盡管“京七條”加大自住型商品住房可滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房價過快上漲壓力，但操作上可能會有一些負面結果和影響。

　　張宏偉 10月23日，為進一步完善本市住房供應結構，支持居民自住性、改善性住房需求，穩(wěn)定市場預期，促進長效機制建設，北京市發(fā)布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，業(yè)內(nèi)簡稱其“京七條”。

　　“京七條”加快中低價位自住型改善型商品住房(以下簡稱“自住型商品住房”)的建設意見的發(fā)布剛好是在國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市新建商品住宅價格變動情況的第二天。

　　2013年10月22日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年9月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況，從上漲最明顯的城市來看，北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首。上海、廣州、深圳分別同比上漲20.4%、20.2%、20.1%，上漲幅度也比較大。

　　北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首，讓北京的壓力相對較大，10月23日，“京七條”的發(fā)布也算是從政策層面對于上述北京房價過快上漲的一種回應。

　　“京七條”強化“去投資”，透露調(diào)控手段傾向長效調(diào)控機制

　　從“京七條”的調(diào)控特征來看，有如下幾點：

　　首先，整體調(diào)控按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，繼續(xù)堅持“去投資化”，呈現(xiàn)出定向?qū)捤芍?ldquo;階段性”局部收緊，政策執(zhí)行總體較“溫和”，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場；

　　第二、基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，本次“京七條”沒有更多的行政化手段和措施；

　　第三、本次“京七條”剛好是在十八屆三中全會之前發(fā)布，或許透露出以后政策調(diào)控的方向和信號，從趨勢的角度來看，今后調(diào)控政策會逐漸向市場化、經(jīng)濟化轉(zhuǎn)變做過渡，為樓市長效性調(diào)控機制做鋪墊。

　　第四、區(qū)域之間政策“差別化”執(zhí)行會比較明顯。

　　具體來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險，三四線城市相對來講由于市場供應量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

　　在這樣的市場背景下，蕪湖、舟山、溫州等這些城市出臺了定向?qū)捤纱胧虾?、深圳、鄭州等地則有出現(xiàn)階段性收緊的政策?？傮w來講，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。

　　從本次“京七條”對于北京市場的影響的角度來說，有以下幾點：

　　加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房價過快上漲的壓力，自住型商品住房銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定，也為廣大老百姓提供了政府的福利。

　　從執(zhí)行層面的角度來講，該政策規(guī)定對于自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。

　　“京七條”的三點負面影響，可能引起市場報復性反彈

　　盡管“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房價過快上漲的壓力，但是，從操作的角度上來講，可能會有一些負面的結果和影響，我們應該未雨綢繆，盡可能避免這些情況發(fā)生。

　　第一、政府信息應該公開化、透明化，確實讓普通老百姓享受到7萬套自住型商品房的實惠。

　　“京七條”中指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。

　　從數(shù)據(jù)上來講，過去保障房建設套數(shù)也不少，但是基本上都是數(shù)字游戲，本次7萬套自住型商品房能否按時按質(zhì)完成是值得關注的。因此，政府應該讓市場和普通老百姓明確這7萬套自住型商品房何時、何地建成，具體有哪些項目，每一個階段都應該公開這些信息。只有這樣，才不是通過數(shù)字游戲調(diào)節(jié)市場，才會起到真正的增加市場供應，緩解房價過快上漲的作用。

　　第二、因巨大預期收益，分配環(huán)節(jié)能否執(zhí)行嚴格，“關系戶”現(xiàn)象是否會發(fā)生，普通老百姓能否得到實惠值得繼續(xù)關注。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年9月北京房價同比上漲20.6%，也就是說一年時間北京房價可漲20%左右。如果按照每年20%的房價上漲速度，5年以后翻一番應該沒有問題。

　　因此，即使政府拿去該自住型商品住房購買時價格差價的30%的增值收益，獲得自住型商品房的購房者會有不少收益。這就難免會因為這樣的利益關系產(chǎn)生“關系戶”現(xiàn)象，導致分配不公平，最終導致普通老百姓享受的實惠覆蓋面降低。

　　因此，從這個角度來講，政府不能只是從政策上強調(diào)“黑名單”之類的規(guī)定，還應該從執(zhí)行的角度切實嚴格落實這些措施，只有這樣才會有更多的政府公信力，才能管好市場。

　　第三、自住型商品的加大供應有可能導致市場化的商品房價格快速上漲，引起市場更大的反彈。

　　“京七條”中指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。

　　由于一線城市“人多地少”的特征沒有辦法短期內(nèi)改變，7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減，這樣，有可能是商品房市場供求關系更加緊張，從中長期來看，有可能使市場處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場報復性反彈。

　　從未來市場趨勢來看，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者