不管是發(fā)展旅游地產(chǎn)還是高端豪宅，開發(fā)商建筑及其他成本將大幅增加，尤其是旅游地產(chǎn)的前期投資不可小視。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜  先有南京藏龍御景價(jià)格直降6000元，接著又傳出廣州富春山居開盤半年僅售出82套。近日，雅居樂的曝光率不可謂不高。

　　除此之外，雅居樂在土地市場(chǎng)亦頻頻出手，僅僅五月，就已收攬多幅地塊。日前，更是再次進(jìn)軍云南騰沖。

　　騰沖拿地與融資

　　5月16日，雅居樂宣布以1.6億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊使用權(quán)，占地面積達(dá)60.6萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積98.9萬平方米，樓面地價(jià)約157元/平米。

　　據(jù)悉，雅居樂是次所購地塊與其現(xiàn)有項(xiàng)目相鄰，計(jì)劃合并發(fā)展。算及是次所購地塊，雅居樂在云南騰沖項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備總建筑面積為337萬平方米。

　　歷史資料顯示，雅居樂于去年年底首次進(jìn)入騰沖，以2.4億元購入云南騰沖95萬平米土地，總建筑面積161萬平方米，樓面地價(jià)149元/平米，擬將項(xiàng)目打造成為集五星級(jí)國際品牌酒店、溫泉養(yǎng)生區(qū)、民族特色商業(yè)街等為一體的國際級(jí)休閑養(yǎng)生度假城。

　　而關(guān)于本次在騰沖再次大幅拿地，雅居樂方面表示，云南騰沖項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，預(yù)計(jì)將于今年年底開售。是次所購地塊進(jìn)一步補(bǔ)充了項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，有利于片區(qū)開發(fā)及資源共享，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域的品牌影響力。

　　除了騰沖外，雅居樂16日還宣布在廣東佛山收入一商住地塊。據(jù)悉，雅居樂以2億元取得佛山市三水區(qū)商住地塊，占地面積為4.5萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為10.7萬平方米，樓面地價(jià)為每平方米人民幣1892元。

　　不僅如此，5月10日時(shí)，雅居樂以掛牌出讓方式競(jìng)得佛山市順德北滘新城區(qū)BJ-B-3號(hào)商住用地，最終成交價(jià)為12.2億元，樓面價(jià)3960元/平方米，溢價(jià)率達(dá)112%。

　　而在此之前，雅居樂還分別在南京、上海、揚(yáng)州大舉斥資拿地。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，雅居樂今年以來在土地市場(chǎng)上的投入已達(dá)37.6億元，遠(yuǎn)超去年全年26億元的購地額。

　　事實(shí)上，伴隨著雅居樂近期堪稱“瘋狂”的拿地舉動(dòng)，其在資本市場(chǎng)亦動(dòng)作頗大。

　　據(jù)5月16日雅居樂最新公告顯示，其與上海匯豐銀行、渣打銀行、恒生銀行、東亞銀行、UBSAG新加坡分行及中國工商銀行(亞洲)作為原貸款方及委任牽頭安排行，恒生銀行作為信貸代理人及渣打銀行作為質(zhì)押代理人訂立信貸協(xié)議。

　　據(jù)此，雅居樂獲授予39.78億港元定期貸款信貸及14.82億港元超額貸款，自信貸協(xié)議訂立日起計(jì)為期36個(gè)月。

　　有分析人士指出，過去一直依靠廣東省內(nèi)項(xiàng)目和清水灣為主要銷售來源的雅居樂，在去年海南清水灣銷售進(jìn)入低谷后，布局過于集中的風(fēng)險(xiǎn)也愈加突顯。而目前雅居樂意圖嘗試擺脫這種局面，因此在今年加快了拿地的速度。

　　同時(shí)雅居樂大筆融資以對(duì)，似乎也并不難理解。

　　旅游地產(chǎn)的大考

　　不過，雅居樂旅游地產(chǎn)所需資金龐大，似乎這也是大家所擔(dān)憂的地方。

　　觀察雅居樂今年的拿地動(dòng)作不難看出，雅居樂意在努力開始回歸一二線城市，其或許正尋求回到安全系數(shù)更高的城市中心。

　　另一方面，雅居樂也開始尋找能代替清水灣為公司提供銷售支撐業(yè)績(jī)點(diǎn)的區(qū)域與項(xiàng)目，其大舉布局旅游地產(chǎn)就可見一斑。

　　資料顯示，從2011年開始，雅居樂在多個(gè)地方展開旅游地產(chǎn)的布局，包括西安、海南、遼寧和云南等地。尤其在云南，雅居樂更是與多個(gè)政府都簽約旅游地產(chǎn)。

　　面對(duì)雅居樂如此積極的旅游地產(chǎn)布局，有分析師曾在其關(guān)于雅居樂的研報(bào)中寫道：“大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，能夠在一定程度規(guī)避住宅地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達(dá)到三成?！?/p>

　　然而，真正令業(yè)內(nèi)覺得其旅游擴(kuò)張模式難以延續(xù)的是，即使清水灣項(xiàng)目目前看起來頗為成功，回報(bào)也的確豐厚，但以此為基礎(chǔ)呈倍數(shù)擴(kuò)張旅游地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)及資金投資在短時(shí)間之內(nèi)也會(huì)急劇上升。

　　標(biāo)普分析師陸楓就曾表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。

　　而且，即使是滾動(dòng)開發(fā)，即使有著如此低的土地成本，但不管是發(fā)展旅游地產(chǎn)還是高端豪宅，開發(fā)商建筑及其他成本將大幅增加，尤其是旅游地產(chǎn)的前期投資不可小視。

　　有分析就指出，雅居樂這筆不小的融資與新增項(xiàng)目及開發(fā)有極大關(guān)系，而云南騰沖的大盤旅游項(xiàng)目作為雅居樂除海南清水灣外最為重要的戰(zhàn)略之一，較多的資金投入也是無可厚非。當(dāng)然，雅居樂融資并不僅僅是為云南項(xiàng)目輸血，但從整體而言，旅游項(xiàng)目投資巨大，投資回報(bào)期長(zhǎng)必須要有良好的資金能力方能支撐。

　　分析師們就指出，旅游地產(chǎn)或許是可以成為雅居樂未來業(yè)績(jī)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，但短期內(nèi)還達(dá)不到成為支柱的位置。因?yàn)橘Y本投入在不斷持續(xù)，但效果卻未必就達(dá)到預(yù)期。