大規(guī)模人口流動(dòng)、顯著的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，不但刺激起對(duì)居住、建設(shè)用地的強(qiáng)烈需求，而且還在中國(guó)條件下使之趨向于不受、少受土地相對(duì)價(jià)格約束的“需要”！

　　之前，我們概述農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)特征。那本是蓋農(nóng)宅非用不可的土地，在1961年被宣布?xì)w集體所有，從此也服從按成員權(quán)分配的集體邏輯。不過它與農(nóng)地尚有些許不同：一旦分給農(nóng)戶，基本長(zhǎng)久使用，不因社區(qū)人口變動(dòng)而調(diào)整；加蓋其上的農(nóng)宅是私有物業(yè)，允許租賃和買賣；在“地隨房走”的情況下，宅基地在事實(shí)上可轉(zhuǎn)讓。

　　舞臺(tái)鋪設(shè)妥當(dāng)，但等大戲開演。不過，還需要一個(gè)實(shí)際力量的推動(dòng)，宅基地才領(lǐng)跑于農(nóng)地轉(zhuǎn)讓，成為特定產(chǎn)權(quán)制度下工業(yè)化、城市化加速的一臺(tái)重頭戲。此推動(dòng)力，不是來自任何論者和批評(píng)者的個(gè)人好惡，而是城鄉(xiāng)不同土地資源的相對(duì)價(jià)格，在工業(yè)化、城市化大潮中悄悄發(fā)生的大變化。

　　讓我引兩組數(shù)據(jù)吧。先看流動(dòng)人口，其統(tǒng)計(jì)定義是在非戶籍所在地生活了6個(gè)月以上的人口。2011年我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)達(dá)2.3億，其中78.8%在東部地區(qū)，80%在大中城市，44%在省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和直轄市。從2000年到2010年，北京總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)了41%，上海增長(zhǎng)了37.5%，天津增長(zhǎng)了29.3%。同期全國(guó)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)了多少呢？平均只有5.8%。

　　再看經(jīng)濟(jì)增量。從1990年到2000年，我國(guó)按1990年不變價(jià)計(jì)算的GDP增加了3.9萬億,其中87.5%來自二、三產(chǎn)業(yè)。從2000年到2010年,按2000年不變價(jià)計(jì)算的新增GDP21.5萬億,其中94%來自二、三產(chǎn)業(yè)。從1990年到2010年一起算,總共新增GDP30.4萬億,其中91.6%來自二、三產(chǎn)業(yè)。

　　把以上人的活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投影到土地上，會(huì)有什么結(jié)果？結(jié)果就是不同用途、處于不同位置的土地，相對(duì)價(jià)格發(fā)生急劇的變動(dòng)。想想看啊，很多原本生于外地的人口要流向某個(gè)空間位置，對(duì)該位置的土地需求擋也擋不住地要旺起來的。橫豎你要來，他也要來，大家都要來，于是爭(zhēng)房爭(zhēng)地，一位難求，房租、房?jī)r(jià)、地價(jià)當(dāng)然在競(jìng)爭(zhēng)中被抬升。

　　產(chǎn)業(yè)活動(dòng)一樣，也是要占土地的。二、三產(chǎn)業(yè)的增量占GDP增量的90%以上，是什么概念？就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來越靠二、三產(chǎn)業(yè)推動(dòng)，結(jié)果就把二、三產(chǎn)業(yè)用地的需求大幅度拉了上來。農(nóng)業(yè)當(dāng)然也要占很多土地，無奈農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增量中的份額走低，所以就算占地面積不少，但對(duì)農(nóng)地的需求卻不升反降。相對(duì)需求的變化，出現(xiàn)了不同土地相對(duì)稀缺性的變化：二、三產(chǎn)業(yè)占用的建設(shè)用地，稀缺程度上升，農(nóng)地的稀缺性，相對(duì)下降。

　　如果有一個(gè)大體完備的土地市場(chǎng)，那么以上需求變化、相對(duì)稀缺性的變化，會(huì)直截了當(dāng)?shù)胤从车讲煌猛尽⒉煌恢猛恋氐氖袃r(jià)上。有一點(diǎn)很重要，相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)，既反映需求，又約束需求——由于大家都想要的土地價(jià)格上升，對(duì)土地需求的量就受到抑制。當(dāng)然，還有一個(gè)效應(yīng)，土地價(jià)格上升了，一般也刺激土地供應(yīng)量的增加。

　　問題是在我們這樣一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)里，并沒有一個(gè)現(xiàn)成的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)——它還有待在深化改革中慢慢發(fā)育哩！實(shí)際情況是，1987年在開放、外資進(jìn)中國(guó)大潮的逼迫下，城市好歹還有一個(gè)“先國(guó)有化、再市場(chǎng)化”的制度空間，但凡土地明確為國(guó)有的，就可由城市政府拿出來公開拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓。在此范圍內(nèi)，土地的相對(duì)價(jià)格變化反映著需求的變化，同時(shí)也約束著對(duì)土地的需求。例如我們都見過，居民爭(zhēng)購(gòu)物業(yè)之處，房?jī)r(jià)拉著地價(jià)上漲。開發(fā)商再要多“拿地”，非付出高于昔日的代價(jià)不可。

　　但是屬于農(nóng)村集體的土地，卻囿于“社員自用”和“不得自由轉(zhuǎn)讓”的法律和習(xí)俗，基本被隔絕在土地市場(chǎng)之外。于是，人口大規(guī)模流動(dòng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化對(duì)集體土地需求的變化，就無法通過相對(duì)價(jià)格的靈敏變動(dòng)來得到表達(dá)。

　　經(jīng)驗(yàn)說，倘若“價(jià)格不管用”，經(jīng)濟(jì)變化的壓力就可能尋找其他途徑來“管用”。我的觀察，農(nóng)村集體土地，特別是可轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途的土地?cái)?shù)量，就構(gòu)成一個(gè)替代性的突破口。這是說，當(dāng)價(jià)格不管用的時(shí)候，數(shù)量就管用——橫豎價(jià)升刺激土地供應(yīng)，而多從農(nóng)村獲得土地的量，等于也是對(duì)某些用途、某種位置的土地之升價(jià)，作出的合乎市場(chǎng)機(jī)理的反應(yīng)。

　　這中間當(dāng)然有“扭曲”。關(guān)鍵的一點(diǎn)是，以價(jià)格反映需求變化，對(duì)商品數(shù)量的需求本身尚受價(jià)格的制約，倘若貨幣購(gòu)買力不足，那么“需要”再?gòu)?qiáng)烈，也大不到哪里去?？墒且坏﹥r(jià)格不管用，人們對(duì)土地?cái)?shù)量的“需要”就擺脫了以上限制，再也不受自己的收入、購(gòu)買能力或融資能力的約束。簡(jiǎn)單推斷，價(jià)格管用的需求量一般是小于價(jià)格不管用的“需要量”的。

　　于是我們觀察到，大規(guī)模人口流動(dòng)、顯著的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，不但刺激起對(duì)居住、建設(shè)用地的強(qiáng)烈需求，而且還在中國(guó)條件下不斷放大著此種需求，使之趨向于不受、少受土地相對(duì)價(jià)格約束的“需要”！這里，需求和需要，雖然僅一字之差，但約束條件天差地別，作為經(jīng)濟(jì)行為的后果就失之千里。

　　要不，我們?cè)撊绾谓忉屗坪跬蝗槐l(fā)出來的、象熱病一樣流行的“土地饑渴癥”呢？君不見，一時(shí)間無論天南地北，“拿地”都是經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)的最強(qiáng)動(dòng)員令，也是條條、塊塊、企業(yè)和個(gè)人間競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)無不勝的法寶。所有的成功，背后鮮少?zèng)]有那么一塊地；所有大案要案，也鮮少會(huì)缺少了那么一塊地。是的，狄更斯的《雙城記》，“最光明的時(shí)代”和“最黑暗的時(shí)代”，到了中國(guó)都是因?yàn)橛辛四菈K地。

　　遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，那似乎永無窮盡的對(duì)土地的需要，并沒有違背經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。以有限所見，人們的基本行為傾向，還是要改土地的低收益利用，為高收益利用。新聞報(bào)道里不少土地違規(guī)行為，差不多無一例外，都由轉(zhuǎn)為較高效益的居住用地、建設(shè)用地而引，還沒有一個(gè)是為了把土地利用收益由高轉(zhuǎn)低而“犯了事”的。當(dāng)年被斃了的江西副省長(zhǎng)胡長(zhǎng)清，為南昌一塊土地改變用途私用公權(quán)，從經(jīng)濟(jì)效果看，那塊地的利用價(jià)值也是增加了的，否則，“賄”從何出？

　　但是細(xì)加觀察，受“土地饑渴癥”驅(qū)動(dòng)占下的大片土地，雖然意圖也是增值，但究竟能不能實(shí)現(xiàn)增值，卻沒有機(jī)制保障。那些“攤大餅”攤成人口密度低、生活極不便利的“新城”，那些個(gè)大而無當(dāng)?shù)墓I(yè)開發(fā)區(qū)，那些個(gè)“電線桿比人多“的“鬼城”，以及那些個(gè)與高房?jī)r(jià)、高地價(jià)并行不悖的閑置土地，在生活中不也存在嗎？那些土地，要論收益，怕是不如讓老鄉(xiāng)種莊稼。

　　要闡釋以上的合理與不合理，我的出發(fā)點(diǎn)是改了30年只改成一個(gè)半拉子土地市場(chǎng)。價(jià)格機(jī)制對(duì)土地配置不是完全不管用，但只管部分用。所以人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變局等等，也只有部分反映到土地資源的相對(duì)需求、相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)上來，并以此配置著土地資源。還有部分呢？對(duì)不起了，那就是不受價(jià)格約束的“需要”主導(dǎo)了。那是一部超強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，其強(qiáng)力程度會(huì)不會(huì)達(dá)到自我毀滅的程度，要由權(quán)力的強(qiáng)度及其所受的限制來決定了。