觀點(diǎn)網(wǎng) 本刊編輯部 “一棵樹老了，如果不發(fā)新的枝椏就會(huì)空心，哪天刮龍卷風(fēng)就折了。一個(gè)企業(yè)還能夠發(fā)展新枝，就說明這個(gè)企業(yè)還是有生命力、有活力的。”

　　在五礦建設(shè)副主席、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波看來，五礦集團(tuán)就是一棵大樹，它的根很深，而五礦建設(shè)是這棵大樹上的一個(gè)小枝，是新的枝椏。

　　如何培育這棵新枝發(fā)芽成長？何劍波向我們講述了他自己的方式。

　　市場化國企

　　畢業(yè)于北京大學(xué)的何劍波，走出校門就進(jìn)入五礦集團(tuán)工作。何劍波說，“二十多年了，深受五礦文化熏陶”。

　　在執(zhí)掌五礦建設(shè)后，何劍波一直認(rèn)為，五礦建設(shè)脫胎于五礦集團(tuán)，繼承的是五礦集團(tuán)的文化和經(jīng)營理念，但作為“行動(dòng)派”的何劍波也為五礦建設(shè)注入了新的思想。

　　雖然有著央企國資的背景，但何劍波更喜歡強(qiáng)調(diào)五礦建設(shè)是香港紅籌股上市公司，是市場化運(yùn)作的公司。“五礦建設(shè)的優(yōu)勢是要把國企的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，再把市場的優(yōu)勢發(fā)揮到極致。”

　　“我們不是傳統(tǒng)意義上的國企，而是揉合了更多市場因素的國企”，何劍波認(rèn)為，公司管理應(yīng)該市場化，努力按照市場的要求去建立管理體系。面對(duì)激烈的市場競爭，五礦建設(shè)“更講究效率、講究結(jié)果、講究業(yè)績、講究執(zhí)行力”。

　　正如其所言，雖然五礦集團(tuán)鋼鐵貿(mào)易名列行業(yè)前茅，但在房地產(chǎn)這個(gè)江湖里，沒人會(huì)認(rèn)為五礦是“老大”，市場地位還得自己努力去爭取。

　　更深入去發(fā)掘，何劍波不僅強(qiáng)調(diào)公司市場化，也強(qiáng)調(diào)行業(yè)的市場化。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在政策取向還是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)是基本的要求，提倡公平公開的充分競爭，讓生產(chǎn)要素自由流動(dòng)，讓市場來選擇，優(yōu)勝劣汰。

　　何劍波也很看好房地產(chǎn)行業(yè)的市場化，“在我們國家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度最高的行業(yè)之一。”事實(shí)上，何劍波對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場化的認(rèn)識(shí)，已超過了行業(yè)本身。他說，“房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)政府經(jīng)濟(jì)政策的擬定能夠提供一些參考和示范的作用，可以為社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策提供一個(gè)樣本。”

　　漂亮的事情

　　盡管是在體制內(nèi)發(fā)展，何劍波卻更像一個(gè)西式精英高管。因?yàn)榫诮鹑?，常在香港上班的何劍波帶領(lǐng)的五礦建設(shè)，與其他房企相比并不缺乏國際化視野。

　　今年4月，五礦建設(shè)首次發(fā)行了3.5億美元債券，這在何劍波看來，是“一件很漂亮的事情”。

　　第一次進(jìn)入美元市場，何劍波找準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，因?yàn)槲宓V建設(shè)發(fā)完債大概一個(gè)半月后，“整個(gè)市場就逆轉(zhuǎn)了，美聯(lián)儲(chǔ)說要退出寬松政策，所以整個(gè)股市和債市都有很大波動(dòng)。”

　　整個(gè)美元債券市場是從去年下半年開始起來的，而五礦建設(shè)發(fā)債也是從去年下半年就開始在籌劃。

　　香港、新加坡、倫敦，今年4月，何劍波去了三個(gè)城市，見了將近100個(gè)投資者。這次發(fā)債，五礦建設(shè)吸引到的投資者有商業(yè)銀行、財(cái)富管理、資產(chǎn)管理公司，也有基金、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，包括歐洲的一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)。

　　3.5億美元債，其中2.25億美元是五年期的債券，還有1.25億美元是十年期的。何劍波對(duì)這次發(fā)債很滿意，“我們當(dāng)時(shí)創(chuàng)造了一個(gè)記錄，在亞太區(qū)是首個(gè)無評(píng)級(jí)，雙期限結(jié)構(gòu)。這次很成功，我們打開了這個(gè)市場，今后再增發(fā)、續(xù)發(fā)的渠道完全通了。”

　　對(duì)于這一次成功，何劍波把一部分原因歸于五礦的品牌，而且“很多家企業(yè)都很羨慕”。何劍波認(rèn)為，盡管五礦建設(shè)起步晚，但品牌效應(yīng)很好。

　　講起五礦建設(shè)近幾年的發(fā)展，他同樣信心滿滿。“在2008年的時(shí)候，我們的簽約額4億，到2012年是50億，復(fù)合增長率87%；總資產(chǎn)在2008年是25億，在2012年是134億，復(fù)合增長率是53%。另外，營業(yè)收入的復(fù)合增長率是39%，利潤總額復(fù)合增長率66%，利潤的增長高于營業(yè)收入的增長。”

　　何劍波用這些數(shù)據(jù)向市場證明，五礦建設(shè)規(guī)模雖然不是“巨無霸”，但在過去幾年的發(fā)展卻足夠快，有著足夠的潛力。

　　就在7月上旬，五礦建設(shè)公布，上半年累計(jì)錄得簽約銷售額31億元，同比增長112%，完成全年50億元目標(biāo)的62%，并將2013年全年簽約銷售目標(biāo)由50億元提至60億元。

　　“明年還會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上再往前跨一大步。”對(duì)接下來的發(fā)展，何劍波也胸有成竹：“未來幾年我們也是高速增長期。”

　　而何劍波最為“得意”的卻不是五礦建設(shè)的發(fā)展速度，而是在已進(jìn)入城市中所取得的成績。

　　雖然五礦建設(shè)進(jìn)入的城市不多，但是每進(jìn)入一個(gè)城市，所經(jīng)營的項(xiàng)目在該城市里面都是領(lǐng)先的。“我們現(xiàn)在總的規(guī)模還不算大，但是至少向大家證明了，不管進(jìn)哪個(gè)城市、做哪個(gè)項(xiàng)目，五礦建設(shè)做得一點(diǎn)不比大開發(fā)商差，甚至比他們還好。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)五礦建設(shè)副主席、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展？您對(duì)城鎮(zhèn)化怎么看？

　　何劍波：城鎮(zhèn)化政策肯定是對(duì)的，中國發(fā)展到今天，經(jīng)濟(jì)總量和人均經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)到中等發(fā)達(dá)國家的水平了，實(shí)際上需要進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的提出不是拍腦袋出來的，這是很多專家研究過其他國家發(fā)展的規(guī)律，包括城鎮(zhèn)化的規(guī)律、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的相互作用得出來的。

　　現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，首先離不開物的城鎮(zhèn)化，離不開城市建設(shè)發(fā)展。因?yàn)闆]有一個(gè)物理的空間，人也不可能城鎮(zhèn)化。只不過，我們現(xiàn)在物的城鎮(zhèn)化走得太快了，人還沒有城鎮(zhèn)化，所以反過來補(bǔ)這個(gè)課。在整個(gè)思想和各種潮流變化的情況下，要提高國民的福祉，確實(shí)需要讓更多的人住到城里面，住到城里面不見得是資源的浪費(fèi)，很多人有這個(gè)現(xiàn)實(shí)的需求。比如說農(nóng)村的人出來做生意，到大城市打工，他回去想給自己的家人在縣城買個(gè)房。因?yàn)樵谵r(nóng)村沒有市政配套，沒有醫(yī)院，沒有商業(yè)，還有交通、教育等方面，人的生活質(zhì)量很差。所以，他的理想是要把家里的人，把孩子、老人送到縣城里面，哪怕是花十幾萬、二十萬買一個(gè)二手房，他也覺得終于進(jìn)城了。縣城很多人想進(jìn)入省會(huì)城市，比如孩子上學(xué)了，到省會(huì)城市上學(xué)、找工作，父母也跟著去了，要在那里買房、置業(yè)，要追求更高層次的生活水平。所以，城鎮(zhèn)化和人追求更美好生活、提高生活幸福指數(shù)是完全契合的。

　　城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，只不過這個(gè)發(fā)展需要更關(guān)注人的需求，光有房子不行，得解決戶口問題。過去十幾年，城鎮(zhèn)化率從20-30%一直到50%過程中，忽略了很多政策的配套，只看到高樓大廈蓋起來了，在城里居住的人多了，但是沒有考慮到這些人的需求，就是說，得給他戶口，得給他相應(yīng)的福利保障、教育等?，F(xiàn)在這樣的情況在北京就非常普遍，包括我們很多員工，從四面八方到北京來，在這里生活了很多年，但是沒有戶口，不能買房，不能買車，小孩不能上學(xué)，醫(yī)保也解決不了，這個(gè)矛盾非常突出，是非常大的問題。此外，戶籍制度也要進(jìn)行改革，小城市全面放開，農(nóng)民進(jìn)來住就可以了，中等城市是逐步放開，大城市是有序放開，像北京這樣的特大城市還是要控制，要不然人太多了。這樣的事情我認(rèn)為是政府急需解決的，任何一屆政府，只要是為老百姓辦事情的政府，必須要迫切解決這個(gè)事情。這些政策都會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)住房需求的增加，撇開特大城市不說，大城市也是有限制的放開，二、三線城市還是會(huì)快速發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：您贊成城鎮(zhèn)化是大城市帶小城市，還是城市圈？

　　何劍波：我覺得應(yīng)該形成一些城市群，一個(gè)單核城市代價(jià)很大。最突出的是北京這種情況，北京發(fā)展起來了，實(shí)際上把河北很多資源都抽干了，河北付出了很大的代價(jià)。有新聞?wù)f河北污染這么嚴(yán)重一個(gè)是電廠導(dǎo)致的，而電廠發(fā)的電60%都送到北京來了。所以，我認(rèn)為這是城市規(guī)劃的政策性問題，大城市周邊應(yīng)該形成城市群發(fā)展起來。

　　在整個(gè)環(huán)渤海區(qū)就是北京和天津，天津過去都不行，現(xiàn)在稍微好一點(diǎn)，但是差別太大。珠三角和長三角相對(duì)會(huì)好很多，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是生活環(huán)境都比較好。比如說上海，一小時(shí)生活圈有很多城市都可以去，中型城市、小型城市生活都很舒服便利，每個(gè)城市建設(shè)都很好，城市之間連接也很方便。又比如珠三角，東莞和佛山的人也不會(huì)都到廣州去，因?yàn)閺V州房價(jià)貴，又擁擠。但是住在東莞和佛山，如果有事情半個(gè)小時(shí)就到廣州了，很方便。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)接下來房地產(chǎn)行業(yè)還是比較樂觀？

　　何劍波：我對(duì)房地產(chǎn)還是保持樂觀的態(tài)度，未來十年，房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”？

　　何劍波：這個(gè)“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”的概念很好。

　　現(xiàn)在政策取向還是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)是基本的要求，提倡公平公開的充分競爭，讓生產(chǎn)要素自由游動(dòng)，讓市場來選擇，優(yōu)勝劣汰。但是，并不是所有行業(yè)都能夠做到這一點(diǎn)，尤其是一些壟斷行業(yè)，大家垢病很多。

　　在我們國家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度最高的行業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)政府經(jīng)濟(jì)政策的擬定能夠提供一些參考和示范的作用，可以為社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策提供一個(gè)樣本。

　　新一屆政府上臺(tái)之后，明確了一個(gè)價(jià)值取向，就是應(yīng)該把由市場決定的事情交給市場，政府的手是作為調(diào)控，但是不能伸得太長。我們過去看到了，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也證明了，政府的調(diào)控往往是一個(gè)事后調(diào)控，調(diào)控不是撫平了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，而是加劇了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。從市場本身來說，絕大多數(shù)情況下市場調(diào)節(jié)是有效的，能夠自己去平抑這個(gè)波動(dòng)，去實(shí)現(xiàn)供求的平衡。

　　對(duì)于政府來說，很重要的一點(diǎn)，是要保證市場的公開公平、信息資源要素的充分流通。如果政府過多干預(yù)，反倒是導(dǎo)致市場的失衡。過多的干預(yù)會(huì)造成腐敗，造成效率的低下，造成供求失衡，造成經(jīng)濟(jì)大的波動(dòng)。這些年，不管是在國外還是在中國，我們已經(jīng)看到很多這樣的例子了。

　　因此，在這樣的背景下房地產(chǎn)行業(yè)也要變革，也要有新的發(fā)展思路和發(fā)展模式，當(dāng)然也會(huì)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政府有新的執(zhí)政思路，作為企業(yè)管理者來講也要有新時(shí)期的發(fā)展思路。房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，房地產(chǎn)發(fā)展越來越去行政化，變革的背景下，新力量在未來將會(huì)創(chuàng)造新的高度。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人都會(huì)質(zhì)疑國企的效率問題，您覺得五礦在哪些方面，比如創(chuàng)新和抗風(fēng)險(xiǎn)、效率哪方面比較有特色，是值得去傳播的？

　　何劍波：國企差別也很大，有的國企比較市場化，在決策效率方面和民營企業(yè)差不多了。有的國企本身官僚風(fēng)氣比較重的，沒人愿意負(fù)責(zé)，拖延的現(xiàn)象也很多。

　　五礦是一個(gè)老企業(yè)，1950年成立，到今年是63年了。五礦的第一任總經(jīng)理，是當(dāng)時(shí)的政務(wù)院總理周恩來簽發(fā)的任命狀，這個(gè)文件還在我們的檔案室里保存著。歷史上五礦是整個(gè)國家金屬礦產(chǎn)進(jìn)出口的主渠道，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，它是政府的一個(gè)分支，八十年代過后，才開始逐步走向市場，參與市場競爭，從一個(gè)貿(mào)易企業(yè)變成一個(gè)礦業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在在全世界金屬礦產(chǎn)領(lǐng)域也是鼎鼎有名的，在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，在世界上來說也是排名前列。五礦去年的營業(yè)收入超過3000多億，在世界500強(qiáng)里面排名第169位，今年最新公布的是192位，稍微退了一點(diǎn)。所以，這樣一個(gè)企業(yè)由單純的進(jìn)出口，外貿(mào)到生產(chǎn)，這是一條線。第二個(gè)，由單純的做鋼鐵、礦產(chǎn)再進(jìn)行多元化，做到地產(chǎn)、金融這樣一路走過來。

　　一棵樹老了，如果不發(fā)新的枝椏就會(huì)空心，哪天一刮龍卷風(fēng)就折了。一個(gè)企業(yè)還能夠發(fā)展新枝，就說明這個(gè)企業(yè)還是有生命力、有活力的。所以，五礦是一棵大樹，它的根很深，文化積淀也很深，五礦建設(shè)是這棵大樹上的一個(gè)小枝，是新的枝椏。

　　五礦建設(shè)就是這樣一個(gè)新枝，我們一直認(rèn)為是脫胎于五礦集團(tuán)，繼承它優(yōu)秀的文化、規(guī)范的管理和對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任的經(jīng)營理念，還有穩(wěn)健的、控制風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營理念。但是，五礦建設(shè)更靠近市場，更市場化，面對(duì)更為激烈的市場競爭，我們的文化也更講究效率、講究結(jié)果、講究業(yè)績、講究執(zhí)行力。

　　我有一個(gè)很深的感受，我們是沒有政策保護(hù)的。如果說是鋼鐵，五礦肯定是名列前茅，但是做地產(chǎn)就不一樣了，沒人說你是老大，你的市場地位得靠你自己努力去爭取，所以要非常現(xiàn)實(shí)的看這個(gè)市場，看這個(gè)行業(yè)怎么發(fā)展，有什么要求，我們就按照這個(gè)要求去發(fā)展，會(huì)更加靈活、更加務(wù)實(shí)的去發(fā)展。所以，五礦建設(shè)不是傳統(tǒng)意義上的國企，而是揉合了更多市場因素的國企。我們很了解中國國情和市場運(yùn)作的機(jī)制，把各種因素集中在一起。五礦建設(shè)的優(yōu)勢是要把國企的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，再把市場的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，這樣的企業(yè)就能夠取得成功。

　　觀點(diǎn)新媒體：出去介紹的時(shí)候，您更愿意把五礦建設(shè)看成是央企還是股份制企業(yè)？

　　何劍波：五礦建設(shè)有三個(gè)特點(diǎn)：第一，是央企背景，中央骨干企業(yè)，屬于國資委管理的；第二，是香港的紅籌股上市公司，有一個(gè)很好的資本平臺(tái)；第三，是市場化運(yùn)作的公司，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè)是高度市場化，沒有許可證，沒有行政審批，能夠拼出來就是贏家。所以，行業(yè)市場化，公司管理也是市場化，努力按照市場的要求建立這個(gè)管理體系。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為未來房地產(chǎn)的政策將更利于民營企業(yè)還是國有企業(yè)？

　　何劍波：新政府上任后，未來房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)有很大的變化，我們還需要觀察。無論民企還是國企，未來在房地產(chǎn)這個(gè)市場上都有競爭壓力和生存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，市場化程度高，任何企業(yè)的發(fā)展都如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的環(huán)境中民企有民企的優(yōu)勢，比如經(jīng)營靈活多變、激勵(lì)考核導(dǎo)向明晰等。但是，我認(rèn)為國企本身也有很多很好的地方。國企的發(fā)展光靠中央下文件是不行的，必須得放到市場上洗洗澡，經(jīng)過市場的激烈競爭毛病就沒有了。因此國企未來要想把政策吃透用好、在市場中進(jìn)一步發(fā)展壯大也必須要有在市場經(jīng)濟(jì)大潮中披荊斬棘的改革勇氣。

　　國企什么時(shí)候改革的力度是最大的？國企最難過的時(shí)是九十年代末、2000年前后那段時(shí)間，很多國企轉(zhuǎn)制，下崗分流，債轉(zhuǎn)股，很多面臨破產(chǎn)。當(dāng)時(shí)做下崗分流、做轉(zhuǎn)制是正確的，因?yàn)檫^去那些廠技術(shù)已經(jīng)落后，被淘汰了。既然是市場經(jīng)濟(jì)，肯定有死有生，有的企業(yè)不行了，就得讓他關(guān)閉破產(chǎn)，不破產(chǎn)永遠(yuǎn)都是包袱，越背越重，總有一天把好的也拖死了。國企的改革過去提、現(xiàn)在提、未來也還要提，目的是更適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，更適應(yīng)競爭的需要。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年4月，五礦建設(shè)首次發(fā)行了3.5億美元債券？

　　何劍波：對(duì)，今年我們做了一件很漂亮的事情，在4月份發(fā)了3.5億美元債。4月初就開始路演了，因?yàn)檫@是我們第一次進(jìn)入美元市場，所以要向投資者介紹公司的一些情況，包括公司的發(fā)展策略、基本背景等方面的信息。我們跑了三個(gè)城市，香港、新加坡、倫敦，見了將近100個(gè)投資者，都是機(jī)構(gòu)投資者。我們吸引到的投資者結(jié)構(gòu)非常好，有商業(yè)銀行、財(cái)富管理、資產(chǎn)管理公司，也有基金、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，包括歐洲的一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，所以這次很成功，我們打開了這個(gè)市場，今后再增發(fā)、續(xù)發(fā)的渠道完全通了。

　　投資者對(duì)我們確實(shí)非常認(rèn)可，這是我們是第一次發(fā)美元債，而且還沒有評(píng)級(jí)，發(fā)得很好，超額認(rèn)購五倍。發(fā)完之后，一直都有機(jī)構(gòu)希望我們接著發(fā)，因?yàn)榉晌募歼€在有效期內(nèi)，簽個(gè)協(xié)議還可以再發(fā)，但也要綜合考慮公司的需要、負(fù)債率之類的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)時(shí)的承銷商是誰？

　　何劍波：UBS(瑞銀)和BNP(法國巴黎銀行)是牽頭的主承銷商，另外還有中銀香港、匯豐、摩根士丹利。我們當(dāng)時(shí)創(chuàng)造了一個(gè)記錄，在亞太區(qū)是首個(gè)無評(píng)級(jí)，雙期限結(jié)構(gòu)。3.5億美元債，其中2.25億美元是五年期的債券，還有1.25億美元是十年期的。十年期債券息率是6.5%，其實(shí)還可以再低一點(diǎn)，但還是要給投資者留點(diǎn)空間。債券本身要上市交易的，交易過后價(jià)格就漲了，比如說基準(zhǔn)價(jià)是100元，一上市漲到了104元，就說明收益率就降了，就不是5.5%了，可能是4%左右。這個(gè)對(duì)我們今后發(fā)展是一個(gè)指示性的價(jià)格，比如說市場的實(shí)際收益率只有4.5%，下次就以這個(gè)為基準(zhǔn)去發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：五礦建設(shè)在前兩年發(fā)展不是很快，接下來是不是進(jìn)入高速發(fā)展期？

　　何劍波：過去幾年發(fā)展還是很快的，可能是因?yàn)槠鸩奖容^晚。在2008年的時(shí)候，我們的簽約額4億，到2012年是50億，復(fù)合增長率87%；總資產(chǎn)在2008年是25億，在2012年是134億，復(fù)合增長率是53%。另外，營業(yè)收入的復(fù)合增長率是39%，利潤總額復(fù)合增長率66%，利潤的增長高于營業(yè)收入的增長。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來簽約額復(fù)合增長率繼續(xù)按照87%的速度走下去？

　　何劍波：未來幾年我們也是高速增長期，前段時(shí)間發(fā)了公告，今年的銷售目標(biāo)調(diào)到60億，去年是50億，上半年我們已經(jīng)完成31億多，完成了50億的62%。所以今年會(huì)到60億，明年還會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上再往前跨一大步。

　　我們現(xiàn)在全年按照60億的目標(biāo)去努力，這些項(xiàng)目都是在售項(xiàng)目，只是說分期推出，這幾個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)按照銷售計(jì)劃按部就班進(jìn)行。現(xiàn)在五礦建設(shè)增長比較快，雖然總體規(guī)模和大的開發(fā)商相比，差距還是比較大。但是，我們今年有一個(gè)很好的勢頭和特點(diǎn)，凡是有項(xiàng)目進(jìn)入的城市和區(qū)域，我們的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)囟际穷I(lǐng)先的。我現(xiàn)在沒辦法跟他們比大，只能比優(yōu)，我們能夠做到最優(yōu)。

　　比如說南京九璽臺(tái)項(xiàng)目，去年10月份開盤過后一直是南京別墅市場的銷售冠軍，理念創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新方面做的很好，營銷方面也有很多亮點(diǎn)。廣東惠州的哈施塔特項(xiàng)目，從2012年開始就一直位列整個(gè)惠州市的別墅銷售冠軍，市場占有率也一直是排第一，今年上半年在惠州全市別墅市場的占有率超過了50%，雖然我們的價(jià)格比別人高，但我們是得到市場和客戶認(rèn)可的。

　　還有天津的曠世國際項(xiàng)目，在天津?yàn)I海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)銷售也是最好的。那里的供應(yīng)量很大，房子很難賣，雖然我們這個(gè)項(xiàng)目只剩下幾萬平方米的貨量，但今年的銷量也是區(qū)域第一。而遼寧營口的鉑海灣項(xiàng)目上半年在營口低密度市場的銷量也是排名第一，占到市場銷量的60%。此外，長沙的龍灣國際社區(qū)和格蘭小鎮(zhèn)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品從09年推出后也一直位列長沙南城的銷售前列。

　　雖然我們進(jìn)入的城市不多，但是每進(jìn)入一個(gè)城市，所經(jīng)營的項(xiàng)目在這個(gè)城市里面都是領(lǐng)先的，而且我們的項(xiàng)目單盤銷售、市場占有率都是最高的。我們現(xiàn)在總的規(guī)模還不算大，但是至少向大家證明了，不管進(jìn)哪個(gè)城市、做哪個(gè)項(xiàng)目，做得一點(diǎn)不比大開發(fā)商差，甚至比他們還好。

　　觀點(diǎn)新媒體：明年的發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)在哪里？

　　何劍波：從現(xiàn)在來看，還是在現(xiàn)有幾個(gè)區(qū)域，新增的項(xiàng)目也會(huì)堅(jiān)持幾個(gè)原則，就地拓展，適度集中，長三角、珠三角、環(huán)渤海、長沙等都是有基礎(chǔ)、有團(tuán)隊(duì)、有品牌影響力的地方，是我們重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。同時(shí)，我們也會(huì)看一些好的機(jī)會(huì)，拓展一些新的城市。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)考慮進(jìn)軍海外？是不是也關(guān)注過海外市場？

　　何劍波：我們還在考察，前段時(shí)間我們就專門去馬來西亞考察過。馬來西亞房地產(chǎn)發(fā)展很平穩(wěn)，馬來西亞總共才3000萬人，總?cè)丝诤捅本┎畈欢啵@就注定了房地產(chǎn)不可能暴漲。

　　國外房地產(chǎn)市場很復(fù)雜，和中國房地產(chǎn)市場不一樣。在馬來西亞買房，訂房的時(shí)候交2萬元，就可以簽認(rèn)購協(xié)議了，簽正式協(xié)議的時(shí)候首付10%，首付交完之后，要和銀行簽一個(gè)按揭協(xié)議。但是不像在國內(nèi)，簽了協(xié)議全款就給了開發(fā)商，馬來西亞根據(jù)建樓的進(jìn)度來付錢，比如說10層樓的房子，建到第三層就交30%，建到第8層就交80%，全部封頂了才交完，所以，開發(fā)商杠桿很小，對(duì)開發(fā)商本金要求很高。但是買房的人很劃算，10%首付，然后蓋到哪里付款到哪里。而且，要蓋到你買的那一層的時(shí)候，大概才付到50%，等他封頂?shù)臅r(shí)候再最后交那筆錢，這之前就不用去負(fù)擔(dān)利息。

　　另外，馬來西亞有一個(gè)政策，一個(gè)樓盤大概有30%要留出來給馬來人，必須要賣給馬來人，價(jià)格還要低一點(diǎn)，除非你證明這個(gè)房子沒有馬來人買，政府同意了才可以賣給華人和其他人，有保護(hù)主義。所以說，每個(gè)國家對(duì)房地產(chǎn)、法律變化很多，到國外做房地產(chǎn)要研究得很透才行。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么那么多企業(yè)要走出去？

　　何劍波：我覺得有幾個(gè)因素，其中一個(gè)是中國房價(jià)漲得很高了，覺得國外的便宜。到海外投資有兩種方式，一種是購買物業(yè)，另一種是開發(fā)。開發(fā)的很多都是賣給中國人，要是長期進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，還不太成熟。

　　觀點(diǎn)新媒體：五礦建設(shè)以后的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占多大的比重？

　　何劍波：我們現(xiàn)在以住宅開發(fā)為主體，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和特點(diǎn)去推，這個(gè)將來會(huì)發(fā)展到20%左右的比例。

　　我們有持有性物業(yè)，在香港就有兩個(gè)寫字樓。其中一個(gè)是五礦大廈，是九十年代在那里買地蓋的。其實(shí)，五礦在海外做房地產(chǎn)是領(lǐng)先其他企業(yè)的，但是自己蓋著自己用。九十年代的時(shí)候，我們曾經(jīng)在香港開發(fā)過兩個(gè)商品房項(xiàng)目，都賣掉了。和香港本地開發(fā)商合作，在粉嶺和西貢都做過樓盤，只是后來沒有持續(xù)做。

　　觀點(diǎn)新媒體：五礦建設(shè)未來會(huì)獨(dú)資做還是會(huì)大量的采取合作方式？

　　何劍波：合作是地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)很普遍的現(xiàn)象，一切取決于公司的發(fā)展策略和需要。比如，我們和萬科的合作是很愉快的，共同出資，各占50%的股份，共組團(tuán)隊(duì)，共同開發(fā)管理，品牌也是用兩家的品牌，所有項(xiàng)目名稱的前綴都會(huì)冠以“五礦萬科”。萬科有萬科的品牌價(jià)值，五礦也有五礦品牌的價(jià)值。當(dāng)然，我們和萬科相互之間也是取長補(bǔ)短，萬科在項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目管理方面非常有經(jīng)驗(yàn)，五礦有政府資源、資金實(shí)力，包括團(tuán)隊(duì)人才方面我們也有優(yōu)勢。所以，我們在項(xiàng)目的管理過程中，都是通過董事會(huì)、共同的團(tuán)隊(duì)，在很多重要的節(jié)點(diǎn)和重要方案都一起研究。

　　五礦建設(shè)的合作模式是很開放的，有的是和基金合作，比如說，和美國的保德信基金合作很成功，保德信基金是美國最大的房地產(chǎn)基金，也是世界500強(qiáng)。另外，也和民營企業(yè)合作，共同開發(fā)，當(dāng)然也看各自的優(yōu)勢，有的是因?yàn)橛型恋刭Y源，有的是因?yàn)橛匈Y金資源。

　　有些區(qū)域，比如說我們具備了很強(qiáng)的開發(fā)能力，又具備了充足的資金資源，我們會(huì)獨(dú)資開發(fā)，這種項(xiàng)目也很多。所以，我們對(duì)合作的方式?jīng)]有硬性的規(guī)定，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的情況來看。當(dāng)然，我們對(duì)合作伙伴的挑選很嚴(yán)格，首先理念要一致；第二，合作伙伴要有實(shí)力，不管是資金、土地還是其他，要是沒有實(shí)力的公司，我們不會(huì)和他合作。

　　觀點(diǎn)新媒體：五礦建設(shè)的復(fù)合增長率這么高，是否擔(dān)心兩年之后會(huì)出現(xiàn)人才的瓶頸？接下來銷售規(guī)模會(huì)很大，人才問題怎么解決？

　　何劍波：人才的問題一直是我們發(fā)展中重點(diǎn)關(guān)注的問題，每年我們要大量從高校里面招收一些優(yōu)秀的畢業(yè)人才，比如清華大學(xué)、北京大學(xué)等國內(nèi)一流的大學(xué)中的房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)，有工程類專業(yè)、投資類專業(yè)、管理類專業(yè)等等，因?yàn)榉康禺a(chǎn)強(qiáng)調(diào)專業(yè)性。

　　還有，五礦集團(tuán)有很多優(yōu)秀的人才，長期從事管理工作，也可以帶著管理經(jīng)驗(yàn)加入到五礦建設(shè)中來。另外，我們也會(huì)根據(jù)需要從市場上找優(yōu)秀的人才。還有一個(gè)渠道，就是自己培養(yǎng)，普通的員工，如果干得好，我們也提拔。

　　我們的員工一般有三個(gè)來源：一是五礦集團(tuán)輸送的員工，數(shù)量不多，我就是其中一個(gè)，因?yàn)槲耶厴I(yè)就到五礦工作，二十多年，深受五礦文化熏陶；二是香港的員工，這些員工有一個(gè)特點(diǎn)，做事非常嚴(yán)謹(jǐn)，非常有職業(yè)操守，也很專業(yè)；三是在國內(nèi)市場化招聘的員工，這些員工占了大多數(shù)，都是市場機(jī)制招聘過來的，然后用市場的機(jī)制來考核、激勵(lì)。這些人發(fā)展起來也都成為了我們的業(yè)務(wù)骨干，他們在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)水平也很高。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得培養(yǎng)人才會(huì)是未來的主流嗎？

　　何劍波：一定會(huì)是，我們一定要把主要精力放在內(nèi)部人員的培養(yǎng)和使用上。這些人員在公司工作了幾年以后，對(duì)公司有文化認(rèn)同，公司對(duì)他們也了解。我們給員工創(chuàng)造一個(gè)大的發(fā)展平臺(tái)，對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)，讓他有往上走的動(dòng)力。

　　我們今后越來越多的關(guān)鍵崗位都是從內(nèi)部員工選拔的，我們有一套成型的人才培養(yǎng)體系，有四個(gè)計(jì)劃：一是淘金，怎么去選；第二，熔金，讓員工進(jìn)入到集體里面；第三，鑄金，怎么樣打造、提升、培訓(xùn)；第四，焠金，特別優(yōu)秀的員工要焠取出來放到最關(guān)鍵的崗位。

　　在市場化方面，五礦建設(shè)做得很到位，員工真的是能進(jìn)能出、能上能下，干得不好的就走人，甚至職位比較高的，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，警告一次兩次后實(shí)在不行就走人。

　　觀點(diǎn)新媒體：您還屬于很強(qiáng)勢的領(lǐng)導(dǎo)？

　　何劍波：我覺得要有原則。也遇到過這樣的挑戰(zhàn)，開除員工的時(shí)候，員工有意見，這個(gè)時(shí)候要不要堅(jiān)持底線？如果不堅(jiān)持，就開了一個(gè)先例，所有人都可以這樣來。所以，該堅(jiān)持的一定要堅(jiān)持住。

　　我是講道理的，事先沒定規(guī)矩就可以商討，但是規(guī)矩事先定好了，而且告訴大家了，就一定要按規(guī)矩來辦。

　　我一直說，五礦建設(shè)能夠生存發(fā)展，要是市場化機(jī)制不堅(jiān)持，這就和其他國企沒什么區(qū)別，就沒什么市場競爭力了。