不管借道棚戶改造的再融資將往何處發(fā)展，目前業(yè)界已將新湖中寶的再融資預(yù)案解讀為，這是A股房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘的信號(hào)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 自7月6日新湖中寶發(fā)布公告稱公司正在籌劃重大事項(xiàng)，經(jīng)申請(qǐng)于7月8日起停牌之后，新湖中寶停牌近一個(gè)月，直到8月2日公布定向增發(fā)方案并復(fù)牌。

　　新湖中寶宣布，第八屆董事會(huì)第十六次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于公司非公開發(fā)行A股股票方案的議案》。

　　該議案為，新湖中寶擬以每股不低于3.07元的價(jià)格非公開發(fā)行不超過(guò)17.91億股，融資總額不超過(guò)55億元。融資用于上海兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　55億定增與上海項(xiàng)目

　　據(jù)公告，該次定向增發(fā)采用非公開發(fā)行的方式，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)后六個(gè)月內(nèi)選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)向特定對(duì)象發(fā)行股票。非公開發(fā)行股票為人民幣普通股(A股)，每股面值1.00元。

　　新湖中寶稱，該次非公開發(fā)行股票的募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　同時(shí)新湖中寶還指出，募集資金投向符合國(guó)家促進(jìn)棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策。在上述背景下，該次非公開發(fā)行股票將使公司的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)一步加快，有利于提高公司的競(jìng)爭(zhēng)能力和綜合實(shí)力。

　　資料顯示，新湖中寶擬投資的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目分別為上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段和上海新湖o青藍(lán)國(guó)際。其中前者項(xiàng)目投資總額58.05億元，募集資金投入總額30億元；后者項(xiàng)目投資總額67.78億元，募集資金投入總額25億元。

　　據(jù)悉，上海新湖明珠城三期三標(biāo)段建設(shè)期為2005年下半年至2014年下半年；三期四標(biāo)段建設(shè)期為2014年上半年至2019年下半年?？偨ㄖ娣e20萬(wàn)平方米(含地下面積)，預(yù)計(jì)銷售額為79.93億元。

　　該項(xiàng)目是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項(xiàng)目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)平均銷售凈利率為14.48%，整體投資收益率為19.94%。

　　而上海新湖o青藍(lán)國(guó)際建設(shè)周期為一期建設(shè)期為2012年下半年至2015年下半年、二期建設(shè)期為2015年下半年至2018年下半年。總建筑面積32.28萬(wàn)平方米(含地下面積)，預(yù)計(jì)銷售額為92.55億元。

　　該項(xiàng)目是上海市新一輪“365”舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項(xiàng)目，同時(shí)也是閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)較大的成片改造地塊。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)平均銷售凈利率為13.49%，整體投資收益率為18.42%。

　　公告指，在非公開發(fā)行募集資金到位之前，新湖中寶將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定的程序予以置換。

　　另外，該發(fā)行方案已經(jīng)在新湖中寶第八屆董事會(huì)議第十六次會(huì)議審議通過(guò)，尚需獲得公司股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。在股東大會(huì)審議通過(guò)后，據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，還需要向中國(guó)證監(jiān)會(huì)進(jìn)行申報(bào)核準(zhǔn)。

　　棚戶改造與融資開閘

　　不得不提的是，盡管此次新湖中寶再融資預(yù)案能否得到證監(jiān)會(huì)放行通過(guò)還未可知，但卻是自2010年底開始關(guān)閉的房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組閘門得以重新啟動(dòng)的預(yù)兆。

　　事實(shí)上，自2009年9月后無(wú)A股上市房企再融資成功，此次新湖中寶率先打破僵局，或是與其“棚戶改造”項(xiàng)目相關(guān)。

　　7月23日，國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土資源部等六部委聯(lián)合召開了全國(guó)棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議。會(huì)議明確要求，各地在10月底前應(yīng)編制完成2013~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。

　　之前，2013年6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶。

　　6月底，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，要研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的政策。會(huì)議決定，要進(jìn)一步增加財(cái)政投入，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。

　　相關(guān)分析指，新湖中寶之所以能夠如此快速地披露再融資預(yù)案，與其大力支持地方保障性安居工程有關(guān)。而這一輪房企再融資窗口，一個(gè)重要審核標(biāo)準(zhǔn)，正是是否用于保障性住房開發(fā)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，從未來(lái)5年棚戶區(qū)改造所帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)講，有利于A股房企借道“棚戶區(qū)改造”機(jī)會(huì)再融資、進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。

　　不過(guò)張宏偉也指出，房企借道“棚戶區(qū)改造”機(jī)會(huì)再融資，再進(jìn)行后續(xù)開發(fā)或許已成必然。

　　他補(bǔ)充，也要看到開發(fā)商有可能因?yàn)椤芭飸魠^(qū)改造”難度較高，借機(jī)利用“棚戶區(qū)改造”的機(jī)會(huì)拖延改造進(jìn)度，“再融資”后有可能利用融到的資金在土地市場(chǎng)圈地，最終“棚戶區(qū)改造”成為在土地市場(chǎng)圈地“囤地”的資本工具。

　　不管借道棚戶改造的再融資將往何處發(fā)展，目前業(yè)界已將新湖中寶的再融資預(yù)案解讀為，這是A股房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘的信號(hào)。

　　瑞銀證券發(fā)布研究報(bào)告稱，由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項(xiàng)目，并未涉及其他普通商品住宅項(xiàng)目，故對(duì)其他開發(fā)商融資前景的信號(hào)意義并未超出市場(chǎng)預(yù)期。

　　“我們認(rèn)為監(jiān)管層對(duì)開發(fā)商再融資的態(tài)度是有條件放開，而舊城改造和保障房項(xiàng)目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、盤活存量的政策方向，或可獲得股權(quán)融資或債權(quán)融資機(jī)會(huì)?！?/p>

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，若房企再融資對(duì)這類項(xiàng)目開閘，顯然大型房企受益最大。據(jù)了解，萬(wàn)科、保利和金地等大型房企都在一二線城市布局了多個(gè)大體量的舊城改造項(xiàng)目。