無論瑞虹新城如何熱銷，對于瑞房目前的資金鏈而言，那點(diǎn)銷售回籠的現(xiàn)金仍然是杯水車薪?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 瑞房旗下上海最大舊改項(xiàng)目--瑞虹新城，無疑是最近上海樓市的最大亮點(diǎn)。近四個月以來，關(guān)于瑞虹新城榮登上海月度銷售榜榜首、一開盤幾近售罄的新聞不絕于耳。

　　根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在今年一季度，瑞虹新城累計成交了374套房源、4.81萬平方米，成交金額達(dá)到21.47億元，排名全市居首，其成交均價達(dá)到了44670元/平方米。

　　另據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，即使是在“國五條”出臺的背景下，4月上半旬（4月1日至4月17日），瑞虹新城亦錄得銷售額達(dá)8.58億元，銷售均價亦在4.5萬元/平以上。

　　熱銷支撐

　　上海相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來瑞虹新城成交處于高位，與今年開年整體市場基本面向好不無關(guān)系，即使調(diào)控政策出臺的背景之下，由于瑞虹新城地段較好，處于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，加上環(huán)境配套已相當(dāng)成熟，故能更多吸引購房者尤其是改善型消費(fèi)者購買，受到政策的影響不算太大。

　　對瑞房而言，瑞虹新城的熱銷，絕對是個好消息，畢竟為公司今年全年業(yè)績的完成帶來極大的業(yè)績貢獻(xiàn)。

　　根據(jù)瑞房日前公布的一季度銷售簡訊，今年前三月，公司累計合約物業(yè)銷售額為31.79億元，完成全年住宅物業(yè)銷售目標(biāo)人民幣90億元的35%。

　　若按此計算，今年一季度，瑞虹新城為瑞房帶來的銷售占比達(dá)到67.5%。

　　不僅如此，瑞房透露，截至3月底，瑞房還錄得認(rèn)購物業(yè)銷售總額為人民幣22.28億元，預(yù)計將陸續(xù)于未來月份轉(zhuǎn)成正式合約物業(yè)銷售。

　　認(rèn)購物業(yè)銷售主要來自于上海瑞虹新城第五期璟庭的第二批預(yù)售以及重慶天地雍江苑第二期及第四期的繼續(xù)推盤。

　　看起來，目前瑞房全年業(yè)績的完成將絕大部分依賴瑞虹新城的銷售貢獻(xiàn)。

　　事實(shí)上，根據(jù)瑞房年初的推貨安排，今年集團(tuán)將推出約60.69萬平方米的住宅建筑面積以供銷售及預(yù)售，覆蓋六個項(xiàng)目，分別包括：上海瑞虹新城、上海創(chuàng)智天地、武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地、大連天地。

　　因瑞虹新城銷售帶動，一季度瑞房的業(yè)績完成尚屬不錯，而隨著其余項(xiàng)目的陸續(xù)入市，后三季度的銷售情況能否保持目前態(tài)勢，仍有待觀察。

　　資金頹勢

　　可惜的是，無論瑞虹新城如何熱銷，對于瑞房目前的資金鏈而言，那點(diǎn)銷售回籠的現(xiàn)金仍然是杯水車薪。

　　資料顯示，截至2012年12月31日，瑞房的現(xiàn)金及銀行存款總額僅為人民幣86.33億元，而凈資產(chǎn)負(fù)債率為70%。

　　為了進(jìn)一步改變資金周轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，3月28日，瑞房宣布一個全新的融資計劃，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當(dāng)日收市價3.34港元折讓44.9%；將發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，將用作幫助加快上海太平橋項(xiàng)目及瑞虹新城項(xiàng)目搬遷進(jìn)度、收購以及償還現(xiàn)有債務(wù)。

　　不過，瑞房的這項(xiàng)供股融資計劃卻遭到投資者一片“喝倒彩”。

　　美銀美林于4月3日的報告中表示，因負(fù)債率上升但缺乏銷售，瑞房去年下半年信貸狀況惡化，供股雖暫時有助緩解資產(chǎn)負(fù)債表壓力，但不足以緩和短期的再融資風(fēng)險。

　　美銀美林更認(rèn)為，瑞房此次供股融資約41億港元，僅占今年需再融資的離岸人民幣債券57億人民幣的一半左右，且2015年有3批主要離岸債券需償還，總額達(dá)102億元，占其市值的73%、去年合約銷售額的1.9倍。

　　從目前來看，瑞房這項(xiàng)供股融資計劃顯然進(jìn)程困難重重，為了順利進(jìn)行，甚至可能還要“賠上”同系公司瑞安建業(yè)。

　　根據(jù)4月8日消息，瑞安建業(yè)可能公開標(biāo)售大部分內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)，完成出售后可能會以特別股息方式給予股東，將用來支付大股東羅康瑞在同系瑞安房地產(chǎn)供股的資金需求。不過該消息后被瑞安建業(yè)行政總裁黃勤道否認(rèn)。

　　美銀美林稱，相信除卻加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)及落實(shí)分拆，還須作再融資或其他形式的資產(chǎn)出售。

　　此外，瑞房雖曾表示分拆新天地物業(yè)上市，但美銀美林指公司供股后，料先以部分資金發(fā)展商用物業(yè)，才把有關(guān)資產(chǎn)分拆上市。缺少分拆的憧憬，意味瑞房股價較資產(chǎn)凈值將擴(kuò)闊至此前約50%的水平。

　　而麥格理亦指瑞房供股短線無助提高股本回報率。該行指瑞房住宅銷售疲弱表現(xiàn)，不會因分拆商用物業(yè)而有改善，公司未來3年有可能錄得現(xiàn)金流出。

（審校：勞蓉蓉）