處于多方利益博弈之中的地方政府也會(huì)比較謹(jǐn)慎，需要找到一條政策的平衡線。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 在“官方版本”塵埃落定之前，坊間對(duì)于各地“國(guó)五條”細(xì)則的關(guān)注和討論，終于在這個(gè)星期進(jìn)入了白熾化階段，各種版本的細(xì)則在民間廣為流傳。

　　在此之中，作為調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)城市——北京無(wú)疑最有可能率先出臺(tái)地方細(xì)則。因而，時(shí)至今日仍在不斷更新的北京版民間細(xì)則成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　民間細(xì)則京城亂象

　　3月15日晚間，一則包含北京國(guó)五條細(xì)則詳細(xì)條款的消息在網(wǎng)上傳出，引發(fā)了不小的關(guān)注和恐慌。

　　根據(jù)彼時(shí)所傳細(xì)則的內(nèi)容顯示，對(duì)于非唯一普通住宅，征收20%個(gè)稅。但對(duì)于已購(gòu)公房和經(jīng)適房都以房本年份的地區(qū)經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)為參考。倘若遺失商品房契稅發(fā)票，將以房本年份的地區(qū)評(píng)估價(jià)補(bǔ)齊契稅發(fā)票后上市交易。與此同時(shí)，合同中，裝修款不得大于房?jī)r(jià)的10%，房?jī)r(jià)低于地區(qū)評(píng)估價(jià)的以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。

　　而對(duì)于唯一普通住宅，按已購(gòu)年限、面積和單價(jià)適當(dāng)減免。五年及以上免除個(gè)稅，四年免除80%，三年免除60%，兩年免除40%，一年期免除20%。同時(shí)低于人均面積三倍的免除等。

　　在公積金方面，上述細(xì)則亦有涉及：二套貸款額度降至80%，商貸二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍。并稱(chēng)，已網(wǎng)簽的按老辦法執(zhí)行，執(zhí)行時(shí)間點(diǎn)為3月17日。

　　而后，3月18日，有媒體援引中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士的話表示，中介公司已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)文件，如果出售滿5年的唯一居所，可以免征個(gè)稅；出售滿4年的唯一住房，只征收賣(mài)房所得的4%個(gè)人所得稅；滿3年唯一住房征收8%，以此類(lèi)推。若不是唯一住房，無(wú)論是否滿5年，都要征收賣(mài)房所得的20%個(gè)人所得稅。

　　該新聞一出立即引發(fā)軒然大波，隨后，北京市住建委于3月19日對(duì)其進(jìn)行澄清，表示目前并未出臺(tái)樓市新政細(xì)則，如果相關(guān)政策出來(lái)將第一時(shí)間發(fā)布。

　　于同日，北京地方稅務(wù)局也表示，目前尚未收到任何關(guān)于20%住房買(mǎi)賣(mài)個(gè)人所得稅的細(xì)則通知。

　　不過(guò)，政府部門(mén)對(duì)于民間細(xì)則的內(nèi)容并未有所回應(yīng)，從而也增加了民間細(xì)則的可信度。

　　3月20日，“京城細(xì)則”的2.0版本呈現(xiàn)在大家面前。另有媒體報(bào)道稱(chēng)，目前，北京已初步形成幾個(gè)版本的“意見(jiàn)征詢(xún)稿”，還需交市長(zhǎng)辦公會(huì)進(jìn)一步討論。

　　據(jù)稱(chēng)，“意見(jiàn)征詢(xún)稿”再次提及執(zhí)行20%個(gè)稅征收比率時(shí)，會(huì)針對(duì)持有房屋的時(shí)間(五年以?xún)?nèi)以及五年以上)和其他條件設(shè)置不同標(biāo)準(zhǔn)；尊重人民可以獲得財(cái)產(chǎn)性收入的歷史因素。

　　與此同時(shí)，將對(duì)北京戶(hù)口單身含離異人士進(jìn)一步限購(gòu)，過(guò)去京籍家庭可擁有兩套住房，有購(gòu)房者采取“假離婚”應(yīng)對(duì)，未來(lái)則可能僅鼓勵(lì)單身或離異人士持有一套房。

　　另外，被征詢(xún)的意見(jiàn)還包括在京購(gòu)買(mǎi)第二套住房按揭貸款首付提高至70%，大幅增加“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式的比例，在地價(jià)撞線后，承諾未來(lái)售價(jià)最低的開(kāi)發(fā)商將中標(biāo)。

　　就在坊間眾說(shuō)紛紜的民間細(xì)則亂象之下，“國(guó)五條”政策持續(xù)處于空窗期，地方細(xì)則懸而未決。

　　制定者的思路

　　地方政府對(duì)于民間細(xì)則模棱兩可的態(tài)度令外界紛紛猜測(cè)，地方細(xì)則民間版本的傳出很可能并非偶然，而是地方政策制定者的試探之舉。

　　“目前來(lái)看，地方政府對(duì)于‘國(guó)五條’細(xì)則的制定都是比較敏感的。”北京政策研究人士表示，不過(guò)可以從中揣測(cè)制定者的思路。

　　現(xiàn)有的幾個(gè)北京細(xì)則版本均體現(xiàn)了對(duì)二手房交易所得按20%征稅的差異化訴求。

　　事實(shí)上，3月初，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局已著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則(即“17號(hào)文”)的落實(shí)方案。

　　彼時(shí)就有消息稱(chēng)，北京市有可能按照住房面積、銷(xiāo)售價(jià)格等因素劃線，實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收辦法，以對(duì)剛性需求實(shí)施保護(hù)，打擊投資投機(jī)資本。而在征收個(gè)人所得稅方面，除保留居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅之外，還有望按照售價(jià)、面積、購(gòu)買(mǎi)年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉指出，原來(lái)的政策對(duì)于“出售滿5年的唯一居所”是可以豁免(征收個(gè)稅)的，那么地方細(xì)則對(duì)于豁免的條件和標(biāo)準(zhǔn)將如何認(rèn)定？與此同時(shí)，原來(lái)的政策對(duì)于稅費(fèi)的抵扣也有所規(guī)定。比如，買(mǎi)房的稅費(fèi)、裝修，這些怎么抵扣？

　　“另外，對(duì)于遺失購(gòu)房合同、發(fā)票的情況，如何認(rèn)定原價(jià)？我想基本還是圍繞這些問(wèn)題。”胡景暉如是說(shuō)。

　　在陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖看來(lái)，民間版本存在一定的合理性。他認(rèn)為，個(gè)稅20%以及二套房貸等政策總體和國(guó)五條確定的方向一致，也符合各部委大員兩會(huì)期間釋放的20%個(gè)稅肯定會(huì)被定調(diào)定向?qū)捤傻姆较颉?/p>

　　“雖然官方版本尚未出臺(tái)，但預(yù)計(jì)也會(huì)和該版本有重合之處。”范小沖在接受媒體采訪時(shí)如此表示。

　　而對(duì)單身離異者加大限制，不少觀點(diǎn)認(rèn)為民間猜測(cè)的成分會(huì)大一些。

　　“盡管現(xiàn)實(shí)中的確存在很多為了規(guī)避政策而假離婚的情況，但是否就一定要在這方面采取應(yīng)對(duì)措施呢？”胡景暉如此表示。

　　對(duì)于民間細(xì)則中提及的對(duì)北京戶(hù)口單身含離異人士進(jìn)一步限購(gòu)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)亦表示，八成是假的。

　　不過(guò)，有上海業(yè)內(nèi)人士卻表示，在北京這個(gè)房?jī)r(jià)漲幅偏快的城市，收緊北京戶(hù)口單身、離異人士購(gòu)房具有一定的合理性。

　　其指出，國(guó)五條細(xì)則里提出住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)壓力較大的城市限購(gòu)要進(jìn)一步調(diào)整政策和措施，也就是說(shuō)像北京、上海限購(gòu)已經(jīng)很?chē)?yán)的城市，由于房?jī)r(jià)壓力比較大、供需矛盾突出，應(yīng)該酌情提高限購(gòu)程度。

　　“單身者有一套房子可以滿足自主需求，如果想要再擁有一套，在特殊時(shí)期，緊一緊是可以理解的。”該人士如此表示。

　　博弈與平衡

　　面對(duì)坊間諸多猜測(cè)，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人僅表示，目前尚未收到任何關(guān)于“新國(guó)五條”細(xì)則的通知，也并未收到任何關(guān)于個(gè)人所得稅細(xì)則的發(fā)文。另?yè)?jù)北京交易中心相關(guān)稅務(wù)人員介紹，現(xiàn)時(shí)尚未收到調(diào)整通知，目前依然按照房屋總價(jià)的1%-2%征收個(gè)稅。

　　倘若按此進(jìn)度推算，國(guó)五條地方細(xì)則按時(shí)在3月底之前出臺(tái)的難度不小。

　　對(duì)于地方政府遲遲沒(méi)有落地細(xì)則，中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在微博上表示，“國(guó)五條”細(xì)則趕在換屆前出臺(tái)略顯匆忙，而更為舉棋不定的是各地官員。他們本來(lái)就不贊成對(duì)樓市限購(gòu)，弄得地方財(cái)政困窘不堪。

　　“有些事不能稀里糊涂跟太緊，(地方政府)還是等等看看再說(shuō)吧。”孟曉蘇如是說(shuō)。

　　胡景暉進(jìn)一步指出，實(shí)際上，“國(guó)五條”細(xì)則還是上一屆政府(提出的)。兩會(huì)以后，新一屆政府上臺(tái)，新一屆政府的思路是什么？

　　“地方政府在制定地方細(xì)則時(shí)，就得考慮不能與新一屆政府的思路相沖突。與此同時(shí)，這一政策需要協(xié)調(diào)的部門(mén)也比較多。如果主要涉及的是稅收的話，要與稅務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、住建部門(mén)統(tǒng)一協(xié)調(diào)；如果還涉及對(duì)‘單身離異’的進(jìn)一步限購(gòu)，還要協(xié)調(diào)民政部門(mén)。”胡景暉總結(jié)稱(chēng)：“橫向，要協(xié)調(diào)很多部門(mén)；縱向，又不能跟國(guó)家未來(lái)的新的政策思路相沖突。此外，地方政府還得考慮到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際承受能力，以及地方細(xì)則落地之后是否真的可以控制住房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭。所以處于多方利益博弈之中的地方政府也會(huì)比較謹(jǐn)慎，需要找到一條政策的平衡線。

　　對(duì)于政策的平衡線，胡景暉指出，從原則上來(lái)講，對(duì)二手房交易所得按20%征稅的差異化政策還得落地。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，最關(guān)鍵的是不要把20%的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)加給購(gòu)房人，不要導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變相上漲。

　　“我覺(jué)得地方政府首先得把握好這方面的平衡。而且，還要考慮到如何與后續(xù)的調(diào)控政策相銜接。”胡景暉如是說(shuō)。

　　與此同時(shí)，他還預(yù)計(jì)，地方“國(guó)五條”細(xì)則落地之后，各個(gè)地方政府可能在今年會(huì)加快供應(yīng)節(jié)奏和推盤(pán)速度；同時(shí)，也會(huì)有一些結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)和供應(yīng)。