大型房企能夠獲得低成本融資從而尋找收購機會，所以小型房企只能苦苦掙扎以適應不斷變化的市場。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 “競爭實力較弱的中資房地產(chǎn)開發(fā)商今年將面臨借款難度增大或借款成本高企的局面。”在8月1日的電話會議上，標普對下半年中小房企的融資前景作出如是預判。

　　標普的預判依據(jù)來源于近段時間國內(nèi)金融環(huán)境的變化，先是6月份出現(xiàn)銀行間拆借利率飆升，從而引發(fā)信貸緊縮；而隨著7月份央行決定取消銀行貸款利率下限，使得貸款利率將隨著銀行間競爭加劇而下降，則更加劇了這種擔憂。

　　對此，標普分析師符蓓直言，近期金融環(huán)境的變化，無疑會加劇國內(nèi)銀行對行業(yè)龍頭以及行業(yè)內(nèi)比較弱的公司區(qū)分對待。

　　“所以我們認為，一些相對競爭實力較弱的開發(fā)商，他們可能會面對相對趨緊的環(huán)境，同時也面臨更高的財務成本?！?/p>

　　符蓓還表示，這些中小地產(chǎn)商為了進一步發(fā)展，拿地也好，開發(fā)也好，它們獲取融資的能力和成本，相對更大型的、全國化的發(fā)展商來說，還是會面臨非常嚴峻的形勢。

　　流動性趨緊

　　對一些中小房企而言，銀行貸款無疑是其主要融資來源，而除銀行貸款外，信托融資近年來也成為支撐這類房企發(fā)展的主要因素。

　　不過，就算是在信托融資方面，中小房企今后也可能會面臨更嚴格的監(jiān)管和限制。

　　此前在銀行“錢荒”危機爆發(fā)后，中國央行的反應是決定不向貨幣市場注入資金，這一舉措的目的在外界看來主要是想遏制中國快速膨脹的“影子銀行”系統(tǒng)的發(fā)展，而通過信托渠道流向房地產(chǎn)的資金被認為是嚴格監(jiān)管對象。

　　符蓓也認為，在房企過去比較常用的信托融資方面，監(jiān)管機構(gòu)目前對此類融資渠道非常關注，因此短期來看，想要獲取信托方面的融資也不一定是那么順利和簡單的事情。

　　如果說，國內(nèi)融資渠道的收緊對房企而言是斷其一臂，那么對境外上市房企而言，可能還會寄望海外資本市場。

　　而事實上，今年上半年的海外資本市場也確實相當火爆。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年共有34家上市房企海外募集903億元，已遠遠超過去年上市房企海外融資約700億元的總額。

　　但隨著美國QE3的退出，海外資本市場熱度也逐漸退卻，這從近期登陸港股的五洲國際、開元酒店信托等被大幅削價就可看出。

　　符蓓也稱，跟第一季度比起來，目前的國際債券市場明顯沒有那么活躍，雖然今年下半年這方面的活動還是會有，但絕不會在達到年初那么火熱的狀態(tài)。

　　另外，在政策層面，雖然日前的中央政治局會議僅提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未提及調(diào)控。

　　但標普還是認為，中央政府可能將采取措施提高獲得信貸的難度以及增加企業(yè)融資成本，這種影響可能將在未來6-12個月內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。

　　此外，標普還提及，在銷售業(yè)績方面，一些小型開發(fā)商仍然需要努力實現(xiàn)全年目標，因為這些開發(fā)商容易受到信貸狀況變化的影響，且對競爭加劇敏感，其中還明確提到了恒盛地產(chǎn)、明發(fā)集團和寶龍地產(chǎn)。

　　兩極分化加劇

　　隨著中小房企融資環(huán)境和難度的增加，行業(yè)整體態(tài)勢無疑會加劇朝兩級分化方向發(fā)展，這也是標普近年來一直堅持的預判。

　　標普表示，隨著今年上半年大型房企銷售額的持續(xù)增長，前10大房企的市場占有率已上升至15%，而未來3年內(nèi)市場占有率還將升至20%。

　　就此，符蓓強調(diào)，其實這幾年這種兩極分化是很明顯的，這個分化還不僅體現(xiàn)在銷售上，因為作為全國性的大房企，抵御風險的能力相對比較強，同時各個地方政府對政策的執(zhí)行力度也不一樣，所以這幾年也證明了，一些大型、多元化的開發(fā)商確實在銷售上有很大的優(yōu)勢。

　　“其實融資方面也是一個比較大的分水嶺，大的公司不僅在海外有很多低成本的融資渠道。就算在國內(nèi)，銀行對它們也是非常優(yōu)惠，融資成本也是相對有利的。”符蓓稱。

　　而在現(xiàn)實層面，實力較弱的開發(fā)商可能尋求并購來提供流動性支持，如盛高置地就出于此原因在上半年被綠地集團收購。

　　另外，隨著土地成本的持續(xù)上升，越來越多的開發(fā)商選擇通過合資企業(yè)來收購項目。

　　在標普看來，合資企業(yè)的好處是開發(fā)商能夠共擔風險和投資成本，并且避免在土地收購中進行價格戰(zhàn)。

　　不過標普也警示了這其中的風險，“如果合作各方不能實現(xiàn)良好合作，則這種結(jié)構(gòu)會帶來經(jīng)營或財務問題。”

　　標普還表示，因小型房企在適應不斷變化的市場方面困難重重，大型全國性房企則能夠繼續(xù)獲得低成本融資從而尋找收購機會，所以小型房企只能苦苦掙扎以適應不斷變化的市場。