如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費制度等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。

　　2013年12月1日早間，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。據(jù)悉該地將會開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

　　近期，不少知名房企”扎堆”加入”出海”隊伍，斥巨資收購、興建海外房地產(chǎn)項目。

　　例如，10月12日消息，據(jù)東方日報報道，近年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商積極”走出去”。繼洛杉磯項目后，上海國資委旗下的綠地集團再次”出擊”，以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項目70%股權(quán)。

　　2013年以來，以張欣家族為首中資財團購買美國通用汽車大樓40%權(quán)益，大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級萬達酒店，總部基地(中國)控股集團董事會主席許為平在英國駐華使館也宣布，將投資10億英鎊在倫敦建”亞洲商務(wù)港”。

　　此前，2013年情人節(jié)，萬科與素有”美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬科開拓國際市場的第二站。

　　實際上，截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建筑、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，投資規(guī)模已達幾百億美元。品牌房企”出海”投資特征與趨勢在2013年尤為明顯，大宗的投資計劃幾乎都是在這一年當中發(fā)生的，比如綠地以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項目70%股權(quán)，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企”出海”動作表現(xiàn)來看，2013年已成中國品牌房企的”出海”年。

　　為何國內(nèi)龍頭房企也開始海外投資房產(chǎn)？中國房企頻”出海”有哪些原因？

　　筆者認為，中國房企”出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講，中國房企”出海”的原因如下：

　　第一、部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化。當前無論是開發(fā)商直接投資開發(fā)，還是進行股權(quán)收購、合作開發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰(zhàn)略布局國際房地產(chǎn)市場，使其在國內(nèi)規(guī)?；螅杆僭趪H房地產(chǎn)市場上實現(xiàn)品牌全球化、國際化；

　　第二、從投資項目來看，多為旅游地產(chǎn)項目，而鎖定的客戶多為國內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

　　比如，從海外置業(yè)群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類。相應(yīng)地，細觀在中國推廣銷售的海外地產(chǎn)項目，其”賣點”也大致可以分為3類：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國內(nèi)龍頭房企也開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準了國內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機會。

　　此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰(zhàn)略也大多圍繞這個華人投資集聚的區(qū)域，”做熟人(熟企業(yè))的生意”成為房企在海外投資目標客戶的首選。

　　從已進入海外的這些項目來看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的國內(nèi)房企陸續(xù)迎來收獲期：如碧桂園位于馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市，在國內(nèi)的銷售狀況良好；綠地首個海外項目動工，今年春節(jié)后已進入銷售，其目標客戶群也主要是中國人為主；首創(chuàng)置業(yè)位于法國的項目，也已進入招商階段。

　　第三、當前國際資本市場融資環(huán)境相對寬松，部分國內(nèi)房企通過在香港或境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺，在歐美房地產(chǎn)市場開始逐步復(fù)蘇與回暖之際，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機布局國際房地產(chǎn)市場；

　　第四、國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風險，從而導(dǎo)致部分龍頭開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外市場；

　　第五、大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對國內(nèi)具有一定的優(yōu)勢，對投資者和開發(fā)商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革開放以來產(chǎn)生了一批相對富裕的家庭，他們有閑置資產(chǎn)，綜合考慮孩子教育、養(yǎng)老和生活環(huán)境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開始通過海外置業(yè)進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，規(guī)避國內(nèi)政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續(xù)升值，進一步堅定了中國投資者海外置業(yè)的信心。

　　從表象來看，中國房企布局海外市場確實存在布局、實際市場需求等需要，但是，布局海外市場進行海外投資的同時，也應(yīng)該注意一些問題，不斷地反思和總結(jié)經(jīng)驗，防范風險的發(fā)生。

　　筆者認為，從當前中國房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來看，雖然當前布局海外房地產(chǎn)市場具有一定潛在的市場風險，但目前有拓展計劃的都是國內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測試市場反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，風險并不是太高。但是，要進行規(guī)?；瘮U張勢必會存在種種問題。

　　首先，海外的開發(fā)模式和中國不同，國內(nèi)房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本為香港模式，各個環(huán)節(jié)只靠自己；而國(境)外大量使用金融機構(gòu)，分幾個層面來融資，中國開發(fā)商可能不適應(yīng)。包括銷售流程，包括對企業(yè)信用的控制。由于布局海外的基本為國內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，就很難再有突破這樣，在海外短期內(nèi)也就難以有規(guī)模化擴張的突破。

　　其次，布局海外市場需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進行支撐，否則，難以抗拒國際市場風險。如2012年5月大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽署并購協(xié)議，萬達的此次并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權(quán)和承擔債務(wù)兩部分。如果沒有中國銀行、中銀國際、中國進出口銀行等的支持，萬達也很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。

　　第三，政治壁壘與障礙或許會成為中國房企布局海(境)外的最大阻力之一。

　　萬通在臺灣地區(qū)的項目被定名為”臺北2011″，據(jù)介紹，該項目由萬通國際開發(fā)股份有限公司開發(fā)，而萬通國際則由北京萬通地產(chǎn)參股在新加坡的投資公司–VantoneCapitalPte.Ltd.在臺北設(shè)立，而在大陸的萬通集團則沒有辦法直接在臺灣進行投資。在其他國家，政治上的不穩(wěn)定性、稅費制度的不同、匯率變動等均有可能成為中國房企布局海外的障礙。

　　第四、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場購買力有限，不一定像國內(nèi)那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠”綠卡”將國內(nèi)資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移的購房者也會存在一定市場風險，投資客投資海外不一定就非?？煽俊?/p>

　　如美國政府正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產(chǎn)，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶主將被施以重罰。美國政府此舉對華人影響也非常大，部分華人為”保財”棄綠卡。由此可見，海外房產(chǎn)投資不一定是投資者資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、投資轉(zhuǎn)移的好途徑，投資客應(yīng)綜合考慮各種因素再做決定。

　　第五、國外以購房進行居住的習慣不如中國，在銷售環(huán)節(jié)上國外房地產(chǎn)市場復(fù)雜的多，如何把控好國外當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展周期與特性，這或許也各大出海的房企必須要考慮的問題。

　　綜合以上分析來看，筆者認為，進軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費制度等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。

　　筆者認為，比較現(xiàn)實的是，在中國城市化進程尚未完成的市場背景下，中國的房地產(chǎn)市場仍然會有至少10-20年的發(fā)展機會。當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入復(fù)蘇與回暖的周期，市場面臨著新一輪的市場發(fā)展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動影響下，盡管樓市會一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然比國外具有投資價值。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者