就皇后道的熱銷，在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)看來，除上述中海拿地將整個龍華區(qū)域的熱度拉動起來了以外，更主要取決于它的位置。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 就在中海地產(chǎn)16日以38.2億元摘得深圳龍華區(qū)域地王后，網(wǎng)上某論壇便有人在猜測，臨近中海地王項目，即卓越深圳皇后道項目的開盤日期。

　　果不其然，中海獲上述地王“余音”還未退之時，10月17日卓越今年唯一住宅項目皇后道項目開盤入市。

　　卓越“借市”開盤

　　據(jù)了解，皇后道項目位于深圳龍華新區(qū)大道與人民路交匯處西南角，項目總占地面積13.5萬平米，總建筑面積45萬平米。

　　項目分兩期開發(fā)，其中第一期占地5.8萬平米，總建面18萬平米，容積率2.36，是同片區(qū)內(nèi)容積率最低的項目，一期共有32套別墅和6棟高層組成，高層產(chǎn)品主要為89-162平米的三房至五房，定位為片區(qū)最高端項目。

　　此次開盤的為第一期，項目主推89-162平米九大戶型，共計推售800余套，開盤均價為2.6萬每平米，根據(jù)市場消息，該項目開盤便已銷售近八成。

　　而在皇后道項目熱銷背后，市場普遍認為卓越選定的開盤日，剛好借助了中海地產(chǎn)32.8億拿區(qū)域地王的熱市。

　　不過，卓越集團執(zhí)行總裁張遠接受觀點新媒體采訪就表示，“皇后道的開盤日期并未受中海拿地影響，項目本身推盤節(jié)奏也該這幾天賣”。

　　張遠稱，皇后道項目早前就想入市，但受政府限價影響，項目近期才獲得預售證。

　　“該項目2.6萬每平米的價格是政府給的價格，若按卓越自己的定價，項目定價會去到2.8萬每平米至2.9萬每平米左右”。

　　據(jù)悉，深圳龍華的限價標準為：取龍華周邊房價最低值與最高值的平均值，但定價不能超過最高定價的10%。

　　另據(jù)了解，卓越今年在住宅業(yè)務方面，貢獻最大的就將是此次入市的深圳龍華皇后道項目。

　　對此，張遠表示，按照卓越的要求，皇后道今年銷售目標為17到18個億左右，截至目前，所推的800多套，已賣了500多套，銷售回籠13.08個億。

　　地價拉動樓市

　　就皇后道的熱銷，在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)看來，除上述中海拿地將整個龍華區(qū)域的熱度拉動起來了以外，更主要取決于它的位置。

　　“皇后道比較貴，很多人接受不了，但深圳關(guān)內(nèi)的價格更貴，例如南山的起步價格是4萬每平米，而皇后道項目過關(guān)就可以去到市內(nèi)，”關(guān)外較遠的鹽田也去到了2.3萬平方米“。

　　深圳業(yè)內(nèi)他山認為，2.6萬每平米的開盤均價比較貴。但上述中海項目今后入市的價格估計會去到3萬至3.5萬每平米，所以2.6萬每平米的價格，相對來說還是合算的。

　　他山表示，隨著深圳幾條隧道的打通，深圳龍華的優(yōu)勢愈加明顯，而這也是該區(qū)域樓盤受追捧的一個原因。據(jù)了解，此前，同樣位于該區(qū)域的萊蒙水榭春天等樓盤開盤也曾取得不錯的銷售。

　　不過，就深圳皇后道的熱銷，除中海拉動效應及地理位置外，相關(guān)業(yè)內(nèi)亦認為，目前深圳購房需求仍然很大，但土地供應卻頗為有限；再加上前海熱也讓更多的投資者瞄準了前海的投資價值，使得各企業(yè)爭相競奪前海的土地，從而也使得深圳整體的投資熱度也有所提升，進一步提升了深圳樓市價格。

　　就今年深圳推地的情況來看，推地的次數(shù)并不多，但每次的角逐都頗為激烈。早前7月26日，深圳推出前海第一宗地塊，當天共吸引了萬科、綠地、世房、華潤置地、金融街等房企參與，但最后兩幅土地卻由深圳卓越集團以51.89億元、71.80億元收入囊中。

　　隨后，8月16日，深圳前海第三宗地塊正式出讓，最終由華潤置地出價109億元成功競得，溢價達62.2%。109億元也再次刷新卓越7月16日創(chuàng)造的深圳總價地王紀錄。

　　10月16日，中海地產(chǎn)經(jīng)過66輪競價，以38.2億元競得深圳龍華一宗地塊，折合樓面地價1.45萬元/平方米，溢價率高達91%，成為今年以來深圳住宅用地的總價與單價雙料“地王”。

　　接下來，11月27日，深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)管理局，還將以拍賣方式公開出讓前海兩幅商業(yè)辦公用地，拍賣起始價分別為24.23億元和9.98億元。

　　或是出于前幾次拿地的激烈程度，該兩地塊出讓條件，也更為苛刻。要求：兩宗地塊競買人為已在前海深港合作區(qū)注冊成立從事供應鏈管理、商品展示交易、工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計及相關(guān)貿(mào)易等經(jīng)營業(yè)務之一的企業(yè)；其母公司(或其實際控制人)須為在香港特別行政區(qū)注冊的企業(yè)，且2012年會計年度經(jīng)審計的資產(chǎn)總額或營業(yè)收入不低于50億元人民幣。

　　值得一提的是，或正是出于深圳不斷上升的房價，使得深圳政府也出臺了一些更為嚴厲的樓市調(diào)控措施，即“深圳調(diào)房價八項措施”，其中包括增大普通住房供地、加緊研究提高二套房房貸利率、加大安居型商品房和保障性住房供應的力度等。

　　但即便如此，在深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)看來，深圳調(diào)房價八項措施的效果仍然有限，例如，二套房首付比例和利率的調(diào)整空間有限，因此市場認為該項措施對深圳樓市影響不大。