地點(diǎn)、規(guī)模和設(shè)計(jì)是商場的“基因”，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發(fā)展商于其商場尚未開業(yè)已注定失敗。

　　業(yè)績及股息

　　截至2013年6月30日止6個(gè)月內(nèi)，我們出售的住宅單位遠(yuǎn)少于去年同期，因此營業(yè)額減少22%，至港幣33.05億元；股東應(yīng)占純利減少23%，至港幣28.28元；每股盈利減少23%，至港幣6角3仙。倘扣除重估收益影響，股東應(yīng)占基本純利及每股基本盈利均減少23%，分別降至港幣19.33億元及港幣4角3仙。

　　董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣1角7仙，金額與2012年中期股息相同，并將于2013年9月26日派發(fā)予于2013年9月12日名列股東名冊(cè)之股東。

　　業(yè)務(wù)回顧

　　寒冬已經(jīng)降臨香港樓市及中國內(nèi)地物業(yè)租賃市場。現(xiàn)時(shí)尚無跡象顯示春天何時(shí)方至，但我們知道它早晚會(huì)重臨。在此過渡時(shí)期，我們有大量應(yīng)做的工作，好為下一輪美好時(shí)光作準(zhǔn)備。我們定當(dāng)悉力以赴，容本人稍后闡釋。

　　如股東所知，我們自2001年起集中資源于中國內(nèi)地，在香港幾乎沒有購置土地。由于當(dāng)時(shí)香港政府的政策使然，土地供應(yīng)付之闕如，導(dǎo)致樓價(jià)拾級(jí)而上。因此，我們亦趁機(jī)出售已落成的住宅物業(yè)，著眼于利潤而非銷量。

　　從2008年中起的每6個(gè)月期計(jì)算，我們僅兩趟大量出售住宅物業(yè)，分別于2009年下半年及2012年初。邊際利潤持續(xù)攀升并非意料之外；盡管如此，本人一年前已明言，樓價(jià)升至如斯水平，我們樂意全數(shù)出售手頭上的住宅單位?？上Лh(huán)球經(jīng)濟(jì)情況欠佳，加上香港政府行政班子新舊交替，令物業(yè)銷售更為困難。然而，以旗下物業(yè)之質(zhì)素來看，我們對(duì)此并不過于憂心。幾乎所有余下住宅單位均享有海景，這在任何一地都需求甚殷，尤其在人口稠密，又擁有美麗海港的香港。這些資產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)遠(yuǎn)較市場一眾住宅物業(yè)來得穩(wěn)固。

　　在過去六個(gè)月，我們出售的住宅單位甚少，此乃整體營業(yè)額和溢利下降的主因；另一原因是我們?cè)?012年一次過出售了好幾項(xiàng)持有多年的香港投資物業(yè)。

　　來自香港和內(nèi)地的租金收入和溢利皆有增長，整體租金與溢利均上升9%。內(nèi)地業(yè)務(wù)現(xiàn)占集團(tuán)營業(yè)額之五成三及溢利之五成一，香港則分別占四成七及四成九。

　　倘扣除一年前出售香港投資物業(yè)的影響，香港租金收入同比增長逾11%，增幅足以抵銷已售出物業(yè)的租金損失，整體租金收入上升2%。當(dāng)中，商鋪?zhàn)饨鹗杖肷仙?4%，辦公樓租金收入上升11%，住宅及其他物業(yè)的租金收入保持平穩(wěn)。商鋪?zhàn)獬雎噬仙齻€(gè)基點(diǎn)至98%，辦公樓租出率上升一個(gè)基點(diǎn)至96%。

　　十八個(gè)月前，當(dāng)部分市場人士仍對(duì)市場抱樂觀態(tài)度時(shí)，本人已指出內(nèi)地零售額正在放緩。如今眾人皆表悲觀，本人依然持審慎態(tài)度，但亦欣然匯報(bào)，除一個(gè)特殊情況外，集團(tuán)所有內(nèi)地物業(yè)的租金收入均錄得增長。

　　上海方面，恒隆廣場和港匯恒隆廣場的租金收入均上升7%。恒隆廣場的購物商場租金收入增長8%，辦公樓增長7%，整體租出率約為96%。至于本公司僅持有購物商場的港匯恒隆廣場，其租出率達(dá)100%，租金收入增長7%。所有樓面的租金邊際利潤均保持穩(wěn)定。

　　與一年前相比，上海的恒隆廣場的零售額上升3%，港匯恒隆廣場則上升5%。租戶入駐成本并無顯著改變，但營業(yè)租金則下降，這在高級(jí)購物商場尤甚。幸好，我們與許多購物商場的業(yè)主做法不同，在租約條款內(nèi)對(duì)基本租金都有穩(wěn)當(dāng)安排。我們向來堅(jiān)持這個(gè)做法，這亦有賴我們相對(duì)較強(qiáng)的議價(jià)能力。

　　濟(jì)南的恒隆廣場持續(xù)帶來佳音。其租金收入上升6%，營業(yè)溢利上升15%，租金邊際利潤上升四個(gè)基點(diǎn)至57%。盡管租出率降至92%，零售額仍增長6%。租出率下降的原因，是由于經(jīng)過兩年?duì)I運(yùn)后，無論自愿與否亦無可避免會(huì)有租戶更易。

　　至于瀋陽兩個(gè)購物商場，較高檔次的市府恒隆廣場開業(yè)僅略逾九個(gè)月，其表現(xiàn)尚可；回顧期內(nèi)，其零售額已超越四星級(jí)的皇城恒隆廣場，并已全部租出，租金邊際利潤達(dá)61%，比較早開業(yè)的濟(jì)南恒隆廣場更高，原因?yàn)槭懈懵V場的租戶大多是頂級(jí)時(shí)尚品牌，所支付的單位租金自然較高。然而，一如任何新商場，其亦面對(duì)重重挑戰(zhàn)，尤其當(dāng)市場進(jìn)入零售額增長放緩期，此對(duì)高檔產(chǎn)品的影響特別嚴(yán)重。加上毗鄰的首座辦公樓項(xiàng)目正在施工，令商場附近一帶變成工地，這個(gè)不理想的情況還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　皇城恒隆廣場方面，本人相信最惡劣的情況快將過去。其周遭的道路工程仍在進(jìn)行，但隨著第十二屆全運(yùn)會(huì)將于8月31日在瀋陽開幕，這些工程料將近完成。

　　如以往所述，我們已大規(guī)模重整該商場的租戶組合及為其重新定位。此舉無可避免地導(dǎo)致其租出率下降至百分之87%，而租金收入亦暫降；但到年底時(shí)，租出率應(yīng)可回升至92%或以上。由于租金收入減少，其邊際利潤下降至23%，但本人預(yù)計(jì)邊際利潤行將回升。令人鼓舞的是，盡管困難重重，該項(xiàng)目的零售總額實(shí)際上仍有所增長。

　　集團(tuán)整體租賃表現(xiàn)令市場頗為意外，回顧期內(nèi)之溢利高于大部分甚或全部的市場預(yù)測。讓本人提供一些合理的解釋，這對(duì)我的忠實(shí)讀者而言當(dāng)非新論。

　　首先，正如本人以往所述，商場并非可替代的資產(chǎn)。從地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)以至客戶服務(wù)一體著眼，僅極少數(shù)商場能稱得上成功，余下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白說，大多數(shù)內(nèi)地物業(yè)均屬于后者，這跟本人提過的“勝者為王”現(xiàn)象接近。引申而言，在類似今天的艱困市況里，強(qiáng)者擁有較佳的抗逆能力。

　　其次，優(yōu)質(zhì)的購物商場擁有遠(yuǎn)遠(yuǎn)較高的議價(jià)能力來吸引其屬意的租戶。對(duì)店主來說，其所支付的租金水平，無論是基本租金或與銷售相關(guān)的租金，均非其首要關(guān)注之事，關(guān)鍵在于購物商場可帶來的營業(yè)額。此乃為何頂級(jí)品牌縱然可獲劣質(zhì)物業(yè)提供現(xiàn)金裝修津貼及其他優(yōu)惠，彼等仍多會(huì)選擇在優(yōu)質(zhì)購物商場落戶，皆因前者大多表現(xiàn)欠佳，而后者往往表現(xiàn)出色。事實(shí)上，對(duì)重視品牌資產(chǎn)的奢侈品牌而言，彼等大部分均不接受“開店有錢收”這些噱頭，即使同意進(jìn)駐者亦只會(huì)視這些“免租”店為市場推廣手段而已。

　　那么該等物業(yè)業(yè)主該如何自處？！彼等不能怪責(zé)任何人，只能怪自己在地段差的地方興建劣質(zhì)物業(yè)。正如本人曾經(jīng)解釋，地點(diǎn)、規(guī)模和設(shè)計(jì)是商場的“基因”，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發(fā)展商于其商場尚未開業(yè)已注定失敗。

　　第三，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)和施工加上適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理，可帶來高于一般的租金邊際利潤。新物業(yè)的租金邊際利潤無可避免會(huì)較低，但長遠(yuǎn)而言，富經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商兼物業(yè)管理者之表現(xiàn)應(yīng)勝人一籌。大部分分析員也許沒有料到，我們的內(nèi)地物業(yè)組合縱包括許多新開業(yè)商場，仍錄得79%的租金邊際利潤，而市場的平均數(shù)也許只是66%至67%。因此，從每一塊錢的租金收入，我們多賺的溢利達(dá)12至13仙，這個(gè)差別確實(shí)非同小可。

　　總括而言，連同香港物業(yè)租金邊際利潤上升兩個(gè)基點(diǎn)至86%在內(nèi)，集團(tuán)整體物業(yè)的租金邊際利潤達(dá)百分之82%。

　　于熊市時(shí)，實(shí)在有許多可做和應(yīng)做的事，本人在此略舉一例：當(dāng)賣家需要現(xiàn)金，便是購置土地之時(shí)，而這正是我們于2月作出的舉措。多年來，我們一直在武漢物色土地，這是個(gè)從事零售的上佳城市。我們?cè)谖錆h購入的地塊位于市內(nèi)最佳購物區(qū)，并已基本上完成工地清理工作。

　　該地塊的面積及可建面積均稍大于我們已購入的昆明地塊，但土地成本卻較便宜。地塊面積為8.26公頃，扣除停車場的可建面積達(dá)490萬平方尺，計(jì)入停車場的總樓面面積約達(dá)700萬平方尺，購入價(jià)為人民幣33億元。與之相比，昆明地塊面積為5.6公頃，扣除及計(jì)入停車場的可建面積分別為460萬平方尺及650萬平方尺，購入價(jià)為人民幣35億元。兩個(gè)項(xiàng)目同樣包括一座購物商場、一座辦公樓，以及可供出售的服務(wù)式寓所。總括而言，我們對(duì)此項(xiàng)購置頗為滿意。

　　展望

　　在整個(gè)2000年代，作為當(dāng)時(shí)香港最大土地?fù)碛姓叩南愀壅瑤缀鯖]有出售任何土地。這在2002年前還可理解，原因是1997年7月2日亞洲金融危機(jī)席卷香港，當(dāng)天為香港回歸祖國的翌日；而待經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇后，香港于2003年受到沙士蹂躪。但到了2004年甚至2005年，香港政府?dāng)酂o藉口不賣地，這比無能更甚。

　　這對(duì)我們影響深遠(yuǎn)。由于住宅價(jià)格持續(xù)攀升，因此我們并不急于出售于1999年和2000年買地建成的住宅單位，而以遞進(jìn)方式銷售，其亦帶來拾級(jí)而上的邊際利潤。

　　我們的投資物業(yè)亦面對(duì)類似情況。隨著內(nèi)地旅客數(shù)目與日俱增，香港整體零售額持續(xù)攀升。內(nèi)地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張，連帶香港的辦公樓需求增加，其中不少來自金融服務(wù)業(yè)。然而，供發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的新土地絕無僅有，種種因素導(dǎo)致租金不斷上升。

　　任何以香港經(jīng)濟(jì)(而非僅某一行業(yè))最佳利益為念的人士，均不愿意看見這個(gè)情況持續(xù)，因這會(huì)帶來隨時(shí)爆破的價(jià)格泡沫，招致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。但要改正這個(gè)情況，真是知易行難。監(jiān)于上屆行政班子沒有建立土地儲(chǔ)備，政府現(xiàn)時(shí)以至不久的將來均只有少量土地可供出售。如今政府正在建立土地儲(chǔ)備，但這需要時(shí)間成事。

　　因此，就現(xiàn)時(shí)而言，政府在別無他法下唯有控制需求。隨著雙倍印花稅等嚴(yán)厲措施推出，樓市變得一片死寂。除非政府放寬管制措施(但這不太可能)，否則樓價(jià)需待土地供應(yīng)趕上后，方會(huì)回復(fù)生氣。這對(duì)地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展有利，而地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)又甚為重要。

　　是以，我們?cè)诙唐趦?nèi)應(yīng)難以出售可觀數(shù)量的落成單位?；仡欉^去兩至三年，除非我們?cè)敢飧顑r(jià)，否則要出售更多單位是有難度的；加上我們?cè)谕剖蹣潜P時(shí)最少有兩趟交上惡運(yùn)：一趟是股市大跌，另一趟是政府推出嚴(yán)厲措施遏抑樓市。

　　上文所述的市況在可見將來均不會(huì)影響商業(yè)物業(yè)租金，然而市場氣氛已令該等資產(chǎn)之買賣交易近乎停頓。因此，我們慶幸先前已把很多非核心物業(yè)出售并獲利甚豐，如今已再無法獲得如此理想價(jià)格。

　　內(nèi)地方面，零售市道已經(jīng)顯著放緩，個(gè)中原因頗為復(fù)雜。與香港相比，內(nèi)地的內(nèi)銷市場不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)較大及繁雜，內(nèi)部政治及國際經(jīng)濟(jì)亦扮演較重要的角色。本人可就此詳加分析，但關(guān)乎本集團(tuán)長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的因素其實(shí)不太復(fù)雜。最基本的問題是：長遠(yuǎn)而言，中國的本土消費(fèi)會(huì)上升嗎？答案是明確肯定的。如此方能逐步降低對(duì)公共投資(例如基建項(xiàng)目)和出口的倚賴；此乃要?jiǎng)?wù)所在，舍此別無他途。

　　事實(shí)上，盡管近期經(jīng)濟(jì)放緩，個(gè)人消費(fèi)仍然持續(xù)上升，只是由于公共投資近年增長甚速，故個(gè)人消費(fèi)占經(jīng)濟(jì)的百分比似乎沒有增長甚或有所縮減；但北京內(nèi)外一致認(rèn)為，本土消費(fèi)必會(huì)上升。個(gè)人消費(fèi)現(xiàn)占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值約三成四至三成五，而在美國則占七成；即使這個(gè)落后距離只拉近一半，個(gè)人消費(fèi)在中國所占的份額仍會(huì)較今天上升50%。在這個(gè)過程中，整體經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)以每年6%至8%的速度增長，我們的市場潛力可見一斑。

　　此乃為何本公司的管理層對(duì)今天的熊市并不過于憂心。反之，我們會(huì)在最少四大方面著力，抓緊今趟時(shí)機(jī)。

　　首先，我們會(huì)加倍努力確保余下內(nèi)地項(xiàng)目順利施工?，F(xiàn)時(shí)我們正興建超過3000萬平方尺世界級(jí)商業(yè)物業(yè)，總成本接近港幣900億元。這些工作著實(shí)最少需要10至12年完成。然而，我們?nèi)f事俱備，并會(huì)因應(yīng)市場情況而全速前進(jìn)。此外，較復(fù)雜及最有增值效益的購物商場會(huì)先行落成，余下的一些辦公樓可隨需求上升時(shí)興建。我們亦會(huì)加快興建住宅單位，彼等大部分均可供銷售。這意味著，未來數(shù)年將非常關(guān)鍵。

　　其次，我們會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的規(guī)模和質(zhì)素。股東均知悉在過去六、七年來，我們?cè)銎噶撕芏鄦T工，但新項(xiàng)目數(shù)量亦持續(xù)上升。我們決心打造一支精干的團(tuán)隊(duì)以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的鴻圖大計(jì)，持有并管理世界上最卓越及利潤豐厚的商業(yè)綜合物業(yè)。

　　第三，我們會(huì)強(qiáng)化企業(yè)文化，這要?jiǎng)?wù)在本人過往致股東函內(nèi)已闡明。單單擁有最好的人才并不足夠，我們必須建立一個(gè)明公正氣的文化，個(gè)中精萃已包含在我們?nèi)ツ瓴杉{的企業(yè)文化主題內(nèi)——“只選好的只做對(duì)的”。

　　今天所見的不僅是地產(chǎn)業(yè)之放緩，我們的股價(jià)亦受到拖累。本公司的股價(jià)于2000年代大部分時(shí)間跑贏同儕后，現(xiàn)正和其他地產(chǎn)公司一樣，股價(jià)停滯不前。公眾投資者均清楚知道，我們的母公司最近持續(xù)買入本公司的股份。我們相信，無論短期和長期而言，此舉對(duì)本公司的股東有利。

　　過去六至七年來，我們基本上并無負(fù)債；銷售香港落成住宅及成熟投資物業(yè)令我們沒有出現(xiàn)凈負(fù)債的情況。這在上月結(jié)算期時(shí)稍有改變，但今天的負(fù)債率仍僅約0.3%?？v使再無售出香港物業(yè)(這個(gè)假設(shè)也許不切實(shí)際)，我們手頭上的資金仍足以支付未來數(shù)年所有預(yù)期開支，包括資本開支(大部分為施工費(fèi))。

　　監(jiān)于以上所述，我們?cè)谖磥硪?、兩年可安心購置一至兩幅面積合理的地塊。然而，除非有非常吸引的機(jī)會(huì)，否則我們不會(huì)急于行事。縱使機(jī)會(huì)付之闕如，我們的團(tuán)隊(duì)仍有大量工作忙過不了。

　　在2013年余下時(shí)間里，我們能否出售大量住宅單位實(shí)屬未知數(shù)。至于香港和內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)，兩者均應(yīng)與回顧期之表現(xiàn)相若。

　　然而，純利數(shù)字并不能反映一切。監(jiān)于內(nèi)地零售業(yè)尤其奢侈品行業(yè)的銷售額持續(xù)放緩，在情況開始好轉(zhuǎn)前，我們某些表現(xiàn)指標(biāo)可能會(huì)稍微失色。管理層皆準(zhǔn)備就緒迎接未來的挑戰(zhàn)。

　　我們歡迎陳家岳先生最近加盟本公司出任董事—租務(wù)及銷售，跟其已退休的前任人一樣，掌管所有租務(wù)及銷售業(yè)務(wù)。陳氏在物業(yè)管理方面經(jīng)驗(yàn)甚豐，并在內(nèi)地工作多年。

　　以上內(nèi)容摘自恒隆地產(chǎn)2013年中報(bào)陳啟宗先生親自撰寫的《董事長致股東函》