這三個(gè)意義上的商業(yè)在廣州都是最差的，這個(gè)最差的標(biāo)志是跟廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不匹配的。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 武瑾瑩同樣的廣州商業(yè)，一邊是全國(guó)第一的消費(fèi)品零售額，一邊確是第50名的單體百貨排名。

　　“單體百貨第一還沒有外資強(qiáng)，這是廣州百貨落后的標(biāo)志，”楊軍艇直言：“這也是我們所謂商業(yè)落后的標(biāo)志。”

　　他甚至認(rèn)為，在廣州做商業(yè)是相當(dāng)難，能夠在廣州會(huì)做商業(yè)的人，那么，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論拿到內(nèi)地成功率很高。

　　而在深信“一方水土養(yǎng)一方人”的楊軍艇看來，“顧吃不顧穿”的廣州人不購(gòu)物與商業(yè)的落后不無關(guān)系。

　　“很多在全國(guó)站得住腳的品牌進(jìn)不了廣州，因?yàn)閺V州人太挑剔了。”

　　落后的廣州商業(yè)

　　“廣州商業(yè)是落后的。”廣東省流通業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州景豪坊購(gòu)物中心總經(jīng)理?xiàng)钴娡Ы邮苡^點(diǎn)新媒體專訪時(shí)如是說。

　　“將商業(yè)分為三種：以商圈代表的商業(yè)、以百貨代表的商業(yè)、以購(gòu)物中心代表的商業(yè)，這三個(gè)意義上的商業(yè)在廣州都是最差的，這個(gè)最差的標(biāo)志是跟廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不匹配的。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售額5977.27億元，同比增長(zhǎng)15.2%，改革開放30年來一直躋身前三。

　　而廣州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨兩難窘境：一方面，和全國(guó)的其他省會(huì)城市相比，廣州的百貨公司和購(gòu)物中心數(shù)量最少；另一方面，廣州面臨最大的問題是大量的購(gòu)物中心過剩，而過剩的購(gòu)物中心表現(xiàn)亦不甚好。

　　“廣州的百貨公司五個(gè)手指一數(shù)就沒了，”楊軍艇不客氣地說：“與同等省會(huì)城市的發(fā)展相比，廣州的百貨和購(gòu)物中心也是最差的。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，全國(guó)銷售額排名中，最好的重慶百貨達(dá)159.98億元，而廣百股份上半年?duì)I業(yè)總收入40.59億元，同比增長(zhǎng)13.43%，但仍落后第十名首商股份至少22億的銷售額。

　　近年來，零售業(yè)走入低谷，進(jìn)入“零利潤(rùn)”時(shí)期，而“雙11”天貓超350億的銷售額更讓線下的百貨公司和購(gòu)物中心眼紅不已。

　　線上完勝線下的背后，是租金與投資的矛盾。

　　“租金太低，投資太高是一個(gè)原因。”楊軍艇亦指出這一矛盾：“商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率一般是15年。天河城總共用了12年才回報(bào)，正佳還談不上回報(bào)，還在交利息，中華廣場(chǎng)也是在交利息，而除了天河城之外其他的租金都不高。”

　　“顧吃不顧穿”的廣州人

　　“廣州人不購(gòu)物，做那么多購(gòu)物中心和百貨干嘛？”談及廣州商業(yè)，楊軍艇有點(diǎn)恨鐵不成鋼。

　　“在廣州做商業(yè)是相當(dāng)難，能夠在廣州會(huì)做商業(yè)的人，那么，他的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論拿到內(nèi)地成功率很高。很多在全國(guó)站得住腳的進(jìn)不了廣州，因?yàn)閺V州人太挑剔了。”

　　正確來說，挑剔的廣州人將生活的重心都放在了滿足口腹之欲上面了。

　　“顧吃不顧穿”，土生土長(zhǎng)的廣州人楊軍艇說：“一下子吃掉了我們4000億！”

　　4000億，正是楊軍艇所計(jì)算的去年一年廣州市的社會(huì)商品零售總額。

　　但是，他又不得不惋惜地說：“廣州的吃不是在餐館吃，與其他城市相比，廣州吃飯的地方，或者是以飯店為代表的餐飲業(yè)是最不火的，廣州到今天都沒有餐飲一條街；酒吧街更活不了，做一個(gè)死一個(gè)。”

　　此外，楊軍艇深信“一方水土養(yǎng)一方人”。

　　“珠江水文化是很內(nèi)斂、很內(nèi)向、很狡猾、不張揚(yáng)的文化。不張揚(yáng)就造成了廣州沒有品牌意識(shí)。”他認(rèn)為：“廣州不講品牌直接造成百貨公司的經(jīng)營(yíng)難度。”

　　同時(shí)，楊軍艇指出：“廣州自古有街就有鋪，所以廣州人從來都是就近購(gòu)物，樓下就有東西賣，沒有必要進(jìn)購(gòu)物中心，或者進(jìn)商圈，去百貨公司買東西。”

　　緊鄰香港的優(yōu)越位置，在楊軍艇眼里，也是導(dǎo)致廣州商業(yè)一直如此落后的一大因素。

　　“廣州和香港距離近，是同族同宗，都是廣府文化，都說廣東話，廣州人也有親戚在香港，買東西很方便，一些高檔品牌更沒有必要在廣州買，這樣就流失了購(gòu)買力。”

　　楊軍艇對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，有能力購(gòu)買國(guó)際品牌的2萬元以上工資的購(gòu)買力中，75%去了香港，留在本土的只有20%。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)廣東省流通業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州景豪坊購(gòu)物中心總經(jīng)理?xiàng)钴娡У牟稍L實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在北京路引進(jìn)奧特萊斯，是否正調(diào)整到中低端的定位？

　　楊軍艇：北京路現(xiàn)在的光明廣場(chǎng)、摩登做了奧特萊斯，但這不是調(diào)整為奧特萊斯。這是變成，而不是叫調(diào)整，不是說把原來做的調(diào)低檔。調(diào)整是原來經(jīng)營(yíng)這個(gè)，現(xiàn)在不經(jīng)營(yíng)這個(gè)。天河城百貨和北京路的百貨也沒調(diào)，所以不存在調(diào)整問題。光明廣場(chǎng)什么都沒有經(jīng)營(yíng)，也不是一個(gè)百貨公司，只是經(jīng)營(yíng)不下去而已。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣百不是也要引入奧特萊斯嗎？

　　楊軍艇：沒有，廣百現(xiàn)在計(jì)劃將珠江新城的風(fēng)尚廣百調(diào)整為奧特萊斯，北京路的風(fēng)尚廣百則沒有調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您怎么看廣州商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀？

　　楊軍艇：商業(yè)分為三種：以商圈代表的商業(yè)、以百貨代表的商業(yè)、以購(gòu)物中心代表的商業(yè)。從整個(gè)中國(guó)來說，廣州有一個(gè)很大的特點(diǎn)，這三個(gè)意義上的商業(yè)在廣州都是最差的，這個(gè)最差的標(biāo)志是跟廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不匹配的。

　　第二，和全國(guó)的其他省會(huì)城市相比，廣州的百貨公司和購(gòu)物中心數(shù)量最少。與同等省會(huì)城市的發(fā)展相比也是最差的。早在1996年，廣州就建了中國(guó)第一個(gè)購(gòu)物中心天河城，那也是廣州的購(gòu)物中心形象代表。

　　而回過頭來看，去年廣州市的社會(huì)商品零售額增長(zhǎng)20%，社會(huì)商品零售額4000億一年，保持改革開放30年來全國(guó)第一名的成績(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前廣州的百貨業(yè)這部分發(fā)展的現(xiàn)狀如何？

　　楊軍艇：首先是我們百貨公司少。廣州的百貨公司五個(gè)手指一數(shù)就沒了；廣百原來只有三個(gè)，這兩年才又發(fā)展了十幾個(gè)?？墒堑酱笪鞅毙陆疄豸斈君R就有一個(gè)美美百貨，里面LV、GUCCI等品牌都有，而這個(gè)百貨公司對(duì)面更是有并列六個(gè)百貨公司。

　　第二，廣州幾乎沒有成功的購(gòu)物中心，唯獨(dú)能說得出的還是做了十幾年的天河城。經(jīng)過那么多年的養(yǎng)場(chǎng)，那么多年的虧本，現(xiàn)在基本站得住腳的只是中華廣場(chǎng)和正佳。中華廣場(chǎng)和正佳是經(jīng)歷了驚濤駭浪，現(xiàn)在終于恢復(fù)了元?dú)?，但是離回本還差十萬八千里。而廣州的私營(yíng)百貨只有摩登百貨一家。

　　廣州第一名單體百貨是廣百，在全國(guó)34個(gè)省份的百貨店中排名第50名，這跟廣州國(guó)民經(jīng)濟(jì)完全不匹配。去年廣百做了40億，第一名是北京新光天地75億，上海的杭州百貨也有70多億；而廣州的第一名百貨店-北京路百貨公司才35個(gè)億，和全國(guó)第一名差距很大，連長(zhǎng)沙都比不上。單體百貨第一還沒有外資強(qiáng)。這是廣州百貨落后的標(biāo)志，也是我們所謂商業(yè)落后的標(biāo)志。

　　第三，改革開放以來30年，2005年整個(gè)中國(guó)都把準(zhǔn)入證放開了，外資百貨隨便可以進(jìn)，至今廣東省竟然沒有一家外資百貨。原來深圳有一家，后來也走了。廣州市沒有一家外資百貨，這和外省的差別很大。百盛是在國(guó)內(nèi)做得最火的外資百貨，原來在廣州做了兩個(gè)，但是都不成功；此外，東方百貨也來海珠廣場(chǎng)開過但都不成功。

　　觀點(diǎn)新媒體：這意味著廣東只有本土的百貨公司？

　　楊軍艇：說廣東的百貨公司都是本土的，這種意義并不準(zhǔn)確。我們把本土和國(guó)內(nèi)分開，可以說中國(guó)每個(gè)省市都是本土的。每個(gè)城市都有這個(gè)特點(diǎn)，不能說是廣州獨(dú)有的特點(diǎn)。中國(guó)的百貨業(yè)是跨不了省的，廣州沒有重慶百貨，也沒有武漢國(guó)際，武漢也沒有廣州廣百；廣百也是去哪里都失敗，廣百曾去成都和武漢發(fā)展，最終都撤回來了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才談到，這么多年中華廣場(chǎng)和正佳還沒有回本嗎？

　　楊軍艇：怎么可能回本？本是回不了，僅僅是能不能交利息而已。比如正佳24萬平方米，如果是投了20億，向銀行借10%，就是4億。也就是說，借20億回來蓋商場(chǎng)要還銀行4億。正佳前五年收的租不到3億，今年算它有5億，開業(yè)十年了，前八年收的不到3億，今年才收4億多，每年還要交4億利息給銀行。

　　觀點(diǎn)新媒體：原因是什么，是本身租金太低嗎？

　　楊軍艇：本身租金太低，投資太高是一個(gè)原因。商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率一般是15年，正佳前五年基本上是很艱難地過日子，現(xiàn)在市場(chǎng)起來了。天河城總共用了12年才回報(bào)，正佳還談不上回報(bào)，還在交利息，中華廣場(chǎng)也是在交利息。但除了天河城之外其他的租金都不高。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州的購(gòu)物中心的問題是什么？

　　楊軍艇：現(xiàn)在廣州面臨最大的問題是大量的購(gòu)物中心過剩，這絕對(duì)是社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。廣州的量絕對(duì)的大，這個(gè)時(shí)候只能看著以后越開越多，只能看將來的優(yōu)勝劣汰。

　　我認(rèn)為，以綜合體來說，廣州有超過100個(gè)商業(yè)部分占3萬到5萬平方米以上的購(gòu)物中心。金沙洲有8個(gè)大的，最大的有30多萬。不算南海，番禺多少，然后科學(xué)城多少，蘿崗就有14個(gè)；番禺南站那一帶就超過20個(gè)，說100個(gè)絕對(duì)有。這樣一算，隨便一個(gè)區(qū)10個(gè)就100個(gè)。

　　從面積上看，說說公布出來的商業(yè)可怕不可怕。第一個(gè)公布在南站，南站地下的商業(yè)規(guī)劃達(dá)111萬平方米，金融城的地下商業(yè)規(guī)劃面積190萬平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目加起來就有300萬平方米了；再說白天鵝的一河兩岸，大概也有100萬平方米商業(yè)面積；這就400萬了。還有金沙洲的8個(gè)購(gòu)物中心，一個(gè)10萬都100萬平方米。黃岐廣佛公路兩邊全是商業(yè)，這里至少10個(gè)購(gòu)物中心。廣州目前購(gòu)物中心加起來200萬平方米不到，過了五年就翻了一兩倍。

　　觀點(diǎn)新媒體：這么多的購(gòu)物中心和百貨，廣州商業(yè)還是落后？

　　楊軍艇：廣州人不購(gòu)物，做那么多購(gòu)物中心和百貨干嘛？

　　在廣州做商業(yè)是相當(dāng)難，能夠在廣州會(huì)做商業(yè)的人，那么，他的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論拿到內(nèi)地成功率很高。整個(gè)中國(guó)國(guó)內(nèi)品牌能夠在廣東銷的全國(guó)都可以銷，在全國(guó)可以銷的在廣州不一定能夠銷。比如說我們的歐時(shí)力、歌利婭這些品牌，在廣州站得住腳的全國(guó)都可以。很多在全國(guó)站得住腳的進(jìn)不了廣州，因?yàn)閺V州人太挑剔了。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州商業(yè)為什么落后？為什么講廣州人不購(gòu)物？

　　楊軍艇：第一是廣州的文化--“顧吃不顧穿”，把零售額都吃了。廣州人的基本世界觀，穿得好不如吃得好。相比其他地方，廣州先敬羅衣后敬人的文化體現(xiàn)得不深刻。廣州人從早到晚都是吃，從早上喝茶到晚上夜宵，而且吃的是正兒八經(jīng)的三頓飯，幾菜幾湯的吃，一下吃掉了我們4000億。但我們的吃不是在餐館吃，與其他城市相比，廣州吃飯的地方，或者是以飯店為代表的餐飲業(yè)是最不火的，廣州到今天都沒有餐飲一條街；酒吧街更活不了，做一個(gè)死一個(gè)。

　　第二，珠江水文化是很內(nèi)斂、很內(nèi)向、很狡猾、不張揚(yáng)的文化。不張揚(yáng)就造成了廣州沒有品牌意識(shí)。不講品牌，品牌銷不出去，營(yíng)業(yè)額就上不去，利潤(rùn)就上不去。我們身上穿的所有東西，從頭箍、頭發(fā)、化妝品、眼鏡、項(xiàng)鏈、手表、衣服、鞋襪、皮帶一大堆，就是百貨公司經(jīng)營(yíng)的東西。結(jié)果很可惜廣州人不講附在人身上的產(chǎn)品品牌。這就很麻煩了，同樣一個(gè)皮帶，不買品牌的很簡(jiǎn)單，到下九路去，多得是10元的東西。但是到太古匯買一個(gè)LV，沒有三、四萬買不下來，一個(gè)包等于一般的店兩三天的營(yíng)業(yè)額。而銷售額的增長(zhǎng)，以及利潤(rùn)增長(zhǎng)全靠品牌，沒有品牌銷售增長(zhǎng)不了。廣州不講品牌直接造成百貨公司的經(jīng)營(yíng)難度。

　　第三，廣州歷史上就是有街就有鋪，就不存在商圈概念。廣州從來都沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自由形成的很良好的商業(yè)布局。廣州本身就是大的商圈，在這個(gè)商圈里面比較適合小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，適合小商鋪，不大適合購(gòu)物中心。以廣州古老的騎樓商業(yè)為例，兩千年的騎樓，就是為商業(yè)而設(shè)的，就是沒有空調(diào)的購(gòu)物中心。有了騎樓就有街便有鋪，所以廣州人從來都是就近購(gòu)物，樓下就有東西賣，沒有必要進(jìn)購(gòu)物中心，或者進(jìn)商圈，去百貨公司買東西。

　　第四，廣州毗鄰香港。廣州和香港距離近，是同族同宗，都是廣府文化，都說廣東話，廣州人也有親戚在香港，買東西很方便，一些高檔品牌更沒有必要在廣州買，這樣就流失了購(gòu)買力。廣州月薪收入2萬元以上的人有30萬人，這些月薪2萬元以上的人才足夠達(dá)到消費(fèi)國(guó)際消費(fèi)品的購(gòu)買力。但是，2萬元以上工資的購(gòu)買力，75%的去了香港，留在本土的只有25%。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么評(píng)價(jià)廣州商圈的定位和現(xiàn)在的發(fā)展情況？

　　楊軍艇：廣州幾乎沒有嚴(yán)格意義上的商圈。北京路商業(yè)在廣州市算是比較有代表性的商業(yè)，而且能夠代表廣州的概念。實(shí)際上，更能夠代表廣州的是下九路，但現(xiàn)在下九路有點(diǎn)沒落了，屬于低檔次了。此外，天河商圈的意義很明晰，商圈也很成功。但是有多少是代表廣州市的地域文化呢？從地標(biāo)來說看不見有廣州的文化，天河城沒有如廣州騎樓這樣的地標(biāo)性建筑。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看北京路商圈的發(fā)展？

　　楊軍艇：北京路歷史上是一條商業(yè)街，一個(gè)古老的商圈，至今已經(jīng)有一千多年了。歷史上，北京路原來是是所有當(dāng)官人停下來、走進(jìn)去的地方；大馬站，小馬站原來是放馬的地方。書院群也是這樣，那些所有上縣城、上省會(huì)考試的人在那里停下來住，所以形成了書院群。

　　改革開放后，北京路的第一步提升階段是私有化的建立。受惠于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)的形成，形成了200個(gè)商鋪的步行街的布局。第二步的提升階段是地鐵的開通。北京路位于二號(hào)線的中心部位，這是這個(gè)古老的步行街生命基礎(chǔ)的重新建立，也確保了它的城市中心商業(yè)的地位?，F(xiàn)在我們?cè)诒本┞飞倘ㄒ粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)意義上的購(gòu)物中心，也是提升北京路的形象的一步，建立豪景坊購(gòu)物中心，希望使北京路在硬件方面得到再次提升。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京路商圈這種市中心地段，購(gòu)物中心往往停車位不足，這個(gè)問題如何解決？

　　楊軍艇：要吸引高檔的消費(fèi)者就要建停車位，高檔消費(fèi)必備停車位。但是，停車場(chǎng)在中心城市不是必備項(xiàng)目，不要把停車位看得那么重要。香港做購(gòu)物中心可以不做停車場(chǎng)，在銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)旁邊，剛剛開的西盛廣場(chǎng)沒有停車場(chǎng)，但是它有足夠的地鐵能夠停。

　　觀點(diǎn)新媒體：下九路沒落的原因是什么？

　　楊軍艇：這中間原因有很多，很重要的一個(gè)原因是廣州的城市規(guī)劃。地鐵從陳家祠過了，經(jīng)過瑞安廣場(chǎng)那邊，沒有經(jīng)過下九路，于是下九路就很危險(xiǎn)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在地鐵是不是決定城市商圈的興衰的一大因素？

　　楊軍艇：商圈的轉(zhuǎn)移、商圈的沒落取決于地鐵。因?yàn)楝F(xiàn)在中心城市交通運(yùn)輸大量是地鐵，不是小車，也不是的士。下九路這個(gè)商圈的沒落是因?yàn)榈罔F沒有經(jīng)過；之前廣州有一個(gè)南方大廈的沒落，也是因?yàn)闆]有地鐵經(jīng)過。

　　地鐵可以造成商業(yè)的沒落，現(xiàn)在地鐵的布局基本上就固定了中心城市的商業(yè)布局。上海、北京、香港都是如此。而香港銅鑼灣200年、尖沙嘴200年，都是地鐵修好了，這些商圈便固定了。一般城市形成商圈之后不敢變動(dòng)，也是轉(zhuǎn)移不了的。

（審校：武瑾瑩）