“38%水平已較行業(yè)平均的33%為高，預(yù)期即使毛利率未來會降至35%水平，仍優(yōu)于同業(yè)?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 雖然2012年中海將銷售業(yè)績做過了千億，但在3月18日舉行的業(yè)績發(fā)布會卻是近幾年時間最短的一次。業(yè)績會上，除主席孔慶平之外，其他高管未說一字。

　　2012年，中海實現(xiàn)銷售額1115.2億港元，按年增加28.1%；凈利潤為158億港元，按年上升21.4%。公司同時宣布，2013年目標(biāo)銷售金額與去年目標(biāo)相同，為1000億港元。

　　隨后有業(yè)內(nèi)人士計算得出，中海去年日均利潤額達(dá)到4100萬元，即每2天半就可以賺取超過1億元的利潤。

　　中海預(yù)期，今年新開工面積將超過1000萬平方米，力爭竣工面積900萬平方米。至去年年底，中海于內(nèi)地及港澳擁有應(yīng)占土地儲備合共3157萬平方米。今年預(yù)計將進(jìn)入3-4個新城市，新增土地面積不少于800萬平方米，預(yù)留作增加土儲的開支為300億港元。

　　中海主席孔慶平表示，期望集團(tuán)今年凈利潤能保持超過20%增長，而商業(yè)地產(chǎn)租金收入亦能穩(wěn)定增長，以長遠(yuǎn)占整體利潤20%為目標(biāo)。目前，中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)300萬平方米，預(yù)計大部分將會于2015年全部完成，而其中約一半以上會保留為長線投資物業(yè)。

　　孔慶平續(xù)稱，今年集團(tuán)資本開支預(yù)算為1020億港元，較去年大增57%。其中，今年需付的土地款占220億，預(yù)留作增加土儲的開支為300億，而建筑費用則約500億港元。

　　對于今年集團(tuán)銷售目標(biāo)為1000億港元，雖然較去年實現(xiàn)的1115億為低，但他指，是貫徹集團(tuán)一貫的保守作風(fēng)，以百分百能達(dá)到目標(biāo)的角度作出發(fā)展。不過，有關(guān)目標(biāo)亦反映集團(tuán)對今年房地產(chǎn)市場持審慎的看法。

　　他續(xù)指出，中央政府有多種方法去調(diào)控市場，未來不排除采取任何手段，包括財稅措施；他重申，對于內(nèi)地宏觀調(diào)控常態(tài)化的判斷，集團(tuán)會正面應(yīng)對。

　　另外，中海去年毛利率降至約38%，但孔慶平在業(yè)績會上指，該水平已較行業(yè)平均的33%為高，預(yù)期即使毛利率未來會降至35%水平，仍優(yōu)于同業(yè)。

　　孔氏續(xù)指，今年公司計劃新增3至4個城市，主要會以二線城市為目標(biāo)，考慮地區(qū)包括中部、河南及山西省。至于海外方面，集團(tuán)亦有作出思考，但仍會以非常慎謹(jǐn)態(tài)度，并無投資壓力。

　　以下為中海地產(chǎn)2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：去年中海的銷售其實就已經(jīng)突破了千億港元，為什么今年的目標(biāo)還是制定在千億的水平呢？這個目標(biāo)的制定是否有些保守？另外，中海接下來會不會有更多的發(fā)債等融資行為？最后想請教一下去年毛利出現(xiàn)下跌的原因是什么？

　　孔慶平：銷售目標(biāo)的制定其實也體現(xiàn)了中海一貫的作風(fēng)，就是以向市場百分之百能達(dá)到的承諾作為我們制定目標(biāo)的出發(fā)點。但是，我們也會一如既往地付出我們?nèi)康呐Γ谑袌鰴C會出現(xiàn)的時候爭取創(chuàng)造更好的業(yè)績。同時，現(xiàn)在目標(biāo)的安排也反應(yīng)了我們對市場持審慎的態(tài)度。

　　今年的資本開支經(jīng)過我們精心的測算，按照手頭的現(xiàn)金資源，再加上銷售的回款，基本上可以滿足要求。但是我們?nèi)匀幌裢暌粯佑幸恍┤谫Y計劃，因為對一個企業(yè)來說，融資是日常的工作。我們希望能夠把握市場的時機，繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，也有可能在市場好的時候用一些成本相對比較低的新融資來取代舊融資。

　　至于毛利率方面我原來講過，隨著市場逐漸成熟，整個行業(yè)趨向平均的毛利率水平，所以我認(rèn)為還是處于一個比較正常的狀態(tài)。

　　現(xiàn)場提問：中海制定這么保守的目標(biāo)是不是因為新政的出臺使得公司對市場情況出現(xiàn)了重新評估？另外，中海的母公司中國建筑涉及了大量的承建工作，那么您怎么看待深圳出現(xiàn)的海砂事件？中海在深圳的項目有沒有進(jìn)行自我排查，有沒有可能使用到深圳政府已經(jīng)責(zé)令停頓的那些攪拌廠的產(chǎn)品？

　　孔慶平：我們每年安排的計劃都是用市場最不利的情況來安排，也就是說，我們是把所有不利因素疊加在一起然后去制定銷售指標(biāo)。

　　這就像習(xí)主席說的要做好充分的準(zhǔn)備應(yīng)對最大的挑戰(zhàn)，但是要全力以赴爭取最好的結(jié)果，我們過去是這樣做的，今年仍會如此。

　　關(guān)于深圳的這個事情，其實我跟你一樣都是在報紙上看到的，我也不是太了解。因為，我在集團(tuán)的分工是和其他幾位同事一起負(fù)責(zé)中海集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展。我可以負(fù)責(zé)任地說，中海集團(tuán)在深圳的項目也是本著公司一貫的打造精品理念，通過過程的精品來實現(xiàn)最終的產(chǎn)品精品。

　　所謂過程的精品就是要在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，包括施工環(huán)節(jié)等每一個環(huán)節(jié)牢牢把關(guān)，在過程中發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，而不是突然間出現(xiàn)大的突發(fā)事件搞得手忙腳亂，這是不行的。因為我們是蓋房子，牽扯到百年大計，所以安全是最重要的，我們一貫都是按照這樣的理念和原則推動業(yè)務(wù)，一方面也向我們所有的相關(guān)員工牢牢樹立這樣的思想。

　　因此，我們所有的項目，不僅僅是深圳的，在40個城市所有項目的開發(fā)上都是這樣去做的。在進(jìn)行施工的過程中肯定要了解原材料的質(zhì)量情況，我們要求材料供應(yīng)商能夠提供出完全符合國家標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水準(zhǔn)的材料應(yīng)用到我們的工程中。迄今為止，我們非常幸運地說中海的項目還沒有見到過類似的情況。

　　現(xiàn)場提問：最近我們看見有企業(yè)在收購上海的一些豪宅項目，這是不是意味著新政導(dǎo)致一線城市出現(xiàn)投資者逃離呢？另外中海在上海本身也是有豪宅項目在進(jìn)行開發(fā)的，那你們怎么看越來越多的房企進(jìn)入上海的豪宅開發(fā)？你們怎么看這種競爭？最后想了解一下中海今年準(zhǔn)備新進(jìn)入3-4個城市具體指哪些？

　　孔慶平：我相信每一家公司都有自己的發(fā)展策略，會根據(jù)自己的需要補充土地儲備，進(jìn)行投資。別人的事情我們不想去點評，但是有一個問題我必須回答。不論中國房地產(chǎn)市場的政策怎么樣變化，在每一個城市仍然有發(fā)展的機會。無論是一線、二線、三線，甚至四線城市。

　　當(dāng)然，我們進(jìn)入這些城市的時候必須要看是不是最佳時機。到這些城市去投資也要考慮當(dāng)?shù)氐男枨?，所以這就需要進(jìn)行綜合的專業(yè)化評估和判斷，這樣才能避免盲目投資。從目前的情況來看，我們在四個一線城市仍然還有一些項目，而且我也很高興的看到一線城市在銷售方面依然給我們帶來了很強的貢獻(xiàn)，我還是希望我們的投資眼光能夠得到市場的認(rèn)同。

　　至于拿地，實際上不用我透露，大家都應(yīng)該能夠看到。中?，F(xiàn)在沒有進(jìn)入的每個城市都是我們的目標(biāo)，尤其是二線城市。比如說像中部地區(qū)還有沒有進(jìn)去的，河南我們在看，山西我們也曾經(jīng)跟蹤過，后來因為機會不太適當(dāng)沒有進(jìn)去，類似這樣的城市我們還會非常密切的關(guān)注。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)的很多房企已經(jīng)銷售過千億了，這其中很多房企說要向中海學(xué)習(xí)，那么中海在規(guī)模上是不是會有擴(kuò)張的舉動以保持領(lǐng)先的位置？

　　第二是關(guān)于毛利率的問題，現(xiàn)在買地的成本越來越高，中海要怎么應(yīng)對土地成本增加情況導(dǎo)致的毛利空間減小的問題？

　　孔慶平：中海不是片面的追求規(guī)模，中海追求的是價值創(chuàng)造，我們畢竟是一個以投資為主導(dǎo)的行業(yè)，在這個行業(yè)中每買一塊地都要投入很多的資金。所以最關(guān)鍵的是要能夠把價值發(fā)揮出來，所以我們一直說中海追求的是成為價值創(chuàng)造能力最強的企業(yè)。

　　但是，在創(chuàng)造價值的過程中，也會有一部分來自于規(guī)模的擴(kuò)張，在這個過程中我們用一種平常心看待。就像我們達(dá)到千億的銷售額后也一樣，還是看盈利能力和價值創(chuàng)造能力。

　　我們都知道一個企業(yè)的毛利率的決定因素有很多方面，土地只是其中一塊，構(gòu)成開發(fā)價值鏈中土地只是一塊。還有其他很多方面包括工程成本的控制、間接費用的控制、財務(wù)成本的控制。

　　而大家可以看到，我們在控制間接費用方面還是有經(jīng)驗的，我們銷售費用不足1%，這在行業(yè)內(nèi)可能很少。所以，我們考慮的是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈每一個重點環(huán)節(jié)的專業(yè)化管理，這就是我們的優(yōu)勢。在每一個專業(yè)環(huán)節(jié)上都非常注重精細(xì)化和專業(yè)化，這樣綜合起來才能保證有一個很強的價值創(chuàng)造能力。

　　現(xiàn)場提問：之前說中海水泥供應(yīng)商沒有類似的案例發(fā)現(xiàn)，是不是意味著深圳公布的那些企業(yè)名單中和你們沒有任何的供應(yīng)往來，他們的停工沒有影響到你們?nèi)魏畏矫妫?/strong>

　　另外，你們在香港項目所有的砂石混凝土是從哪里來的？在海外做的工程跟內(nèi)地的工程是不是一樣的，會不會香港也會用少量的海砂？你覺得如果這個事件在全國普遍存在的可能性有多大？對你們的影響有多大？

　　孔慶平：實際上這次海砂的問題給大家敲醒了警鐘。這個事告訴我們在監(jiān)管、管理各個方面大家都應(yīng)該齊心協(xié)力去重視工程質(zhì)量問題。

　　我相信海砂事件在中國、在混凝土行業(yè)里應(yīng)該還是個別事件，不是帶有普遍性的問題，畢竟它是沿海城市的一個選擇或者做法。當(dāng)然國家有相關(guān)的規(guī)范和要求，你要使用這個東西必須要符合國家的要求，必須要將氯化鈉，也就是鹽的含量控制在國家的標(biāo)準(zhǔn)以下才能使用。這就告訴我們，我們在各個環(huán)節(jié)都不能掉以輕心，要把質(zhì)量放在第一位，把監(jiān)管做好。

　　香港在這方面控制得比較嚴(yán)，我們都知道以前發(fā)生過更嚴(yán)重的事情，所謂的“咸水樓”就是用海水勾兌，那更嚴(yán)重。

　　但香港還是吸取了教訓(xùn)，很快就糾正了，在監(jiān)管方面是非常嚴(yán)格的，特別是過程中的監(jiān)管。剛才我一直強調(diào)，我們在做工程質(zhì)量管理的時候必須要強調(diào)每一個環(huán)節(jié)過程中的監(jiān)管，每一個環(huán)節(jié)都不能出漏洞，不能掉以輕心，我覺得香港在這方面做得非常不錯。

　　我也可以非常負(fù)責(zé)任的說，香港我們做的工程，我們另外一個公司中建國際做的工程從來沒有遇到過這種問題。

（審校：劉滿桃）