所謂“窗口”是指的像香港今年1月到5月這段時(shí)間，大家都對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)的債券都很感興趣的“窗口”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 說起投資銀行家的生活，浮現(xiàn)在很多人眼前的或許會(huì)是舒適優(yōu)越的工作環(huán)境和極其豐厚的收入，然而這光鮮的背后往往需要長時(shí)間面對(duì)超負(fù)荷、高強(qiáng)度的工作，不斷地更新知識(shí)，汲取行業(yè)信息。

　　瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒也是如此。

　　在參加2013博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)，趙駒便體現(xiàn)出了身為投行人士的專業(yè)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，在分析任何一個(gè)問題總是能用數(shù)據(jù)與例子加以論證。

　　談及房企再融資重啟的問題，趙駒表示，對(duì)房地產(chǎn)公司來講，再融資在國內(nèi)市場只是一個(gè)重啟，并不是“窗口”的到來。所謂“窗口”是指像香港今年1月到5月這段時(shí)間，大家都對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)的債券很感興趣的“窗口”。

　　“5月之后，量化寬松政策有了變化，債券也發(fā)得相對(duì)較多了，投資人的熱情就下來了。”

　　因此，國內(nèi)只是一個(gè)再融資的重啟，重啟之后，會(huì)有很多投資人對(duì)地產(chǎn)類的股票或地產(chǎn)類的債券有相當(dāng)興趣。“再融資如果重啟，市場會(huì)對(duì)債券、股票有一定的熱情，但是這個(gè)熱情能持續(xù)多久，還要看市場的情況。”趙駒表示。

　　對(duì)于房企的融資問題，趙駒解釋說，中國這十幾年的貨幣供應(yīng)始終是比較多的，相對(duì)存量來講，在社會(huì)上還是有相當(dāng)大、相當(dāng)規(guī)模的貨幣。盡管中國的銀行對(duì)房企有各種各樣的限制，有各種各樣的要求，但他們對(duì)房地產(chǎn)的熱情還是比較大的。畢竟比起其它的貸款，房地產(chǎn)目前的貸款的壞帳率還是比較低的，銀行還是愿意做這方面的業(yè)務(wù)。

　　對(duì)未來的房價(jià)問題，趙駒認(rèn)為，一般房價(jià)的漲幅要高過GDP的增速，房價(jià)的跌幅要高于GDP的跌幅。本屆政府還是強(qiáng)調(diào)GDP要有7.5%的增長，因此房價(jià)可能會(huì)有10%到15%的上漲，“因?yàn)闆]有哪個(gè)國家GDP在增長房價(jià)還是下降的。”

　　但是趙駒認(rèn)為，未來房價(jià)不會(huì)有猛烈上漲的情況，原因是各種調(diào)控手段還在，沒有大的變化。此外，城市里面大部分有一定收入的階層，一般都有兩套房子。這種情況下，中國房地產(chǎn)市場的增長，持續(xù)不了很長時(shí)間。“這里面一定是有泡沫的，但這種泡沫就看我們?cè)趺纯创?，是用市場?jīng)濟(jì)的手段和方法去調(diào)整，還是人為的去采取一些措施調(diào)整？”

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的問題，趙駒說：“美國金融危機(jī)，房價(jià)下跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房價(jià)又企穩(wěn)回升，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，我們是不是要按市場的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦事情？如果我們總是喜歡人為控制，那肯定反而會(huì)有意想不到的效果。”

　　現(xiàn)在只能說是人為的想抑制泡沫，并且在抑制泡沫過程中，還是要用經(jīng)濟(jì)、市場和政策方面的手段。

　　“政策方面就是要提高投機(jī)者的投機(jī)成本，比如說稅收。如果確實(shí)有政策需求，那市場規(guī)律還是要予以承認(rèn)的。政策方面說了很多，實(shí)際上現(xiàn)在也沒有真正在這些方面跟進(jìn)。”

　　趙駒補(bǔ)充說：“如果真的要擠掉泡沫，就得像1992、1993年時(shí)治理房地產(chǎn)市場的辦法，那種調(diào)整才是高屋建瓴。不過可能要犧牲一點(diǎn)GDP的增長，現(xiàn)在我們看不到政府有決心犧牲GDP增長，去換取壓掉房地產(chǎn)的泡沫。”

　　以下是瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生在2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場接受觀點(diǎn)新媒體專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：最近一直有聽到投行的人士說現(xiàn)在境內(nèi)的政策不怎么明朗，您有沒有這種感覺？

　　趙駒：對(duì)。境外的市場比較明朗，估值方面也比較正常，而境內(nèi)有關(guān)部門在考慮調(diào)整，調(diào)整的可能主要是再融資方面。

　　我們也聽到一些上市公司和券商在說，最近很多大地產(chǎn)公司紛紛推出再融資方案。對(duì)此，我們也問過證監(jiān)會(huì)，他說現(xiàn)在還是沒有往下執(zhí)行的程序。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您認(rèn)為再融資的窗口是否要開啟？

　　趙駒：再融資其實(shí)也有不同的種類，包括債券、股票等方面。

　　我認(rèn)為債券應(yīng)該先動(dòng)，因?yàn)檫@兩年債券也發(fā)的比較多，而債券本身對(duì)股市等各個(gè)方面沒有什么影響。并且，在某種程度上，債券的融資使得房企能夠?qū)捯稽c(diǎn)，可能對(duì)房地產(chǎn)公司的健康發(fā)展也有好處。此外，債券本身也是讓房地產(chǎn)公司有評(píng)級(jí)、信用，讓投資人有所選擇，但現(xiàn)在在境內(nèi)人民幣不用債券的形式。

　　基本上用兩個(gè)，一個(gè)是銀行，一個(gè)是以各類信托的形式。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果房企再融資的窗口真的開始重啟的話，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)期”會(huì)不會(huì)再次到來？

　　趙駒：實(shí)際上，對(duì)房地產(chǎn)公司來講，我們國家的再融資在國內(nèi)市場只是一個(gè)重啟，并不是“窗口”。所謂“窗口”是指的像香港今年1月到5月這段時(shí)間，大家都對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)的債券都很感興趣的“窗口”。一過了5月，量化寬松政策一有了變化，債券也發(fā)得相對(duì)較多了，投資人的熱情就下來了。

　　目前看來，國內(nèi)只是一個(gè)再融資的重啟，重啟之后，我相信很多投資人會(huì)對(duì)地產(chǎn)類的股票或地產(chǎn)類的債券都相當(dāng)有興趣，畢竟在過去4年，都沒有發(fā)過債券和股票了。對(duì)于基金管理公司來講，在在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)配置方面，本身也需要有一些投資。

　　所以我認(rèn)為如果重啟，市場會(huì)對(duì)債券、股票有一定的熱情，但是這個(gè)熱情能持續(xù)多久，那就看市場的情況。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)您對(duì)現(xiàn)在的市場情況的觀察，如果融資窗口重啟，投資人的熱情會(huì)持續(xù)多久？

　　趙駒：對(duì)債券的熱情會(huì)比較長遠(yuǎn)。而對(duì)股票的熱情要看股市以及房企想要用這個(gè)募集資金做什么。

　　觀點(diǎn)新媒體：一般投行的人士，不可避免的可能要去判斷國內(nèi)的房價(jià)走勢，您看現(xiàn)在的房價(jià)走勢是怎樣的？

　　趙駒：還是往上的。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有新的判斷標(biāo)準(zhǔn)？

　　趙駒：其實(shí)中國這十幾年的貨幣供應(yīng)始終是比較多的，相對(duì)存量來講，在社會(huì)上的貨幣還是有相當(dāng)大、相當(dāng)規(guī)模的數(shù)量；另外，盡管中國的銀行對(duì)房企有各種各樣的限制，有各種各樣的內(nèi)部的要求，但他們對(duì)房地產(chǎn)的熱情還是比較大的。畢竟比起其它的貸款，房地產(chǎn)目前的貸款的壞帳率還是比較低的，銀行還是愿意做這方面的業(yè)務(wù)。

　　還有一個(gè)就是，比如東歐的波蘭、匈牙利、保加利亞這些經(jīng)濟(jì)增長的國家，在過去10年GDP的增長與形成的房價(jià)一定都是上升的。沒有哪個(gè)國家GDP在增長房價(jià)還是下降的，除非那個(gè)國家經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)，危機(jī)之后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈負(fù)增長的情況下，房價(jià)就有一個(gè)比較大的跌幅。

　　一般都是房價(jià)的漲幅要高過GDP的增速，房價(jià)的跌幅要高于GDP的跌幅。本屆政府還是強(qiáng)調(diào)GDP要有7.5%的增長，因此房價(jià)可能每年就會(huì)有10%到15%的上漲。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在的房價(jià)還是會(huì)一直上漲，上漲情況是什么樣？

　　趙駒：我認(rèn)為不會(huì)有猛烈上漲的情況?，F(xiàn)在各種調(diào)控手段還在，沒有大的變化。雖然融資方面沒有一定的局限，但是我們必須思考一下，中國目前的新房量差不多是全球新房量的總和了，這么大一個(gè)供應(yīng)量，是不是中國的房子真的短缺到這樣的一種程度。

　　城市里面大部分有一定收入的階層，一般都有兩套房子。這種情況下，中國房地產(chǎn)市場的增長，一個(gè)國家的新房相當(dāng)于全球的新房量，這個(gè)持續(xù)不了很長時(shí)間。這里面一定是有泡沫的，但這種泡沫就看我們?cè)趺磥砜创怯檬袌鼋?jīng)濟(jì)的手段和方法去調(diào)整，還是人為的去采取一些措施調(diào)整。

　　美國金融危機(jī)，房價(jià)下跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房價(jià)又企穩(wěn)回升，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，我們是不是要按市場的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦事情，如果我們總是喜歡去人為的控制，去抑制，那肯定反而會(huì)有意想不到的效果。

　　觀點(diǎn)新媒體：意想不到的效果是什么？適得其反嗎？

　　趙駒：不是適得其反，就是跟預(yù)想會(huì)有相當(dāng)?shù)牟罹唷，F(xiàn)在房價(jià)好像上漲很快，而我也看搜狐的新聞在說現(xiàn)在有千人排隊(duì)買房，一旦國家的控制手段和方法跟他的預(yù)期出現(xiàn)一些差異的時(shí)候，這種對(duì)房子投機(jī)或者真實(shí)的需求一下出來，這點(diǎn)房子真是不夠。

　　觀點(diǎn)新媒體：你剛才也說是存在泡沫的，現(xiàn)在的政策和市場，是處于泡沫的什么時(shí)期？

　　趙駒：現(xiàn)在只能說是人為的想抑制泡沫。抑制手段，還是要用經(jīng)、市場和政策方面的手段。

　　政策方面就是要讓做投機(jī)的這些提高他的投機(jī)成本，比如說稅的問題。如果確實(shí)有政策需求，那市場規(guī)律還是要予以承認(rèn)的。這方面說了很多，實(shí)際上現(xiàn)在也沒有真正的在這些方面進(jìn)行跟進(jìn)的政策和方法。

　　另外我們?nèi)绻娴囊獢D掉泡沫，就得像1992、1993年時(shí)朱總理治理這個(gè)市場的辦法，那種調(diào)整才會(huì)高屋建瓴。

　　不過可能要犧牲一點(diǎn)GDP的增長。但是現(xiàn)在我們看不到政府有決心犧牲點(diǎn)GDP增長，去換取壓掉房地產(chǎn)的泡沫。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才也說，這方面可能更主要看的是市場，是不是說如果沒有調(diào)控可能會(huì)更好一點(diǎn)？

　　趙駒：我沒有做過這方面的判斷。但我總覺得生硬的調(diào)控手段肯定無助于房地產(chǎn)市場形成健康有序的發(fā)展。

　　或者是一種感覺。我們看到今年的增長都不錯(cuò)，那怎么去解釋政策到位了呢？因?yàn)楹暧^調(diào)控是為了房價(jià)要下降，房價(jià)也沒下來，那能說它是成功嗎？肯定不能說它是成功的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年開元以產(chǎn)業(yè)信托的形式上市，這種情況是屬于一個(gè)典型還是特例？

　　趙駒：產(chǎn)業(yè)信托就是香港市場的REITs，這種結(jié)構(gòu)在香港已經(jīng)有了將近十多個(gè)。這實(shí)際就是把物業(yè)結(jié)合起來，把收入做抵押，由專業(yè)人員做管理，從而保證投資者每年有一個(gè)回報(bào)。而投資者對(duì)這種回報(bào)也有興趣，開元今年的凈回報(bào)是6.9%，比起買一個(gè)股票，產(chǎn)業(yè)信托的風(fēng)險(xiǎn)還是有一定的控制，前景還可以。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果其他企業(yè)要效仿開元的模式，有什么門檻嗎？據(jù)您觀察，現(xiàn)在有哪些國內(nèi)的房企可以這樣做？

　　趙駒：肯定得有一定的物業(yè)基礎(chǔ)，有一定的現(xiàn)金流。

　　在香港沒有什么門檻的說法，只是如果做的太小了，做了也沒有什么意思。

　　當(dāng)時(shí)開元是想做19億港幣，但最后做了7億港幣。以它的體量才做到7億，其他房企的體量再小的話，市場也不會(huì)配合。這樣忙活半天，出了很多中介費(fèi)，一億美元都沒有，那有什么意思呢？

　　所以我認(rèn)為還是要以募集兩三億美元為底線。這樣可以以募集兩三億美元需要多少資產(chǎn)、多大現(xiàn)金流作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的標(biāo)準(zhǔn)下才比較好衡量資產(chǎn)規(guī)模、現(xiàn)金流規(guī)模指標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這算不算房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的一個(gè)方面？

　　趙駒：不能說是創(chuàng)新。香港市場2004、2005年就有這個(gè)產(chǎn)品了。因?yàn)橹袊姆科笤谶^去都是建房就賣，而這些年很多房企發(fā)展中開始有物業(yè)，有現(xiàn)金流，有酒店方面的經(jīng)營了。這些年，房企已經(jīng)有了很多的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：也就是在房企不斷發(fā)展情況下產(chǎn)生的手段？

　　趙駒：房企有了物業(yè)、有了現(xiàn)金流，才可能做這方面的事情，這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)并不是個(gè)新產(chǎn)品，只是運(yùn)用到我們國內(nèi)的企業(yè)就成了新產(chǎn)品。

　　因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)的房企，包括萬科，就是建了小區(qū)就賣，甚至物業(yè)都不管。物業(yè)都有專門的物業(yè)公司管?，F(xiàn)在大家開始也要搞物業(yè)管理，也要搞商場的經(jīng)營、酒店的經(jīng)營，這樣就有基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果說剛才說的產(chǎn)業(yè)信托不算是一種創(chuàng)新的話，你認(rèn)為還要怎么樣創(chuàng)新？您認(rèn)為如果房企要金融創(chuàng)新，要怎么創(chuàng)新？

　　趙駒：房企的融資沒有什么需要?jiǎng)?chuàng)新的了，融資是一個(gè)很傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)。中國能有這么多的房企能做到這么大，這確實(shí)是我們的特點(diǎn)和特色。從目前來看，除了傳統(tǒng)的融資方式之外，就是資產(chǎn)證券化以及剛才說的產(chǎn)業(yè)信托的形式。我不認(rèn)為這完全是創(chuàng)新，它是很成熟的產(chǎn)品。其實(shí)，境內(nèi)也可以做這樣的產(chǎn)品，做這些事情的。

　　只是先要把這可以利用的空間利用得差不多了，再去談創(chuàng)新。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前來看好像在香港上市的房企估值都不太高，在香港上市的房企除了獲得融資平臺(tái)？

　　趙駒：是不高，而且都是自辦發(fā)行，非常艱難。但它為什么要去呢？我想還是想搭一個(gè)香港的金融平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)對(duì)于他們來講，是一個(gè)上市公司；當(dāng)然從另一方面來講，能夠?qū)崿F(xiàn)一定的投資價(jià)值。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在估值不是很高，是不是說現(xiàn)在不是房企上市的一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)？

　　趙駒：不是很好的時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：那大概什么時(shí)候是比較好的時(shí)機(jī)？

　　趙駒：香港市場還是要行業(yè)內(nèi)比較大的，比較領(lǐng)先的。你看現(xiàn)在上的，開元、五洲等等，都不是這個(gè)行業(yè)里非常大的企業(yè)，這樣的去上市的話，它的結(jié)果并不會(huì)非常理想。我覺得現(xiàn)在房企在香港上市，像2007年、2009年那種黃金的市場機(jī)會(huì)應(yīng)該是很難見到了。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來也很難見到了嗎？

　　趙駒：未來也很難見到。因?yàn)楝F(xiàn)在房企，哪個(gè)還能再成長的？

　　觀點(diǎn)新媒體：您在之前的演講也提過，現(xiàn)在IPO都比較少了。

　　趙駒：這個(gè)行業(yè)就是這樣的，很難找到新的碧桂園、富力、世茂這樣的公司，我們真的很難再看到市場上發(fā)房地產(chǎn)的IPO，這個(gè)時(shí)代真的已經(jīng)過去了。而且今后中國的房地產(chǎn)市場會(huì)越來越整合，這些已經(jīng)上市的公司會(huì)利用他們上市的地位，越多地去整合那些非上市的公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才有說房地產(chǎn)可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)整合，在整合之中，房企要怎么進(jìn)行生存，或者變得更強(qiáng)？

　　趙駒：整合還是看市場的時(shí)機(jī)，像今年大家又發(fā)展得都很好了，還整合什么。而剛才我說到這個(gè)增長量，能夠有多少個(gè)1000萬套，中國這么大的需求，肯定這里面還是會(huì)有一定的調(diào)整。

　　另外就看能不能找到新的增長點(diǎn)，如果政府能找到新的增長點(diǎn)，它對(duì)房地產(chǎn)方面可能會(huì)有一些新的市場方面的措施，包括稅的政策。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的政策影響太大了，政府一般不會(huì)輕易的出臺(tái)什么政策，整合只會(huì)是到非常好的時(shí)機(jī)才會(huì)進(jìn)行。而且在不同的情況下都有很多不同的整合。

 

（審校：勞蓉蓉）