公司判斷今年四季度市場會適應新的政策度過消化期，可能今年市場復蘇的時間會比較短一些。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 遠洋地產2012年的銷售及盈利均錄得較高的增幅。根據(jù)遠洋3月12日公布的2012年業(yè)績報告，截至2012年12月31日止，公司實現(xiàn)協(xié)議銷售額311億元，同比上升15%，超額完成全年270億銷售目標，并已鎖定銷售收入約349億元，將于今年和之后的財年入賬。去年全年更錄得營業(yè)額286.58億元，毛利為76.99億元，較去年同期分別上漲44%和23%。唯毛利率減少至27%。

　　然而在業(yè)績高增長的帶動下，遠洋對于2013年的銷售預判并未表現(xiàn)出太激進一面，反而卻顯得相當保守。遠洋地產行政總裁李明在3月13日全年業(yè)績發(fā)布會上透露，今年公司的銷售目標定為350億元，較2012年311億銷售額增加15%。

　　李明承認這是個相當保守的決定。他指出，350億目標的制定主要綜合考慮兩方面的因素，一是考慮目前產品的去化速度，“公司可以制定更高的目標，380億、400億是可以達到的，但是我們要考慮存貨的周轉和去化速度。”按照遠洋的內部標準，新盤一年之內去化率要達到70%。老盤要達到50%；二則是考慮到對今天市場的預判，“公司判斷今年四季度市場會適應新的政策度過消化期，可能今年市場復蘇的時間會比較短一些。”

　　一年的總結

　　但李明表示，公司并未因新近出臺的“新國五條”而對原定銷售計劃做出調整，公司還是按照政策的導向加強自住型產品的市場投入量，同時要加大商業(yè)物業(yè)的投資量。此外，針對高端產品項目，李明指出，由于該些類型產品基本上都在一線和熱點城市，這類區(qū)域屬于限購、限價區(qū)域，然公司不想對高端產品進行降價，且希望能保持現(xiàn)有的節(jié)奏，故公司可能會將部分高端住宅轉成現(xiàn)房銷售，“因為限價主要是針對預售而言，如果我變成了現(xiàn)房，政府就不會管了，這很合理。”

　　看起來遠洋已經(jīng)提前做了相關的準備。一個直觀的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，遠洋已落成待售物業(yè)約達90.92億元，同比2011年底激增兩倍(2011：32.74億元)。不過，李明就上述數(shù)據(jù)做了解釋稱，存貨量突增主要因為60%以上的新盤是于2012年下半年推出，更有三分之一于四季度推出，但真正現(xiàn)房存貨規(guī)模非常低，僅一二十億左右。

　　同時，李明亦明確，雖銷售目標上漲幅度僅有15%左右，但這不會對公司今年的貸款規(guī)模產生任何影響。“目前遠洋擁有400億凈資產，總資產值也達到1300億，雖然遠洋的銷售量在同行中不算大，但遠洋的凈資產和總資產的規(guī)模不算小。我的意思是說公司的貸款資源和資本的實力擺在這里，所以不會影響公司的貸款。遠洋不需要靠借貸過日子。”同時，他亦表示，2012年遠洋37億元的正現(xiàn)金流是在降低有息負債近20億的前提下實現(xiàn)的，而目前遠洋的有息負債規(guī)模還在不斷下降過程中。“公司目前不會增加有息負債的規(guī)模，但是會調整負債的結構。”

　　李明亦指出，2012年實現(xiàn)的37億元凈收益中有30%左右、超過10億元來自商業(yè)物業(yè)。

　　顯然，商業(yè)物業(yè)今年起將逐步成為遠洋的又一業(yè)績增長點。“遠洋地產在商業(yè)物業(yè)方面已經(jīng)做了幾年了，經(jīng)過五年的努力，從今年開始我們每一年都可以有25萬平方米以上商業(yè)物業(yè)投入運營。公司在商業(yè)物業(yè)方面有一個'432'策略，總資產當中要有40%投到商業(yè)地產或者投資性物業(yè)中。盈利有30%凈利潤未來將來源于商業(yè)物業(yè)，同時商業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入要達到10%的規(guī)模。”

　　然而，在過去的2012年里，遠洋與太古地產合作的北京遠洋頤堤港項目正式開業(yè)，但“我們的商業(yè)物業(yè)本身都是剛剛開業(yè)，它的營業(yè)收入的增長還需要一年的試營業(yè)和磨合的過程。”故可以看到，在2012年的財報當中，投資物業(yè)在營收的占比有所下滑，僅為1%。

　　李明就此解釋，這是由于投資型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)基數(shù)不一所致。“就算開發(fā)業(yè)務增長10%，投資性物業(yè)增長20%，投資性物業(yè)的比例也下降。其實2012年我們的開發(fā)營業(yè)額增長了13%，但投資性物業(yè)增長22%。”

　　另外，李明也表示，今年遠洋將在北京、深圳、沈陽、武漢等一二線城市增加土地儲備，“現(xiàn)在這些城市交易很活躍，價格壓力也很大，公司會堅持投資標準，寧可錯過機會，也不犯投資錯誤。除了適時的參與公開交易以外，公司也會參與深圳一些城中村改造，也會參與北京城市的商業(yè)規(guī)劃，我們更多會參與非掛牌形式的競爭，招標或者一級土地開發(fā)，區(qū)域產業(yè)升級等等。相信遠洋在土地上還是有一定的經(jīng)驗，可以實現(xiàn)這些目標。”

　　至于已進入的三四線城市，李明稱，公司會按照可持續(xù)發(fā)展來配置土地資源。他進一步介紹，遠洋在土地方面的投資原則主要重點在已進入的區(qū)域及為業(yè)績好、能力突出的團隊優(yōu)先增加土地儲備。在住宅方面增加規(guī)模適中即20萬到30萬平方米的項目，同時還要加大對商業(yè)物業(yè)的土地儲備，當然也要堅持項目毛利率的標準。

　　2012年遠洋新增三幅土地，總樓面面積1342萬平方米，應占權益1027萬平方米，平均成本3300元/平方米。截至2012年末，遠洋擁有土地儲備2296.9萬平方米，應占權益部分為1937.5萬平方米。

　　李明表示，目前公司手持160億的現(xiàn)金，希望能保持目前0.43%的凈借貸比，但如果不增加凈借貸比，在不增加負債率的情況下遠洋也有100億以上的資金用來購置土地。

　　公告顯示，于2012年12月31日，遠洋地產現(xiàn)金資源(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及受限制銀行存款總和)共計161.47億元，而流動比率為1.8倍，連同尚未使用的授信額度約329.73億元。

　　政策的預判

　　關于調控政策與市場走勢預判，李明認為，新出臺的國五條政策，近期產生的影響會較大，畢竟此次出臺的政策級別還是相當高。

　　“在過去的十年當中一共出臺了九次宏觀調控政策，大致有三種形式：一種是一個或兩個部委制定了一個政策，然后發(fā)文實施；第二種是國務院召開專門的會議以后通過通過通告和有關的文件頒布一些政策；這次則是先進行了研究，1月份住建部就組織財政、發(fā)改委、國土、稅種等部委進行了長達兩個月的研究，國務院再開專題會進行匯報，然后再專門下發(fā)文件，這是很嚴肅和認真的一件事。像這種級別的政策出臺可能在過去的九次調控當中，除了這次以外也只有2010年4月份十五條出臺是同樣的過程。我覺得中央政府對這次政策出臺還是很嚴肅，我個人和公司認為短期內這個政策對市場的影響還是很大的。”

　　反而李明認為房產稅對樓市的影響并不大。“這次調控當中有一條是要擴大房產稅試點城市，房產稅我個人一直以為是個很復雜的問題，不認為短期內會對市場產生實質性的影響。”

　　其續(xù)稱，其實在任何一個國家征稅都需要兩個條件。一是稅種本身能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展，促進分配的合理，二是征收的成本和征收的管理可實現(xiàn)，兩者缺一不可，但房產稅均不具備，“房產稅某種程度上是叫財富稅，稅種就三種：流轉稅、所得稅和財富稅。財富稅是最難征收的，或者說是發(fā)達國家或稅制比較完整的國家才能實施。”

　　此外，也包括這次新國五條中提出的征20%所得稅。“在20年以前有關房屋所得稅國務院都有實施條例，經(jīng)過這么多年的行業(yè)發(fā)展，對產權登記，對價值評估，價格管理，交易的管理都逐步有了基礎和規(guī)范，所以今年才提出來嚴格征收20%。”

　　“所以，對于房產稅本身，目前中國房地產產權制度和交易的管理，包括房地產整個的住房體系設計都不完善的情況下，實際上依靠房產稅來調節(jié)市場，我個人認為不具備這個條件。還有，稅收的征收和管理，中國雖然取得了很大的進步，但現(xiàn)在連營業(yè)稅改增值稅還在試點和逐步推行，一下子就在財富稅上做很多文章這不現(xiàn)實。但推出試點我覺得是非常有必要的，但試點沒有十年的時間都不會得出全國推廣的經(jīng)驗?，F(xiàn)在已經(jīng)推廣了兩個城市，上海和重慶，兩三年過去了，到現(xiàn)在也沒有得出什么經(jīng)驗，也只能繼續(xù)實踐，這是一個漫長的過程。中央政府提出擴大房產稅試點還是著眼于明確調控不放松，穩(wěn)定購房者預期，建立長效住房機制這三個核心點來提出的。”

　　就在業(yè)績會發(fā)布同天，深圳亦傳出將實施限漲令，“這個在北京早已經(jīng)實施了，基本原理是，你第二期的價格不能高于前期成交的價格，這個政策已經(jīng)實施兩年多了。”李明并不感到意外，并表示對該政策持支持態(tài)度。“每個行業(yè)只有在供不應求的情況下才允許預售，國家為了扶持房地產業(yè)，不管你供過于求或者供不應求都可以預售，所以管理價格是天經(jīng)地義的，首先我非常支持。”

　　至于開發(fā)商要做的，就是在項目剛推的時候把價格設計好，“你如果還是按照自己的邏輯，開一個盤，低開高走，價格逐步提升，這就是你對國家政策理解的不到位。

　　我們在深圳有項目，我們的項目價格不錯，按照北京的價格第一次就申請到位了，所以限漲令對我們沒什么影響。如果降了，我們的毛利率水平也不錯，所以關鍵要適應政策。”

　　至于針對房價上漲幅度的預測，李明認為，房價基本穩(wěn)定保持個位數(shù)增長是合理的“因為在過去的2011年和2012年中，2011年房價是個位數(shù)的負增長，2012年是正增長，有的城市也是兩位數(shù)，但也不大，11%、12%，有的是個位數(shù)。但是要考慮2012年房價上漲同比的是2011年，所以從宏觀方面來講，2011、2012年房價等于沒漲，這從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中很容易得出來。所以，保持房價在未來幾年中有個位數(shù)的增長，起碼和CPI的指數(shù)3%、4%左右一樣是合理的，也是可能的，也是政府希望看到的。”