“此種會稀釋項目的股權的融資方式，是任何大規(guī)模發(fā)展的公司不樂意做的，企業(yè)應少用股權去做融資”。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 日前，中糧集團公告了有關向中糧置業(yè)注入商業(yè)項目的詳細資料，隨著注資情況的進步明朗，中糧集團欲大力發(fā)展商業(yè)平臺中糧置業(yè)的愿望也初步成行。

　　但同作為中糧集團旗下A股上市平臺的中糧地產(chǎn)，與獲母公司中糧集團大筆注資境遇不同。

　　近期，中糧地產(chǎn)多次選擇以股權加債權的方式進行融資，而之所以選擇這種不被看好的以股權融資的方式，或是中糧地產(chǎn)在缺乏大股東更多扶持下，其努力謀發(fā)展、暗自較勁中糧置業(yè)的表現(xiàn)。

　　“股加債”多起融資

　　中糧地產(chǎn)早前兩次融資動作，且兩次融資動作均以同樣的股權加債權方式，與同一家合作伙伴，為旗下不同項目做融資。

　　早前9月26日，中糧地產(chǎn)攜私募基金上海中城永躍投資中心，為南京項目融資7.01億元，其中，上海中城永躍投資中心為南京項目增資3.68億元，同時提供股東貸款為3.33億元，期限為1年，年利率7.5%。

　　隨后，10月29日，中糧地產(chǎn)又以股權加債權方式，引入基金上海中城永璽投資中心共同開發(fā)成都崔家店項目，總融資額為7.05億元。其中，基金委股權增資部分為2.45億元；股東貸款為4.6億元，期限為1年，基金在該貸款部分的年回報為8%。

　　就上述股權加債權的融資動作，中糧地產(chǎn)表示，主要是在拓寬公司融資渠道的同時，還能在控制資產(chǎn)負債率的前提下進一步促進業(yè)務發(fā)展。

　　對于股權加債權的融資方式，相關分析認為，企業(yè)還在成長初期，成長性還比較高的時候，采取這種方式，能盡量減少前期的貸款壓力。

　　同時，因為基金投資部分中，一部分資金是以股權形式體現(xiàn)，所以企業(yè)的凈負債率不會提升那么快。

　　“通過基金增資的方式，既能融資，又因為融資方會售出部分股權，所以融資方吸納的資金不會全部體現(xiàn)在其財務報告負債表上”。

　　據(jù)了解，股權加債權融資方式為房企今年運用較多的一種融資方式，主要是在未來能部分轉化成股權或是能分享項目超額收益的投資產(chǎn)品。

　　即“目前，基金公司不太愿意只是按照固定利息給你借錢，而是要參與收取一定的收益提成，所以說找基金公司合作的話，先會有一個股權的比例，然后再向房地產(chǎn)開發(fā)商做貸款，相對于說是做一個補償”。

　　但眼下，以股權做融資的方式，并不被業(yè)界看好，因為如果轉股的話，會稀釋企業(yè)的收益，對投資者和對融資方來說都不是一件好事情。

　　“自立”籌謀做大

　　據(jù)上述分析師介紹，股權加債權的融資方式，適于成長初期企業(yè)，其最大優(yōu)勢便在于降低融資壓力，但缺點則在于除要支付貸款利息外，還須以分割股權作為代價。

　　就中糧地產(chǎn)來說，雖然能為相關項目做融資，但是未來中糧地產(chǎn)除需支付基金利息外，還得與基金公司分享項目收益。

　　該分析師補充指，當基金公司持有項目股份越高時，雖能與中糧地產(chǎn)分擔項目未來發(fā)展存在的風險，但是也會稀釋項目未來的收益。

　　“此種會稀釋項目的股權的融資方式，是任何大規(guī)模發(fā)展的公司不樂意做的，企業(yè)應少用股權去做融資”。

　　而中糧地產(chǎn)之所以選擇此種加以股權回報的方式來融資，相關分析認為，或也是希望藉此風險較低的融資方式，助力其拓展開發(fā)規(guī)模，進一步提升中糧地產(chǎn)在整個中糧集團的影響力。

　　據(jù)了解，由寧高寧主導下的中糧系地產(chǎn)業(yè)務一直處于整合的路上，而這其中主要是指，進一步劃分中糧集團旗下投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務，隨后并立了運作商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)，之后又計劃將商業(yè)地產(chǎn)打包，并適時于香港上市。

　　但于整合進程中，同屬中糧集團旗下的A股上市平臺的中糧地產(chǎn)，似乎少了中糧置業(yè)那般被大股東大規(guī)模注資的風光，且位置稍顯尷尬。

　　不過，尷尬之余，中糧地產(chǎn)似也有意在積極尋找發(fā)展機會，維持與中糧置業(yè)在中糧集團同等重要位置。

　　近期，中糧地產(chǎn)以16.5億接盤深圳市光明新區(qū)公明創(chuàng)維城市更新項目，或也是積極拓展發(fā)展規(guī)模的一步棋。

　　對于上述舊改項目的獲得，中糧地產(chǎn)證券事物代表范步登表示，這符合中糧地產(chǎn)在深圳發(fā)展的策略。

　　另據(jù)了解，得益于城市更新，中糧地產(chǎn)雖然已在土地空間極為有限的深圳擁有不少土地儲備。

　　而就中糧地產(chǎn)的舊改大局，相關分析透露，在深圳獲取舊改項目，賺取的利潤相比其他二三線城市高，所以中糧地產(chǎn)也更愿意將發(fā)展中心放在深圳。