在爛尾樓改造方面，佳兆業(yè)成功運(yùn)作的項(xiàng)目有廣州中石化大廈，深圳佳兆業(yè)中心、以及大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 郭英成在宣布佳兆業(yè)重回一二線城市后，一直無(wú)法突破的北京市場(chǎng)或許會(huì)因長(zhǎng)安8號(hào)而改變。

　　日前，佳兆業(yè)確認(rèn)將以代管代建的方式入主北京長(zhǎng)安街沿線唯一待售物業(yè)“長(zhǎng)安8號(hào)”，從而由此曲線進(jìn)軍北京市場(chǎng)。

　　代建長(zhǎng)安8號(hào)

　　其實(shí)佳兆業(yè)與長(zhǎng)安8號(hào)最初的緋聞是將以60億元的代價(jià)接盤，只不過這一消息最終被佳兆業(yè)否認(rèn)，表示只與長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司“北京耀輝置業(yè)”簽訂了代管代建協(xié)議。

　　佳兆業(yè)還對(duì)外宣稱，公司與長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目的服務(wù)費(fèi)屬于商業(yè)內(nèi)容目前不方便具體透露，并且由于公司具有長(zhǎng)期的代管代建及爛尾樓改造的成功經(jīng)驗(yàn)，有信心將該項(xiàng)目做好。

　　而說起長(zhǎng)安8號(hào)，業(yè)界的第一印象無(wú)疑是爛尾樓一棟，因?yàn)樵擁?xiàng)目至今已五度易主，并且開發(fā)進(jìn)程極為緩慢，最近兩年甚至已處于停工狀態(tài)。

　　2004年，北京王府世紀(jì)艱難拿下了長(zhǎng)安街沿線上最后一塊住宅用地，由此開始了長(zhǎng)安8號(hào)近十年的爛尾樓生涯。

　　在此期間，包括首開集團(tuán)、奧園集團(tuán)等房企均以不同形式涉入其中，但都因開發(fā)緩慢、進(jìn)展不順而敗退，目前該項(xiàng)目51%的股權(quán)屬于金利豐集團(tuán)，少部分股權(quán)則仍屬于老東家北京司世紀(jì)王府。

　　值得注意的是，長(zhǎng)安8號(hào)在2010年初曾實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目歷史上的首次開盤，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米，也為彼時(shí)的東家奧園帶來(lái)近8億元的銷售回款。

　　只不過，由于受到2010年開始的新一輪調(diào)控沖擊，豪宅市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)安8號(hào)此后再無(wú)銷售。

　　如今，佳兆業(yè)以爛尾樓改造專家的身份代管代建長(zhǎng)安8號(hào)，讓外界對(duì)該項(xiàng)目的前景再次充滿期待，畢竟項(xiàng)目所處的區(qū)域極具優(yōu)勢(shì)，且經(jīng)過多年“囤地”，地塊本身的價(jià)值已經(jīng)翻番數(shù)倍，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，盈利依然可期。

　　同時(shí)，對(duì)佳兆業(yè)而言，也了卻了其一直無(wú)法進(jìn)軍北京市場(chǎng)的心愿。雖然只是代管代建，但起碼可以在北京打開局面，為今后自己?jiǎn)为?dú)拓展項(xiàng)目打下基礎(chǔ)。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出，佳兆業(yè)以如今的方式進(jìn)京，相比直接收購(gòu)既可以降低成本，最主要的還是防范了未知風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京市場(chǎng)，首個(gè)項(xiàng)目必須打響，考慮到長(zhǎng)安8號(hào)的歷史與現(xiàn)狀，以及佳兆業(yè)在改造爛尾樓方面經(jīng)驗(yàn)頗豐，似乎是個(gè)雙贏局面。

　　當(dāng)然，長(zhǎng)安8號(hào)既然是爛尾樓，必定會(huì)涉及許多債權(quán)債務(wù)、銀行、土地、規(guī)劃等方面的問題，佳兆業(yè)能否發(fā)揮其特長(zhǎng)，將這個(gè)長(zhǎng)安街上唯一待售物業(yè)解禁也還值得觀察。

　　中石化模式

　　不管怎樣，代管代建長(zhǎng)安8號(hào)已使得佳兆業(yè)一線城市布局的戰(zhàn)略圓滿。

　　而回溯佳兆業(yè)的歷史，作為一家1999年成立并進(jìn)入舊城改造領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)，佳兆業(yè)目前積累了大量舊改土地資源，涉及深圳、珠海、廣州、東莞、惠州等城市，擁有超過30個(gè)項(xiàng)目，總占地面積超過1000平米。

　　在經(jīng)過十多年的運(yùn)作和發(fā)展后，舊城改造如今已成為佳兆業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略之一。

　　從改造業(yè)態(tài)來(lái)看，目前佳兆業(yè)改造的項(xiàng)目主要包括爛尾樓、舊廠房和多業(yè)態(tài)等類型。

　　其中在爛尾樓改造方面，佳兆業(yè)成功運(yùn)作的項(xiàng)目有廣州中石化大廈，深圳佳兆業(yè)中心、以及大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)，三個(gè)項(xiàng)目的總體量達(dá)到約33萬(wàn)平方米。

　　而在具體開發(fā)模式上，廣州中石化大廈是由佳兆業(yè)自行改造，大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)則是運(yùn)用大連海昌集團(tuán)本地化優(yōu)勢(shì)合作改造的項(xiàng)目。

　　另外，佳兆業(yè)在深圳獲取的多個(gè)舊改項(xiàng)目，都是以政府為主導(dǎo)，佳兆業(yè)進(jìn)行配合的改造方式，今年上半年獲取的鹽田舊村改造項(xiàng)目就是這種方式的體現(xiàn)。

　　不僅如此，佳兆業(yè)在改造進(jìn)度上還堅(jiān)持快速開發(fā)，從而緩解資金壓力。以大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目2011年3月正式簽署合作協(xié)議，2012年1月1日開幕，僅用9個(gè)月的時(shí)間就完成改造。

　　同時(shí)，得益于大量舊改項(xiàng)目的入市，佳兆業(yè)在銷售均價(jià)和利潤(rùn)率方面也有很大提升。

　　今年1至8月，佳兆業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到9260元/平方米，相比去年同期增長(zhǎng)51%。對(duì)此，佳兆業(yè)副主席譚禮寧在早前業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，主要是由于公司一二線城市的貢獻(xiàn)與去年有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二線城市的貢獻(xiàn)則達(dá)到60%。

　　這其中，深圳三大舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍崗達(dá)到1號(hào)及KPR佳兆業(yè)廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)尤為重要，而這類項(xiàng)目的平均毛利率能達(dá)到50%左右。