高志：各位早上好！觸媒大家知道，是兩種化學(xué)物質(zhì)在一塊兒的時(shí)候，會(huì)有一個(gè)反應(yīng)，這個(gè)時(shí)候加上一個(gè)催化劑，催化劑就叫觸媒。本來(lái)今天這個(gè)題目是聊聊文化，后來(lái)覺(jué)得題目太大，而且講起來(lái)時(shí)間太長(zhǎng)，只有15分鐘就改了一個(gè)題目，叫城市觸媒，街區(qū)式購(gòu)物中心的事件。

　　剛才陳總的報(bào)告是屬于政策性的，但是大家知道這兩年由于國(guó)家各方面政策的抑制，還有城市化本身不斷地完善，我們現(xiàn)在單做一個(gè)住宅這樣的東西越來(lái)越少，這樣的項(xiàng)目也越來(lái)越少了。從前年到去年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)又興起一個(gè)新的房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)，就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。我上次說(shuō)過(guò)，我說(shuō)這回又快出事了。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在搞的太多太爛，大家把一件很好的事兒又給解讀的有問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)就是做商業(yè)的，所以很多地方出現(xiàn)了所謂商業(yè)地產(chǎn)的死盤(pán)，而且商業(yè)地產(chǎn)的死盤(pán)跟住宅不一樣，死的比住宅更徹底。所以大家紛紛來(lái)問(wèn)我，在這方面有什么好辦法。我今天給大家談一下對(duì)這個(gè)事情的認(rèn)識(shí)。

　　為什么這個(gè)題目叫城市觸媒，街區(qū)式購(gòu)物中心的實(shí)踐。大家知道，一做購(gòu)物中心大多數(shù)情況是這樣，這樣的購(gòu)物中心非常多，我們底下兩個(gè)大盒子，上面蓋樓。底下是商業(yè)，上面是酒店公寓。下面是步行街，外面是大路。這樣的購(gòu)物中心現(xiàn)在可以說(shuō)我所接觸的，我所看到的大概占城市所謂商業(yè)建筑或者都市綜合題，應(yīng)該說(shuō)可能在90%以上。而且有些做的非常成功的，比如像大連萬(wàn)達(dá)，基本就是這個(gè)模式。但是大家知道，李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)一句話(huà)，叫做房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。我問(wèn)我很多學(xué)生的時(shí)候，我說(shuō)這話(huà)對(duì)不對(duì)？大家說(shuō)對(duì)。我說(shuō)大家下一句就不對(duì)了，這話(huà)是誰(shuí)說(shuō)的？李嘉誠(chéng)說(shuō)的。你是李嘉誠(chéng)嗎？問(wèn)題出在這兒。大連萬(wàn)達(dá)這樣的大公司做商業(yè)地產(chǎn)，可是我們中國(guó)像大連萬(wàn)達(dá)這樣的地產(chǎn)公司有幾個(gè)，極少數(shù)。所以大家一味模仿的時(shí)候，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)所謂的商業(yè)綜合體就要出問(wèn)題。出什么問(wèn)題？這樣的建筑對(duì)整個(gè)城市影響是巨大的，形象也很好，但是一做就死，問(wèn)題出在哪里？我們往下看。

　　這是我們現(xiàn)在正在做的一個(gè)項(xiàng)目，也是做兩個(gè)大盒子，然后上面做四個(gè)塔樓。做完了以后，簡(jiǎn)單地叫大型商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓。中間廣場(chǎng)普遍做的比較大，最寬的地方97米，中間74米，周邊形成一個(gè)廣場(chǎng)。我在很多地方說(shuō)過(guò)，人的視覺(jué)距離能夠看清對(duì)方是男是女，最遠(yuǎn)一個(gè)人的視力1.5的時(shí)候是25米，當(dāng)兩個(gè)購(gòu)物主要中心構(gòu)成一個(gè)廣場(chǎng)，構(gòu)成一個(gè)購(gòu)物中心的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)在74米的距離，對(duì)方店里賣(mài)什么你永遠(yuǎn)都看不到，根本形成不了一個(gè)共同的商業(yè)氛圍。但是這樣的項(xiàng)目很多。還有做這種大盒子，下沉式廣場(chǎng)，本身的交通就出了大問(wèn)題。第三個(gè)，他把主要的入口放在兩，這邊是一個(gè)所謂的科技廣場(chǎng)，如此空曠的距離，而這個(gè)城市人口只有不到60萬(wàn)人，所以必然造成跟城市關(guān)系表面有了形象，但是土地價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)，表面上叫做綜合體，其實(shí)產(chǎn)業(yè)非常單一。這是我們目前做商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問(wèn)題。

　　所以跟大家講，要做商業(yè)地產(chǎn)需要做四個(gè)事兒，剛才我聽(tīng)陳總的講話(huà)，我突然想起來(lái)，我們應(yīng)該根據(jù)剛才陳總的理解，應(yīng)該加四個(gè)東西。第一個(gè)東西就是我們做商業(yè)綜合體的時(shí)候，要跟城市的本身發(fā)展水平相結(jié)合，所以這個(gè)時(shí)候要做設(shè)計(jì)，第一個(gè)需要做城市的產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)。陳總認(rèn)為大連應(yīng)該是一個(gè)一線(xiàn)城市，這對(duì)我都是一個(gè)很大的震動(dòng)。

　　第一個(gè)設(shè)計(jì)是產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)。第二個(gè)設(shè)計(jì)叫人口結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，剛才陳總提到所謂買(mǎi)房子的投機(jī)問(wèn)題，其實(shí)真正買(mǎi)房子絕大部分人很少用全款買(mǎi)，做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是一樣的。所謂房子貴不貴是怎么來(lái)的？是他相信我經(jīng)過(guò)三到五年的等待或者三到五年的培育，我這個(gè)房子漲價(jià)兩到三倍的時(shí)候沒(méi)錢(qián)也借錢(qián)買(mǎi)。如果現(xiàn)在有錢(qián)，但是這個(gè)房子未來(lái)兩到三年最多漲10%打死也不會(huì)買(mǎi)。所以我們做綜合體的時(shí)候，當(dāng)你想把一個(gè)商業(yè)的綜合體做起來(lái)，跟房子沒(méi)有什么關(guān)系，而是跟這個(gè)城市未來(lái)發(fā)展的能量有關(guān)系。所以第二個(gè)設(shè)計(jì)我們叫人口結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。政府其實(shí)不該管這個(gè)事兒，但是現(xiàn)在不管不行。第三個(gè)設(shè)計(jì)叫街區(qū)設(shè)計(jì)，這是我們做這個(gè)所謂的大型購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)普遍碰到的問(wèn)題。只做盒子，不做街區(qū)。所有的街區(qū)全不大盒子封上了。

　　現(xiàn)在提出一個(gè)新的觀(guān)點(diǎn)，街區(qū)式購(gòu)物中心。我們不要說(shuō)一做商業(yè)地產(chǎn)就得做大型的購(gòu)物中心，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)最主要的應(yīng)該是做街區(qū)。大家知道，我們寶佳當(dāng)年做追國(guó)做第一個(gè)項(xiàng)目就是上海第一百貨公司，我們發(fā)現(xiàn)上海南京路上，放北京的西單商場(chǎng)和北京的百貨大樓有區(qū)別嗎？把商場(chǎng)放在哪兒，南京路上，是因?yàn)樯虾Ｄ暇┞诽形幕?，太有吸引力了。所以我們做?gòu)物中心的時(shí)候千萬(wàn)不要忘了不要想著做多大的盒子，而是應(yīng)該設(shè)法把街區(qū)做起來(lái)。我們?cè)谥袊?guó)忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是我們的街區(qū)設(shè)計(jì)。

　　一個(gè)上海的大寧廣場(chǎng)，一個(gè)是北京的新三里屯，這兩個(gè)項(xiàng)目值得大家學(xué)習(xí)借鑒。我這兒有一個(gè)案例，看一下上海的大寧廣場(chǎng)。大寧廣場(chǎng)用的StreetMall，是把室外街區(qū)和室內(nèi)街區(qū)結(jié)合起來(lái)。他有主力店，同時(shí)也有所謂的品牌店，這種街區(qū)里面各種各樣的體育活動(dòng)、文藝活動(dòng)、電影院等等，構(gòu)成了人們可以體驗(yàn)式的購(gòu)物環(huán)境。因?yàn)楝F(xiàn)在店商對(duì)普遍的商業(yè)地產(chǎn)打擊太大，我覺(jué)得可能現(xiàn)在跟大連萬(wàn)達(dá)也在逐漸轉(zhuǎn)型有關(guān)系，現(xiàn)在我們單位小姑娘買(mǎi)衣服都在網(wǎng)上買(mǎi)，到樓地購(gòu)物中心試衣服，試合適了網(wǎng)上查。如果改成街區(qū)式購(gòu)物中心情況就不一樣了。街區(qū)式購(gòu)物中心休閑、旅游式的這種環(huán)境是店商在網(wǎng)上沒(méi)有的。所以我們又把剛才的大盒子，把四棟建筑改成三棟，把兩個(gè)大盒子改成了四個(gè)小盒子，再加上一片步行區(qū)。改成步行區(qū)以后，還有一個(gè)大家要注意的，大家不要以為購(gòu)物中心沿著主要馬路，實(shí)際上購(gòu)物中心在像大連、北京這樣一線(xiàn)城市，其實(shí)應(yīng)該主要方向避開(kāi)這條馬路，因?yàn)榇罅啃枰坎叫?，?gòu)成一個(gè)主馬路的時(shí)候，停車(chē)、交通、公共交通、私人交通都解決不了，把主方向變成跟主馬路平行的，這個(gè)我是有案例說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題的。大家注意北京長(zhǎng)安街和上海外灘了嗎，我問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題，在北京長(zhǎng)安街和上海外灘有沒(méi)有大型商業(yè)街？大型購(gòu)物中心一個(gè)都沒(méi)有，曾經(jīng)當(dāng)然有過(guò)，為什么沒(méi)有了？慢慢消失了。而北京的購(gòu)物中心，上海的購(gòu)物中心，東單、西單、王府井和北京長(zhǎng)安街是什么關(guān)系？垂直的關(guān)系，上海的外灘上沒(méi)有大型購(gòu)物中心，大家上海主要購(gòu)物區(qū)南京路、淮海路、西藏路和外灘是什么關(guān)系？垂直的關(guān)系。所以把主要的街道方向，如果購(gòu)物中心在大城市應(yīng)該變成跟主路垂直的關(guān)系。

　　最后給大家看一下項(xiàng)目的效果圖。本來(lái)這里想做一個(gè)詳細(xì)的分析，現(xiàn)在我們大量在做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候千萬(wàn)不要走誤區(qū)。

　　謝謝各位。