巴曙松 楊現(xiàn)領(lǐng) 面對外部環(huán)境的變化，內(nèi)部客戶需求的不斷提升，傳統(tǒng)的估價行業(yè)服務(wù)本身已落后于時代。估價行業(yè)要追上時代的步伐，就必須求“變”——關(guān)注客戶需求，深化不動產(chǎn)估價服務(wù)內(nèi)涵。

一、未來房地產(chǎn)估值的方向是什么？

如何充分運用工具系統(tǒng)來提供更好的估值服務(wù)，提升估值服務(wù)水平，我們探索一種新的服務(wù)模式——房地產(chǎn)估值O2O。所謂房地產(chǎn)估值O2O，即依靠開放的估值系統(tǒng)應(yīng)用平臺，將“線下”評估作業(yè)與“線上”在線估值相結(jié)合，以估值信息系統(tǒng)為平臺，尋求線上至線下的閉環(huán)，實現(xiàn)估值服務(wù)的O2O轉(zhuǎn)型，提供多元化線上估值服務(wù)、完美的線上線下銜接、高效標準的線下服務(wù)及多種房地產(chǎn)估值衍生服務(wù)。通過大數(shù)據(jù)、大經(jīng)濟、大市場的交融，滿足互聯(lián)網(wǎng)時代下估值服務(wù)的多元化需求。

1．多元化線上估值服務(wù)

通過在線評估系統(tǒng)，建立高速、暢通的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)通道，提供估價對象實時在線評估、在線委托業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)咨詢、案例查詢、價值參考、押品價值監(jiān)測、市場研究分析等服務(wù)，以實現(xiàn)高效、便捷的服務(wù)方式。同時，針對不同房地產(chǎn)類型，盡量采用最精細化的區(qū)域劃分，分別建立估值模型。并根據(jù)多渠道積累的過億條真實交易數(shù)據(jù)，適時進行基準價格動態(tài)更新調(diào)整，以保證估值測算的精準性。

2．完美的線上線下銜接

通過在線平臺，將需要人工評估的任務(wù)直接轉(zhuǎn)至線下，線下各評估機構(gòu)在線接單，提供具有公信力和法律效力的各種房地產(chǎn)評估報告。

3．高效、標準的線下服務(wù)

將業(yè)務(wù)分派、現(xiàn)場勘查、報告撰寫等估價作業(yè)通過業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)、外采系統(tǒng)、報告生成系統(tǒng)來操作，提供標準化和高質(zhì)量的線下評估服務(wù)，提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平。

4．多樣的數(shù)據(jù)增值服務(wù)

面對海量的估價數(shù)據(jù)，通過研制各種數(shù)據(jù)挖掘算法和預(yù)測模型，去分析數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性，以可視化方式展現(xiàn)分析及預(yù)測結(jié)果，并通過這些結(jié)果去設(shè)計新產(chǎn)品和服務(wù)。例如進行房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查分析、城市住宅投資景氣指數(shù)分析、房地產(chǎn)（押品）價格、租金指數(shù)及市場分析研究等。

二、如何搭建多來源、多維度的數(shù)據(jù)生態(tài)？

無論是以前的估值服務(wù)模式，還是現(xiàn)在的房地產(chǎn)估值O2O服務(wù)模式，都需要完整、標準、系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做支撐。作為獨立第三方的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商，我們清楚的認識到，想要不被市場淘汰，要以強大的數(shù)據(jù)庫作為核心競爭力。

對此，應(yīng)以 “數(shù)據(jù)生態(tài)”為方向，即通過多種渠道“采集”數(shù)據(jù)，并進行實時更新，保證數(shù)據(jù)的及時性、豐富性；對多來源數(shù)據(jù)進行完整性、準確性等方面整理后，統(tǒng)一存儲于立體式私有數(shù)據(jù)庫，并建立不同層次數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)不同領(lǐng)域數(shù)據(jù)的全面對接；標準化的數(shù)據(jù)應(yīng)用于各領(lǐng)域，在動態(tài)的應(yīng)用中得到不斷的“校正、檢驗”。這樣，在數(shù)據(jù)的采集、應(yīng)用及校驗相互影響和補充的過程中，形成了多渠道來源、多維度應(yīng)用的數(shù)據(jù)生態(tài)。

數(shù)據(jù)生態(tài)的搭建建立在以下幾個方面：

1．多渠道數(shù)據(jù)來源

憑借著多年來實踐中積累的房地產(chǎn)行業(yè)各類型過億條交易及租賃數(shù)據(jù)，通過整合包括現(xiàn)場采集、網(wǎng)絡(luò)掛牌、評估積累以及銀行、中介等其他機構(gòu)的數(shù)據(jù)，特別是政府存儲的房管、稅務(wù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)，從而形成多渠道數(shù)據(jù)來源體系。

2．全面的數(shù)據(jù)內(nèi)容

對房地產(chǎn)不同階段的數(shù)據(jù)進行存儲，并建立彼此之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，形成橫縱交織的關(guān)系型數(shù)據(jù)倉庫。幫助評估機構(gòu)、政府部門（地稅）、銀行金融機構(gòu)搭建多緯度、多層次的立體式私有數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲與應(yīng)用。

3．標準化數(shù)據(jù)管理

首先，將數(shù)據(jù)信息經(jīng)過標準化處理、完整性校驗、到準確性校驗、可行度評估后輸入到數(shù)據(jù)庫中，從而保證數(shù)據(jù)的完整性、準確性和一致性；其次，嚴格按照房地產(chǎn)數(shù)據(jù)標準，就全部進庫數(shù)據(jù)進行清洗處理，實現(xiàn)基礎(chǔ)屬性內(nèi)容和案例格式的統(tǒng)一標準化；最后，定制房地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)類型、數(shù)據(jù)字段內(nèi)容、數(shù)據(jù)從屬關(guān)系的軟件系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲與應(yīng)用。

4．及時的數(shù)據(jù)更新

以“天”為周期，對存量房市場交易數(shù)據(jù)、征稅數(shù)據(jù)及市場租金進行分析，對新增樓盤進行門牌地址數(shù)據(jù)的補充，同時對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進行補充、修改、更新，提高數(shù)據(jù)匹配率，以保證估值模型的評估結(jié)果能及時的反應(yīng)當(dāng)前的市場狀況

5．立體的數(shù)據(jù)展示

在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)平臺上建立點或面的坐標關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)與地圖（GIS）的有效對應(yīng)，更為直觀的展現(xiàn)各類型數(shù)據(jù)及其從屬關(guān)聯(lián)關(guān)系，提供清晰的地圖定位和動態(tài)可視數(shù)據(jù)信息展示，避免同一套房屋估值數(shù)據(jù)無法匹配的問題。

三、互聯(lián)網(wǎng)+估價=？

面對外部環(huán)境的變化，內(nèi)部客戶需求的不斷提升，傳統(tǒng)的估價行業(yè)服務(wù)本身已落后于時代。估價行業(yè)要追上時代的步伐，就必須求“變”——關(guān)注客戶需求，深化不動產(chǎn)估價服務(wù)內(nèi)涵。

如何“變”？這就要充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)估價服務(wù)O2O模式。具體來說，可分為兩方面。一方面，對客戶而言，實現(xiàn)線上詢價、下單、提交電子化報告的在線評估服務(wù)，成為客戶身邊實時在線（always on line）的專家顧問。這就需要估價行業(yè)利用海量數(shù)據(jù)信息，建立不同類型的自動化評估模型，通過傳統(tǒng)的估價方法或批量評估技術(shù)，建立在線估值系統(tǒng)，實現(xiàn)客戶的實時需求。

另一方面，對評估機構(gòu)而言，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程的自動化管理，使估價過程簡單化、流程化。在這里，業(yè)務(wù)流程的自動化管理，以估價業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)的形式，集業(yè)務(wù)受理、任務(wù)調(diào)度分派、現(xiàn)場勘查、報告撰寫、報告審核、行政蓋章、報告歸檔以及財務(wù)收費管理、客戶回饋、數(shù)據(jù)上傳等全流程多功能于一體，實現(xiàn)線上和線下的結(jié)合。其中，現(xiàn)場勘查可利用現(xiàn)有的移動3G/4G技術(shù)，通過業(yè)務(wù)采集（勘查）系統(tǒng)，實現(xiàn)信息的實時傳輸、數(shù)據(jù)庫的對接完善及現(xiàn)場照片的自動分類與估價對象描述的對應(yīng)；報告撰寫可借助計算機，依靠報告生成系統(tǒng)（估價輔助系統(tǒng)）來實現(xiàn)，在減少估價師不必要的錯誤的同時，提高工作效率。

估價服務(wù)的自動化本質(zhì)上是估價機構(gòu)對客戶服務(wù)方式的升級和轉(zhuǎn)變，這就是估價服務(wù)的O2O模式。

隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，客戶也迎來了不同于傳統(tǒng)估價服務(wù)的全新體驗。首先，客戶可以通過微信進行線上詢價和報單。

其次，對于使用者來說，原有紙質(zhì)的報告形式的改變，為銀行客戶帶來了操作上的便利。電子化報告在實現(xiàn)實時傳送的同時，還可實現(xiàn)數(shù)據(jù)自動匯總，不需要客戶自己再手動錄入相關(guān)信息，避免了不必要的操作失誤。

不僅如此，評估機構(gòu)還可與銀行等金融業(yè)機構(gòu)全面對接，做到銀行、金融機構(gòu)、評估機構(gòu)評估服務(wù)的共享與統(tǒng)一，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押品貸前咨詢、貸中評估、貸后價值重估的全流程服務(wù)。電子化報告還可實現(xiàn)數(shù)據(jù)的匯總積累，便于建立房地產(chǎn)押品數(shù)據(jù)庫，在數(shù)據(jù)標準化的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押品基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和評估參數(shù)的標準化共享，方便銀行等金融機構(gòu)日后的押品管理。

估價行業(yè)通過O2O的模式使“互聯(lián)網(wǎng)+”得到落實和推廣，使客戶體驗到全新的服務(wù)方式。這是時代的選擇，也是行業(yè)的選擇！

作者：巴曙松 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家、港交所內(nèi)地事務(wù)科首席經(jīng)濟師；楊現(xiàn)領(lǐng) 華創(chuàng)證券高級分析師

本文來源：《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。