因此新世界中國會加快開發(fā)的步伐，同時比較看好二三線城市的開發(fā)潛質。

　　觀點網 楊曉敏 9月25日，新世界中國在香港舉行業(yè)績發(fā)布會，公布了2013年度銷售業(yè)績及財務表現等數據。

　　截至2013年6月30日，新世界中國實現簽訂合約物業(yè)銷售額達165.28億港元，物業(yè)銷售樓面面積達127.49萬平方米，兩者按年分別增長69%及63%。

　　新世界中國執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)顏文英透露，2014年新世界中國的銷售目標是170億，較上財年增3%。

　　顏文英表示，170億的銷售目標比較保守，之所以這么保守，一方面是因為現在整個市場的狀態(tài)有回暖跡象，另一方面預計政策方面也不會有一個太大的變化。

　　不過值得注意的是，2013年物業(yè)銷售整體毛利率由2012年財年之49.8%下跌至41.8%。

　　針對今年銷售利潤率有所下降，顏文英稱，主要是因為今年毛利率較低的二三線城市銷售占比有所上升，而一線城市較2012年減少了。

　　她預計，未來的兩年在二三線城市的銷售還會陸續(xù)增加，公司整體毛利率水平會保持在35%-40%之間，加上2650萬平方米土地儲備中超過七成集中在二三線城市。

　　業(yè)績會上，顏文英還表示，現階段集團的策略是會加快資產的周轉期，因此新世界中國會加快開發(fā)的步伐，同時比較看好二三線城市的開發(fā)潛質。

　　“從我們的經驗來看，如果是一些經濟發(fā)展?jié)摿靡稽c的二三線城市，爆炸力以及銷售量會更好，我們可以掌握更好的市場的狀態(tài)去契合市場的剛性需求，也有自己的優(yōu)勢在這過程中。”顏文英說。

　　以下為新世界中國地產2013年度全年業(yè)績會現場實錄：

　　現場提問：新世界中國2013年賣了160幾億港元，下一年銷售目標有沒有增加呢？14年第一季度的銷售情況是怎么樣？利潤率的情況怎么樣？你們產品都比較集中在二三線城市，那買地的策略是怎么樣呢？

　　顏文英：我們今年完成合約銷售有165億多港元，2014年度預計希望可以有170億港元。2014年我們總的完工量有160多萬平方米的，其中有150多平方米是住宅的項目。從整體上看，我們現在都是按一個快開發(fā)周期的目標去做項目，所以希望可以達到這樣的目標。

　　而利潤率方面，其實今年的利潤率有一點下跌主要的原因是2012年、2013年兩年之間的銷售產品組合的區(qū)別。2012年一半以上業(yè)績是由廣州區(qū)域貢獻出來的，而2013年度，業(yè)績主由利潤率較低的二三線城市貢獻，而廣州區(qū)的比重只有40%左右，所以拉低了整體的利潤率水平。

　　最近一兩年，我們二三線城市的銷售都會不斷增加，毛利率會下調一點。我們預計毛利率應該會在35%到40%。

　　關于買地方面，集團現在的買地策略是謹慎積極的。因為我們現在的土地儲備達到2650多萬平方米，足夠未來五年的開發(fā)。

　　所以我們也不是很著急去增加土地儲備，不過會更加審慎去選擇。我們會在現有項目地區(qū)去找地，所以不會專門去找哪個地方，或者一個新的地方去找項目，沒有這樣的想法。

　　近兩年，二三線城市的銷售會陸續(xù)增加，因為我們看到二三線城市的潛質很好。但是不是說會放棄一線城市，我們會鞏固一線的銷售，加上二三線銷售的整體發(fā)展方向。

　　現場提問：剛才提到你們未來項目都會集中在二三線城市。但是樓價升幅都是在一線城市，我不知道你們?yōu)槭裁磿x擇二三線城市。另外，酒店業(yè)務你們說未來的前景會持續(xù)不會那么明朗，為什么？

　　顏文英：不是說特定選擇二三線城市?，F階段集團的策略是會加快資產的周轉期，我們要加快開發(fā)步伐，而我們的土地儲備里面差不多70%在二三線城市。其實，一線城市受到調控政策會影響比較多一點，二三線城市的潛質會更好。

　　從我們的經驗來看，如果是一些經濟發(fā)展?jié)摿靡稽c的二三線城市，爆炸力以及銷售量會更好，我們可以掌握更好的市場的狀態(tài)去契合市場的剛性需求，也有自己的優(yōu)勢在這過程中。

　　關于酒店方面，由于受到政府反腐、反貪政策影響，可以看到餐飲業(yè)務或者是商務客都在變少。酒店業(yè)務對于我們集團來說，不是很大量的投資，如何看酒店營運，我們一向覺得酒店營運在整體集團只是一個樓盤的配套工作，而且不是每一個樓盤都有。

　　現場提問：由于受到政府反腐、反貪政策影響少的商務客，大概會有多少百分比？未來二三線城市的銷售會占到整個集團住宅的百分之比是多少？會不會超過70%呢？

　　顏文英：少了多少客人沒有實際計算過。憑我們的入住率看，大概有1%-2%。餐飲部分的收入其實占酒店整體收入20%-30%。如果是20%多的話，大概就下跌了5%左右。

　　住宅占比方面，2014年我們預計有17個項目會完成，其實起碼有7類是二三線城市，預計我們的合約銷售有六成到七成會集中在二三線城市。

　　現場提問：剛才提到，2014年的銷售目標是170億元，為什么這個目標會不會是比較保守呢？以及說到酒店業(yè)務，你們怎么看商業(yè)物業(yè)？對于你們來說所占的比重是怎么樣？

　　顏文英：170億，數字上肯定會覺得很保守，因為只比我們今年度多一點點。今年完工量有140多萬，下一年會有150多萬。

　　另外，我們感覺到經濟開始有一點點回暖，中央政府也有暗示不會再有很大的調控出臺，在這樣的大環(huán)境下，銷售其實會是平穩(wěn)發(fā)展，無論是價錢或者數量方面都會平穩(wěn)。

　　我們采取平穩(wěn)的預計，今年度的銷售跟上年度差不多，我們有一個比較保守的預算。

　　商業(yè)物業(yè)方面，集團未來的整體的規(guī)模會去到挺理想的狀態(tài)?，F階段集團收租的物業(yè)有110多萬平方米，里面有6成是大型商城，兩成多是寫字樓。

　　從業(yè)態(tài)來說，我們的寫字樓現在在武漢和上海有甲級寫字樓。這些項目對于我們來說能帶來很穩(wěn)定的收入。武漢的兩個辦公樓，上一年成功的將一些租客進行整合，加租都加到30%以上。加上上海的辦公樓，也升了3成租金，所以整個集團都有很平穩(wěn)的收入，而且每年都有增長。

　　在政策大環(huán)境下，如果我們在一些物業(yè)銷售住宅低迷的時候，仍然有很穩(wěn)定的收入源是很有幫助的。但是，我們會按現有的土地儲備，按時間、按計劃去發(fā)展商業(yè)配套，不會說去專門去買商業(yè)項目。

　　現場提問：剛才提到廣州的項目毛利率有70%，與二三線城市的毛利率相差的距離有多遠？雖然你們不會去特意去買商業(yè)用地，你們會不會有一個團隊去商場進行經營呢？

　　顏文英：廣州其實是比較獨特一點，因為在廣州珠江新城的凱旋新世界是高端的住宅項目，均價是去到7萬多元，最高十幾萬元一平方米，毛利率是70%。而其他二三線城市比如長沙，毛利率大概是25%左右。武漢20%多，貴陽大概是20%左右的毛利率。

　　從集團商業(yè)物業(yè)來看，現階段有一些新的項目，其中兩個新的商業(yè)項目在北京，還有一個在沈陽，都會找人去專門幫我們經營管理。

　　現場提問：最近有十個項目都是找K11的團隊，是不是都是有可能去到三成呢？廣州的毛利率那么高，會不會繼續(xù)在廣州那邊有一些什么新盤或者有一些新項目是有興趣呢？

　　顏文英：剛才說的是K11團隊，只說的是上海的項目，這是我們的一個舊商場改造，所以會有一個比較。但是未來的項目都是新項目，所以我給不了增幅的信息給你。

　　當然，我們在廣州會不斷推盤，近期在廣州白云區(qū)有嶺南新世界在新推，另外在佛山，廣佛新世界莊園今年10月份會開盤，目前蓄客還不錯。整個項目包括高爾夫球場、酒店、住宅、會所營運等。

　　現場提問：現在香港有很多內房股，你們說要加快內地發(fā)展的周轉，其實是不是應該可以再慢一點，因為其實合約銷售過百億的房企有很多了。你們在內地的發(fā)展策略是以穩(wěn)健的速度增長就可以還是怎么樣？有沒有一些中長線的計劃？

　　顏文英：集團的策略就是盡快去加快我們的周轉期?；蛘呶乙部梢哉f說怎么樣去加快，我們去年完工只有80多萬，今年有140多萬，當中有80%的增長，這不是一下子可以做到。

　　其實，在我們幾年前開始有一些新思維、新策略去加快開發(fā)的步伐，其中一個就是我們做了一些地區(qū)的產品標準化，比如某一區(qū)的產品，如果我們覺得這個產品好，我們會去用好這個方法在周邊的項目，這樣就可以減少了設計，同時減少了一些時間。

　　而且我們有集中采購，如果同一個房型，知道要什么類型的門，櫥柜以及磚，我們會在這方面減省了時間和成本。現在我們著重的是區(qū)分的標準化以及集中采購，現階段已經有一個小組想再優(yōu)化這個的策略，我們是要做到全國性的。如果在這方面再優(yōu)化多一點，我相信我們的周轉期會加快。

　　除了這個方面之外，我們幾年前就已經成立了一些綠化的公司，在每個大區(qū)，我們自己去成立公司，自己去種樹，這樣減省了專門去找一些綠化公司去做綠化工程。我們一邊建樓一邊可以做綠化，這樣可以再快一點推樓出來賣，其實是幫我們加快銷售進程。

　　這些都可以幫我們加快周轉期，你可以說我們每年完工很多都是這樣，但我想這都要看很多其他的條件，相信以我們這么多年的經營會繼續(xù)進步，會有進步空間的，會穩(wěn)健、持續(xù)、上升的發(fā)展。

　　現場提問：樓盤綠色成分平均有多少百分之點呢？

　　顏文英：其實每個項目的百分之比都不一樣，但是起碼都有30%。