“不關(guān)注上市公司目前的資金狀況，更關(guān)注未來發(fā)展新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。同時(shí)，不放棄華南、華北，甚至香港的市場?！碧锩髦?。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 小潔 繼萬達(dá)收購恒力、綠地收購盛高后，7月底，朗詩也完成對深圳科技的收購，成為今年內(nèi)第三家赴港借殼上市的房企。

　　8月7日，朗詩集團(tuán)舉行“成功登陸香港資本市場”答謝會(huì)。總裁田明表示，名為“朗詩綠色地產(chǎn)公司”的上市公司，未來將是朗詩集團(tuán)住宅發(fā)展業(yè)務(wù)的唯一上市平臺，集團(tuán)將在資金、人才、技術(shù)上全力支持上市公司投資發(fā)展新項(xiàng)目，并將擇機(jī)注入部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，待上市公司具備實(shí)力后，擇機(jī)恢復(fù)上市公司的融資功能。

　　據(jù)了解，朗詩目前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布5個(gè)省份、9個(gè)城市，大都以長三角為發(fā)展主圈，對于朗詩成功“借殼”上市，田明透露，將“盡快通過上市平臺投資新項(xiàng)目，從下半年開始，上市公司將進(jìn)行連續(xù)拿地，并且不放棄華南、華北，甚至香港的市場?！?/p>

　　田明還指，“隨著上市公司的發(fā)展，對朗詩進(jìn)入北京等大城市有很大的幫助”。

　　據(jù)悉，朗詩一直希望通過上市平臺來打通融資的渠道，以降低融資成本，然后去實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略?！拔覀儾]有覺得像大功告成一樣，上市也好，獲得融資平臺也好，對朗詩來說只是利用平臺來融資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的使命。”田明表示。

　　針對外界擔(dān)心上市公司未來會(huì)否與集團(tuán)在住宅業(yè)務(wù)上存在競爭關(guān)系，田明則解釋，“有一個(gè)過渡時(shí)期，但兩者不會(huì)有競爭關(guān)系，未來住宅項(xiàng)目的開發(fā)將以上市平臺為主?！?/p>

　　以下為朗詩集團(tuán)“成功登陸香港資本市場”答謝會(huì)現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：朗詩會(huì)將一些資產(chǎn)和資源注入上市公司，大概是何時(shí)？會(huì)注資什么項(xiàng)目？

　　田明：其實(shí)，我們在收購的公告等一些文件里面都已公開表明，我們首先是通過控股公司、控股股東來支持上市公司，壯大上市公司的資本實(shí)力和規(guī)模。在符合法律規(guī)定和監(jiān)管規(guī)則的前提下，擇機(jī)選擇一部分現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入到上市公司。

　　注入的目的主要是兩個(gè)，一是為了進(jìn)一步壯大HK106(“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”)，培養(yǎng)這個(gè)上市公司；二是支持上市公司投資新項(xiàng)目。我們投資的新項(xiàng)目從投資開發(fā)、銷售、交付，會(huì)有一個(gè)比較長的周期，我們密集地投資新項(xiàng)目，上市公司在這個(gè)階段只有費(fèi)用發(fā)生，會(huì)導(dǎo)致上市公司賬面上出現(xiàn)一些虧損，所以我們也想通過把大股東的一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目擇機(jī)注入進(jìn)來，提前實(shí)現(xiàn)利潤，來平衡上市公司的收益。

　　現(xiàn)場提問：您剛剛提到會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候注入資產(chǎn)，在注資方面是否先注入一線城市的？是否考慮在香港、北京等地拿地？投資區(qū)域集中在哪里？

　　田明：我們會(huì)用一段時(shí)間把自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)切換到上市公司，以后將成為朗詩綠色住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的唯一平臺。

　　在香港拿地，這是我的夢想。既然來到香港，我們希望在香港能夠?yàn)榫用駧砝试姷奶厣a(chǎn)品。所以，如果我們有合適的時(shí)機(jī)、機(jī)會(huì)，我們會(huì)在香港投資買地，建設(shè)朗詩的綠色的、環(huán)保的、舒適的住宅。

　　朗詩也有在北京拿地的計(jì)劃，但北京的地價(jià)太高，沒有符合我們條件的土地，但是我們一直在關(guān)注北京，隨著朗詩獲得了上市的平臺，以后融資的手段更加多樣性，為我們進(jìn)入北京這類大城市會(huì)有幫助。而且，很快我們就會(huì)看到上市公司連續(xù)拿地。

　　至于會(huì)投在哪些地區(qū)，長江流域是我們既有的主要的投資區(qū)域，華南和華北我們也不放棄，投資的時(shí)候?qū)?huì)發(fā)公告。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在上市公司的資金狀況如何？如果將來投資新項(xiàng)目，需要有什么樣的融資計(jì)劃，比如說配股之類的？

　　田明：現(xiàn)在上市公司有多少資金我沒關(guān)注，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在不關(guān)注它賬上有多少資產(chǎn)，我是想在這個(gè)平臺上能不能夠通過集團(tuán)的支持，讓上市公司去發(fā)展業(yè)務(wù)，把規(guī)模做大，更關(guān)注的是未來的發(fā)展。

　　現(xiàn)在，上市公司賬面上的資金肯定是不多的，我們會(huì)用各種方式支持，可以借錢、可以控股、也可以在要投資開發(fā)的項(xiàng)目上給它資金支持。目前，我們做好了香港、國內(nèi)的一系列法律和金融上面的準(zhǔn)備。我們會(huì)以比較快的速度，盡快地支持上市公司，以它的名義去投資，去發(fā)展新項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：您會(huì)不會(huì)擔(dān)心朗詩集團(tuán)跟朗詩綠色地產(chǎn)有競爭？

　　田明：從過去的實(shí)踐來看，HK106將投資拿項(xiàng)目做房地產(chǎn)，朗詩集團(tuán)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目有30多個(gè)，除了有一部分，在未來?xiàng)l件合適時(shí)會(huì)注入HK106。目前，有些項(xiàng)目還在操作的后期階段，今后會(huì)有一段短暫的并行時(shí)期，這段時(shí)期很難規(guī)避母公司跟上市公司之間有同業(yè)務(wù)的問題。但是，朗詩集團(tuán)原則上不會(huì)再主動(dòng)地去投新項(xiàng)目。也就是說，過一段時(shí)間以后，朗詩的房地產(chǎn)項(xiàng)目就全是上市公司項(xiàng)目，以后不存在同業(yè)的競爭問題。

　　現(xiàn)場提問：朗詩集團(tuán)和上市公司下半年的業(yè)績估計(jì)會(huì)達(dá)多少？主要來自于哪些區(qū)域？

　　田明：目前，朗詩集團(tuán)在國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)跟上市公司還沒有關(guān)系，上市公司需要自己去投資新項(xiàng)目，以及在合適的時(shí)候把控股股東的一些項(xiàng)目裝進(jìn)去?，F(xiàn)在我講的項(xiàng)目還不是上市公司的項(xiàng)目。

　　朗詩國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大概的銷售收入在100 -110億之間，分布在南京，蘇錫常、上海、杭州、浙江、武漢、成都等，主要以長江三角洲為主。

　　現(xiàn)場提問：上市公司是朗詩唯一的發(fā)展住宅業(yè)務(wù)的平臺，朗詩還有綠色科技服務(wù)公司、金融公司，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展的比例和平衡點(diǎn)在哪？會(huì)不會(huì)適當(dāng)考慮把金融公司或科技服務(wù)公司也注入到上市公司平臺？

　　田明：朗詩是一個(gè)專業(yè)化的集團(tuán)，以房地產(chǎn)為主業(yè)，但是這些年逐步的形成了一些技術(shù)研發(fā)方面的能力，也開始嘗試做一些養(yǎng)老的新業(yè)務(wù)的探索，也有一些技術(shù)服務(wù)的輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。但是，我們90%以上的利潤還是來自于房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，這部分以后會(huì)通過一段時(shí)間切換到上市公司的平臺上來。

　　至于朗詩的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，將來技術(shù)上研發(fā)、服務(wù)的業(yè)務(wù)是單獨(dú)的發(fā)展，會(huì)不會(huì)歸到上市公司平臺里面，取決于未來的新業(yè)務(wù)能不能做好，做不好放在這里也沒有用，做好了以后再選擇是進(jìn)上市公司，還是單獨(dú)地去上市，還是將來再分拆去上市，這個(gè)問題我現(xiàn)在沒法回答，取決于未來公司自身業(yè)務(wù)的發(fā)展，也取決于市場上的一些其它的因素。但是我們絕對的主力全部轉(zhuǎn)移到以后的上市公司，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主。

　　現(xiàn)場提問：朗詩集團(tuán)今年的銷量在100億元左右，其實(shí)在國內(nèi)有很多銷量在1000億左右的企業(yè)，在未來10年，房企可能會(huì)遇到銷售規(guī)模的天花板，作為一個(gè)今年基數(shù)在100億銷售規(guī)模的公司，您覺得在綠色地產(chǎn)這塊，對于未來公司的發(fā)展，會(huì)有哪些優(yōu)勢、哪些變化？

　　田明：朗詩現(xiàn)在才進(jìn)入100億行列，因?yàn)槌闪⒉?1年，且沒有上市，沒有獲得外部的資金支持。在國內(nèi)前50強(qiáng)里，朗詩100億的規(guī)模大概排在50強(qiáng)左右，在前50強(qiáng)里絕大部分都是上市公司。

　　現(xiàn)在不少房企都在思考房地產(chǎn)企業(yè)增長的邊界問題，在我看來，中國經(jīng)濟(jì)的增長不可能永遠(yuǎn)像前30年那樣快速，中國的房地產(chǎn)也不會(huì)延續(xù)過去那么快的增長，增長幅度會(huì)逐步下降，這是大的趨勢。

　　如果再按照以前那種粗放的房地產(chǎn)增長方式，顯然是對社會(huì)資源和能源的浪費(fèi)。所以，我想很多人都要思考這個(gè)問題。既然以后的增長速度會(huì)降下來，整個(gè)市場不是無邊無際擴(kuò)容的，我們的企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎么經(jīng)營，怎么做好自己的產(chǎn)品，我想就是需要轉(zhuǎn)型。我們的產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、經(jīng)營的策略都應(yīng)當(dāng)做出調(diào)整。

　　朗詩會(huì)繼續(xù)沿著綠色的差異化道路去向前走，我們現(xiàn)在才100億的規(guī)模，還談不上天花板問題，我們綠色的、環(huán)保的住宅，我認(rèn)為越多越好，我們可能少考慮一點(diǎn)天花板。

　　現(xiàn)場提問：國內(nèi)正在步入老齡化社會(huì)，您提到的綠色養(yǎng)老地產(chǎn)，和其它的國內(nèi)開發(fā)商提到的一些養(yǎng)老地產(chǎn)有什么差異？

　　田明：中國的人口老齡化壓力非常大，而且中國是在還沒有全民富裕的情況下提前老齡化。我想中國未來人口老齡化的解決方法，無非是三種方式，企業(yè)解決一部分，政府托底一部分，還有一部分繼續(xù)保持家庭贍養(yǎng)?，F(xiàn)在很多企業(yè)在談養(yǎng)老，大概有三個(gè)方面的，一個(gè)是房地產(chǎn)商，從房地產(chǎn)這個(gè)方向去看養(yǎng)老；還有是保險(xiǎn)業(yè)，很多保險(xiǎn)公司在拓展這個(gè)業(yè)務(wù)；還有就是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，從他們的角度提出了養(yǎng)老。

　　但坦率來講，我個(gè)人認(rèn)為，中國的養(yǎng)老還沒有找到一種成熟的商業(yè)模式，沒有一種模式可以復(fù)制、很成熟、可以持續(xù)地做下去。朗詩作為一個(gè)地產(chǎn)商，做養(yǎng)老有自己的長處，我們做客戶滿意度測評的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)住在朗詩小區(qū)里面的老人，對朗詩房屋的科技系統(tǒng)，再來它的溫度、濕度等一系列的舒適度跟健康指標(biāo)，特別滿意。

　　朗詩是地產(chǎn)商，在運(yùn)作資本、運(yùn)作項(xiàng)目，以及產(chǎn)品技術(shù)、提供服務(wù)方面有一些優(yōu)勢，朗詩愿意在摸索中國成熟的養(yǎng)老盈利模式方面去投入精力，我相信朗詩未來的養(yǎng)老業(yè)務(wù)會(huì)取得很大的進(jìn)展。

　　現(xiàn)場提問：朗詩主打綠色地產(chǎn)，這次成功借殼上市，對中國其它綠色地產(chǎn)商有沒有具體的指導(dǎo)借鑒意義？在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，綠色地產(chǎn)的定位在哪里？

　　田明：朗詩獲得了上市平臺，對朗詩的發(fā)展肯定是有幫助的。朗詩其實(shí)一直想上市，一直想打通融資的通道，我們沒有把上市理解成是企業(yè)有了一個(gè)上市平臺，好像大功告成一樣，上市也好，獲得融資的平臺也好，對我們來說只是利用這個(gè)平臺來融資，可以降低融資成本，然后更好地去實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的使命。

　　對我們來說，獲得上市平臺并不是特別的重要，真正重要的是企業(yè)的發(fā)展來自于企業(yè)內(nèi)部的動(dòng)力，來自于企業(yè)對自己使命、目標(biāo)的追求。

　　現(xiàn)場提問：朗詩目前旗下項(xiàng)目的毛利率水平大概是多少？

　　田明：我們的毛利率水平在行業(yè)里面正常。毛利率水平高低取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是地塊的升值情況，一個(gè)是產(chǎn)品的定位，企業(yè)的選擇。

　　我們的選擇是，第一，不囤地。我們沒有那么多資本囤地，所以我們比較少獲得土地升值的紅利；第二，我們產(chǎn)品不定高價(jià)，我們希望資金周轉(zhuǎn)速度快一些。我們的毛利率跟行業(yè)的平均水平相差不多，盡管我們是做差異化產(chǎn)品，但是我們的毛利率不高，因?yàn)槲覀兿脘N售得快一些，周轉(zhuǎn)得快一些，再一個(gè)是我們沒有獲得土地增值的紅利，或者較少的獲得土地增值的紅利。

　　現(xiàn)場提問：朗詩主打綠色地產(chǎn)，成本會(huì)不會(huì)更高？因?yàn)槟銊偛耪f毛利率方面也是同行的平均水平，你們現(xiàn)在每一個(gè)在售的樓盤，均價(jià)大概是多少？

　　田明：朗詩的ROE水平近六年來一直保持在30%以上，以后這部分是上市公司做，它的融資、投資的項(xiàng)目，以及它在運(yùn)營上的條件可能跟前面做的那些業(yè)務(wù)會(huì)有些變化，可能只有一些參照的價(jià)值，沒有什么對比性。

　　朗詩一方面去做更加綠色、更加環(huán)保的項(xiàng)目，但朗詩也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)主義者，朗詩資本運(yùn)營的效率、項(xiàng)目的運(yùn)作效率，最后的利潤水平都有一定的要求。至于銷售的價(jià)格，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目分布于5個(gè)省、9個(gè)城市，每個(gè)城市里面有市中心、高端項(xiàng)目，也有郊區(qū)剛需項(xiàng)目，所以價(jià)格差距非常大，從6000塊到6萬塊都有。但是，我們總體上做綠色建筑、做環(huán)保的建筑，會(huì)提高一些成本，但是銷售能夠?qū)崿F(xiàn)的溢價(jià)，總體覆蓋了成本增加，因而實(shí)際上是多賺了錢。