)大向商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)增值與資本營運(yùn)相結(jié)合的商業(yè)綜合實力轉(zhuǎn)變，這正好給我們提供更有力的發(fā)展空間。

　　可以說，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入發(fā)展的上升時期，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將逐步走向成熟，未來十年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　觀點新媒體：商業(yè)項目非常考驗資金實力，越秀房托是如何認(rèn)識和處理商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？

　　越秀房托：越秀房托具有較強(qiáng)的融資能力。基金的債務(wù)政策為保持長期的借貸比率在35%以下。目前，房托的借貸比率為33.4%，離守則規(guī)定的45%，還有一定的空間，具有充足的融資資源。

　　另外，房托基金在境內(nèi)外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內(nèi)則有中行、建行、農(nóng)行等?？梢哉f，基金的穩(wěn)定性得到銀行的認(rèn)可，形成了長期戰(zhàn)略關(guān)系?；鹪?008年、2011年以及2013年中均進(jìn)行了融資。

　　觀點新媒體：越秀房托如何改善基金的財務(wù)結(jié)構(gòu)和成本的？

　　越秀房托：越秀房托會繼續(xù)執(zhí)行“銀行貸款與債券的結(jié)合、長期和中期債務(wù)的結(jié)合、浮動利率和固定利率的結(jié)合”的財務(wù)政策，以降低債務(wù)結(jié)構(gòu)和利率波動給基金帶來的財務(wù)風(fēng)險。上半年3.5億美元5年期企業(yè)債券的成功發(fā)行，是該財務(wù)政策的體現(xiàn)。

　　觀點新媒體：在人民幣貸款方面，預(yù)計今年房托打算償還多少本金？下半年會不會再融資？對于融資成本又是如何考慮的？

　　越秀房托：目前，越秀房托的人民幣貸款年初余額是42.5億元，上半年已經(jīng)歸還了近2億元。融資工作一直是基金的重點工作，而越秀房托也會持續(xù)關(guān)注和開展。

　　降低融資成本是基金的基本財務(wù)目標(biāo)。如我們通過評級機(jī)構(gòu)的投資級評級，獲得了債券投資人的認(rèn)可，也獲得了銀行等貸款機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，我們相信可以在此基礎(chǔ)上，為基金的貸款取得較低的利率，降低融資成本。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，在前景美好但競爭日益激烈的環(huán)境下，您認(rèn)為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　越秀房托：隨著新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達(dá)國家還有很大的距離。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，十二五期間我國將建住宅6500萬套，總面積50億-55億平米，其中保障房有3500萬套。并且，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都在進(jìn)一步發(fā)展，老年住房問題也越來越受到關(guān)注。

　　我們認(rèn)為，接下來房地產(chǎn)行業(yè)將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：

　　首先，未來5-8年間，電商的經(jīng)營規(guī)模占社會零售業(yè)份額的比重會越來越大，對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大，預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，會走向大型化和小型化相結(jié)合、高端和低端相結(jié)合的模式；

　　此外，隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制的推進(jìn)，將會有許多開發(fā)商由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入激烈競爭階段；

　　在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新是必然趨勢，比如擴(kuò)大直接融資的比例，增加權(quán)益性的融資，資產(chǎn)證券化REITs將會是一種主要的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)形式。

　　近來，香港金融發(fā)展局已經(jīng)發(fā)表了新的建議書，提出將香港發(fā)展成為全球REITs的主要資本市場，并將在養(yǎng)老金投資、稅務(wù)、投資收購等方面進(jìn)行改進(jìn)。因此，預(yù)期將會有更多的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商考慮在香港發(fā)行REITs。

　　我們也希望國內(nèi)能夠盡早推出REITs產(chǎn)品，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商有更大的空間。