　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩見習(xí)編輯小潔 注重打造城市核心區(qū)的精品住宅，并不太追求速度，這是力迅以往表現(xiàn)出來的風(fēng)格。

　　這兩年，力迅選擇加快發(fā)展節(jié)奏，用力迅投資集團(tuán)張學(xué)民副總裁的話說，“現(xiàn)在靠增長、靠規(guī)模取勝的時(shí)代已經(jīng)過去。早在五六年前很多開發(fā)商都追求規(guī)模，但我們還在埋頭做產(chǎn)品?，F(xiàn)在，因?yàn)橛辛艘欢ǖ臈l件，有了一些基礎(chǔ)，我們就可以去提速。”

　　對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)，力迅給自己的發(fā)展定位是“城市特種兵”。

　　究其原因，無外乎力迅在市區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目，均沒有在公開市場拿地，拿的都是如拆遷爛尾、債權(quán)債務(wù)不清、需要完善國土規(guī)劃手續(xù)等存有歷史遺留問題的地塊。

　　張學(xué)民稱：“之所以會(huì)選擇這些地塊，主要是因?yàn)槭掷m(xù)過于麻煩，大的開發(fā)商不愿意去拿，而小型開發(fā)商又不敢拿。而力迅在此方面已積累一些經(jīng)驗(yàn)和心得，不覺繁瑣。”

　　目前，力迅重點(diǎn)關(guān)注的兩類地塊，一類是政府手上收回來的閑置用地，另一類就是政府未收回仍在市場上游走的項(xiàng)目。

　　正如張學(xué)民所言，在廣州這種有歷史遺留問題的土地至少100多宗，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，有它的生存空間。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)力迅投資集團(tuán)副總裁張學(xué)民采訪之實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅為何會(huì)選擇在這兩年加快推盤數(shù)量和節(jié)奏速度？今年在售或計(jì)劃銷售的項(xiàng)目有多少？

　　張學(xué)民：這兩年力迅的發(fā)展會(huì)明顯快一點(diǎn)，以前的慣例是每年同時(shí)銷售1-2個(gè)項(xiàng)目，主要是一個(gè)項(xiàng)目在前期施工報(bào)建開發(fā)建設(shè)階段，一個(gè)項(xiàng)目在銷售階段。這兩年，力迅同時(shí)銷售的項(xiàng)目增多，目前有六個(gè)項(xiàng)目，今年內(nèi)，進(jìn)入銷售的項(xiàng)目應(yīng)該是四個(gè)。

　　力迅一貫保持著比較穩(wěn)健的作風(fēng)，因?yàn)槲覀儽容^注重做城市核心地區(qū)的精品住宅，所以在產(chǎn)品開發(fā)上，包括在建造過程中相對(duì)會(huì)追求產(chǎn)品的質(zhì)量和設(shè)計(jì)的品質(zhì)，反而并不會(huì)太追求速度。其實(shí)，早在五、六年前房地產(chǎn)快速增長的時(shí)候，有很多開發(fā)商都追求規(guī)模，但我們還在埋頭做產(chǎn)品。所以，我們產(chǎn)品在市場上積累了一定口碑，但在速度上確實(shí)錯(cuò)過了。

　　當(dāng)然，這也有一個(gè)好處，就是在市場上已形成了一些和其他同行差異化的核心競爭力。如果我們要打造產(chǎn)品，打造設(shè)計(jì)空間理念，我們會(huì)有些追捧的客戶，在市場上也積累了一些口碑。

　　但是，現(xiàn)在靠增長、靠規(guī)模取勝的時(shí)代已經(jīng)過去。力迅這十幾年的堅(jiān)持也是有可取之處，這也是力迅會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持下去的地方?，F(xiàn)在，因?yàn)橛辛艘欢ǖ臈l件，有了一些基礎(chǔ)，我們就可以去提速，所以這兩年我們已適當(dāng)?shù)募哟箝_發(fā)規(guī)模。

　　觀點(diǎn)新媒體：截至目前，力迅的銷售情況如何？會(huì)否根據(jù)調(diào)控適當(dāng)調(diào)整住宅定位、開發(fā)思路？是否擔(dān)心受到廣州“限簽”、“限價(jià)”調(diào)控政策的影響？

　　張學(xué)民：今年的目標(biāo)是25億左右，從儲(chǔ)備的貨量來看完成目標(biāo)問題不大。今年，力迅時(shí)光里二期將在國慶后推向市場，因?yàn)轫?xiàng)目屬于老城區(qū)精品，單是剛性需求也足以消化，所以預(yù)計(jì)銷售會(huì)不錯(cuò)。

　　在商業(yè)項(xiàng)目上，力迅在下九路的純商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將在國慶前后推出市場。而在武漢漢口的汽配專業(yè)市場項(xiàng)目，自5月底以來已開始前期認(rèn)購，目前反應(yīng)熱烈，我們預(yù)計(jì)會(huì)在7月底8初正式開售。這幾個(gè)項(xiàng)目加起來貨量應(yīng)該沒有問題。

　　廣州調(diào)控政策對(duì)力迅整個(gè)策略定位沒有太大的影響，限價(jià)實(shí)際上是今年才開始的，而我們推售的力迅時(shí)光里和力迅T項(xiàng)目主要集中在去年，當(dāng)時(shí)還沒有受到政策的影響，在廣州真正嚴(yán)格執(zhí)行的時(shí)候，我們已銷售了大部分產(chǎn)品，只有力迅時(shí)光里二期還未開賣。

　　至于國慶推貨是否受到影響，我覺得這要看市場具體的承接力，還要看接下來政府監(jiān)管的力度，前提是在政府允許的價(jià)格范圍之內(nèi)做銷售。

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年力迅的發(fā)展方向、自身定位如何？

　　張學(xué)民：我們定位是“城市特種兵”，力迅以前在市區(qū)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，并沒有去公開市場拿地，拿的都是市區(qū)里面有歷史遺留問題的地塊，如拆遷爛尾、債權(quán)債務(wù)不清的，還有需要完善國土規(guī)劃手續(xù)的，且規(guī)模介于5萬-10萬總建筑面積的地塊。目前，從廣州市政府公布的數(shù)據(jù)來看，這種所謂的有歷史遺留問題土地起碼有100多宗。

　　我們之所以選擇去拿這些地塊，主要是因?yàn)槭掷m(xù)過于麻煩，大的開發(fā)商不愿意去拿，而小型開發(fā)商又不敢拿，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目可能需要幾個(gè)億，沒辦法預(yù)期何時(shí)能把問題解決好。目前我們已逐漸積累了解決這類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和心得，同時(shí)在資金和團(tuán)隊(duì)的后續(xù)跟進(jìn)上又基本能夠滿足這個(gè)要求。所以，力迅在未來的幾年之內(nèi)，給自己定位是“城市特種兵”，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)還是有它的生存空間，同時(shí)也在幫助政府解決市區(qū)“城市特殊”業(yè)務(wù)。

　　另外，力迅開發(fā)的產(chǎn)品，像東山雅筑、力迅上筑、時(shí)光里、力迅T，在建筑風(fēng)格、包裝、面向客戶群都不盡相同。如果一定要說有一條一脈相承的主線，都是現(xiàn)代產(chǎn)品，現(xiàn)代是我們一直打造的風(fēng)格。因?yàn)槲覀冊(cè)诔鞘欣锩孀?，肯定要做現(xiàn)代的產(chǎn)品，但是到底是什么樣的現(xiàn)代產(chǎn)品？我們會(huì)針對(duì)地塊所在區(qū)域，面向客戶群的心理需求和實(shí)際居住需求，量身訂做。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅何時(shí)開始關(guān)注這類型地塊？將如何開發(fā)？廣州政府正陸續(xù)推出中心區(qū)爛尾地塊，有納入考慮范圍嗎？

　　張學(xué)民：除了珠江新城2005年拿下一地塊后，這些年力迅所開發(fā)的力迅原筑、力迅T、力迅時(shí)光里，包括下九路的商業(yè)項(xiàng)目，都是利用類似股權(quán)收購的形式進(jìn)行的開發(fā)。

　　談到土地開發(fā)，其實(shí)主要是如何解決前期的遺留問題，比如拆遷問題、規(guī)劃國土手續(xù)的解決、債權(quán)債務(wù)上的法律手續(xù)等問題。去年，我們?cè)谙戮怕返捻?xiàng)目，前開發(fā)商拆了八年拆不下來，我們用八、九個(gè)月就搞定了，其實(shí)大家都在談條件、談方式，只不過大家談的模式不同而已，但最終都是為了尋找一個(gè)平衡。

　　我們覺得這些適合做的另一個(gè)原因，就是大開發(fā)商嫌麻煩，小開發(fā)商資金面臨門檻過高。像我們這樣摸索到一定經(jīng)驗(yàn)，比較容易尋找市場空白點(diǎn)的一個(gè)方向。

　　目前，我們重點(diǎn)關(guān)注的是廣州中心區(qū)兩類地塊，一種是政府手上收回來的閑置用地，包括爛尾地。還有一些是政府未收回仍在市場上游走的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目不算閑置用地、也沒有爛尾，主要是面臨拆遷問題，一些項(xiàng)目公司幾年都沒有做下來。其實(shí)這類項(xiàng)目只要完成拆遷工作，就可以啟動(dòng)正常的開發(fā)過程。

　　觀點(diǎn)新媒體：近來廣州土地市場很熱，您怎么看？力迅在土地儲(chǔ)備或開發(fā)上的策略如何？最近幾塊接近或超過3萬的樓面價(jià)，您覺得是否合理？

　　張學(xué)民：我覺得不僅廣州土地市場，全國其他大城市都有類似現(xiàn)象，主要是因?yàn)殚_發(fā)商比較看好后市。對(duì)廣州來說，目前在北上廣深4個(gè)一線城市中，廣州還是一個(gè)價(jià)格洼地，先不說和上海、北京比，最起碼和深圳比，持平肯定有這個(gè)資格。所以，從和深圳持平的角度上看，廣州的市場價(jià)格還是偏低。當(dāng)然，大的開發(fā)商或國企更加看好后市，他們獲取土地是要滿足公司正常的增長，或是土地儲(chǔ)備的需要，可能在這方面他們對(duì)能夠接受的價(jià)格預(yù)期會(huì)看得高一點(diǎn)。

　　目前，市區(qū)的土地越來越少，所以每個(gè)公司的土地儲(chǔ)備策略不同，大公司有他的一些發(fā)展方向，我們這種中型公司也有我們的方向，一些小型公司也有他們的生存空間，現(xiàn)在大家都在尋求比較適合各自的一些定位。對(duì)力迅來說，土地拿下來之后短期內(nèi)要進(jìn)入開發(fā)、銷售階段，高價(jià)拍地對(duì)我們來說是不可取的。對(duì)于現(xiàn)在拿地的這些公司來說，如果作為給銷售公司、給股民一個(gè)交代的角度來看，未來幾年有價(jià)值的土地儲(chǔ)備，如果市場能夠到這個(gè)位置就正常開發(fā)，如果到不了在賬面上還是有這樣的資產(chǎn)。

　　像兩三年前白云新城那兩塊地，保利和中海2萬元多拿的，當(dāng)時(shí)市場售價(jià)也不到2萬元，但是現(xiàn)在這幾塊地都已經(jīng)在售，或者基本上快售完了，從現(xiàn)在的均價(jià)來看是4萬元左右，這里面就有合理的利潤空間，兩三年前大家看白云新城可能跟現(xiàn)在大家看同和路和南洲路有點(diǎn)類似。

　　至于最近3萬的樓面地價(jià)，我個(gè)人覺得這幾塊地的地價(jià)確實(shí)有些偏高?？梢韵胂笠幌?，一個(gè)十幾萬平方米總建筑面積項(xiàng)目，其中有40%是保障房，而住保障房和買商品房的客戶群肯定有比較大的差異。

　　在同一個(gè)地塊里面，從開發(fā)商的角度來看，保障房肯定是高密度的，商品房可能做低密度。但是，大家又在同一個(gè)小區(qū)里面，可能商品房的買家一套是五、六百萬，甚至更高，另外一邊是買不起房的一些中低階層的普通市民，這個(gè)定位對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來說就有點(diǎn)錯(cuò)位，而且現(xiàn)在這幾塊地拍出來的價(jià)格，即使算上一個(gè)比較大膽的市場預(yù)期，還是覺得比較難做得下來。

　　觀點(diǎn)新媒體：像這樣高成本的土地，是否會(huì)側(cè)重打造大戶型而非小戶型？未來廣州中心區(qū)小戶型會(huì)否有緊缺趨勢？

　　張學(xué)民：從常理推測應(yīng)該是這樣，如果賣到5萬元，100平方米的房子就是500多萬元，買得起五、六百萬房子的人100平方米肯定不夠住，所以肯定會(huì)提高檔次。對(duì)800萬、1000萬的買家來說，反而他們對(duì)價(jià)格的敏感度又下降了，他們更加看重的是我在這里有沒有身份的象征，或者是不是能夠滿足我自己的工作生活需要，價(jià)格反而不是最主要的考慮因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：前幾年土地市場還沒那么熱，力迅則主要在省外發(fā)展，是否錯(cuò)失了本地的發(fā)展機(jī)會(huì)？

　　張學(xué)民：2005、2006年的時(shí)候我們?nèi)チ顺啥?、北京、陽江等地發(fā)展，在2009年的時(shí)候才重新調(diào)整策略，集結(jié)回廣州，類似力迅T、力迅時(shí)光里等項(xiàng)目都是當(dāng)時(shí)拿下的。雖然說錯(cuò)過了那幾年的發(fā)展，不過對(duì)力迅來說，因?yàn)槲覀儓?jiān)持打造精品的理念，從長遠(yuǎn)來說這也是有存在價(jià)值的，因?yàn)榱ρ敢恢毕Ｍ軌虼蛟斐砂倌昀系辍?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)部分在力迅的占比如何？是以銷售還是持有居多？力迅比較多元化，是否會(huì)涉及商業(yè)的所有類別？

　　張學(xué)民：力迅的商業(yè)占比約一半，銷售和持有也大概對(duì)半，前期會(huì)回籠一點(diǎn)資金，但總體上傾向持有一部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。

　　現(xiàn)在，大型國企和上市公司基本上占據(jù)了土地公開市場，所以在土地公開市場里面拿項(xiàng)目的機(jī)會(huì)不多，更多的方式是靠股權(quán)收購。因?yàn)楝F(xiàn)在能夠在市場上流通的土地資源不是很豐富，所以我們會(huì)選擇適合公司規(guī)模、產(chǎn)品類型、還包括整個(gè)交易條件的項(xiàng)目去做。在產(chǎn)品類別上不限定做SHOPPING MALL、專業(yè)市場或?qū)懽謽牵灰雌饋砗线m的都將嘗試。

　　不可否認(rèn)的是，多元化是個(gè)大方向，但走精品住宅的路線不會(huì)因此改變。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少城市出現(xiàn)了商業(yè)過剩的現(xiàn)象，力迅商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？有無成立專門的商業(yè)運(yùn)營策劃團(tuán)隊(duì)？在商業(yè)地產(chǎn)方面的競爭力如何體現(xiàn)？

　　張學(xué)民：力迅這兩年才開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，此前一直是以打造精品住宅為主。我們成立了有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，無論在客戶資源方面，還是對(duì)產(chǎn)品的定位策劃方面，都讓他們?nèi)ゴ蛟焐虡I(yè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)這么熱，所以選取項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)揚(yáng)長避短，選擇像下九路步行街這類地方，再怎么飽和，也不用擔(dān)心市場。舉個(gè)例子，像每個(gè)城市都有萬達(dá)SHOPPING MALL這種東西，要是在旁邊搞個(gè)力迅商業(yè)中心，這肯定不切實(shí)際，也沒有競爭力。所以，現(xiàn)在我們不會(huì)考慮在市中心拿個(gè)幾萬平方米土地，建一個(gè)十幾二十萬平方米的SHOPPING MALL，這個(gè)不是我們短期的目標(biāo)。

　　不管是住宅還是商業(yè)，有一些東西可以一脈相承，如選取項(xiàng)目怎么去打造市場的空白點(diǎn)，找到這個(gè)市場空白點(diǎn)的時(shí)候在后面去做，相對(duì)成功的概率就大。目前，我們也希望能夠有一些自己持有的商業(yè)物業(yè)，包括有經(jīng)營的商場，可能會(huì)適當(dāng)?shù)馁u一部分，然后主體進(jìn)行經(jīng)營收租。還有寫字樓，我們一直希望在市區(qū)能夠建一棟力迅大廈，這個(gè)也是自己持有。確實(shí)，我們也看到近幾年商業(yè)的市場還是有比較好的利潤空間，包括對(duì)資金的杠桿作用，包括市場對(duì)商業(yè)的需求，我覺得有他的空間，所以我們會(huì)往這個(gè)方向發(fā)展。

　　目前，力迅進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是下九路的步行街街鋪，一個(gè)是武漢漢口的汽配城。拿汽配城來說，原來那個(gè)地方就是武漢的汽配集散地，我們?cè)谀抢镒隽艘粋€(gè)最大規(guī)模的汽配城。所以，我們?cè)谶x取這種商業(yè)項(xiàng)目落腳點(diǎn)的時(shí)候，我們也會(huì)考慮到底會(huì)不會(huì)面臨太大的市場競爭，會(huì)不會(huì)是我們?cè)瓉淼娜蹴?xiàng)，如果這樣我們就沒必要去硬碰。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅未來在廣州的發(fā)展策略如何？珠三角哪些區(qū)域是關(guān)注重點(diǎn)？省外的擴(kuò)大策略如何？

　　張學(xué)民：金融城、白云新城、南沙、蘿崗等區(qū)域我們都有考察，有些區(qū)域也會(huì)重點(diǎn)跟進(jìn)。但是，在3、5年之內(nèi)商務(wù)配套、生活配套跟不上的不成熟區(qū)域，我們暫時(shí)不會(huì)考慮。

　　目前，我們還是會(huì)選擇相對(duì)成熟的區(qū)域。比如說珠海、深圳等珠三角城市還是適合我們做精品的，武漢有2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但短期內(nèi)我們重點(diǎn)還是會(huì)在廣州及周邊區(qū)域。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅也在支持廣州的三舊改造，去年10月底廣州拍地，力迅對(duì)荔灣金碟舊廠地塊很感興趣，但最終沒有拿，力迅對(duì)三舊改造持一個(gè)什么態(tài)度？

　　張學(xué)民：絕大部分開發(fā)商都有很大的熱情投入三舊改造，但這兩年大家又不同程度的收縮了，從政府的政策上來看不是很支持。

　　金碟舊廠地塊其實(shí)可以理解為一個(gè)公開市場，而不是三舊改造。那塊地原來屬于三舊改造項(xiàng)目，然后三舊改造已經(jīng)批復(fù)下來，政府拿出來公開拍賣，最終這個(gè)廠原來的擁有方珠江實(shí)業(yè)拿下了。現(xiàn)在我們講的三舊改造是市區(qū)的舊廠、舊村和舊城的改造，以前，開發(fā)商在前期介入舊村和廠房去做改造的規(guī)劃，包括動(dòng)遷、拆遷、復(fù)建。對(duì)應(yīng)的，開發(fā)商獲取了土地，也能夠拿到一些融資的商品房面積。但目前在三舊改造方面趨向于政府主導(dǎo)，政府直接和村委、廠方談改造方案，然后在拆遷補(bǔ)償、收購、手續(xù)等問題搞清楚了才拿出來拍賣。這種做法，政府可能希望用主導(dǎo)方式把它變成一個(gè)在公開市場拍賣的地塊，這也就意味著開發(fā)商前期介入的程度或力度變得很小。

　　不可否認(rèn)，舊城、舊村是最大的土地儲(chǔ)備來源，未來參考新加坡或香港舊城改造理念的可能性很大，但短期是一個(gè)僵局。雖然政府表示未來兩年要把市區(qū)的城中村、舊村都完成改造方案的報(bào)批，但從我個(gè)人持不樂觀態(tài)度。

　　觀點(diǎn)新媒體：力迅的住宅及商業(yè)項(xiàng)目都對(duì)資金需求比較大，這部分是不是會(huì)使公司融資方面的需求比以前大一些？在“錢荒”的問題下，力迅是否擔(dān)心影響到銀行融資情況？有無上市的規(guī)劃和目標(biāo)？

　　張學(xué)民：比以往會(huì)大一點(diǎn)，我們也有兩個(gè)考慮。一是因?yàn)榍皫啄晡覀兺卣沟牧Χ炔淮?，所以資金鏈比起其他開發(fā)商不算緊張；二是因?yàn)槲覀冊(cè)谑袌錾?ldquo;游離”式的股權(quán)收購項(xiàng)目，所以在付款條件上完全有一個(gè)比較優(yōu)惠的條件，隨著整個(gè)股權(quán)收購的進(jìn)程或隨著國土手續(xù)的辦理我們才會(huì)付款。目前，我們加快上量，也同時(shí)做幾個(gè)項(xiàng)目，對(duì)資金的需求較以前大?，F(xiàn)在我們一直和一些信托、基金公司談合作，最近1-2個(gè)項(xiàng)目也會(huì)采取這種合作方式。

　　其實(shí)，這兩年貸款已經(jīng)陸續(xù)收緊了，對(duì)一些經(jīng)營策略比較進(jìn)取的開發(fā)商來說應(yīng)該會(huì)有影響，因?yàn)檫@類開發(fā)商比較習(xí)慣利用市場上的資金去獲取土地，一旦外面的資金收緊，可能對(duì)開發(fā)商的直接開發(fā)、后續(xù)付款造成比較大的壓力。對(duì)我們來說，以前主要利用小型信托在做，所以壓力還不算大。今年下半年，我們有約20多億的銷售目標(biāo)，這部分資金的回款，還是能夠滿足我們一兩年拿地的需求。

　　力迅在3-5年之后會(huì)考慮上市的規(guī)劃，從短期來看，更多考慮的是怎樣獲取土地，然后把項(xiàng)目做好。但短期之內(nèi)，我們不會(huì)把獲取土地的資金更加多的依賴在信托基金上面。明年，我們的目標(biāo)是要做40億，按我們現(xiàn)在手上的土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)明年比今年的銷售額又有比較大的增幅，也有資金回籠，除了正常的還貸，正常的建造成本之外還是有富裕的資金來支持我們未來幾年拿地的規(guī)模需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待下半年廣州樓市的走勢？對(duì)于房價(jià)不斷漲，有種聲音稱，“降房價(jià)應(yīng)先限地價(jià)”，您怎么看？

　　張學(xué)民：預(yù)期下半年房價(jià)還會(huì)有一定程度的上漲，關(guān)鍵還是要看政府，如何把它控制在一個(gè)社會(huì)能夠接受的范圍。我一直堅(jiān)持認(rèn)為，市場化的東西最好留給市場去調(diào)節(jié)，不要過于干預(yù)。對(duì)于限“地價(jià)”，目前政府已對(duì)地價(jià)限制了最高價(jià)并要求配建保障房，但從最近拍出的幾宗地來看，并沒看出政府想限“地價(jià)”。

　　其實(shí)，對(duì)于很多地方政府來說，房地產(chǎn)無論是土地收入還是稅費(fèi)，都是比較重要的財(cái)政收入。所以，如果要求政府主動(dòng)限制地價(jià)，我個(gè)人認(rèn)為不太合情理，只不過是如何把價(jià)格設(shè)定在開發(fā)商、政府、市民都能夠接受的范圍內(nèi)。

　　雖然政府每兩年調(diào)整一次基準(zhǔn)地價(jià)，但如果沒有按基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格來進(jìn)行土地招拍掛，而是按一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格來賣地，價(jià)格還是會(huì)往高處漲，這是一個(gè)循環(huán)。所以，我們還是不希望輿論導(dǎo)向把抬高房價(jià)這個(gè)黑鍋全部讓開發(fā)商來背。因?yàn)榈貎r(jià)抬高之后開發(fā)商也沒賺多少，成本高了房價(jià)必然要高。

（審校：劉滿桃）