正是因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，才衍生出多種金融工具以及金融創(chuàng)新。

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門(mén)前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 趙思茵 央行自2013年7月20日起全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率下限(相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的0.7倍)。分析人士認(rèn)為，央行這一政策是我國(guó)利率市場(chǎng)化改革的重要一步，是進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作用的重要舉措，有利于降低企業(yè)融資成本，有利于增強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。

　　看上去，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)這似乎也是一個(gè)好消息，但能否改變之前對(duì)于下半年較為悲觀的預(yù)期卻還不能斷定。再加上“錢(qián)荒”，對(duì)于資金強(qiáng)度頗高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力顯而易見(jiàn)。

　　因此，對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)融資渠道相對(duì)較為單一集中的情況下尋找更多的融資渠道和不同性質(zhì)的資金來(lái)源成為很迫切的事情。

　　以上這些卻恰好是房地產(chǎn)基金或信托公司的機(jī)會(huì)。事實(shí)上，對(duì)于像歌斐資產(chǎn)管理有限公司這樣可以為房企提供資金、進(jìn)行金融合作的機(jī)構(gòu)而言，意味著有更多的合作可能和創(chuàng)新機(jī)會(huì)。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)，歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄明確表示，中國(guó)未來(lái)資金市場(chǎng)的流動(dòng)性相比現(xiàn)在仍有收緊的可能性，政府不可能再像推出4萬(wàn)億元那樣的投資計(jì)劃。

　　很多房企紛紛在境外尋找融資，已經(jīng)上市的尋求發(fā)債，沒(méi)有上市的則出現(xiàn)了以極低價(jià)格上市的局面。這或許是一個(gè)無(wú)奈的選擇，但境外投資者對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資意向也正在降低。

　　今年以來(lái)，雖有當(dāng)代置業(yè)、五洲國(guó)際等房企成功登陸香港資本市場(chǎng)，但同時(shí)也有很多房企宣布取消IPO。種種情況顯示，境外的融資情況在一段時(shí)間內(nèi)恐怕都不容樂(lè)觀，而房地產(chǎn)企業(yè)IPO窗口甚至傳出了可能會(huì)關(guān)閉的消息。

　　甘世雄對(duì)此表示，境外IPO窗口不可能關(guān)閉。香港市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)不一樣，不太受政策的影響，要看投資者買(mǎi)不買(mǎi)賬。“雖然很多企業(yè)通過(guò)了香港證監(jiān)會(huì)的審批，但是發(fā)債不成功，最后放棄發(fā)行。”

　　甘世雄觀察到，近期在香港發(fā)行REITs的企業(yè)有明顯增加，“這表明香港市場(chǎng)是很?chē)?guó)際化的，多種金融的創(chuàng)新工具都能夠得到支持”。

　　當(dāng)然，在內(nèi)地做房地產(chǎn)金融并不是那么容易的事情，對(duì)于已經(jīng)與多家房企共同發(fā)行了地產(chǎn)基金的歌斐來(lái)說(shuō)，這或許也是其未來(lái)迅速發(fā)展的外因。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：在今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的環(huán)境下，您認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的募資環(huán)境怎么樣？

　　甘世雄：從大環(huán)境而言，房地產(chǎn)募資環(huán)境比較艱難，但真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍具備募資能力。

　　房產(chǎn)行業(yè)缺乏集中度，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)數(shù)量眾多、良莠不齊、魚(yú)龍混雜，因此行業(yè)需要進(jìn)行洗牌。預(yù)計(jì)洗牌之后，將有80%-90%企業(yè)出局，可能從原先號(hào)稱(chēng)六萬(wàn)多家，到最后留下幾千家，這是房企未來(lái)發(fā)展的必然規(guī)律。在這一洗牌過(guò)程中，企業(yè)是否具有品牌實(shí)力、是否對(duì)投資人負(fù)責(zé)，都需待時(shí)間檢驗(yàn)。路遙知馬力、日久見(jiàn)人心，真正專(zhuān)業(yè)化、品牌化、規(guī)?；钠髽I(yè)，募資就會(huì)比較容易。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)基金未來(lái)將如何發(fā)展？

　　甘世雄：肯定會(huì)有比較好的發(fā)展。中國(guó)地產(chǎn)基金真正大規(guī)模發(fā)展也就是最近兩三年，而且僅僅只是針對(duì)住宅。房地產(chǎn)基金大幕才剛拉開(kāi)，其創(chuàng)新空間大，發(fā)展前景值得期待。

　　歌斐發(fā)行的一些基金是以歐美、香港房地產(chǎn)基金的成熟市場(chǎng)為藍(lán)本。首先，從投資標(biāo)的物來(lái)看，包含商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種類(lèi)型。其次，房地產(chǎn)基金的形式很多，包括股權(quán)、債權(quán)、夾層融資、REITs、資產(chǎn)證券化、金融衍生工具等。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)商應(yīng)該如何選擇地產(chǎn)基金？

　　甘世雄：這是雙向的選擇，不僅是房企選基金，基金也要選房企?；疬x取房企，要看房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控、盈利高低、品牌知名度、團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目等多方面。開(kāi)發(fā)商也可以選基金，但要根據(jù)自身實(shí)力選取不同類(lèi)型的基金。

　　某種程度上講，有時(shí)候這種選擇會(huì)是“店大欺客、客大欺店”。這有一個(gè)博弈的過(guò)程，換言之就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，大家平等選擇、平等博弈。有多大的實(shí)力，就選對(duì)應(yīng)的伙伴，我認(rèn)為這是平等的。

　　觀點(diǎn)新媒體：五洲國(guó)際、金輪天地、當(dāng)代置業(yè)等內(nèi)房企紛紛在香港上市，您認(rèn)為內(nèi)房企未來(lái)在香港上市的前景如何？

　　甘世雄：最近廣東的企業(yè)粵海在香港發(fā)了REITs，杭州的開(kāi)元也發(fā)了REITs，這表明香港市場(chǎng)是很?chē)?guó)際化的，多種金融創(chuàng)新工具都能夠得到首肯。

　　目前來(lái)看，內(nèi)地資本市場(chǎng)的管制還是太多，開(kāi)放程度不如香港，在香港上市比在內(nèi)地容易一些，所以引起內(nèi)房企赴港上市的熱潮。但香港是一個(gè)完全國(guó)際化、市場(chǎng)化的市場(chǎng)，企業(yè)能不能募資，還與企業(yè)自身發(fā)展的速度、市場(chǎng)的情緒、資金窗口等因素有關(guān)。

　　從這一點(diǎn)來(lái)看，香港可能是未來(lái)內(nèi)地證券市場(chǎng)和內(nèi)地資本市場(chǎng)發(fā)展的方向，現(xiàn)在內(nèi)地可能也在考慮把REITs等金融創(chuàng)新工具放開(kāi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒(méi)有港股IPO窗口收緊甚至是關(guān)閉的危險(xiǎn)？

　　甘世雄：不可能關(guān)閉。香港資本市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)不一樣，不太受政策的影響，要看投資者買(mǎi)不買(mǎi)賬。在香港發(fā)債了以后不是高枕無(wú)憂(yōu)，也有可能發(fā)行失敗。有很多企業(yè)雖然通過(guò)了香港證監(jiān)會(huì)的審批，但是發(fā)債不成功，最后放棄發(fā)行。

　　觀點(diǎn)新媒體：貨幣超發(fā)跟流動(dòng)性泛濫一直被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的推手，現(xiàn)在中國(guó)的金融貨幣方面的政策是不是需要調(diào)整？

　　甘世雄：貨幣超發(fā)和政策調(diào)控都是房?jī)r(jià)上漲的原因之一，此外還有供需的原因。

　　從目前來(lái)看，新一屆政府不可能像以前那樣采取太寬松的貨幣政策，可能要對(duì)貨幣政策和金融政策做一些調(diào)整。相對(duì)而言，流動(dòng)性會(huì)收縮一點(diǎn)，不可能再像推出4萬(wàn)億元投資計(jì)劃時(shí)候那樣寬松。

　　目前為止，對(duì)房地產(chǎn)影響最大的還是市場(chǎng)，市場(chǎng)的無(wú)形之手是非常重要的。

　　中國(guó)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多年來(lái)，真正市場(chǎng)化的企業(yè)是不怕政策調(diào)整的。每個(gè)房企結(jié)合自己的資源和核心競(jìng)爭(zhēng)力，找準(zhǔn)自己的戰(zhàn)略定位，進(jìn)行差異化和特色化的經(jīng)營(yíng)，這才是未來(lái)房企發(fā)展的真正方向。

　　消費(fèi)者會(huì)越來(lái)越挑剔，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越挑剔，機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)越來(lái)越挑剔。進(jìn)不了投資者的視野，投資者就不可能跟它合作，自然而然就會(huì)被淘汰。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵是金融控制，您認(rèn)為這樣的政策手段效果如何？

　　甘世雄：政府控制貸款是很正常的。以前開(kāi)發(fā)商融資主要靠銀行貸款，有時(shí)候甚至是預(yù)售款，靠地產(chǎn)基金等形式的融資比例太小，目前中央的金融控制會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但不是致命的、根本性的影響。收緊房企的開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)逼著開(kāi)發(fā)商融資多元化，更加注重地產(chǎn)金融方面的發(fā)展。

　　至于對(duì)消費(fèi)者貸款的控制，只要是剛性需求就應(yīng)該給予支持。中國(guó)不像美國(guó)那樣，完全靠貸款去刺激買(mǎi)房，房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)是一種剛性需求，中國(guó)老百姓都是儲(chǔ)蓄了好多年買(mǎi)一套房子，所以中國(guó)老百姓的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄觀念是有的，會(huì)量力而行地買(mǎi)房。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨改革與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢(shì)下如何保持增長(zhǎng)？

　　甘世雄：房地產(chǎn)不可能再有前兩年那樣的發(fā)展勢(shì)頭和速度，土地財(cái)政、以投資拉動(dòng)的發(fā)展是不可持續(xù)的。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、大興城鎮(zhèn)化，完全唱衰房地產(chǎn)也不實(shí)際。

　　首先，未來(lái)房地產(chǎn)的投資屬性肯定要減弱，消費(fèi)屬性要增強(qiáng)，這是理性的回歸，也符合房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性。

　　其次，可能還要增加別的投資渠道去解決老百姓的投資需求。因此，房地產(chǎn)維持比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)是值得預(yù)期的，但是不可能出現(xiàn)像以前那樣的高歌猛進(jìn)、泡沫式的增長(zhǎng)。

　　再者，這與企業(yè)的實(shí)力、專(zhuān)業(yè)化能力、產(chǎn)品管控等有關(guān)。

　　房地產(chǎn)不是誰(shuí)都可以進(jìn)來(lái)玩的。以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都可以進(jìn)行簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)加銷(xiāo)售，但未來(lái)房地產(chǎn)一定會(huì)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)加金融的模式，而這對(duì)專(zhuān)業(yè)化人才、專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍、專(zhuān)業(yè)化體系有很高要求。房地產(chǎn)未來(lái)肯定要進(jìn)行細(xì)分成商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，每一個(gè)都是不一樣的。

　　正如中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從粗放型、低層次、沒(méi)有技術(shù)含量、沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力的發(fā)展情況，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、集約化、規(guī)模化的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)要向前發(fā)展就要進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

　　總而言之，房地產(chǎn)還是有很好的發(fā)展前景，就像我之前提到的，地產(chǎn)金融才剛剛開(kāi)始。同樣，房地產(chǎn)也有很多可以值得創(chuàng)新的地方。這對(duì)我們相關(guān)的能力提出了更高挑戰(zhàn)，在專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方面都提出了更高的挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過(guò)程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　甘世雄：我認(rèn)為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的新力量就是房地產(chǎn)金融化，或者是地產(chǎn)金融的脫媒化。金融本來(lái)就有一個(gè)大的脫媒趨勢(shì)，融資要從金融機(jī)構(gòu)中脫媒，市場(chǎng)化的融資渠道就是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)金融。未來(lái)，房地產(chǎn)金融化在房地產(chǎn)融資渠道上會(huì)起到越來(lái)越重要的作用。

　　因此“地產(chǎn)新力量”應(yīng)該是以地產(chǎn)基金、地產(chǎn)金融為代表，由專(zhuān)業(yè)化、全球化視野的團(tuán)隊(duì)配合及推動(dòng)。這樣的新力量將指領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向未來(lái)新改革時(shí)代。