在決定投資的時候，投資管理公司的投委會，我們的關(guān)聯(lián)董事，比如說我們的黃總是UG投委會的成員，他會回避，但是不表決。UBS派出的董事會委員，他們會進行表決。所以，我們有一套內(nèi)控的機制處理這些關(guān)聯(lián)交易，以保證交易是公平合理的。

　　現(xiàn)場提問：從年報披露數(shù)據(jù)，2012年公司的毛利率出現(xiàn)下降，另外今年公司的中小戶型占比達到80%，這些大部分都是薄利多銷，可能會犧牲利潤，那么金地今年要怎么保證利潤和毛利率方面的指標？目前一線城市都有限價政策，金地很多貨量都集中在一二線城市，目前的政策是否有影響到公司的銷售？金地有何應(yīng)對措施？

　　韋傳軍：在市場較好的時候，一般來講可能高端產(chǎn)品的利潤會更厚一些。但在調(diào)控期間，特別是限購、限貸的情況下，受到最大影響的是高端大戶型的房子，這些房子去化速度會比較慢，定價也不會很高。從實際情況來看，中小戶型好賣，基本上也算是熱銷。在這種情況下，在調(diào)控時它的毛利率反而會更高一些。所以，新政對中小戶型產(chǎn)品的銷售有正面的影響。

　　去年毛利率下滑是整個行業(yè)普遍的現(xiàn)象，只不過有的降得快一點，有的降得慢一點。但是，我也相信從這個行業(yè)趨勢來看，毛利率還是會逐步下降到合理的水平，假若長期保持40%或者更高的毛利率，我覺得這不合適，也不現(xiàn)實。

　　針對毛利率的下降問題，我們也是采取了很多的措施。最直接的方法是控制成本費用，大家也可能關(guān)注到在去年，我們的費用率的降幅非常大，包括費用率、費用總額等等。另外，我們也在加強工程成本管理，去年通過成本的優(yōu)化，包括客戶價值工程，對低效的成本進行優(yōu)化，整體來講我們目前在建項目的成本優(yōu)化了接近20億的規(guī)模。這些優(yōu)化的成本也會陸陸續(xù)續(xù)隨著項目的結(jié)轉(zhuǎn)會體現(xiàn)在后續(xù)的毛利率中。

　　除了成本費用控制之外，我們的產(chǎn)品也在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時施行產(chǎn)品的標準化、系列化。去年我們在四大產(chǎn)品系列基礎(chǔ)上又新增了一個產(chǎn)品系列，主要針對中檔、首置、首改的產(chǎn)品，這也會加速周轉(zhuǎn)速度，通過這些措施穩(wěn)定我們公司的利潤水平。

　　現(xiàn)場提問：凌董剛提及，金地每次公布年報時都誠惶誠恐，您覺得金地最需要改變的短板在哪里？另外，你去年在“用心做事、誠信為人”后面加上“果敢進取，永懷夢想”，您能否介紹這個過程是怎么考慮的？

　　凌克：我覺得金地今后會碰到的很大的壓力是盈利的問題，地產(chǎn)以后賺錢沒有原來那么容易，毛利率也會下降，所以能不能提高盈利，這是一個很大的壓力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，這些壓力都是很大的，拿到一塊好地真的不容易，把建安成本，銷售費用控制得很低也是非常不容易的，這都是我們非常大的壓力。

　　另外，我們調(diào)整企業(yè)文化的要素，主要是覺得今后中國房地產(chǎn)的市場競爭會越來越激烈，因為集中度越高的時候競爭就更加激烈，所以我們要更加努力，更加進取，除了經(jīng)營思想要調(diào)整，我們的企業(yè)價值觀也要調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：從去年來看，投資界唱空金地很普遍，公司在關(guān)于核心增長速度和競爭力等方面能否給投資者一個定心丸，能否總結(jié)接下來的發(fā)展規(guī)劃？因為2013年金地可能要進入增速的過程，在這個過程中金地的核心競爭力會體現(xiàn)在哪些方面？管理層對于這個增速會有什么期望？

　　黃俊燦：投資人非常希望我們公司發(fā)展得更好一點，更快一點，我們管理層這些年也一直在努力，一直在做。可以看到經(jīng)過內(nèi)部管理機制的調(diào)整，我們在體系上更加強大，我們的體系協(xié)同效率會更高。最后反應(yīng)在經(jīng)營結(jié)果上就可以看到業(yè)績增長會比較快，一方面是銷售額的增長，另外一方面，如果我們希望快一點，我們在拿地金額方面也會進一步提高。另外，在拿地的時點上也會做一些更準確的把握。

　　我們今年公布的是150億新拿地的金額，實際上，我們現(xiàn)在差不多完成了一半的投資。而且，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是首置和首改，我們認為這樣的產(chǎn)品未來的銷售速度，包括市場需求相對比較穩(wěn)定。而且，這樣的產(chǎn)品在投資標準方面比原來的高端產(chǎn)品的投資標準調(diào)整不大，基本上是類似。所以，我想新一輪的投資項目將會保證未來公司經(jīng)營業(yè)績的增長。

　　至于怎么進一步做好利潤方面，未來的發(fā)展速度我們在內(nèi)部有一個控制的目標，由于信息披露的原因，我們不方便對媒體和投資者直接說這個目標，總體來說我們會有比較快的增長。我們希望通過企業(yè)文化的重塑、管理體系的再造，使公司的發(fā)展能夠進一步提速，盡快把規(guī)模進一步做大，把業(yè)績做得更好。

　　現(xiàn)場提問：今年金地計劃開工面積比去年翻一番，但是最近的政策壓力也比較大，金地在施行這個計劃的時候有沒有考慮政策因素，是否會因為政策而調(diào)整開工面積和竣工面積？金地在深圳的策略是什么樣的？如何看待深圳市場，今年或者未來會不會加碼？

　　施鑫華：金地今年開工量大概是572萬平方米，包含了2013年1月1號到現(xiàn)在獲取的新土地，大概有近100萬平方米。實際上老的項目470萬平方米左右，這里面有一些大盤，像我們?nèi)ツ暌灿幸恍╉椖慷紝崿F(xiàn)了大概30萬平方米的銷售量。

　　今年會有幾個大盤推出，比如西安西灃公元項目，開工面積會接近50萬平方米，今年預計會實現(xiàn)32萬平方米的銷售量。煙臺的項目開工量也接近32萬平方米，剔除這幾個大的項目，其他項目開工都是10萬到12萬平方米左右。所以，從單個項目情況來看基本正常。

　　這次政策整體感受到的是還是繼續(xù)限制投資和投機，對于剛需包括部分改善型需求還是進行了保護。我們今年開工的572萬平方米貨量里面基本上集中在首置和改善型項目，在這樣的大前提下，國五條推出來以后并沒有調(diào)整開工面積。但是也不會下半年會一次性推出來，包括今年剛拿到的100萬平方米估計會在三、四季度開工，后續(xù)會根據(jù)市場情況靈活調(diào)整。

　　第二，金地去年也公布了深圳的坪山新區(qū)項目，這個項目規(guī)模接近10萬平方米，此外還會給坪山代建一些網(wǎng)球場，整個項目的規(guī)模會更大一些。去年我們在深圳拿到了一塊地，但是對比北上廣三個一線城市來看，年度新盤成交面積比較少，去年只有360萬平方米的體量。相比深圳接近1200萬平方米的規(guī)模來講這個成交量非常小，所以這也促進了深圳二手樓盤成交比較多。

　　在一手樓盤市場，最近三到四年中公開市場每年出來的、不帶任何限制性的土地也就兩到五幅之間，前兩年我們在公開市場也在比較積極尋求土地，有一些收獲，保持在深圳每年都能夠拿到一塊地。

　　另外，深圳城市更新，包括舊村、舊城的改造項目非常多，包括像華潤、招商本地的項目都非常多，這些公司在這些項目上的力度比較大。金地這幾年也希望在這些項目上有所收獲，但是運作時間會比較長。

　　有一個項目還沒有達到信息披露的條件，公司也希望在這方面有所突破，可能到今年六、七月份會向市場公開。我們在深圳還是希望有一個穩(wěn)定的發(fā)展，當然深圳的城市化率已經(jīng)接近100%，不可能像別的城市一樣超過集團平均水平的增幅。

　　現(xiàn)場提問：今年新開工面積翻番，存貨也有700多億，那么銷售目標是多少？招商也第一次提出了千億規(guī)模的目標，金地在這方面是什么樣的戰(zhàn)略和計劃？

　　黃俊燦：雖然今年開工面積大，但是開工的時點都不一定在年內(nèi)開，所以這些開工的貨量未必都能夠在今年形成貨值。全年的銷售貨值在700億左右，按照60%去化比率計算就會有420億的銷售額。今年公司沒有定一個銷售目標，考核是考增長，每一個區(qū)域是不是比往年增長更大，集團層面當然希望大家都努力增長，最后使集團層面的銷售也能夠取得比較好的業(yè)績。

　　當然，我們內(nèi)部希望今年的銷售能夠突破400億，這是一個想法，但是沒有落到考核指標里，只是給大家做一個分析和判斷。

　　至于千億目標是未來三到五年要做到的，具體的時間表估計是在五年左右。當然，我們希望能夠更快一點，一方面要看中國的宏觀經(jīng)濟是不是能夠比較穩(wěn)定；另一方面，要看房地產(chǎn)行業(yè)政策是不是相對比較穩(wěn)定，會不會出臺一些特別的政策。

　　如果能夠瞄準首次改善和剛需的市場，我想實現(xiàn)一千億的目標還是可以實現(xiàn)的，未來也有越來越多的同行能夠做到這樣一個銷售目標。

　　現(xiàn)場提問：北京金地廣場項目已經(jīng)運營了，這個商業(yè)項目今年有沒有計劃注資到香港上市公司金地商置？

　　徐家?。?/strong>金地北京建國路上的項目由兩部分組成，一部分是寫字樓，包括A、B棟。底下有一個裙樓，叫做金地廣場。去年10月份金地廣場開業(yè)，但是寫字樓在2007、2008年就已經(jīng)開業(yè)了，經(jīng)營情況相當不錯，因為位置很好，商業(yè)改造也做得不錯，但我們沒有任何的向金地商置注資的計劃和方案。