當(dāng)前來(lái)看，限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺莿?shì)在必然的，目前已呈現(xiàn)出限購(gòu)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大市場(chǎng)特征。

　　張宏偉 近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，有相關(guān)知情人士透露，具體方案在11月份的十八屆三中全會(huì)或明年兩會(huì)公布。屆時(shí)，改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化，最終通過(guò)長(zhǎng)效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸以自住需求為主，逐步讓限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)。

　　當(dāng)前，關(guān)于限購(gòu)何時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然，限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊。

　　當(dāng)前來(lái)看，限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺莿?shì)在必然的，目前已呈現(xiàn)出限購(gòu)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大市場(chǎng)特征：

　　第一、長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤桑鸩酵顺鰳鞘姓{(diào)控政策之時(shí)。

　　從當(dāng)前媒體報(bào)道也可以看出，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。盡管樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺(tái)，也不知其真實(shí)性與落地的可能性，但是，總之，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期的市場(chǎng)背景下，相關(guān)部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂(yōu)以及對(duì)于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的設(shè)想。

　　因此，從這個(gè)角度來(lái)講，如果樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制在今年年底明年年初開(kāi)始出臺(tái)，那么，當(dāng)財(cái)稅體制、土地政策、金融體制等長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。

　　第二、當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺(tái)調(diào)控政策基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu)，政策趨向市場(chǎng)化。

　　無(wú)論是從最近“深八條”、“京七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來(lái)看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。從這個(gè)角度來(lái)講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。

　　第三、今年以來(lái)調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，為限購(gòu)政策退出與長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　今年以來(lái)調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，這樣的變化主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：2013年不再以房?jī)r(jià)合理回歸為目標(biāo)，這導(dǎo)致不同城市市場(chǎng)之間出現(xiàn)“分化”，同時(shí)，也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，總體來(lái)講，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理；2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，支持面在增寬，改善需求成為2013年樓市一支重要力量；關(guān)于房產(chǎn)稅的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作如住房信息互聯(lián)、征收房產(chǎn)稅的相關(guān)人員培訓(xùn)工作等等正在進(jìn)行，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍箭在弦上。

　　房?jī)r(jià)控制目標(biāo)變化、支持改善型需求使得市場(chǎng)逐步回歸以供需關(guān)系為核心的合理狀態(tài)，防止限購(gòu)一旦退出市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈；房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍將使市場(chǎng)堅(jiān)持“去投資化”，防止把房產(chǎn)作為投資投機(jī)的工具。這樣，總體來(lái)講，為限購(gòu)政策退出與長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　第四、從近期各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來(lái)看，二三線(xiàn)城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購(gòu)”、“限購(gòu)再寬限一套”(如溫州)等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購(gòu)政策逐步退出的特征，當(dāng)前來(lái)講，二三線(xiàn)城市的限購(gòu)基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　從執(zhí)行層面來(lái)看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被社保證明及納稅證明繳納滿(mǎn)12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。

　　之前，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿(mǎn)12個(gè)月(北京為5年，較為嚴(yán)格)為購(gòu)房的基本條件，這些“限購(gòu)”政策出臺(tái)后，購(gòu)房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購(gòu)房者不使用補(bǔ)繳手段購(gòu)房，那么，自“限購(gòu)”政策出臺(tái)當(dāng)月起，至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效，因此，執(zhí)行3年左右的樓市“限購(gòu)”政策，有可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者社保及納稅證明繳納符合“限購(gòu)”條件而自動(dòng)失效，當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解，限購(gòu)政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，有可能不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到太大的作用。

　　此外，從執(zhí)行面來(lái)看，在二三線(xiàn)城市、甚至一線(xiàn)城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線(xiàn)城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介公司采取了為外地購(gòu)房者提供社保、納稅證明等方式來(lái)規(guī)避?chē)?yán)格的限購(gòu)限貸政策。

　　因此，當(dāng)前來(lái)講，二三線(xiàn)城市的限購(gòu)基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線(xiàn)城市限購(gòu)政策已“名存實(shí)亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過(guò)是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

　　第五、戶(hù)籍制度改革或許會(huì)成為突破“限購(gòu)”政策的方法之一。

　　在限購(gòu)限貸沒(méi)有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶(hù)籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，有可能成為未來(lái)政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會(huì)城市，尤其是三四線(xiàn)城市，外地居民只要購(gòu)房就可以落戶(hù)，那么，對(duì)于落戶(hù)的這些外地居民來(lái)講，具有了本地戶(hù)籍，當(dāng)然就可以進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買(mǎi)資格；當(dāng)前戶(hù)籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類(lèi)人群的住房購(gòu)買(mǎi)資格或許成為未來(lái)政策層面的趨勢(shì)，這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一。這從總體上來(lái)講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者