陳志鴻續(xù)指，要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　觀點網(wǎng) 張媛娜 3月21日下午四十三十分，香港四季酒店。越秀地產(chǎn)總經(jīng)理張招興、執(zhí)行董事唐壽春、運營總經(jīng)理陳志鴻、執(zhí)行董事林右烽準(zhǔn)時坐到了2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場。

　　回顧2012年越秀地產(chǎn)的表現(xiàn)，林右烽表示，越秀地產(chǎn)2012年合同銷售金額123億，同比增長36%。已經(jīng)出售但還沒有入賬的金額達(dá)到118億，預(yù)計其中85億在今年可以入賬。

　　除了大幅增長的銷售業(yè)績，去年越秀地產(chǎn)還完成了將廣州IFC注入越秀房托的交易。通過交易，越秀地產(chǎn)獲得了49億元的現(xiàn)金回籠，同時減少了45億的負(fù)債。“確立了我們比較新的運營模型，地產(chǎn)開發(fā)加商業(yè)運營和資本運作的模式。”林右烽稱。

　　132億目標(biāo)與全國布局

　　相較于2012年123億的銷售表現(xiàn)，2013年，越秀地產(chǎn)給自己定了一個被質(zhì)疑有點保守的銷售目標(biāo)——132億。

　　“我們?yōu)樽约涸O(shè)定的銷售目標(biāo)是132億，比去年的123億只有輕微的增長。”不過，林右烽表示，“我們覺得這個增長是合理的，我們也非常有信心完成。”同時陳志鴻也指出，并不是越秀地產(chǎn)比較保守，而是因為開發(fā)周期和開發(fā)節(jié)奏等原因，很多貨量來不及在今年推出。

　　“從原來四五十億的銷售到目前一百億的銷售規(guī)模”，陳志鴻續(xù)指，要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　針對今年銷售目標(biāo)的問題，陳志鴻為大家算了一筆賬。“如果按照我們現(xiàn)在180萬平米的可售貨量計算，其中可領(lǐng)取預(yù)售證的有160萬平米。如果要賣到132億，去化率就已經(jīng)超過60%。”其認(rèn)為，去化率能夠達(dá)到這個水平已經(jīng)算是很不錯，所以越秀地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是比較積極的。

　　在擬定微增銷售目標(biāo)的2013年，越秀地產(chǎn)還將繼續(xù)深化全國布局。林右烽透露，去年越秀地產(chǎn)投入80億取得12塊地，近38萬平米新增土地儲備，足跡遍布全國12個城市。

　　而在合同銷售城市分布方面，廣州占比83%，廣州以外區(qū)域占比17%。在2011年，上述占比分別是92%和8%。

　　對此，林右烽表示，越秀已經(jīng)從一個城市支撐銷售轉(zhuǎn)為多個城市支撐銷售，也降低了對當(dāng)?shù)厥袌龅囊蕾嚒?/p>

　　體現(xiàn)在2013年132億的銷售目標(biāo)里面，陳志鴻指出，廣州的占比約七成，廣州以外三成。“這個比例比2012年有所上升，這也是按照我們這幾年的擴張計劃在推進。”土地儲備上，越秀地產(chǎn)則希望廣州和廣州以外的比例是5：5。

　　然而，隨著越秀地產(chǎn)全國布局進入越來越多二三線城市，其毛利率自然會隨之有所下降。陳志鴻表示，二三線城市毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講也必須這樣做。不過，“項目的毛利率會隨著市場發(fā)展逐步回歸，這是一個趨勢。”

　　張招興也強調(diào)，今年越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金將主要用來調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)并維持評級。“希望越秀地產(chǎn)可以長期以投資級的企業(yè)來運作。”據(jù)悉，2013年越秀地產(chǎn)將不會有重大的融資計劃。

　　此外，備受關(guān)注的越秀地產(chǎn)的注入計劃，陳志鴻也透露，除了已經(jīng)確定的下一個將會注入越秀房托的財富天地廣場外，其注入計劃中還排著七八個商業(yè)項目。

　　“還有珠江新城第三高的財富中心，亞太世紀(jì)廣場。廣州之外的像南海星匯云錦，還有武漢沈陽的項目，以及杭州的青山湖科技城等項目，各個城市的綜合體。”

　　不過張招興補充，越秀地產(chǎn)計劃注入的項目要根據(jù)成熟程度和條件來決定。“不一定所有商業(yè)項目都會注入房托。”

　　“商業(yè)項目我們有三種運作模式，直接出售、出租和雙平臺互動。”張招興強調(diào)，上述項目不是都要按照雙平臺互動模式去運作，每個項目要根據(jù)它的價值最大化原則去運作。

　　以下為2012年越秀地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)廣州的銷售近幾年占比在逐漸降低，2013年廣州和廣州之外的銷售占比會是多少？長期以來公司希望廣州和廣州之外的銷售占比可以達(dá)到什么樣的水平？

　　陳志鴻：在我們2013年銷售目標(biāo)132億的構(gòu)成里面，廣州大概占七成，廣州以外占三成。這個比例比2012年有所上升，外省的比例在逐步上升，這也是按照我們這幾年的擴張計劃在推進。

　　我們設(shè)定了一個長期的目標(biāo)，但這個目標(biāo)并不是一個很具體的數(shù)字。還是延續(xù)以前的說法，越秀地產(chǎn)是扎根廣州擴展全中國。

　　而且越秀地產(chǎn)拓展全國的戰(zhàn)略也非常清晰，2013年廣州和廣州以外的比例是7：3。從目前的土地儲備來講，廣州和廣州以外的比例是5：5。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)曾公開表示過財富天地廣場成熟后會注入房托，房托也表示對這個項目非常感興趣。那么在這個項目的招商運營以及管理上與其他項目會不會有所不同？預(yù)計哪一年會注入房托？在越秀地產(chǎn)的注入計劃中排了七八個商業(yè)項目，能不能具體透露一下是什么項目？

　　越秀地產(chǎn)去年相繼與喜達(dá)屋集團合作，與雅詩閣也簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是不是意味著越秀地產(chǎn)的商業(yè)會轉(zhuǎn)型以酒店、公寓為主，或者說會加大這方面的比重？

　　陳志鴻：關(guān)于財富天地廣場的注入問題，我曾說過財富天地廣場是繼國金之后比較成熟，或比較快具備條件進入上平臺互動模式的項目。

　　財富天地廣場這個項目是我們自主經(jīng)營的零售批發(fā)市場，會按照這種項目經(jīng)營的基本規(guī)律去做。我想會有我們的特色，即有休閑特色的主題式商場，但同時它又是專門幾類定性商品的批發(fā)市場，這是跟其他商業(yè)項目不一樣的地方，也是運營方面的特色。

　　財富天地廣場成熟以后就會注入房托。成熟要滿足三個條件：投資者滿意，股東滿意和我們經(jīng)營者滿意。我們把越秀地產(chǎn)和越秀房托的雙平臺互動模式作為我們核心競爭力去打造的獨特商業(yè)模式。

　　另外，我們的雙平臺互動模式不是一個，我們這種商業(yè)模式在資源儲備上還有其他的項目。除了廣州財富天地廣場，還有珠江新城第三高的財富中心，亞太世紀(jì)廣場。廣州之外的像南海星匯云錦，還有武漢沈陽的項目，以及杭州的青山湖科技城等項目，各個城市的綜合體。

　　去年我們和一些酒店管理公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這也是為了支撐我們商業(yè)和住宅并重的策略。而且我們的商業(yè)是全業(yè)態(tài)的，既有綜合體里面的寫字樓、商場也有酒店。

　　為了支撐我們的商業(yè)運營，我們現(xiàn)在建立了一個廣泛的商業(yè)合作平臺，不單是酒店、公寓，還有零售和其他業(yè)態(tài)也有合作協(xié)議。

　　去年我們和喜達(dá)屋、雅詩閣都簽了合作協(xié)議，我們跟這些酒店管理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議是為了支撐我們今后這種商業(yè)物業(yè)的運營。

　　我們不存在轉(zhuǎn)型，我們一直堅持住宅和商業(yè)并重，而且商業(yè)是按照雙平臺互動，商業(yè)里面還配有全業(yè)態(tài)資源。但根據(jù)不同時間，不同區(qū)域的資源情況，可能有一些項目側(cè)重寫字樓為主，有一些項目是商場為主，有一些項目是酒店為主。

　　今后我們還會陸續(xù)簽訂很多戰(zhàn)略協(xié)議，當(dāng)我們把全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作協(xié)議都簽了以后你就不會有這個疑問了。

　　張招興：關(guān)于雙平臺互動，現(xiàn)在財富天地廣場是比較明確的未來會注入房托，至于剛剛提到的后面幾個項目要根據(jù)成熟程度和條件來看，不一定所有商業(yè)項目都會注入房托。商業(yè)項目用其他方式運作的效果要跟雙平臺互動的效果做比較。

　　針對商業(yè)項目我們一共有三種模式，直接出售、出租和雙平臺互動。我們剛才提到的七八個項目不是都要按照雙平臺互動模式去做，每個項目都要根據(jù)它的價值最大化的原則去做。

　　至于我們簽署的一系列戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是我們的一種經(jīng)營方式。有的項目需要整合社會資源，與在這方面做得好的企業(yè)合作，使整個項目的效益最大化。

　　越秀地產(chǎn)住宅和商業(yè)相比，住宅的比重肯定會比較大，我們不會因為這樣的戰(zhàn)略協(xié)議轉(zhuǎn)型，住宅和商業(yè)比重不會變。簽署合作協(xié)議的目的就是為了整合社會資源，公寓項目，我們就要請最好的公寓管理公司，酒店就要請專業(yè)化的酒店運營公司來管理。

　　現(xiàn)場提問：越秀在講到2013年的策略時提到三個確保，其中有一個是確保適度的擴張。能不能詳細(xì)介紹適度的規(guī)模擴張，有沒有具體的指標(biāo)體系？越秀地產(chǎn)2012年新增土地儲備是82億，而2013年土地儲備開支計劃是34億，這和集團的確保規(guī)模適度擴張是不是矛盾？

　　張招興：規(guī)模的適度擴張是多個指標(biāo)體系，合同銷售上有所擴張，財務(wù)指標(biāo)有所擴張，而今年34億土地儲備開支計劃是我們定的初步計劃。我們要做評級維護，我們就按照投資評級的比例來控制。現(xiàn)在做這樣的安排是為了維護我們投資評級的良好狀態(tài)。

　　所以，2012年我們在拿地上的開支是80多億，2013年初步定了34億。企業(yè)一定要發(fā)展，但未必是體現(xiàn)在每個數(shù)字、每個指標(biāo)都要比2012年有所增加。

　　現(xiàn)場提問：國五條細(xì)則中二手房20%個稅推行和二套房首付利率或?qū)⑻岣?，如果這兩個政策一旦實施，越秀認(rèn)為會給市場帶來什么影響？

　　今年越秀地產(chǎn)在廣州大概有11個在售項目，貨量比較大，會不會因為國五條細(xì)則的實施而做出相應(yīng)營銷策略或者價格的調(diào)整，為什么？

　　張招興：價格的調(diào)整必須根據(jù)市場的情況，隨時都可能會做調(diào)整。國五條也好，或者其他情況也好，銷售策略都要根據(jù)市場情況做調(diào)整。

　　我們在廣州的11個項目地處的位置都比較好，特別是廣州的樓價本身也比較理性。我們始終把廣州作為大本營，廣州的房地產(chǎn)市場比較健康，我們不用擔(dān)心。

　　另外，20%的個稅和二套房利率提高，我覺得這個的影響程度是由供需關(guān)系決定的。供不應(yīng)求的時候，樓價漲一點也肯定有人買房，供過于求的時候，樓價想漲也漲不上去。所以，這些都是由產(chǎn)品供求關(guān)系決定。如果一個人是剛性需求，首付比例提高他一樣也會買房。房價的趨勢是平穩(wěn)上漲，因為中國的經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化程度的提高，資源比較稀缺，這是大家的共識。

　　現(xiàn)在的國五條還有之前的調(diào)控，政府為什么要調(diào)控，因為房價漲得太快。在這種情況下出臺一些措施來控制房價不要過快上漲，使整個行業(yè)健康發(fā)展。所以，無論是20%個稅、首付比例提高還是其他措施，真正的影響要看供求關(guān)系。

　　現(xiàn)場提問：越秀今年的銷售目標(biāo)是132億，是不是過于保守？去年集團增加了370多萬平方米的土地儲備，按照半年開工，一年就要銷售的進度來說，今年無論是新開工面積還是銷售面積都有顯著增長，能不能解釋一下為什么銷售目標(biāo)有點保守？

　　今年越秀新增土地儲備預(yù)算比去年低，但是越秀提到要維護評級。出售國金中心后凈負(fù)債比率已經(jīng)降到47%，越秀是不是覺得還有進一步下調(diào)的空間？今年初公司發(fā)了美元債券后應(yīng)該有很多現(xiàn)金，是不是打算今年年末現(xiàn)金比去年有所增長？

　　越秀為什么要發(fā)放特別股息？

　　張招興：發(fā)放特別股息的原因，簡單的說，因為去年是越秀地產(chǎn)上市20周年，還有去年國金中心這么大項目成功注入房托，我們覺得應(yīng)該給股東一個小小的回報，讓股東也高興一下。

　　陳志鴻：我們發(fā)的美元債券的很大一部分會用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，將時間短、利率高的調(diào)下來，這是我們發(fā)債的主要原因。但是，這里面的部分資金也會用于發(fā)展。

　　而且我們的預(yù)算會做動態(tài)調(diào)整，按照評級我們現(xiàn)在是47%的負(fù)債率，如果資金回籠快、現(xiàn)金充裕，就可以把34億的預(yù)算做動態(tài)調(diào)整。一些地理位置好、價格比較便宜的土地，我們也會超出預(yù)算的去拿。

　　負(fù)債率臨時性的高一點、低一點都沒關(guān)系，評級機構(gòu)也是看均衡的水平。所以這個計劃也是動態(tài)的。

　　總之我們要保持優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的結(jié)構(gòu)，在內(nèi)房股里面保持良好的財務(wù)狀況。我們不會突然讓現(xiàn)金有很多增加，目前越秀地產(chǎn)的總資產(chǎn)700億左右，我們一直保持七八十億的現(xiàn)金在手上，這是一個比較合理的水平。太多了就浪費資源，太少了不夠應(yīng)付周轉(zhuǎn)和風(fēng)吹草動的風(fēng)險，不然應(yīng)對能力比較弱。所以一般有七八十億現(xiàn)金在手上比較合理，占我們總資產(chǎn)的10%左右，我認(rèn)為是比較健康的水平。

　　銷售目標(biāo)并不是我們比較保守，我們現(xiàn)在提出要加快開發(fā)節(jié)奏，預(yù)售證拿到的面積也不少，但是很多集中在十月份、十一月份和十二月份，今年來不及一下子推出來。

　　越秀地產(chǎn)從原來四五十億的銷售到現(xiàn)在一百億左右，我們要達(dá)到200到300億的目標(biāo)，在爬坡的過程中。

　　剛才你提到132億銷售目標(biāo)，如果按照我們現(xiàn)在180萬平方米的可售貨量計算，其中可領(lǐng)預(yù)售證的有160萬平方米。如果要賣到132億，去化率就已經(jīng)超過60%，在目前的市場環(huán)境下，我們認(rèn)為如果能夠達(dá)到這個去化率已經(jīng)算是不錯了。當(dāng)然我們希望越高越好，這是比較積極的。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是在新國五條出臺之前定下來的還是之后？現(xiàn)在會不會有一些調(diào)整？

　　另外，去年公司的毛利率微跌，并會逐步提高廣州以外的銷售占比，可不可以透露廣州和廣州以外區(qū)域項目的平均售價和毛利率水平？如果廣州以外區(qū)域銷售占比逐步提高，會不會進一步拉低毛利率？

　　越秀去年有和房企進行合作，今年在買地方面有什么打算？有沒有考慮過在香港買地？

　　張招興：當(dāng)然考慮過在香港買地，不過要看土地價格，要不然把香港房價抬得太高我們有責(zé)任。我們有討論過在香港九渡山買地，因為本身我們也有項目在那里。我們會參與九渡山地塊的投標(biāo)，但中不中標(biāo)就不一定了。

　　陳志鴻：越秀地產(chǎn)在進行全國布局，二三線城市的毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講必須這樣做。而且項目的毛利率會隨著市場發(fā)展逐步回歸，這是一個趨勢。

　　毛利率低不等于收益率就低，毛利率是靜態(tài)的，我們可以通過開發(fā)節(jié)奏加快周轉(zhuǎn)來提高毛利率。毛利率變低并不表示生意不好做，只要賺錢就好，毛利率只是一個指標(biāo)。

　　關(guān)于買地的問題，我們的計劃是34億的開支，靜態(tài)來看34億好像買不到什么土地，但是我們要動態(tài)的去看。2012年年底，我們的土地儲備已經(jīng)達(dá)到了1440萬平方米，2011年末這個數(shù)字是1116萬平方米，我們要保持整個土地儲備在總資產(chǎn)里面的占比。大家知道土地儲備要占用資金，我們要考慮整個周轉(zhuǎn)率。

　　34億的購地資金安排不等于說很保守。去年我們計劃54億用來買地，最后用了84億，這個不是絕對的。關(guān)于去哪里買地，哪里有好的土地就去哪里買，有符合我們戰(zhàn)略投資，符合經(jīng)濟預(yù)算的土地我們都會去買。所以不存在說我們這個購地計劃很保守。香港也是我們的一個戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域，如果香港有好的土地，我們也會去買。

　　張招興：我們今年的銷售目標(biāo)是在國五條出臺前做的計劃，我們已經(jīng)想到國五條計劃會出來，所以我們不需要在出臺后做出調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)是一個常態(tài)，我們需要做的就是通過合理的控制資源，提升產(chǎn)品質(zhì)量，加快周轉(zhuǎn)速度，通過品牌和服務(wù)來增值。不能說國五條一出來我么就馬上會受到?jīng)_擊，這說明我們考慮的不周到。

　　另外，關(guān)于合作，作為地產(chǎn)企業(yè)，整合資源互相合作是非常好的模式。去年開始嘗試，以后還會繼續(xù)進行與有信譽的地產(chǎn)商進行合作。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)有三個項目在香港，其中有一個太子道項目，好像是今年八月份開盤，有沒有更多信息可以透露？能不能把這個項目看成越秀地產(chǎn)進軍海外的戰(zhàn)略性標(biāo)志？基于什么樣的考慮，是不是因為國內(nèi)的宏觀調(diào)控？下一步越秀還有海外建房的計劃？

　　張招興：香港太子道項目和小，因為本身我們是香港上市公司，在香港有一定動作也很正常。其實我們在香港還沒有正式儲備土地，因為要通過一系列政府的政策。我們在油塘有一個很大的工業(yè)園地，那是作為越秀地產(chǎn)將來在香港的發(fā)展機會。因為那個土地是我們自己的，項目更大，太子道是一個小項目，不值一提。

　　越秀地產(chǎn)進行海外拓展的考慮是有的，但不是以太子道為起點。并不是因為國內(nèi)的宏觀調(diào)控才轉(zhuǎn)移到海外，我始終認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)重大商機在國內(nèi)，但是我們也會考慮國外的市場。

　　現(xiàn)場提問：您在兩會的時候說過越秀集團要整體上市，真的嗎？

　　張招興：那是媒體亂報道，你幫我糾正一下。我告訴他是廣州證券有上市計劃，怎么和越秀集團掛上鉤了。我們計劃將廣州證券的上市計劃2015年上報，2016年上市。

　　現(xiàn)場提問：張總，越秀地產(chǎn)要維持評級需要一些什么指標(biāo)？

　　張招興：凈負(fù)債率、現(xiàn)金、還有利息負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率等，有很多指標(biāo)。凈資產(chǎn)負(fù)債率在40%到50%都可以，實際上這個指標(biāo)可以上下浮動，只要健康就行。

　　前幾年的指標(biāo)肯定高于這個指標(biāo)，所以我們沒有去評級。國金中心注入房托后，這個指標(biāo)馬上達(dá)到了要求，我們就去評級，所以發(fā)債就有了一個比較好的效果。而且，發(fā)完債之后對于這個指標(biāo)還要做適當(dāng)?shù)木S護。

　　為什么50幾家公司只有四家能夠做到投資級的評級，做到這個是有限制的，但這個限制肯定不會限制我們的發(fā)展。評級也是實事求是，都是一些很實際的數(shù)字，包括負(fù)債率、利息負(fù)債率等。我們希望越秀地產(chǎn)長期以投資級的企業(yè)來運作。

　　現(xiàn)場提問：越秀對外公布銷售目標(biāo)是132億，內(nèi)部是不是有一個更高的目標(biāo)？

　　張招興：我希望越秀地插內(nèi)部能夠進一步努力，每個企業(yè)都會這樣。因為全國布局開始，外地發(fā)展需要兩三年的周期，現(xiàn)在外地的貢獻慢慢開始顯現(xiàn)，所以我們有信心在上一年比較大增幅的情況下繼續(xù)增長。

（審校：劉滿桃）